某房地產(chǎn)項目企劃方案(編輯修改稿)
2025-05-28 01:57 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 市場競爭力，能讓先購先住者的物業(yè)升值，同時要使投資者的投資具有炒作空間。：句容調(diào)資料（2008528）案名位置開發(fā)商規(guī)劃產(chǎn)品在售期別規(guī)劃戶數(shù)戶型面積都市晴園華陽東路延伸段華陽房產(chǎn)多層 別墅 躍層三期14790㎡.107㎡.116㎡.148㎡哈佛星城東昌路與崇明路交匯處蘇州建興置業(yè)多層 別墅 躍層三期26077㎡.105㎡.120㎡潤景美鄰苑東昌南路新廣房產(chǎn)多層 別墅 小高層二期51281㎡.91㎡.112㎡.127㎡.140㎡美家府邸河濱東路聯(lián)城房產(chǎn)多層一期 未開22696㎡.102㎡.124㎡明豪華庭華陽南路延伸段明豪房地產(chǎn)多層一期32890㎡.103㎡.110㎡.136㎡太陽星城洪武路萬邦房地產(chǎn)多層 小高層二期35077㎡.82㎡.89㎡.92㎡.99㎡.116㎡國際花園華陽北路與北環(huán)路交匯處國際曙光多層 別墅 小高層四期16074㎡.90㎡.108㎡.128㎡.135㎡東方華城東昌路1號振華置業(yè)多層四期34659㎡.67㎡.81㎡.84㎡.93㎡.97㎡.102㎡.114㎡.136㎡結(jié)論：通過以上表格我們不難看出，目前市場上幾乎以多層產(chǎn)品為主導(dǎo)，別墅，躍層，小高層等產(chǎn)品為補充的規(guī)劃結(jié)構(gòu)。根據(jù)我們對本身地塊及本地市場的了解和研究，我們認為在產(chǎn)品規(guī)劃和設(shè)計上要有建設(shè)性的創(chuàng)新，在保持控制成本的情況下挖掘一批鮮明的特殊賣點以抵擋競爭個案的地段及價格等核心競爭力。 第三章 本案項目優(yōu)劣勢分析區(qū)位及地段分析劣勢：，此地和市中心相隔較遠，交通很不便利。，整個地段的經(jīng)濟紐帶及人口密度都較為疏散。，給生活帶來了不便。優(yōu)勢：1. 句容離南京較近，且是滬寧經(jīng)濟紐帶的一個支點，而目前句容的房地產(chǎn)業(yè)剛剛成長，所以未來的發(fā)展空間很大。2. 城市需要發(fā)展的同時必然要拉開城市框架，本地塊在城市規(guī)劃范圍之內(nèi)，所以本案的前景還是較為樂觀的。3. 本案地處句容唯一的景觀大道東昌路邊，目前東昌路兩邊已經(jīng)逐漸形成了人口密集的大型生活區(qū)域。本項目有望在大環(huán)境的帶動下成功開發(fā)。 產(chǎn)品分析：1. 戶型設(shè)計中暗衛(wèi)較多：現(xiàn)代人對生活品質(zhì)的要求不斷提高，暗衛(wèi)會給室內(nèi)造成通風(fēng)效果差及氣味難以排出等問題。所以，我們認為戶型的適當(dāng)調(diào)整是增加產(chǎn)品賣點的舉措之一。2. 單個戶型面積大功能少：隨著置業(yè)者對產(chǎn)品的認知度不斷提高，對產(chǎn)品的功能也提出了更高的要求，在同等功能不影響居住效果的前提下，置業(yè)者往往會考慮面積小總價低的產(chǎn)品。3. 房型配比：根據(jù)細致的市場調(diào)研及理性的研究分析，我們認為市場上對多功能小面積的需求較大。因為本地人均收入在10000元左右，導(dǎo)致了絕大多職業(yè)者對大戶型的渴望而不可求的無奈。所以我們建議75㎡85㎡占一期體量的35%，95㎡115㎡占45%，120㎡140㎡占20%。4. 產(chǎn)品硬件配套：在本案價格和地段上占不到任何優(yōu)勢的前提下，產(chǎn)品本身的魅力就顯得尤為重要，我們可以在不違背控制成本的條件下增加一些特殊的輔助配件來包裝產(chǎn)品提高與眾不同的核心競爭力。5. 項目規(guī)模的局限性：㎡，這種體量給樓盤形象和開發(fā)商形象的建立造成了一定的抗性，加上地段及價格等因素就更加要求我們要在6. 開發(fā)產(chǎn)品特色時做到越發(fā)嚴謹，只有做出特色的精品才能贏得更多的市場份額。所以在整個項目上要考慮更多的細節(jié)和設(shè)施來滿足置業(yè)者的真正需求。環(huán)境分析：1. 大環(huán)境資源短缺：通過我們對本案地段及地形的了解，該地塊周邊缺少人文環(huán)境，商業(yè)環(huán)境，景觀環(huán)境等。在這種大環(huán)境條件匱乏的形勢下，我們要找到新的突破口對本案進行品牌塑造和包裝。2. 景觀設(shè)計單調(diào)缺少鮮明特點：通過本案的總平圖可以看出景觀設(shè)計較為粗糙，缺少細節(jié)。怎樣建立樓盤形象是和小區(qū)環(huán)境切切相關(guān)的。3. 環(huán)境的資源整合：從本案的邊界資源分析，句容河的整治會給本案增添自然景觀，加大對土地的利用率提高綠化面積和綠化品質(zhì)。 ：：項目總體定位概況：㎡，總建筑面積：㎡，總體量為：408戶。依照以上數(shù)據(jù)我們不難看出本項目的規(guī)模較小，因此，我們在項目的形象包裝上存在一定阻力，并且，本項目的目前地理位置占不到任何優(yōu)勢，所以，我們認為本項目要以小而精的形式出現(xiàn)在市場上為最佳著落點。我們可以通過內(nèi)部環(huán)境和硬件設(shè)施來強化和增加項目賣點。：建筑形式建筑風(fēng)格建筑結(jié)構(gòu)建筑外立面戶型定位戶型設(shè)計戶型面積園林景觀設(shè)計配套功能設(shè)計：居住區(qū)域職業(yè)類別收入情況年齡構(gòu)成家庭結(jié)構(gòu)： 土地成本運營成本建筑成本它項雜費：項目LOGO廣告階段性劃分階段性廣告主題廣告創(chuàng)意廣告效果監(jiān)控媒介組合軟性新聞主題印刷品（樓書，海報等）：建議：品牌建立1. 本案名稱：名稱一個項目的品牌形象，同時也是能夠表達一個公司文化內(nèi)涵的方式。因此在定項目名稱時要體現(xiàn)出品牌形象及品牌魅力。一般情況下項目名稱要能給人們留下印象及遐想的空間。讀起來聽起來要順口順耳，言簡意賅。（具體項目名稱可以和甲方磋商定奪） 案名建議：聚賢灣 望水閣 沁園香島 麗江華邸 傳奇世家 流水親居 永豐城市花園 碧海金波港 一品清水城 南國風(fēng)景城2. 項目LOGO：從形狀顏色上體現(xiàn)項目特點，建立認知度制定LOGO標(biāo)志。3. 推廣形象：把握市場需求開拓競爭優(yōu)勢，做好全城廣告鋪墊。（標(biāo)志需和甲方研究決定）環(huán)境規(guī)劃項目環(huán)境是決定一個項目成功與否的關(guān)鍵。通過我們對地塊及大環(huán)境的仔細研究和分析我們認為：1. 本案可利用北面和西面的河流進行美化和修建。以增加自然景觀對本案環(huán)境品質(zhì)的提升。2. 做一些特色綠化，比如增加一些凈化有害氣體的，防蚊蠅的，有清新香氣的樹種等。3. 設(shè)計一些具有特色的小品，假山，人工水系。從一些硬件設(shè)施上提高環(huán)境檔次。產(chǎn)品規(guī)劃1. 三米層高：根據(jù)我們對本地客戶的了解，我們發(fā)現(xiàn)他們對層高的要求較高，目前市場上還沒有一家競爭個案做的這一點，所以我們可以通
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