【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 境，提高項(xiàng)目的檔次和形象。四、項(xiàng)目定位建議一）項(xiàng)目整體定位建議園區(qū)配套型休閑娛樂(lè)主題風(fēng)情商業(yè)定位說(shuō)明：園區(qū)配套型：商業(yè)項(xiàng)目所處的區(qū)位及地段決定物業(yè)的價(jià)值及升值潛力。本項(xiàng)目為工業(yè)園區(qū)內(nèi)項(xiàng)目。工業(yè)園區(qū)特定的發(fā)展模式?jīng)Q定本項(xiàng)目的發(fā)展性質(zhì)。工業(yè)園區(qū)主要以低密度的工廠(chǎng)為主，人口結(jié)構(gòu)以工廠(chǎng)普通工人為主，常住人口少，決定本項(xiàng)目的發(fā)展性質(zhì)主要以解決園區(qū)內(nèi)工人的日常生活需要為目的，是作為園區(qū)商業(yè)配套而存在。主題風(fēng)情商業(yè)：主題化、個(gè)性化商業(yè)模式是區(qū)域型商業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)。本項(xiàng)目作為一個(gè)占地面積超過(guò)1萬(wàn)平米的較大體量商業(yè)，在發(fā)展模式的選擇上空間較大。而發(fā)展主題風(fēng)情的商業(yè)，具備以下明顯優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目建成后，將有望提升整個(gè)工業(yè)園區(qū)商業(yè)配套的品質(zhì)和檔次；項(xiàng)目自身競(jìng)爭(zhēng)力得到增強(qiáng)，將有效分流其他競(jìng)爭(zhēng)商圈的人流和客流；主題鮮明的商業(yè)定位，為項(xiàng)目后期的招商和運(yùn)營(yíng)定下了基調(diào)；為消費(fèi)者營(yíng)造一個(gè)輕松、文化氣息濃厚的購(gòu)物環(huán)境。休閑娛樂(lè)主題：休閑娛樂(lè)型商業(yè)契合工業(yè)園區(qū)內(nèi)消費(fèi)群體的現(xiàn)實(shí)需求。 工業(yè)園區(qū)人口構(gòu)成主要以工廠(chǎng)普工為主，年齡結(jié)構(gòu)輕，消費(fèi)能力弱。針對(duì)這樣一個(gè)年輕人為主的市場(chǎng)，休閑娛樂(lè)型商業(yè)契合該部分群體的現(xiàn)實(shí)需求，而工業(yè)園區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的休閑娛樂(lè)配套設(shè)施較匱乏，從而為發(fā)展休閑娛樂(lè)型商業(yè)提供了較大的發(fā)展空間。二）項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位建議商業(yè)模式建議復(fù)合型的主題風(fēng)情商業(yè)街區(qū)模式針對(duì)本項(xiàng)目所處的市場(chǎng)環(huán)境、區(qū)位和地段、地塊自身特征、目標(biāo)消費(fèi)群體等因素，我們將本項(xiàng)目商業(yè)模式定位為：復(fù)合型的主題風(fēng)情商業(yè)街區(qū)。復(fù)合型特征主要從以下幾個(gè)方面來(lái)體現(xiàn)：在服務(wù)功能上，以滿(mǎn)足休閑、娛樂(lè)功能為主，同時(shí)兼顧餐飲、購(gòu)物等其他輔助功能；在經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)上，街鋪這一主力業(yè)態(tài)與小型超市、專(zhuān)業(yè)店等形態(tài)共存。經(jīng)營(yíng)業(yè)種建議1）經(jīng)營(yíng)業(yè)種類(lèi)型及需求面積建議在經(jīng)營(yíng)業(yè)種的選擇上，主要以具備休閑、娛樂(lè)功能業(yè)種為主，以餐飲、購(gòu)物等功能業(yè)種為輔助。主營(yíng)業(yè)種建議：序號(hào)業(yè)種需求面積（㎡）序號(hào)業(yè)種需求面積（㎡）1小型超市約150~20012錄像廳約150~2002咖啡廳約150~20013小書(shū)店約40~603小型餐飲約60~8014水果店約40~604女裝約60~8015干洗店約40~605飾品店約10~2016雜貨便利店約60~806美容美發(fā)廳約60~8017小型藥店約40~607網(wǎng)吧約150~20018照片洗曬點(diǎn)約40~608小型KTV約150~20019珍珠奶茶約10~209電玩城約150~20020長(zhǎng)途電話(huà)亭約40~6010臺(tái)球城約150~20021通訊代理點(diǎn)約60~8011大頭帖約10~2022面包店約40~60主營(yíng)業(yè)種示意圖：網(wǎng)吧：簡(jiǎn)單裝修，經(jīng)營(yíng)規(guī)模約在150~200㎡的小型網(wǎng)吧，是工業(yè)園區(qū)年輕人最中意的休閑、娛樂(lè)場(chǎng)所小型餐飲：風(fēng)味獨(dú)特的地方特色小吃，經(jīng)營(yíng)面積約在60~80㎡，滿(mǎn)足廠(chǎng)區(qū)員工調(diào)劑生活的需要精品女裝：價(jià)格不高，款式新穎、時(shí)尚，經(jīng)營(yíng)面積約在60~80㎡的女裝店，是廠(chǎng)區(qū)年輕的女工淘貨的主要場(chǎng)所大頭貼店：面積不大，經(jīng)營(yíng)面積約在15~20㎡，裝修簡(jiǎn)單的大頭貼店，為年輕的小情侶、愛(ài)搞怪的小女生所鐘愛(ài)，留下一份青春的記憶飾品店：面積不大，經(jīng)營(yíng)面積約在15~20㎡，花樣繁多的小飾品店是年輕小女生經(jīng)常光顧的場(chǎng)所美容美發(fā)廳：經(jīng)營(yíng)面積約在60~80㎡的美容美發(fā)店，是廠(chǎng)區(qū)員工打理形象、打理的心情的去處臺(tái)球城：經(jīng)營(yíng)面積約在60~80㎡的臺(tái)球城，茶余飯后，約三、五好友到臺(tái)球城去切磋球技，是園區(qū)工人為數(shù)不多的娛樂(lè)休閑之一咖啡廳：環(huán)境幽雅、經(jīng)營(yíng)面積約在60~80㎡的咖啡廳，滿(mǎn)足了園區(qū)高級(jí)管理人員和往來(lái)于園區(qū)客戶(hù)商務(wù)、休閑的需要2）經(jīng)營(yíng)業(yè)種分布建議區(qū)域業(yè)種分布情況臨寶龍大道一側(cè)東段小型餐飲中段網(wǎng)吧、錄像廳、小型KTV西段臺(tái)球城、電玩城臨比亞迪廠(chǎng)區(qū)一側(cè)東段小型超市、咖啡廳、珍珠奶茶、大頭帖、雜貨店、長(zhǎng)途電話(huà)亭、聯(lián)通/移動(dòng)代理點(diǎn)中段女裝、飾品店、干洗店西段小型藥店、照片洗曬點(diǎn)、美容美發(fā)廳三）項(xiàng)目形象定位建議及命名建議項(xiàng)目市場(chǎng)定位區(qū)域服務(wù)型商業(yè)定位依據(jù)：項(xiàng)目市場(chǎng)定位為區(qū)域服務(wù)型商業(yè)，目標(biāo)客戶(hù)群為項(xiàng)目周邊中低檔次消費(fèi)者，主要服務(wù)對(duì)象為比亞迪公司員工，同時(shí)輻射南約村及周邊區(qū)域，其中比亞迪公司員工及附近的南約村暫住人口為本項(xiàng)目的主要消費(fèi)群體。項(xiàng)目由于受到用地性質(zhì)限制，發(fā)展高檔商業(yè)物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大；同時(shí)，由于園區(qū)內(nèi)高檔商業(yè)消費(fèi)能力有限，購(gòu)買(mǎi)能力弱，不足以支撐高檔商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)。因此，本項(xiàng)目市場(chǎng)定位為服務(wù)于工業(yè)園區(qū)內(nèi)中低層次消費(fèi)者的區(qū)域服務(wù)型商業(yè)。項(xiàng)目形象定位集休閑、娛樂(lè)、餐飲等諸多功能于一體的復(fù)合型主題商業(yè)定位說(shuō)明：在物質(zhì)生活極大豐富的今天，購(gòu)物不再是消費(fèi)的唯一主題。購(gòu)物過(guò)程中精神上的滿(mǎn)足和愉悅成為新的消費(fèi)主題，購(gòu)物功能下降到一個(gè)從屬的地位。時(shí)尚、現(xiàn)代的建筑元素，色彩豐富的外觀(guān)，整潔的街道，精美的景觀(guān)小品，品種豐富的商品，人性化的服務(wù)，營(yíng)造出一個(gè)輕松、寫(xiě)意的購(gòu)物環(huán)境。這里，是青春飛揚(yáng)天堂；這里，縱容你購(gòu)物成癖的癖好；這里，是培養(yǎng)美食家的基地；這里，更是放飛心情的地方。案名建議1）寶盛華繽紛商業(yè)街案名釋義：將寶盛華作為項(xiàng)目案名前綴，可以起到突出項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商寶盛華公司作為工業(yè)園區(qū)配套服務(wù)商的地位。繽紛商業(yè)街主要是從項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群體層面考慮，本項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)客群為一個(gè)年輕、活潑、思維跳躍的群體，而繽紛的含義有色彩絢爛的意思，給人以時(shí)尚、動(dòng)感、色彩絢爛的感覺(jué)，和本項(xiàng)目目標(biāo)客群的性格層次相吻合，從名字上可以聯(lián)想到本項(xiàng)目商業(yè)街是一個(gè)專(zhuān)門(mén)以年輕人為主要服務(wù)對(duì)象的主題商業(yè)街；同時(shí)，繽紛商業(yè)街名字響亮易記，朗朗上口，給人以過(guò)目不忘的感覺(jué)。2）寶盛華FLY—PARK商業(yè)街案名釋義：FLY—PARK翻譯成中文就是“放飛心情的場(chǎng)所”。整個(gè)案名輕盈、靈動(dòng)，符合項(xiàng)目目標(biāo)客群年輕、時(shí)尚的特點(diǎn)，同時(shí)，也說(shuō)明本項(xiàng)目不僅僅能滿(mǎn)足最基本的購(gòu)物功能，還可滿(mǎn)足消費(fèi)者其他如娛樂(lè)、休閑、美食等其他輔助功能，購(gòu)物的過(guò)程，就是一個(gè)體驗(yàn)快樂(lè)的過(guò)程，心情在這里得到放松。另外，英文案名給人感覺(jué)洋氣、現(xiàn)代、時(shí)尚，貼近目標(biāo)消費(fèi)群體的審美情趣。五、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議一）項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議規(guī)劃布局建議如下圖所示： ——市政綠化帶 寶龍大道福樂(lè)購(gòu)商場(chǎng)比亞迪廠(chǎng)區(qū)廠(chǎng)區(qū)正門(mén)A1A2A3A4A5B1B2B3B4圖例說(shuō)明： ——項(xiàng)目所處區(qū)域； ——建筑物； ——主題廣場(chǎng)； ——人行流線(xiàn)；A1~A5——主要建筑物；B1~B4——主題廣場(chǎng)和綠化景點(diǎn)規(guī)劃布局說(shuō)明：1）由于本項(xiàng)目地塊北邊臨寶龍大道一側(cè)為市政綠化帶，南邊為比亞迪廠(chǎng)區(qū)，地塊臨街面最長(zhǎng)的兩側(cè)人流被隔斷。同時(shí)，本項(xiàng)目地塊呈現(xiàn)東西長(zhǎng)，南北窄的地塊特征，故建議在建筑物的擺放上：建筑物自西向東排列，南北向，建筑物臨寶龍大道一側(cè)和比亞迪廠(chǎng)區(qū)分兩排排列，中間形成商業(yè)內(nèi)街形式，人流自項(xiàng)目東西兩側(cè)入口進(jìn)入商業(yè)街；2）由于比亞迪公司員工宿舍區(qū)位于該廠(chǎng)區(qū)東部，項(xiàng)目東側(cè)臨寶荷路一側(cè)是比亞迪公司員工出入廠(chǎng)區(qū)的主要通道，也是本項(xiàng)目商業(yè)人流最密集的區(qū)域；而西側(cè)緊鄰比亞迪廠(chǎng)區(qū)大門(mén)，來(lái)往人流主要以來(lái)往廠(chǎng)區(qū)辦事的商務(wù)人士為主，人流量較稀少。故在商業(yè)街入口的設(shè)置上，建議把項(xiàng)目東側(cè)入口作為項(xiàng)目的主入口，西側(cè)入口作為項(xiàng)目的次出入口，解決商業(yè)街人行流向走向問(wèn)題；3）由于項(xiàng)目東側(cè)入口為人流量最密集區(qū)域，故緊鄰東側(cè)入口地塊商業(yè)價(jià)值最高，東側(cè)入口的形象，代表著整個(gè)商業(yè)街形象。故建議把項(xiàng)目東側(cè)入口處作為整個(gè)項(xiàng)目的一個(gè)重點(diǎn)和亮點(diǎn)來(lái)打造，通過(guò)標(biāo)志性建筑和標(biāo)志性景觀(guān)的建設(shè)，把東側(cè)入口打造成整個(gè)商業(yè)街符號(hào)。西側(cè)緊鄰比亞迪廠(chǎng)區(qū)大門(mén)，為避免本項(xiàng)目商業(yè)對(duì)比亞迪公司造成干擾，故在西側(cè)入口的處理上，一方面，通過(guò)主題廣場(chǎng)的設(shè)置，將人流向?qū)汖埓蟮酪粋?cè)引導(dǎo)；另外，在商業(yè)街西側(cè)盡頭，通過(guò)盆栽植物等形式的處理，分流商業(yè)街人流進(jìn)入比亞迪廠(chǎng)區(qū)大門(mén)區(qū)域，同時(shí)，阻隔車(chē)輛進(jìn)入商業(yè)街；4）由于項(xiàng)目用地性質(zhì)為臨時(shí)用地，在項(xiàng)目的使用年限上具有不確定性，存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，故在項(xiàng)目的建筑形態(tài)方面，建議以一層商業(yè)為主，在項(xiàng)目的用材、裝修、裝飾等方面，在保證美觀(guān)、現(xiàn)代的前提下，盡量節(jié)省成本，以規(guī)避項(xiàng)目臨時(shí)用地所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)；5）本項(xiàng)目全長(zhǎng)300米，超出消防要求，故在建筑物的擺放上，建議項(xiàng)目整條商業(yè)街從中間分隔為兩段，一方面，是為了滿(mǎn)足消防要求；另外，避免對(duì)比亞迪廠(chǎng)區(qū)國(guó)旗點(diǎn)造成遮擋，同時(shí)，在隔斷區(qū)域位置，設(shè)置一個(gè)主題廣場(chǎng)，豐富商業(yè)街的景觀(guān)及造型。建筑風(fēng)格建議 在建筑造型上，建議以大面積墻面為主，接點(diǎn)不宜過(guò)多，