【文章內(nèi)容簡介】 經(jīng)濟背景2022 年由于世界金融危機，我國經(jīng)濟深受影響。經(jīng)過中央提振市場信心、寬松的經(jīng)濟刺激政策，2022 年全國經(jīng)濟開始擺脫低迷狀態(tài)，逐漸回暖。2022 年初，國務(wù)院推出十大振興產(chǎn)業(yè)的 4 萬億投資計劃，到年底，4 萬億元的投資計劃發(fā)揮了良好的刺激作用。（1）百貨與零售業(yè)2022 年，全年社會消費品零售總額達 125,343 億元,比上年增長 %。從 2022年全年的情況看，下半年好于上半年。尤其是 9 月份以后，隨著經(jīng)濟回暖，百貨業(yè)的銷售又呈現(xiàn)了積極向上的局面，有的百貨店同比銷售超過了 30%。2022 年“十一”黃金周 8 天時間，北京、上海、廣州的一些商店，同比增長甚至達到了 60%，呈井噴狀態(tài)。一些二三線城市，甚至四線城市，百貨零售企業(yè)的發(fā)展勢頭非常好，從銷售情況看，他們受金融危機的影響很小。據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在一些三四線城市，有的零售企業(yè)同比增長在 30%以上。就百貨零售業(yè)來說，外資百貨在中國內(nèi)地開店的速度將加快，像韓國的樂天、日本的高島屋、馬來西亞的百盛等，以及一些港資、臺資企業(yè)都有計劃向中國內(nèi)地發(fā)展。同時，這些國際上的零售巨頭都有進入中國二三線城市的打算。2022 年，中、日、韓三國的百貨業(yè)將進行更加頻繁的交流。事實上，日韓百貨業(yè)看中的是中國內(nèi)地市場的發(fā)展?jié)摿Γ朐诹闶凼袌錾细袊猩疃群献?，而中國看中的是他們的?jīng)營理念、管理技能等。到 2020 年，社會消費品零售總額將超過 20.名牌折扣城旗艦中心現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園一期工程可行性研究報告萬億元，零售業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位和作用將大大提高?？梢哉f，我國零售百貨業(yè)存在著巨大的發(fā)展空間，投資機會較多。（2）房地產(chǎn)業(yè)隨著經(jīng)濟的觸底反彈，全國房地產(chǎn)市場有了回暖。2022 年，全國商品房累計銷售面積和竣工面積分別為 93,713 萬平方米和 70,219 萬平方米，同比分別上升 %和 %；全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 36,232 億元，比上年增長 %，同比下降 個百分點；其中商業(yè)營業(yè)用房投資 4,172 億元，增長 %。XX 市投 資環(huán)境分析(1)XX 市社會經(jīng)濟現(xiàn)狀2022 年以來省委、省政府構(gòu)思長吉圖特大城市群，使之成為經(jīng)濟發(fā)展的核心增長級。2022 年， 《長吉圖城市群區(qū)域發(fā)展規(guī)劃》開始實施，長吉圖一體化步入實質(zhì)階段，一個面積 萬平方公里、人口 1,300 萬的現(xiàn)代化大都市將由理想變?yōu)楝F(xiàn)實。按照“大 XX”、 “大生態(tài)” 、 “大網(wǎng)絡(luò)”的原則，作為 XX 市衛(wèi)星城鎮(zhèn)的 XX 區(qū)奢嶺鎮(zhèn)必將獲得空前發(fā)展。2022 年 XX 市全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值(GDP)3, 億元，比上年增長 %。其中第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 1,億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 1, 億元，增長 %。按常住人口計算，人均 GDP 達 57,924 元，突破 8,400 美元（2022 年中國人民銀行公布匯率平均值） ，同比增長 %。XX 市在全省引領(lǐng)地位進一步突出，經(jīng)濟總量在全省的占比為 %，比上年提高 個百分點，人均 GDP 為全省的 倍。經(jīng)濟總量在長吉圖三市中的占比達 %，比上年提高 個百分點。.名牌折扣城旗艦中心現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園一期工程可行性研究報告 圖 21 XX 市近年 GDP 及增長率2022 年底，XX 市人均 GDP 為 57,924 萬元，約合 8,481 美元。根據(jù)西方發(fā)達國家的發(fā)展過程,XX 市房地產(chǎn)業(yè)已初步進入平穩(wěn)期，對于商業(yè)用房的需求將大幅增加,但對住房的剛性需求和城市化進程的發(fā)展，使得 XX 市住房總量需求仍處于增量型發(fā)展階段。(2)XX 市居民生活水平2022 年，XX 市居民人均可支配收入的增長略低于 GDP 增長，CPI 指數(shù)處于較高上升態(tài)勢，實際城市居民生活水平有所下降，其恩格爾系數(shù)回升了 2 個百分點，表明了通貨膨脹對居民帶來的生活壓力依然較大。但從恩格爾系數(shù)絕對數(shù)上分析，按照國際糧農(nóng)組織的標準，XX 市居民生活水平有所下降，但仍然外于寬裕型初、中級階段,對于世界知名品牌折扣需求依然存在。在 009 連續(xù)金融危機沖擊下，致使國外需求銳減，很多歐美客戶的支付能力和信用都大幅下降，造成大量外銷國際一線大品牌商品積壓。為處理積壓產(chǎn)品，盡量收回成本，廠家通過設(shè)置內(nèi)部處理部門或者利用商家打折處理積壓品,XXXX 這種商業(yè)形式孕育而生。.名牌折扣城旗艦中心現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園一期工程可行性研究報告圖 22 XX 城市居民生活水平指標示意圖(3)XX 市居民消費狀況據(jù)統(tǒng)計，2022 年 XX 市常住人口達 萬人，比 2022 年增長了 %，城市化率由 2022 年的 %提高到了 2022 年的 %，增長了 個百分點。2022年，XX 市人口出生率為 ‰，死亡率為 ‰，自然增長率為 ‰。不斷增長的城市人口，住房需求直線上升。城鄉(xiāng)居民收入增長較快，城鄉(xiāng)居民生活水平繼續(xù)改善，消費結(jié)構(gòu)持續(xù)升級,對國際品牌需求持續(xù)增加。 圖 23 XX 市近年城市居民人均可支配收入 圖 24 XX 市城市居民人均消費性支出 近年來，XX 市人均可支配收入與消費支出都有較大幅度的增長，生活水平穩(wěn)步提高。抽樣調(diào)查資料顯示，2022 年 XX 市居民人均可支配收入達到 20,238 元，人均.名牌折扣城旗艦中心現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園一期工程可行性研究報告消費支出 15,020 元，2022 年 XX 市居民消費性支出占到收入的 ％。由此可見，XX 是一個消費活躍的城市。在未來幾年內(nèi)，消費需求量將陸續(xù)增大，在把握客戶需求的基礎(chǔ)上，為項目開發(fā)提供了良好的市場容量。XX 區(qū)投 資環(huán)境分析(1)項目區(qū)域概況項目行政轄區(qū)——XX 區(qū)，位于 XX 市東南部，幅員面積 平方公里，占 XX市區(qū)總面積的 %，是 XX 市面積最大的區(qū)，轄 4 個街道辦事處，4 個鎮(zhèn)，5 個鄉(xiāng)，136 個行政村，總?cè)丝?366，718 人，少數(shù)民族有朝鮮、回、滿、蒙古等族，占全區(qū)人口的 8%。XX 區(qū)交通優(yōu)越、基礎(chǔ)設(shè)施完善。奢嶺鎮(zhèn)距 XX 市僅 15 公里，至龍嘉國際機場僅25 公里。XX 物產(chǎn)豐富，素有“鹿鄉(xiāng)”的美稱，并蘊藏著地下溫泉。奢嶺歷史悠久、人文薈萃。境內(nèi)古木參天，綠蔭蔽日，自然景觀巧奪天工、美不勝收。(2)項目區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境改革開放以來，XX 區(qū)經(jīng)濟取得了矚目的成績。在農(nóng)業(yè)建設(shè)方面，經(jīng)濟作物以蔬菜、水果和養(yǎng)鹿為主，淡水漁業(yè)養(yǎng)殖發(fā)展也比較快，全區(qū)年產(chǎn)鮮魚超過 1 萬噸。工業(yè)方面，該縣主要的工業(yè)有建材、食品加工、化工、機械、電器、輕紡、造紙、印刷、服裝、工藝制品生產(chǎn)等。XX 區(qū)近兩年社會經(jīng)濟運行指標如下表：.名牌折扣城旗艦中心現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園一期工程可行性研究報告XX 市 XX 區(qū)2022 年國民經(jīng)濟與社會發(fā)展計劃主要經(jīng)濟指標 2022 年 2022 年序號 指 標 名 稱 計量單位 2022 年實際全年預(yù)計 預(yù)計比上年% 計劃安排 計劃比上年預(yù) 計%備 注　 蔬菜面積 公頃 6622 7000 7500 　五 全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值 萬元 714000 860000 1040000 　　 其中：區(qū)屬規(guī)模企業(yè)總產(chǎn) 值 萬元 71077 92022 120220 　　 區(qū)屬規(guī)模企業(yè)實現(xiàn)稅金 萬元 6017 6950 8300 　六 全區(qū)民營經(jīng)濟總產(chǎn)值 萬元 1380000 1726000 2190000 　　 全區(qū)民營經(jīng)濟增加值 萬元 414000 518000 670000 　七 全口徑財政收入 萬元 30933 40000 48000 20 　　 其中：區(qū)本級財政收入 萬元 9534 11800 14000 　八 全社會消費品零售總額 萬元 192022 230000 270000 　九 全區(qū)年接待旅游人數(shù) 萬人次 160 180 200 　　 全區(qū)年旅游總收入 萬元 32022 50400 70000 　十 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 元/人 8800 9900 11200 　　 農(nóng)民人均純收入 元/人 5500 6000 6500 　十一 科技進步貢獻率 % 49 個百分點 50 個百分點 　十二 人口自然增長率 ‰ 個千分點 5 控制目標 　　 全區(qū)總?cè)丝?萬人 　上述指標對比表明，XX 區(qū)整體經(jīng)濟處于較高平臺上加速運行。2022～2022 年經(jīng)濟運行指標對比分析，顯示 XX 區(qū)經(jīng)濟保持穩(wěn)定快速的增長勢頭，處于強勢發(fā)力階段。尤其是工業(yè)經(jīng)濟的快速發(fā)展，凸顯產(chǎn)業(yè)集群的積聚效應(yīng)已非常明顯；而投資的快速增長，表明投資環(huán)境日趨完善，建設(shè)步入提速提質(zhì)軌道?？傊?，XX 區(qū)社會經(jīng)濟總體上保持著投資、消費良性增長的態(tài)勢。(3)項目區(qū)域相關(guān)政策環(huán)境.名牌折扣城旗艦中心現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園一期工程可行性研究報告①XX 市商業(yè)發(fā)展目標是著力打造 XX 市 1 小時經(jīng)濟圈，以 XX 市為核心，進而帶動周邊城市，在開放理念方面，資源整合方面以及優(yōu)惠政策配套等方面，用現(xiàn)代經(jīng)濟發(fā)展的思維進一步調(diào)整、完善，形成全國新一輪經(jīng)濟快速增長中省這一區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展總體戰(zhàn)略，使之成為東北地區(qū)現(xiàn)代化商貿(mào)中心。②2022 年，受金融危機的影響，政府出臺一系列扶持政策，從“雙防”轉(zhuǎn)向“一保一控” ，再轉(zhuǎn)向“保增長、擴內(nèi)需” 。2022 年，相關(guān)政策的出臺取得效果，XX房地產(chǎn)業(yè)隨著經(jīng)濟的回暖觸底回升,社會消費品零售業(yè)也保持穩(wěn)步、快速發(fā)展步伐。③2022 年，XX 延續(xù) 2022 年的調(diào)整結(jié)構(gòu)政策。加大對新建商品房項目的管理，頒布新的購房入戶條例，金融稅收政策緊貼市場；監(jiān)管政策不斷加強。 市場分析XX 市百 貨和零售業(yè)概況省人口較多，擁有廣闊的市場，這為擴大內(nèi)需提供了可能性。正是在此背景條件下，擴大內(nèi)需問題成為理論界和政策制定者共同關(guān)注的重大問題，各級政府也采取了一系列擴大內(nèi)需的政策措施，這些措施已經(jīng)取得了一些的成效。據(jù)最新調(diào)查資料顯示，2022 年上半年城鎮(zhèn)居民人均消費支出 5, 元，同比增長 %，扣除物價因素實際增長 %，實際增幅較上年同期提高 個百分點。這在國內(nèi)外金融環(huán)境日益緊張，經(jīng)濟與人民收入增速趨緩的大背景下顯得尤為可貴，這也顯示出，當前城鎮(zhèn)居民仍然具有很強的消費潛力。2022 年全市經(jīng)濟低開高走，保持平穩(wěn)快速發(fā)展。全市 億元，同比增長 %，增速不僅位居全省各市州前列，在全國省會城市中也排名前幾位。全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入突破兩萬元大關(guān)，達到 20238 元，同比增長 %。農(nóng)村居民人均可支配收入 8986 元，同比增長 %。新農(nóng)村建設(shè)取得新進展。消費市場持續(xù)旺盛，XX 市社會消費品零售總額 億元，同比增長 %，剔除物價影響，實際增長 %。農(nóng)村市場快速增長，縣及縣以下消費品零售額同比增長 %，比市.名牌折扣城旗艦中心現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園一期工程可行性研究報告區(qū)快 個百分點。在 009 連續(xù)金融危機沖擊下，致使國外需求惡劣銳減，很多歐美客戶的支付能力和信用都發(fā)生了很大變化，外貿(mào)產(chǎn)品被嚴重違約，造成貨物積壓。大量外銷國際一線大品牌服裝被積壓，為處理積壓產(chǎn)品，廠家為盡量收回制造成本，一般通過設(shè)置內(nèi)部處理部門或者利用商家打折處理積壓品。XX 這種商業(yè)形式給這些過時積壓產(chǎn)品提供了一個很好的商業(yè)平臺。XX 市房地 產(chǎn)發(fā)展概況(1)2022 年 XX 市房地產(chǎn)市場分析①房地產(chǎn)開發(fā)投資：隨著 XX 經(jīng)濟的回暖，房地產(chǎn)開發(fā)投資略有增長。 2022 年，XX 市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成約 500 億元（見圖 25） ，同比增長 %。房地產(chǎn)優(yōu)惠政策的指導(dǎo)思想沒有改變， “兩型社會”建設(shè)為 XX 房地產(chǎn)發(fā)展打造了巨大平臺，雖然受金融危機的影響，XX 市上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資略有下降，但下半年觸底回升，發(fā)展迅速。XX 市未來市場總體供應(yīng)量較大。和記黃埔、中糧、保利、中信等外地著名開發(fā)商紛紛在 XX 跑馬圈地，這幾家大開發(fā)商的土地擁有數(shù)量合計達 5,200 畝，加上萬科、卓越等近 30 家粵派開發(fā)商，20 家閩派開發(fā)商，20 多家京派、海派開發(fā)商，可以預(yù)測在宏觀調(diào)控期過后，XX 房地產(chǎn)市場將會出現(xiàn)投資和供應(yīng)的跳躍式“井噴行情” 。.名牌折扣城旗艦中心現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園一期工程可行性研究報告圖 25 XX 市歷年房地產(chǎn)投資情況②土地成交：土地供應(yīng)頭尾冷熱不均，出讓價格先抑后揚。2022 年上半年 XX 市土地供應(yīng)量持續(xù)減少，全市土地供應(yīng)量僅為 公頃，比 2022 年同期減少 公頃，土地“流拍” 、 “流掛”明顯增多；下半年，房地產(chǎn)市場迅速回暖，但與 2022 年同期仍有差距；土地出讓價格前三季度持續(xù)下降。③市場供銷：市場發(fā)展均衡，擺脫供銷失衡的狀態(tài)。據(jù) XX 市房地產(chǎn)信息中心數(shù)據(jù)顯示，2022 年全市新建商品房供銷比為 ：1，其中新建住宅供銷比為 ：1。這是因為政府利好政策的效應(yīng)導(dǎo)致需求集中釋放，銷售量穩(wěn)步增長，XX 房地產(chǎn)市場已逐漸紅火。(2)2022 年 XX 市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢①政策延續(xù)效應(yīng)釋放，市場銷量保持穩(wěn)定。中央及省市一系列政策仍將保持延續(xù)，宏觀經(jīng)濟保持良好態(tài)勢，百姓信心將進一步增強，XX 整體經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場將持續(xù)發(fā)展。②安居工程穩(wěn)步推行，有效需求強力激發(fā)。經(jīng)濟適用房貨補政策和棚戶區(qū)改造等安居工程政策的實施，激活市場，增加需求；同時，市場價格平穩(wěn)波動、市場銷售面積和銷售總額迅速攀升，市場交易日漸活躍，市場上存量房加快消化，供銷矛盾進一步緩解，將有利地促進 XX 房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。③輕軌效應(yīng)逐步釋放，沿線樓盤開始升溫。輕軌 1 號線的正式動工，將帶活沿線土地的開發(fā)，增強沿線區(qū)位優(yōu)勢，沿線樓盤將大量開發(fā)，有利地促進區(qū)域房地產(chǎn)的繁榮和發(fā)展，整個城市房地