【文章內容簡介】 小企業(yè)的度假療養(yǎng)將為本項目帶來機會客源。入境客源市場①在上海、杭州、福州工作的對佛教文化感興趣的境外人士。②長三角地區(qū)的日、韓、南亞留學生。③因龍泉劍瓷知名度吸引而來的東南亞及日韓游客。入境客源市場需求要依托來麗水的海外客源為主，利用打造“東普陀、南昴山”的市場機會，爭取到來長江三角洲旅游的海外游客到本項目旅游。167。 游客規(guī)模預測為了科學及準確預測游客量，我們采用綜合分析的辦法；通過相關統(tǒng)計數(shù)據(jù)，結合華東各佛教主題景區(qū)游客量的類比，以及旅游項目地城市全年游客量的最小占有率，及麗水城鎮(zhèn)出游人口率。由于游客的常態(tài)行為具有“喜新厭舊”的心理（這是由于人的本質特性所決定），加上經(jīng)濟發(fā)達區(qū)域旅游消費總量在不斷增加，所以在項目正常開發(fā)的情況下，有一定競爭力的新景點有把握做到游客至少不比同等規(guī)模的老景點少。通過龍泉市近幾年游客量情況統(tǒng)計，結合以上條件分析，對比龍泉山近年接待服務游客總量,依據(jù)本項目行業(yè)特點以及經(jīng)驗估算等方法，最后得出本項目的市場客源預測結果；昴山景區(qū)一期項目在正常建設和開業(yè)前提下，合理的游客量預測為5萬人次/年，在二、三期項目完全開發(fā)后的游客量預測為20萬人次/年，根據(jù)環(huán)境容量估算法，本項目最大游客容量預測為1458～15150人/日。日最佳游覽時間為7小時。圖表預測數(shù)據(jù)為項目八年的游客增長情況，并且僅限于景區(qū)全部開發(fā)完成的前提下。根據(jù)龍泉市旅游業(yè)增長率估算；本項目經(jīng)營的前五年（包括建設期）由于游客基數(shù)底，景區(qū)開業(yè)后呈爆發(fā)式增長，到后五年平均自然游客增長率逐漸回歸于地域平均水平，增長約為10％以內。167。 門票價格的擬定 本方案確定門票價格將采用類比修正的方法。 對華東、華南區(qū)域旅游市場內有代表性的一些景點進行了相應調查，并從中選擇了與本項目定價最具參考價值的景點作為比較樣本。確定比較樣本的標準是；地區(qū)和國家級的文化風景區(qū)，同時與本項目的佛教主題有較多的類似性等。 對選擇地域樣本的景點門票進行統(tǒng)計計算，其平均值為；運動景區(qū)116元，觀光景區(qū) 178元，宗教景區(qū)166元以上，最后確立上述門票平均值為本項目門票的定價參考標準。考慮到本景區(qū)的區(qū)位、投資、知名度、交通進入條件等競爭因素，由比較后得出建議昴山佛教文化景區(qū)門票或個人消費價格為：100元/人,兒童減半的價格策略。第5章 市場推廣策略昴山佛教文化景區(qū)地處龍泉市西部核心，是龍泉旅游業(yè)“十二五”總體規(guī)劃格局中一個重要的有機組成部分，具有鮮明的景觀特色及資源優(yōu)勢。 根據(jù)昴山佛教文化主題景區(qū)現(xiàn)有的旅游資源和生態(tài)旅游的總體要求，確立本旅游景區(qū)主題產品的開發(fā)目標；依托佛教人文，積極打造滬浙閩贛佛教文化中心，目標鮮明地推廣“佛教文化旅游區(qū)”，形成“祈福觀日攬勝、禪學養(yǎng)生度假、運動探險體驗”的旅游特色，遠期實現(xiàn)“東普陀，南昴山”的旅游大格局。167。 旅游專項產品 根據(jù)昴山佛教文化主題景區(qū)的總體思路和布局，明確了旅游項目的具體設置內容，確立以景點和景觀為基礎貫穿整個旅游區(qū)，使點、線、面的旅游項目有機結合。同時，盡量做到項目設置富有彈性，以便于與周邊旅游景區(qū)實施優(yōu)劣互補的調整。為充分體現(xiàn)昴山悠久的佛教文化、優(yōu)美險峻的自然生態(tài)，規(guī)劃在景區(qū)設置祈福活動、山景夜游、觀日攬勝、探險運動、養(yǎng)生度假、佛學會議、餐飲購物等旅游專項產品，并依據(jù)不同的功能區(qū)域安排組織相適應的旅游活動。 167。 近期可實施的旅游產品 祈?；顒樱灰劳杏陉纳届`感寺其千年古寺的知名度，通過擴建、重建昴山禪寺，積極擴大在華東、海西的傳播和造勢活動，吸引更多、更廣的香客。 觀日攬勝：飽覽祖國山河風光和歷史名勝是人生旅游中一項重要內容。昴山景區(qū)在這一點上擁有極大的資源優(yōu)勢；游客可沿著九曲十八盤逶迤的游道、攀晃橋，涉過有驚無險的棧道，登上云臺峰觀日攬勝，爬百丈崖懷古述今。 餐飲購物：餐飲服務按規(guī)劃設置于景區(qū)禪寺及商業(yè)街市，根據(jù)區(qū)域功能特點經(jīng)營不同的餐飲；如寺廟供齋飯，酒店街市供地方風味、精制美食，包括在觀景臺設置的茶座，街市的佛禪紀念品、香燭產品，滿足了游客的購物美食需求。探險運動項目：探險運動項目規(guī)劃在景區(qū)的活動功能區(qū)里；貫穿其中的有；天橋、攀巖、密林穿越、科考探秘等活動。 養(yǎng)生度假：規(guī)劃將五九基地改建成療養(yǎng)、養(yǎng)生的體驗型度假小鎮(zhèn)，游客在自給自足的“懷舊”氛圍里養(yǎng)身、禪修、創(chuàng)作……。167。 遠期規(guī)劃的旅游產品 假日度假： 昴山景色秀麗，空氣純凈，氣候怡人，地處城鎮(zhèn)近郊，是短途旅游度假的好去處。為創(chuàng)造居住鄉(xiāng)野森林里不受干擾的環(huán)境，規(guī)劃設置了禪寺靜修、菩提酒店、居士山莊、昴山精舍和度假木屋等多種風格的度假產品，將度假建筑分點、分面散布于景區(qū)的三個功能區(qū)。 山景夜游： 在昴山月夜，通過在寺廟建筑、佛像、山頂、高塔等景觀布置各種漫射燈、背景燈及泛光效果燈，營造昴山夜游活動氛圍。憑借建設期間的燈光基礎工程，為夏季避暑夜游活動的展開具備了先決條件。利用這個絕對優(yōu)勢，昴山景區(qū)將開展群眾性的夏夜廟會、孟蘭盤節(jié)等夜游活動。 主題會議： 昴山佛教文化的主題特色，為開展國際級別的宗教會議、弘法活動、禪修交流及佛事活動提供了合適的場所。設置的五星級標準住宿、餐飲等軟、硬件綜合功能，為今后舉辦學術會議、交流創(chuàng)作打下基礎。167。 規(guī)劃季節(jié)性旅游產品 昴山旅游景區(qū)可根據(jù)高山氣候的特點，依托其秀麗的山崖絕壁風光、悠久的佛、儒教文化遺跡以及田園村落；按春、夏、秋、冬四季不同的主題來展開營銷、促銷活動，全方位立體交叉開發(fā)旅游市場。167。 市場營銷策略167。 分時度假營銷系統(tǒng)分時度假系統(tǒng)，或稱旅游分時度假及交換系統(tǒng)；最初是指人們在度假地購買房產時，只購買部分時間段的產權，幾戶人家共同擁有一處房產，共同維護，分時使用的度假形式。后來逐漸演變成每人每年只擁有某一時間段的度假房產使用權，并且可以通過交換系統(tǒng)對不同房產的使用權進行交換。國際上通行的慣例是；將一處物業(yè)（如酒店的客房、公寓、別墅）每年的使用權分為52周，將52周中的51周分時銷售給顧客。每個單位的分時度假產品，就是在約定的時期內（一般20到40年），在這一物業(yè)住宿一周的權利。分時度假系統(tǒng)在國外營銷市場已經(jīng)很成熟，近幾年在國內大城市、旅游城市、著名景區(qū)也得到很快的發(fā)展，并且取得較好的銷售成績。我們認為，昴山景區(qū)具備分時度假的環(huán)境條件，下一步該是如何規(guī)劃自己的分時度假產品了。167。 俱樂部行銷戰(zhàn)略俱樂部營銷是指企業(yè)通過組建俱樂部，吸收一定數(shù)量的固定會員，通過給予會員顧客以各種個性化服務和各種優(yōu)惠措施，來培養(yǎng)企業(yè)的忠誠顧客，提高企業(yè)的經(jīng)營效益。俱樂部對于顧客來說，主要具備四種功能；即社交功能、娛樂功能、心理功能、互助功能。根據(jù)鄧祿普調查，大城市居民19%中對俱樂部產品有強烈的需求。旅游景區(qū)屬于一種可重復消費的產品，非常適合開展俱樂部營銷。昴山景區(qū)可考慮在上海組建佛緣、禪修俱樂部，以此主題吸收一定數(shù)量的會員，并以此為媒介向社會進行宣傳促銷。憑借俱樂部行銷戰(zhàn)略，昴山景區(qū)將獲得一大部分穩(wěn)定的客源。167。 形象驅動戰(zhàn)略 世界正處在一個信息暴漲的時代，形象的傳播就顯得尤其重要。從實物商品到文化藝術品，從工業(yè)產品到服務產品，都充滿著形象消費和形象生產的問題。對于旅游業(yè)來說，由于其銷售的超前性、異地性等特征，決定了旅游地形象在旅游消費者的決策中，占有非常重要的地位。旅游業(yè)的發(fā)展，離不開對形象的研究，離不開形象驅動戰(zhàn)略的實施。 我們認為，昴山佛教文化旅游景區(qū)應著力為自己塑造一個獨具特色且富有吸引力的視覺形象。167。 口碑宣傳戰(zhàn)略 口碑宣傳對于旅游業(yè)來說，有著特別重要的意義。根據(jù)國內旅游抽樣調查；%的國內旅游者從親友介紹中獲得旅游信息。%的人從單位組織的旅游活動中獲取信息。前一種信息來源，是典型的口碑信息，后一種信息來源，也和口碑信息有著密切的關系。 本項目要真正實現(xiàn)口碑宣傳，就必須建立一個堅實的經(jīng)營管理團隊，必須做好以下幾個方面的工作；①項目規(guī)模要超出旅游者的期待， ②要提供周到細致、別出心裁的服務， ③向市場需求居民提供景區(qū)信息， ④關注旅游者的個性化需求， ⑤消除旅游者的不滿情緒， ⑥讓旅游者參與到管理工作中來， ⑦建立和諧的公眾關系。 口碑宣傳，除了要有良好的經(jīng)營管理基礎外，還應重視研究口碑宣傳的途徑，創(chuàng)造條件讓有利的口碑得以廣泛的傳播，為此應做好以下幾個方面的工作； ①鼓勵旅游者幫你宣傳，②利用廣告宣傳口碑，③利用新聞效應擴大影響，④組建游客俱樂部，⑤通過微博進行口碑宣傳。 在具體操作過程中，還應隨時進行總結、推廣、創(chuàng)新。第6章 項目建設內容和建設規(guī)模167。 項目建設內容、規(guī)模昴山佛教文化旅游景區(qū)項目位于龍泉城區(qū)西部的錦溪鎮(zhèn)。項目規(guī)劃范圍界定；北起通景公路頭部的坑尾，沿上山古道向南至云臺峰（1254仙壇），折北再沿東面昴山坑，下到鑒心寺（昴山初步），包括省道東面的五九基地，整個規(guī)劃控制范圍為 500公頃，其中以昴山為核心的重要主體功能區(qū)占地為390公頃（約5850畝山）。 總體上以昴山禪寺為中心，突出佛教文化旅游的特色，通過青瓷（千佛）、書法（摩崖石刻）、氣候要素（避暑）、游客服務（參禪、度假、購物），逐步建立和完善旅游網(wǎng)絡，形成“一軸、三區(qū)、十八景”的空間布局，通過景觀景點建設形成“昴山”的文化品牌。一軸；佛教文化景觀主軸。三區(qū)；弘法主題區(qū)、商務服務區(qū)、養(yǎng)生度假區(qū)。十八景；十里菩提、九千石階、紫竹梵音、千尊圣佛、十八進士、云臺日出、九問蒼昴、禪宗謐境、白云妙偈、穿心石門、老鷹面壁、絕壁天書、達摩羅漢、登天云梯、二十四孝、昴山初步、洗心鑒真、文殊菩薩。功能區(qū)十八景分布情況旅游功能內容面積（畝）佛教活動區(qū)十里菩提、九千石階、紫竹梵音、千尊圣佛、十八進士、云臺日出、九問蒼昴、禪宗謐境、白云妙偈、穿心石門、老鷹面壁、絕壁天書、達摩羅漢、登天云梯、拜佛、祈愿、禪悟、體驗、登高、攪勝、觀日、避暑、運動寺廟、管理房、齋房、禪房、僧侶房、佛學院、入口山門、停車4500（需征建設用地120畝）綜合配套區(qū)二十四孝、昴山初步、洗心鑒真、文殊菩薩。佛教主題氛圍、游客集散、空中纜車觀光、五星度假體驗購物、出入口、停車場、接待服務處、景區(qū)管理用房、會務會議、游客服務中心1140（需征建設用地590畝）養(yǎng)生體驗區(qū)瞭望塔、小廣場、昴山情舍、度假木屋、耕種田園（不屬于十八景）療養(yǎng)、養(yǎng)生、創(chuàng)作及影視拍攝基地度假旅游接待服務、耕種、密林游戲210（需征建設用地210畝）167。 項目主要經(jīng)濟技術指標經(jīng)濟技術指標表（核心區(qū)用地情況）序 號類 別單 位備 注1規(guī)劃用地面積3900000（m178。）2總建筑面積107350（m178。）3建筑占地面積48350（m178。）4建筑覆蓋率%未計停車場5綠化覆蓋率97%以上未計入道路、景觀部分6綜合容積率佛教活動區(qū)：————合計建筑占地面積13500m178。，總建筑面積25900m178。昴山禪寺；一~二層，占地面積8000m178。，總建筑面積11000m178。靈感佛學院；三~五層，占地面積1800m178。，總建筑面積7000m178。居士林；二層/10幢，占地面積1200m178。，總建筑面積2400m178。昴山寺下院；二層，占地面積2000m178。，總建筑面積3500m178。禪修閣；五層，占地面積500m178。，總建筑面積2000m178。綜合配套區(qū)：————合計建筑占地面積29300m178。，總建筑面積71400m178。菩提假日酒店；二~三層，建筑占地17000m178。，總建筑面積40000m178。居士山莊；二~三層/80幢，占地面積9600m178。，總建筑面積24000m178。商業(yè)購物街；一~二層，建筑占地1600m178。，總建筑面積3200m178。設備房/員工宿舍；三~五層，占地面積800m178。，總建筑面積3600m178。管理房/測試；二層，占地面積300m178。，總建筑面積600m178。養(yǎng)生體驗區(qū)；————合計建筑占地面積5550m178。，總建筑面積10050m178。慈航療養(yǎng)院；二層，建筑占地面積1500m178。，總建筑面積3000m178。昴山精舍；二層/20幢，建筑占地3000m178。，總建筑面積6000m178。度假木屋；一層/15幢，建筑占地1050m178。，總建筑面積1050m178。第7章 擬建地址與建設條件167。 龍泉城市發(fā)展概況167。 歷史沿革龍泉歷史悠久，景色優(yōu)美，物產豐富，人文薈萃，是著名的青瓷之都、寶劍之邦！龍泉還是世界香菇栽培發(fā)源地、中國食用菌十大主產基地縣、中華靈芝第一鄉(xiāng)和浙江省農業(yè)特色優(yōu)勢產業(yè)食用菌產業(yè)強縣。被譽為“處州十縣好龍泉”。是浙江省省級歷史文化名城！龍泉市有漢族和畬、回、苗、滿、土家、彝、壯、侗族等23個少數(shù)民族，有佛教、基督教、天主教共三個宗教組織。其中基督教于清光緒21年（公元1895年）傳入至今已有114年的歷史。全市面積3059平方公里，（2005年底），轄三個街道辦事處八鎮(zhèn)八鄉(xiāng)442個行政村，為浙江省面積第二大縣級市。1990年12月，國務院批準龍泉市撤縣設市。 其境交通便利，麗龍高速，龍慶高速公路穿境而過。167。 地理位置龍泉市浙江省西南部浙閩贛邊境。地理坐標；東經(jīng)118`4239?！?19`2539。，北緯27`4239?！?8`2039。，地域東接云和、景寧縣，南毗慶元縣，北鄰遂昌、松陽縣，西與福建省浦城縣交界，是溫州、臺州、麗水進入閩贛兩省的通道，自古為閩\浙\贛毗鄰的商業(yè)重鎮(zhèn)，有[甌婺入閩通衢]和[驛馬要道、商旅咽喉]之稱。167。 錦溪鎮(zhèn)概況錦溪鎮(zhèn)位于龍泉城西，昴山東麓，東鄰西街街道、南連八都鎮(zhèn)和竹垟鄉(xiāng)、西靠住龍鎮(zhèn)、北接巖樟鄉(xiāng),距市區(qū)12公里。全鎮(zhèn)總面積162平方公里，人口10347人，轄14個行政村，90個自然村。境內森林、毛竹、旅游、礦產資源豐富，全鎮(zhèn)林地面積21萬余畝，其中有2萬畝國有林，毛竹山有5萬多畝；境內昴山是一個頗具佛教特色的自然風景區(qū)，其中的云臺峰是浙江省名勝景點