【文章內(nèi)容簡介】 、物業(yè)裝修風格上、樓層業(yè)種分布以中檔為主，產(chǎn)品定位上不能過于高檔，充分考慮到經(jīng)營者的經(jīng)營利潤及本商圈之特征。A、功能定位根據(jù)前述的項目特點、市場條件及社會消費趨勢進行判斷，本項目不適宜走傳統(tǒng)百貨零售業(yè)的模式，建議將本項目功能定位為：以大型超市、零售業(yè)為主，休閑娛樂餐飲服務業(yè)為輔，并以休閑、娛樂餐飲服務帶動零售，開創(chuàng)全新消費潮流的標志性購物廣場。B、檔次定位中檔的建造及經(jīng)營檔次與本項目地理位置、商業(yè)環(huán)境相稱。走高檔路線則與現(xiàn)時的整體消費水平不一致。建議將本項目的建造檔次定位為中檔為主大型商業(yè)物業(yè)，將本項目的經(jīng)營檔次定位為中檔大型超市、零售、休閑娛樂及餐飲服務的大型商業(yè)物業(yè)。C、投資客戶群定位商鋪投資者為一定貨幣積蓄的中高層的本地居民群體。商鋪投資作為一種較穩(wěn)健型的投資模式，較適合以投資置業(yè)獲得固定期限，可保證回報的理智穩(wěn)健型投資者。適合本地人對其進行投資。u 項目所在地周邊客戶熟悉并看好此區(qū)域升值潛力的一些高收入人士，年齡大約介于3055歲之間，已有一定事業(yè)基礎，并希望事業(yè)更進一步發(fā)展。u 生意人 具相當?shù)慕?jīng)濟實力，本身就是非常內(nèi)行和做生意者，擁有或租有商鋪，頭腦精明，商鋪知識經(jīng)驗皆豐富，對商鋪最有需求，或急需擴張生意，或擴展規(guī)模，或由租轉(zhuǎn)為自買自用，他們是最有興趣和實力的買家，也即我們的誠意客戶。各年齡段都有，中輕年為主。u 普通市民投資客戶此類客戶往往具一定的經(jīng)濟實力，喜歡面積較小的商鋪，因為資金投入小，風險小，投資可行性高。對臨街的要求較高。對升值潛力認同，重發(fā)展商的實力與信譽。年齡介于2555歲，要求價錢合理，付款輕松，感覺投資商鋪具備相當投資空間，海濱花園一樓的街鋪良好的銷售業(yè)績就是例證。u 小商家、個體經(jīng)營者該類人士屬商場的小業(yè)主，一般經(jīng)營面積從幾平方米到數(shù)10平方米或數(shù)十平方米，間隔小，總價低的鋪位較受歡迎。一個場在引入了知名主力店后，就靠吸引這類小業(yè)主買鋪經(jīng)營，托起整個市。D、租賃客戶群定位u 大型百貨、超市。以租為主，通常面積過萬平方米，一般選擇自行裝修、自行管理。u 連鎖店。如佐丹奴、屈臣氏之類，對經(jīng)營場地一般不買，所需面積中等，約150—400平方米。u 品牌店。如皮爾卡丹、卡佛連、SATCHI等，所需面積從數(shù)10平方米至過100平方米。u 著名快餐連鎖店。如麥當勞、必勝客、肯德基之類，對場地一般也是只租不買，其名聲越大（如麥當勞），入駐條件越苛刻。u 中、西餐飲經(jīng)營店。所需面積從過百平方米到過千平方米不等。u 各類零售與批發(fā)的廠家。u 個體經(jīng)營者。所需面積較小，約10—30平方米。對本項目業(yè)態(tài)和經(jīng)營定位的建議經(jīng)營主體含7個主要業(yè)態(tài)，具體為：u 超市。規(guī)劃一樓約500015000平方米的營業(yè)面積，引進具有一定規(guī)模經(jīng)營超市的投資商，自主經(jīng)營，自主管理。u 臨街精品店鋪。以營業(yè)面積30~70平方米為主，規(guī)劃營業(yè)面積約2000平方米，引進中高檔品牌專賣店，出售產(chǎn)權(quán)，業(yè)戶自主經(jīng)營，自主管理。u 商業(yè)室內(nèi)步行街和室內(nèi)精品店鋪。以套內(nèi)面積5—15㎡單位為主，分別規(guī)劃出一層約2000㎡，二樓約3000㎡，共計約8000㎡的營業(yè)面積，經(jīng)營代表消費潮流和消費趨勢的中低檔品牌商品，出售產(chǎn)權(quán)和按比例出租，業(yè)戶自主經(jīng)營，商場統(tǒng)一管理。u 街市。以套內(nèi)面積610㎡為單位，在一樓規(guī)劃約3000㎡營業(yè)面積，經(jīng)營具有時尚化、個性化、特色化的小商品和飾品，商品價位均在100元以下，出售產(chǎn)權(quán)，業(yè)戶自主經(jīng)營，商場統(tǒng)一管理。u 餐飲廣場。在一樓規(guī)劃約600㎡營業(yè)面積，經(jīng)營中餐、西餐、小吃、茶莊、咖啡屋等，出售產(chǎn)權(quán)或按比例出租，業(yè)戶自主經(jīng)營，自主管理。u 休閑娛樂廣場。在三樓規(guī)劃約4000㎡營業(yè)面積，經(jīng)營桑拿、洗浴、休閑、娛樂等項目，出售產(chǎn)權(quán)，業(yè)戶自主經(jīng)營，自主管理。u 通訊數(shù)碼廣場，一樓辟出專區(qū)，規(guī)劃1500㎡營業(yè)面積，經(jīng)營國內(nèi)外知名品牌手機、通訊器材、數(shù)碼。關于本項目的經(jīng)營定位：建議的內(nèi)容：南峰新城市廣場經(jīng)營定位以占據(jù)中、低檔消費市場為主，適當兼顧少部分高檔消費市場。各業(yè)態(tài)的具體經(jīng)營定位為：u 大型超市：服務于當?shù)鼐用竦母黝愔小⒌蜋n生活消費品。u 臨街精品店鋪：以服裝、服飾為主，滿足中、高層收入，白領階層的消費需求。u 通訊數(shù)碼廣場，一樓辟出專區(qū)，經(jīng)營國內(nèi)外知名品牌手機、通訊器材、數(shù)碼、IT、DIV等商品。u 室內(nèi)步行街和室內(nèi)精品店鋪：經(jīng)營滿足中、低檔收入、工薪階層的品牌服裝服飾類商品、家居飾品等商品。u 街市：經(jīng)營滿足中、低收入人群、低年齡人群需求的時尚、個性化小飾品、小百貨、針織品等商品，所有商品價格均在百元以下。u 餐飲美食廣場：滿足當?shù)鼐用窈唾徫镎卟惋嬒M，其高、中、低檔比例進行合理分配。u 休閑娛樂廣場：滿足居民和購物者休閑娛樂需求，其高、中、低檔比例進行合理分配。在業(yè)態(tài)定位的基礎上，經(jīng)營定位的目的是具有針對性的滿足不同消費層次需要，各種消費心理需求，力求做到“全、精、準”。u 從經(jīng)營對策上看，超市是與居民日常生活息息相關的各種食品、日常用品、生鮮等民生商品，能夠滿足大眾消費，也順應市民的消費習慣，是最聚人氣的主力店，滿足顧客“求便”的心理需求；u 通訊數(shù)碼廣場：針對手機消費趨勢，在一樓規(guī)劃通訊數(shù)碼廣場，順應了區(qū)域消費，達到“扎堆效應”，同時又向消費者提供一個更舒適的消費場所，吸引更多的消費群。u 臨街精品店鋪，經(jīng)營高、中檔的品牌商品，即把目標顧客群定位在中、高檔消費群體。既有助于提高商場檔次，塑造商品的商業(yè)形象，還有助于引導市場消費，滿足消費者“求精”的心理需求。u 室內(nèi)步行街和室內(nèi)精品店鋪，針對貴港市大部分收入者，經(jīng)營中、低檔品牌商品，既保證商品質(zhì)量，同時商品價格也不高，滿足中低檔消費者“求優(yōu)”的心理。u 街市針對消費者“求新、求廉”的心理需求，經(jīng)營百元以下的商品，吸引廣大的中、低檔收入消費群體。u 餐飲、娛樂休閑項目適合麻涌市民消費習慣，瞄準大部分中、低消費群體，合理兼顧高檔消費者，吸引購物者和其它顧客，滿足各階層、各檔次群體對餐飲、休閑娛樂的需求。南峰新時代廣場做為麻涌的大型購物中心，客流是它的生命線。購物中心的客流是由購物、休閑、觀賞三個部分構(gòu)成的。一般情況下各占1/3，但由于休閑，觀賞者存在著即興購買。因此，實際購物人數(shù)會適度提升，約占40%。根據(jù)有關部門測算，一般情況下，兒童的疲勞時間為40～60分鐘，成人為90～150分鐘。按此推算：，超過這個時間就處在疲勞狀態(tài)，導致顧客離開購物環(huán)境，終止購物活動。由此可見，麻涌鎮(zhèn)舊的商業(yè)中心區(qū)不可能單獨完成此項購物功能，南峰新時代廣場不僅要商品齊全，設施完善，服務上乘，而且要在場內(nèi)設有眾多的休閑空間、娛樂活動和場內(nèi)景觀。并且周邊在麻涌新的文化廣場，顧客可在購物的同時整個廣場內(nèi)就餐、游樂、休閑，這樣就消除了顧客的購物疲勞，延長了顧客的停留時間。特別是有小孩的家庭，可以全家前來，大人購物、小孩玩樂，各得其所。這種娛樂購物的方式，目前在老的商業(yè)中心是無可比擬的。三、經(jīng)營商品及價格定位大眾品牌主打，一線品牌商品例附，二、三線品牌商品為輔。以適合麻涌鎮(zhèn)中高端消費者為宜。四、項目外立面的設計項目外立面設計強調(diào)與定位結(jié)合性：u 一方面強調(diào)與檔次結(jié)合，根據(jù)商場目標消費群不同的感觀心理需求，結(jié)合商場定位高低，予以不同的外立面設計。u 基于本項目所處的市新城中心位置及地標位置，現(xiàn)方案立面風格應具有地標性的相關特征u 須強調(diào)與產(chǎn)業(yè)特征元素的結(jié)合，結(jié)合批發(fā)市場的業(yè)種特點、結(jié)構(gòu)需求等因素，在外立面與功能方面做到有效平衡。使之，建筑風格新穎，商業(yè)氣息濃厚第四章 招商推廣策略一、招商突破南峰新時代廣場引進大商戶以提升本案的商業(yè)價值是本案招商成功與否的關鍵，本案的規(guī)模、價格、經(jīng)營價值、產(chǎn)品定位及商業(yè)組合等各要素均影響到我們招商工作進展的實質(zhì)性。因此，本案在招商策略上需突破，一方面通過行業(yè)協(xié)會推薦和自身挖掘具有實力或品牌性的大客戶，以大客戶帶動小客戶刺激入駐率。另一方面則展開小商戶的招商和發(fā)售，小商戶則主要是以經(jīng)營戶和投資客為主，以本地商戶為核心。麻涌商業(yè)物業(yè)，現(xiàn)處于興起階段。我們就是打造具