【文章內(nèi)容簡介】 進一步發(fā)展、人們養(yǎng)老居住觀念的改變以及經(jīng)濟收入的不斷提高，養(yǎng)老地產(chǎn)市場需求將增加，通過需求帶動供給，促進養(yǎng)老地產(chǎn)市場的發(fā)展。第四，從養(yǎng)老地產(chǎn)市場供給上看，伴隨著人口老齡化進程及近兩年國家房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺，諸多大型房地產(chǎn)企業(yè)積極尋求新的開發(fā)領(lǐng)域，在政府完善老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策及養(yǎng)老保障措施的過程中，企業(yè)資金甚至機構(gòu)資金逐漸進入養(yǎng)老地產(chǎn)市場，如 2022 年底，以萬科為首的大型房地產(chǎn)企業(yè)先后進行養(yǎng)老地產(chǎn)項目的開發(fā)，主要以高端養(yǎng)老地產(chǎn)項目為主，創(chuàng)新了商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)模式，完善了市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。但是，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的不平衡性決定了養(yǎng)老地產(chǎn)市場發(fā)展的區(qū)域不均衡，消費群體的收入差異與養(yǎng)老觀念差異也使得當前國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)市場的總體狀況是市場發(fā)展不成熟，尚未全面啟動，其癥結(jié)就在于養(yǎng)老地產(chǎn)潛在需求量巨大而有效需求不足。 養(yǎng)老地產(chǎn)市場需求影響因素養(yǎng)老地產(chǎn)市場需求是指在某一特定時期內(nèi)特定消費群體愿意購買而且有能力購買的養(yǎng)老地產(chǎn)商品的數(shù)量。由于影響?zhàn)B老地產(chǎn)市場需求的因素眾多，本報告從市場供需主體兩方面進行分析。全國智能化養(yǎng)老實驗基地老年宜居社區(qū)可行性研究報告17市場供給主體層面養(yǎng)老地產(chǎn)市場的供給主體主要是城市政府及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。首先，城市政府主要是通過政策措施影響市場需求。養(yǎng)老地產(chǎn)屬于老齡產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的有機結(jié)合，為緩解政府養(yǎng)老資金壓力及提供開發(fā)利潤率以吸引企業(yè)參與建設(shè)，就必須給予企業(yè)政策支持，如: 在供地上，由于地價與房價互動攀升，養(yǎng)老地產(chǎn)作為房地產(chǎn)業(yè)的細分領(lǐng)域，地價與養(yǎng)老地產(chǎn)商品的價格也相互影響:地價高，則會拉升養(yǎng)老地產(chǎn)商品價格，影響消費群體的支付能力，進而影響市場需求。 在信貸上，信貸優(yōu)惠將提升房地產(chǎn)企業(yè)的項目運營能力，相對較低的貸款利率利于保障項目的可獲利性，刺激房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)。 在財稅上，減免稅收有利于提高企業(yè)開發(fā)的積極性。各項優(yōu)惠政策的實施，能促進房地產(chǎn)企業(yè)投資開發(fā)，直接增加有效供給，也能輔助城市政府解決養(yǎng)老居住問題，緩解養(yǎng)老壓力。部分城市在老年公寓的建設(shè)中，政府給予了一定的政策支持，如土地屬于政府劃撥性質(zhì)，但至今關(guān)于全面促進發(fā)展的政策文件或措施未出臺，僅是個別項目獲取一定的政策優(yōu)惠，不利于整個市場的蓬勃發(fā)展。其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于養(yǎng)老地產(chǎn)市場需求的影響主要是通過供給影響需求。由于商品住宅、商業(yè)地產(chǎn)市場的高利潤，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偏向其二者的投資開發(fā)，忽視開拓養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，導致長久以來房地產(chǎn)市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不均衡。近兩年，國家嚴厲的房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控措施接連出臺，國內(nèi)已有部分房地全國智能化養(yǎng)老實驗基地老年宜居社區(qū)可行性研究報告18產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向房地產(chǎn)業(yè)其他領(lǐng)域擴展，養(yǎng)老地產(chǎn)將成為新一輪的投資開發(fā)熱點，養(yǎng)老地產(chǎn)的市場供給將增加，逐漸與市場潛在需求實現(xiàn)平衡，保持養(yǎng)老地產(chǎn)商品價格在一定水平合理波動。市場需求主體層面養(yǎng)老地產(chǎn)的市場需求主體主要是自住型及投資型的中老年人群，自住型需求是通過購買或租賃養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品以實現(xiàn)自住養(yǎng)老需要，投資型需求是將房屋產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)租給第三人以收取一定的經(jīng)濟利益。由于市場需求由經(jīng)濟支付能力與需求意愿共同構(gòu)成，因此將市場需求主體的影響因素分為經(jīng)濟性因素與社會性因素。其中，經(jīng)濟性因素主要包括: 消費支付能力、經(jīng)濟發(fā)展水平、家庭居住水平、利率。消費支付能力包括工資水平、可支配收入、子女贍養(yǎng)資金水平、愿意承擔的養(yǎng)老地產(chǎn)租售價格。 經(jīng)濟發(fā)展水平用 GDP 表示。 家庭居住水平主要是人均居住面積。 利率是指一年期的貸款利率。社會性因素主要包括: 人口年齡與結(jié)構(gòu)、消費欲望、對養(yǎng)老地產(chǎn)市場的未來預期、政府政策等。人口年齡與結(jié)構(gòu)指老年人口的數(shù)量與其在總?cè)丝谥兴急戎亍?消費欲望是消費群體的養(yǎng)老觀念、消費觀念及對養(yǎng)老地產(chǎn)的環(huán)境規(guī)劃、建筑設(shè)計、設(shè)施設(shè)備、服務(wù)管理等的看法。 對養(yǎng)老地產(chǎn)市場的未來預期是從投資型消費群體角度，對未來預期樂觀，則會選擇投資行為。 政府政策是城市政府在養(yǎng)老、土地、財稅、信貸等各方面的政策措施。各項經(jīng)濟性因素全國智能化養(yǎng)老實驗基地老年宜居社區(qū)可行性研究報告19直接影響消費群體的需求支付能力，社會性因素則影響消費群體的需求意愿，二者共同作用于市場需求主體。 市場前景相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，預計到 2050 年，中國的老年人口總量將超過 4 億，占總?cè)丝诘?1/4 以上。但現(xiàn)階段，我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老服務(wù)的發(fā)展還相對滯后。目前中國每千名老年人擁有的養(yǎng)老機構(gòu)床位數(shù)只有 張，即只有 % 的老年人能入住養(yǎng)老機構(gòu)。2022 年，我國老年市場需求近 1 萬億元，但每年為老年人提供的產(chǎn)品還不足 500 億。尤其在養(yǎng)老住宅的供應(yīng)方面，全國才剛剛起步，其長遠的經(jīng)濟和社會效益不容忽視。中國的老年住宅市場長期處于供求嚴重不平衡的狀態(tài)。不論是面向中端的老年公寓，還是近些年出現(xiàn)的高端老年別墅，一經(jīng)推出市場就搶購一空。而目前許多老年住宅雖打著“老年”的旗號，但真正實現(xiàn)提供完善的養(yǎng)老服務(wù)還需要很長一段時間的摸索。近年來，之所以國內(nèi)眾多開發(fā)商在最近幾年紛紛涉足老年公寓的開發(fā)，除了巨大的潛力市場因素以外，更為重要的是，這一開發(fā)業(yè)態(tài)早已成為了國際投資機構(gòu)的關(guān)注焦點。以美國為例，上世紀 90 年代中期，隨著美國眾多房產(chǎn)公司紛紛涉足老年公寓的開發(fā)，華爾街也似乎于一夜之間“迷戀”上了這一全新的領(lǐng)域。眾多投行相信，老齡化的人口會熱衷于購買新的退休物業(yè)。大批老年公寓開發(fā)公司在收到資本市場認全國智能化養(yǎng)老實驗基地老年宜居社區(qū)可行性研究報告20可的同時，紛紛開始上市并銷售股票。此舉帶來的直接影響則是蜂擁而至的開發(fā)商開始在全美范圍內(nèi)大規(guī)模建造老年公寓。如今，這樣的開發(fā)熱潮似乎在中國有著進一步蔓延的趨勢。中國龐大的老齡化人口，日益增強的消費能力正是我國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)前景廣闊的重要原因。 文化產(chǎn)業(yè)園分析 建設(shè)文化產(chǎn)業(yè)園的戰(zhàn)略意義 某文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況 2022 年，在某市建設(shè)“西部文化大市”推動下，以打造“書香某”為目標，文化產(chǎn)業(yè)開始進入新的發(fā)展階段。產(chǎn)業(yè)規(guī)模不斷擴大2022 年，某文化產(chǎn)業(yè)得到了進一步發(fā)展，規(guī)模繼續(xù)擴大。從經(jīng)濟規(guī)模看，全年實現(xiàn)文化產(chǎn)業(yè)增加值 億元，占生產(chǎn)總值的比重為 %，較 2022 年降低了 個百分點；文化產(chǎn)業(yè)總資產(chǎn) 億元，較上年增長 %。從單位規(guī)模看，2022 年底，全市共有文化產(chǎn)業(yè)法人及產(chǎn)業(yè)活動單位 1007 個，單位從業(yè)人員 萬人，分別較上年增長 %和 %；平均每個單位擁有從業(yè)人員 11 人，與上年基本持平；有文化產(chǎn)業(yè)個體經(jīng)營戶近 4051 戶，從業(yè)人員 8728 人，分別較上年增長 %和 %。全國智能化養(yǎng)老實驗基地老年宜居社區(qū)可行性研究報告21發(fā)展速度有所加快作為重點發(fā)展的產(chǎn)業(yè)之一，文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展步伐快于全市經(jīng)濟發(fā)展。2022 年全市文化產(chǎn)業(yè)增加值同比增長 %，高于地區(qū)生產(chǎn)總值增速 個百分點，高于第三產(chǎn)業(yè)增加值增速 個百分點，有力的推進和支撐了全市經(jīng)濟的增長。經(jīng)濟效益穩(wěn)步提高在全市文化產(chǎn)業(yè)規(guī)模擴大、增長速度加快的同時，經(jīng)濟效益有了明顯的提高。文化產(chǎn)業(yè)勞動生產(chǎn)率達到 萬元/人，較上年增長 %。從 2022 年文化產(chǎn)業(yè)重點單位調(diào)查情況看，調(diào)查的 102 家企業(yè)和事業(yè)機構(gòu)營業(yè)利潤率 %較上年提高了 個百分點；資產(chǎn)利潤率 %，較上年提高了 個百分點。102 家企業(yè)中，2022 年全年收入過千萬的企業(yè)有 14 家，其中收入合計占全部調(diào)查企業(yè)收入的 56%；年末資產(chǎn)合計過千萬的企業(yè)有 16 個，其資產(chǎn)合計占全部調(diào)查企業(yè)資產(chǎn)的 58%；從業(yè)人員過百人的企業(yè)有 9 家，其人員合計占全部調(diào)查企業(yè)的 48%。產(chǎn)業(yè)投入依然較弱雖然文化產(chǎn)業(yè)對于經(jīng)濟發(fā)展的促進作用得到了社會各方面的認同，單于某市提出建設(shè)“西部文化大市”的目標地位相比，2022 年文化產(chǎn)業(yè)投入仍然較弱。2022 年全市財政一般預算支出中，文化體育與傳媒支出 億元，較 2022 年增長了 %，占財政一般預算支出的 %；增速較 2022 年低 個百分點，比重較 2022 年低 個百分點。全國智能化養(yǎng)老實驗基地老年宜居社區(qū)可行性研究報告22文化事業(yè)全面推進經(jīng)濟效益與社會效益相結(jié)合，是文化產(chǎn)業(yè)的一個重要特征。某文化產(chǎn)業(yè)在取得良好經(jīng)濟效益的同時，也對全市文化事業(yè)發(fā)展、人民生活改善起到了積極的促進作用。市縣區(qū)組織開展了春節(jié)文化系列活動，舉辦了文藝演出、民俗文化展演、秧歌表演、書畫展覽、焰火晚會等 30 多活動。成功舉辦了第五屆某國際民歌藝術(shù)節(jié)，歡樂中國行——魅力某、陜北民歌校園行、農(nóng)民歌手擂臺賽、 “陜西音樂獎”大賽等活動。特別是農(nóng)民歌手擂臺賽、歡樂中國行——魅力某、世界三大民歌演唱會，突破了以往文化活動的模式，促進陜北民歌走向了全國。從文化設(shè)施看，公共文化活動，傳播設(shè)施得到增強。2022年末，全市公共圖書館總藏量 101 萬冊、較上年增長 %每萬人擁有公共圖書 3011 冊，增長 %；每百萬擁有公共文化設(shè)施 個比 2022 年增加了 個；全市文物點數(shù) 338 個，比 2022 年增長了 %；館藏文物總件數(shù) 26142 個，比較 2022年增長了 %。截止 2022 年底。全市廣播、電視人口綜合覆蓋率分別達到 %和 %，有線電視入戶率 51%，每百戶家庭互聯(lián)網(wǎng)寬帶用戶數(shù)從 2022 年的 戶增加到 2022 年的 戶，增長 %。陽光廣場、濱河公園等大型文化主題公園的建成開放，為市民文化活動提供了更多的空間。從文化市場看，演出、館點參觀日趨活躍，呈現(xiàn)快速增長。全國智能化養(yǎng)老實驗基地老年宜居社區(qū)可行性研究報告232022 年，全年藝術(shù)表演團體演出 2086 場，較 2022 年下降了 24%；圖書館接待讀者 25 萬人次，比去年有所下降；舉辦各類展覽次數(shù) 533 次，比去年增長了 173%；組織文藝活動次數(shù) 1089 次，比去年增長了 %；館藏參觀人數(shù) 195 萬人次，比去年增長了 %。雖然某近年來經(jīng)濟發(fā)展取得巨大成就，但當前某文化仍處于起步、探索、培育的初級階段，還沒有形成規(guī)模優(yōu)勢，更談不上成為支柱產(chǎn)業(yè)。與周邊地區(qū)及全省先進城市相比差距較明顯。本項目結(jié)合城市規(guī)劃，配置相應(yīng)的公園文化廣場、學校、醫(yī)院等公益設(shè)施，規(guī)模較大，改變了某市文化產(chǎn)業(yè)種類不夠多，文化層次比較單一的現(xiàn)狀，為周邊企業(yè)和居民提供服務(wù)平臺。全國智能化養(yǎng)老實驗基地老年宜居社區(qū)可行性研究報告24第四章 建設(shè)地點與建設(shè)條件 建設(shè)地點 建設(shè)條件 自然環(huán)境 地質(zhì)構(gòu)造 氣候某市屬溫帶半干旱大陸性季風氣候，四季分明，冷暖有序，日照充足。春季干旱多風，風向西北，俗稱四月風，常伴有大風降溫；夏季高溫炎熱，降水集中在 7 月，多為暴雨和雷陣雨，且有冰雹；秋季清爽濕潤，降雨較多，霜降較早；冬季干旱寒冷，冰封期長。常年風向西北風和東南風，夏季多為東南風，冬季多為西北風，平均風速 米/秒，極端最高氣溫在 7 月達℃，極端最低氣溫在 1 ℃，最大日溫 27℃，年平均降水量 ，最大 ，年沙塵暴日約 10 天，年雷暴日數(shù) 29 天。 抗震設(shè)防根據(jù)《中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖》 （GB183062022）及《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》(GB500112022)規(guī)定，某市所在地抗震設(shè)防烈全國智能化養(yǎng)老實驗基地老年宜居社區(qū)可行性研究報告25度為 6 度，設(shè)計基本地震加速度為 ,所有建筑物均需按規(guī)定要求抗震設(shè)防，在建筑群體和總平面布置中，應(yīng)嚴格執(zhí)行有關(guān)方針間距及其它規(guī)定。 基礎(chǔ)設(shè)施 場地條件擬建場地四周地形平坦開闊、平緩，不存在滑坡、崩塌等不良地質(zhì)作用；本項目場地相對較為平坦，有足夠的場地供施工時堆放材料及攪拌物料，施工隊伍的用地也很容易解決。全國智能化養(yǎng)老實驗基地老年宜居社區(qū)可行性研究報告26第五章 項目建設(shè)方案 項目建設(shè)指導思想和基本原則 設(shè)計指導思想保護現(xiàn)有生態(tài)環(huán)境為前提，注意與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)性，實現(xiàn)環(huán)境與文化的溶合。 充分利用地形、地貌、坡度等自然環(huán)境資源。在總體規(guī)劃前，應(yīng)對全部場地進行精心調(diào)查，對自然環(huán)境資源調(diào)查清楚。根據(jù)具體位置的地形特點，精心組織建筑空間，不僅可以減少土石方量，而且可以統(tǒng)一考慮日照、通風、防火、環(huán)境及道路、綠化等。從而創(chuàng)造出一個建筑造型豐富、高低錯落有致，重點突出，并與自然地勢起伏一致，有機融入周圍整體環(huán)境與文化產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。 體現(xiàn)獨具特色的文化產(chǎn)業(yè)園。深入把握空間環(huán)境和建筑的特點，既要為聚集區(qū)創(chuàng)造出文化產(chǎn)業(yè)園的氛圍，又要體現(xiàn)“與眾娛樂“的特點。注意營造大環(huán)境，精心創(chuàng)造小環(huán)境，在環(huán)境中體現(xiàn)出文化品位。 設(shè)計原則 符合某市的有關(guān)規(guī)劃要求全國智能化養(yǎng)老實驗基地老年宜居社區(qū)可行性研究報告27符合某市總體規(guī)劃要求。要充分體現(xiàn)和展示總體規(guī)劃的指導原則和思想。 功能分區(qū)與空間組合（1）應(yīng)根據(jù)選址的地形特征確定，根據(jù)不同文化功能組織景點（2）總平面布置宜相對集中，不宜分散?？偲矫娌贾脩?yīng)布局合理、構(gòu)圖均衡、疏密有間、空間組織有序。既要嚴謹規(guī)整、富有特點。又要活潑靈動、自由開放，充分體現(xiàn)公益設(shè)施與文化旅游有機結(jié)合的特點。 建筑風格與建筑設(shè)計（1） 建筑風格應(yīng)視不同文體弱功能做出定位。文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)應(yīng)定位，要與周圍的環(huán)境相協(xié)調(diào)；（2）建筑要有代表性，體現(xiàn)某地區(qū)的民俗文化。（3） 注重建筑的整體性。在呈現(xiàn)不同建筑單位的個性的同時，注意建筑群體意識，形散而神不散。建筑的總體風貌是在和諧中求統(tǒng)一，統(tǒng)一中有變化，同時發(fā)揮建筑群體效應(yīng)，提高文化品位。（4） 實用性建筑——在體現(xiàn)文化品位的同時，要適當考慮到實際工業(yè)和農(nóng)業(yè)中的實用性。