某房地產(chǎn)項(xiàng)目企劃方案(編輯修改稿)
2025-05-28 01:57 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，能讓先購(gòu)先住者的物業(yè)升值，同時(shí)要使投資者的投資具有炒作空間。：句容調(diào)資料（2008528）案名位置開發(fā)商規(guī)劃產(chǎn)品在售期別規(guī)劃戶數(shù)戶型面積都市晴園華陽(yáng)東路延伸段華陽(yáng)房產(chǎn)多層 別墅 躍層三期14790㎡.107㎡.116㎡.148㎡哈佛星城東昌路與崇明路交匯處蘇州建興置業(yè)多層 別墅 躍層三期26077㎡.105㎡.120㎡潤(rùn)景美鄰苑東昌南路新廣房產(chǎn)多層 別墅 小高層二期51281㎡.91㎡.112㎡.127㎡.140㎡美家府邸河濱東路聯(lián)城房產(chǎn)多層一期 未開22696㎡.102㎡.124㎡明豪華庭華陽(yáng)南路延伸段明豪房地產(chǎn)多層一期32890㎡.103㎡.110㎡.136㎡太陽(yáng)星城洪武路萬(wàn)邦房地產(chǎn)多層 小高層二期35077㎡.82㎡.89㎡.92㎡.99㎡.116㎡國(guó)際花園華陽(yáng)北路與北環(huán)路交匯處國(guó)際曙光多層 別墅 小高層四期16074㎡.90㎡.108㎡.128㎡.135㎡東方華城東昌路1號(hào)振華置業(yè)多層四期34659㎡.67㎡.81㎡.84㎡.93㎡.97㎡.102㎡.114㎡.136㎡結(jié)論：通過以上表格我們不難看出，目前市場(chǎng)上幾乎以多層產(chǎn)品為主導(dǎo)，別墅，躍層，小高層等產(chǎn)品為補(bǔ)充的規(guī)劃結(jié)構(gòu)。根據(jù)我們對(duì)本身地塊及本地市場(chǎng)的了解和研究，我們認(rèn)為在產(chǎn)品規(guī)劃和設(shè)計(jì)上要有建設(shè)性的創(chuàng)新，在保持控制成本的情況下挖掘一批鮮明的特殊賣點(diǎn)以抵擋競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的地段及價(jià)格等核心競(jìng)爭(zhēng)力。 第三章 本案項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析區(qū)位及地段分析劣勢(shì)：，此地和市中心相隔較遠(yuǎn)，交通很不便利。，整個(gè)地段的經(jīng)濟(jì)紐帶及人口密度都較為疏散。，給生活帶來(lái)了不便。優(yōu)勢(shì)：1. 句容離南京較近，且是滬寧經(jīng)濟(jì)紐帶的一個(gè)支點(diǎn)，而目前句容的房地產(chǎn)業(yè)剛剛成長(zhǎng)，所以未來(lái)的發(fā)展空間很大。2. 城市需要發(fā)展的同時(shí)必然要拉開城市框架，本地塊在城市規(guī)劃范圍之內(nèi)，所以本案的前景還是較為樂觀的。3. 本案地處句容唯一的景觀大道東昌路邊，目前東昌路兩邊已經(jīng)逐漸形成了人口密集的大型生活區(qū)域。本項(xiàng)目有望在大環(huán)境的帶動(dòng)下成功開發(fā)。 產(chǎn)品分析：1. 戶型設(shè)計(jì)中暗衛(wèi)較多：現(xiàn)代人對(duì)生活品質(zhì)的要求不斷提高，暗衛(wèi)會(huì)給室內(nèi)造成通風(fēng)效果差及氣味難以排出等問題。所以，我們認(rèn)為戶型的適當(dāng)調(diào)整是增加產(chǎn)品賣點(diǎn)的舉措之一。2. 單個(gè)戶型面積大功能少：隨著置業(yè)者對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)知度不斷提高，對(duì)產(chǎn)品的功能也提出了更高的要求，在同等功能不影響居住效果的前提下，置業(yè)者往往會(huì)考慮面積小總價(jià)低的產(chǎn)品。3. 房型配比：根據(jù)細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)研及理性的研究分析，我們認(rèn)為市場(chǎng)上對(duì)多功能小面積的需求較大。因?yàn)楸镜厝司杖朐?0000元左右，導(dǎo)致了絕大多職業(yè)者對(duì)大戶型的渴望而不可求的無(wú)奈。所以我們建議75㎡85㎡占一期體量的35%，95㎡115㎡占45%，120㎡140㎡占20%。4. 產(chǎn)品硬件配套：在本案價(jià)格和地段上占不到任何優(yōu)勢(shì)的前提下，產(chǎn)品本身的魅力就顯得尤為重要，我們可以在不違背控制成本的條件下增加一些特殊的輔助配件來(lái)包裝產(chǎn)品提高與眾不同的核心競(jìng)爭(zhēng)力。5. 項(xiàng)目規(guī)模的局限性：㎡，這種體量給樓盤形象和開發(fā)商形象的建立造成了一定的抗性，加上地段及價(jià)格等因素就更加要求我們要在6. 開發(fā)產(chǎn)品特色時(shí)做到越發(fā)嚴(yán)謹(jǐn)，只有做出特色的精品才能贏得更多的市場(chǎng)份額。所以在整個(gè)項(xiàng)目上要考慮更多的細(xì)節(jié)和設(shè)施來(lái)滿足置業(yè)者的真正需求。環(huán)境分析：1. 大環(huán)境資源短缺：通過我們對(duì)本案地段及地形的了解，該地塊周邊缺少人文環(huán)境，商業(yè)環(huán)境，景觀環(huán)境等。在這種大環(huán)境條件匱乏的形勢(shì)下，我們要找到新的突破口對(duì)本案進(jìn)行品牌塑造和包裝。2. 景觀設(shè)計(jì)單調(diào)缺少鮮明特點(diǎn)：通過本案的總平圖可以看出景觀設(shè)計(jì)較為粗糙，缺少細(xì)節(jié)。怎樣建立樓盤形象是和小區(qū)環(huán)境切切相關(guān)的。3. 環(huán)境的資源整合：從本案的邊界資源分析，句容河的整治會(huì)給本案增添自然景觀，加大對(duì)土地的利用率提高綠化面積和綠化品質(zhì)。 ：：項(xiàng)目總體定位概況：㎡，總建筑面積：㎡，總體量為：408戶。依照以上數(shù)據(jù)我們不難看出本項(xiàng)目的規(guī)模較小，因此，我們?cè)陧?xiàng)目的形象包裝上存在一定阻力，并且，本項(xiàng)目的目前地理位置占不到任何優(yōu)勢(shì)，所以，我們認(rèn)為本項(xiàng)目要以小而精的形式出現(xiàn)在市場(chǎng)上為最佳著落點(diǎn)。我們可以通過內(nèi)部環(huán)境和硬件設(shè)施來(lái)強(qiáng)化和增加項(xiàng)目賣點(diǎn)。：建筑形式建筑風(fēng)格建筑結(jié)構(gòu)建筑外立面戶型定位戶型設(shè)計(jì)戶型面積園林景觀設(shè)計(jì)配套功能設(shè)計(jì)：居住區(qū)域職業(yè)類別收入情況年齡構(gòu)成家庭結(jié)構(gòu)： 土地成本運(yùn)營(yíng)成本建筑成本它項(xiàng)雜費(fèi)：項(xiàng)目LOGO廣告階段性劃分階段性廣告主題廣告創(chuàng)意廣告效果監(jiān)控媒介組合軟性新聞主題印刷品（樓書，海報(bào)等）：建議：品牌建立1. 本案名稱：名稱一個(gè)項(xiàng)目的品牌形象，同時(shí)也是能夠表達(dá)一個(gè)公司文化內(nèi)涵的方式。因此在定項(xiàng)目名稱時(shí)要體現(xiàn)出品牌形象及品牌魅力。一般情況下項(xiàng)目名稱要能給人們留下印象及遐想的空間。讀起來(lái)聽起來(lái)要順口順耳，言簡(jiǎn)意賅。（具體項(xiàng)目名稱可以和甲方磋商定奪） 案名建議：聚賢灣 望水閣 沁園香島 麗江華邸 傳奇世家 流水親居 永豐城市花園 碧海金波港 一品清水城 南國(guó)風(fēng)景城2. 項(xiàng)目LOGO：從形狀顏色上體現(xiàn)項(xiàng)目特點(diǎn)，建立認(rèn)知度制定LOGO標(biāo)志。3. 推廣形象：把握市場(chǎng)需求開拓競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，做好全城廣告鋪墊。（標(biāo)志需和甲方研究決定）環(huán)境規(guī)劃項(xiàng)目環(huán)境是決定一個(gè)項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵。通過我們對(duì)地塊及大環(huán)境的仔細(xì)研究和分析我們認(rèn)為：1. 本案可利用北面和西面的河流進(jìn)行美化和修建。以增加自然景觀對(duì)本案環(huán)境品質(zhì)的提升。2. 做一些特色綠化，比如增加一些凈化有害氣體的，防蚊蠅的，有清新香氣的樹種等。3. 設(shè)計(jì)一些具有特色的小品，假山，人工水系。從一些硬件設(shè)施上提高環(huán)境檔次。產(chǎn)品規(guī)劃1. 三米層高：根據(jù)我們對(duì)本地客戶的了解，我們發(fā)現(xiàn)他們對(duì)層高的要求較高，目前市場(chǎng)上還沒有一家競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案做的這一點(diǎn)，所以我們可以通
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