政府及相關(guān)利益主體介(編輯修改稿)
2025-05-29 08:14 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 貸款業(yè)務(wù) ? ； ? ； ? 。 ? 五、銀行在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中所面臨的風(fēng)險(xiǎn) ? （一）信用風(fēng)險(xiǎn) ? 含義： ? 欺詐風(fēng)險(xiǎn)：假按揭 ? 假按揭：開(kāi)發(fā)商為資金套現(xiàn)，將手中的存量住房以虛構(gòu)的買房人（內(nèi)部職工或開(kāi)發(fā)商親屬或素不相識(shí)的人）的名字購(gòu)買，從銀行套取購(gòu)房貸款。 ? 假按揭的操作： ? 開(kāi)發(fā)商通過(guò)給身份證持有人一定數(shù)額的報(bào)酬，有償使用對(duì)方身份證，并由身份證持有人在按揭貸款合同上簽字； ? 簽字完成，銀行即根據(jù)合同向開(kāi)發(fā)商放款，開(kāi)發(fā)商提前收回投資。 ? 開(kāi)發(fā)商和身份證持有人之間還會(huì)有一個(gè)協(xié)議，包含開(kāi)發(fā)商承諾不需要身份證持有人承擔(dān)任何債務(wù)以及保密條款等內(nèi)容。 ? 假按揭是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁過(guò)程： ? 開(kāi)發(fā)商通過(guò)假按揭，提前收回成本，變現(xiàn)利潤(rùn)，把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行，容易形成銀行不良貸款； ? 同時(shí)，假按揭也造成了房地產(chǎn)虛假繁榮： ? 房?jī)r(jià)估值高； ? 成交量放大。 京城最大假按揭騙貸森豪公寓案 主犯被判無(wú)期 ? 北京市二中院以信用證詐騙罪、合同詐騙罪，判處森豪公寓老板鄒慶無(wú)期徒刑，另外 5名被告人被分別以合同詐騙罪、信用證詐騙罪判處4年至 14年不等的有期徒刑。 ? 法院審理認(rèn)定：鄒慶等人虛構(gòu)該公司開(kāi)發(fā)的森豪公寓商品房銷售事實(shí)，采取與購(gòu)房人簽訂虛假商品房買賣合同，為購(gòu)房人偽造收入證明、首付款證明等貸款材料，并以購(gòu)房人名義與中行北京市分行簽訂個(gè)人按揭貸款合同申請(qǐng)按揭貸款的手段，先后兩次騙取中行北京分行 億元、 。 ? 其還將按揭得到的資金移至外地，致使該項(xiàng)目的工程停工，形成爛尾工程。 ? （二）房地產(chǎn)商的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) ? 含義： ? 海南房地產(chǎn)泡沫 ： ? 背景： 1988年海南設(shè)省，各種資源開(kāi)始流入， 1992年初，南巡講話使海南的特區(qū)效應(yīng)全面釋放，總?cè)藬?shù) 有了兩萬(wàn)多家房地產(chǎn)公司。 ? 1992年，海南全省房地產(chǎn)投資達(dá) 87億元，占固定資產(chǎn)總投資的一半。 ? 1988年，海南商品房平均價(jià)格為 1350元 /平方米； ? 1991年為 1400元 /平方米； ? 1992年猛漲至 5000元 /平方米； ? 1993年達(dá)到 7500元 /平方米的頂峰。 ? 短短三年，增長(zhǎng)超過(guò) 4倍。 ? 地價(jià)也由 1991年的十幾萬(wàn)元 /畝飆升至 1993年 600多萬(wàn)元 /畝。 ? 1993年 6月 24日，國(guó)務(wù)院發(fā)布 《 關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)情況和加強(qiáng)宏觀調(diào)控意見(jiàn) 》 ? 16條整頓措施招招致命，海南房地產(chǎn)泡沫應(yīng)聲而破，大部分開(kāi)發(fā)商卷款逃離。 ? 最后留下的是 600多棟“爛尾樓”、 18834公頃閑置土地和 800億元積壓資金。 ? 僅四大國(guó)有商業(yè)銀行的壞賬就高達(dá) 300億元。 ? 開(kāi)發(fā)商紛紛逃離或倒閉，銀行頓時(shí)成為最大的發(fā)展商，不少銀行的不良貸款率一度高達(dá) 60％以上。 ? 當(dāng)銀行開(kāi)始著手處置不良資產(chǎn)時(shí)，才發(fā)現(xiàn)很多抵押項(xiàng)目其實(shí)只是挖了一個(gè)大坑，以天價(jià)抵押的樓盤(pán)不過(guò)是 “ 空中樓閣 ” 。 ? （三）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) ? 含義： ? 次貸危機(jī)與金融風(fēng)暴 ? 次貸：對(duì)信用紀(jì)錄較差、信用紀(jì)錄不全、月收入沒(méi)有達(dá)到住房抵押貸款申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)、負(fù)債與收入的比例偏高的人發(fā)放的貸款。 ? 信用低的人申請(qǐng)不到優(yōu)質(zhì)貸款，只能在次級(jí)市場(chǎng)尋求貸款。 ? 次貸對(duì)銀行來(lái)說(shuō)是一項(xiàng)高回報(bào)業(yè)務(wù)； ? 但由于次級(jí)貸款對(duì)借款人的信用級(jí)別要求低，因此面臨的風(fēng)險(xiǎn)也更大。 ? 美國(guó)次貸危機(jī)的爆發(fā)的直接原因是美國(guó)利率的持續(xù)上升和美國(guó)房?jī)r(jià)的降低。 ? 上世紀(jì)末，美國(guó)面臨經(jīng)濟(jì)下滑、通脹居高不下的壓力。 ? 從 2022年開(kāi)始，美聯(lián)儲(chǔ)持續(xù)降息， 2022年到 2022年，聯(lián)邦基準(zhǔn)利率甚至一度降到 1%的歷史最低水平。 ? 這直接導(dǎo)致了全球性流動(dòng)過(guò)剩，過(guò)多的資金四處尋找獲利途經(jīng)，從而推高房?jī)r(jià)。 ? 在“ 911” 之后的三四年時(shí)間里，美國(guó)房?jī)r(jià)實(shí)現(xiàn)了翻番。 ? 但是，隨著經(jīng)濟(jì)的過(guò)熱，美國(guó)開(kāi)始加息！ ? 2022年美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)拐點(diǎn)。 ? 2022年 8月，舊房新房綜合起來(lái)，全美的整體房?jī)r(jià)與 2022年同期下降 %，與 2022年相比已下跌超過(guò) 16%。 ? 從 2022年 2月開(kāi)始，美國(guó)房地產(chǎn)次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)突然出現(xiàn)支付危機(jī)，繁榮時(shí)期過(guò)于輕易放出的住房貸款遇到了收不回來(lái)的難題。 ? 2022年 9月 18日，美聯(lián)儲(chǔ)宣布降低聯(lián)邦利率，將其從之前的 %降至%。 ? 2022年，因住房信貸危機(jī)，美國(guó)最大的兩家非銀行住房抵押貸款巨頭 “ 房利美 ” 和“ 房地美 ” 面臨破產(chǎn)。 ? 9月 9日，美國(guó)政府推出前所未有的救市措施。 ? 宣布政府接管 “ 房利美 ” 和 “ 房地美 ” 。 ? 12月 16日，美聯(lián)儲(chǔ)宣布將利率下降 0至 %的水平，這也是美國(guó)歷史上的一個(gè)最低點(diǎn) ? （四）流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn) ? 含義： ? （五）政策法規(guī)風(fēng)險(xiǎn) ? 含義： 第三節(jié) 開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者 ? 一、開(kāi)發(fā)商的概念 ? 二、開(kāi)發(fā)商的作用 ? （一）促進(jìn)城市規(guī)劃的形成 ? （二）促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 ? （三）推動(dòng)城市開(kāi)發(fā)建設(shè) ? （四）引導(dǎo)消費(fèi) ? 三、開(kāi)發(fā)商的利益 ? （一）銷售收益 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的銷售收益是指房地產(chǎn)銷售收入減去房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成本后的差額，它是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在出售房地產(chǎn)時(shí)所獲得的投資利潤(rùn)，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)收益的主要部分。 ? （二）現(xiàn)金流量收益 ? 現(xiàn)
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