【文章內容簡介】 頸”將被打破，低迷的商務樓市場將會呈現(xiàn)新的轉機?！瘛『鐦蚺R空區(qū)板塊——2003年啟動開發(fā)的長寧區(qū)虹橋臨空開發(fā)區(qū)（北區(qū)），為上海都市型的開發(fā)園區(qū)。目前，虹橋臨空開發(fā)區(qū)（北區(qū)）盡管尚處于規(guī)劃與前期招商階段，然而它以發(fā)展“總部經(jīng)濟”的目標定位十分清晰，其招商對象主要是吸引世界500強企業(yè)和其它跨國公司地區(qū)總部入駐，同時虹橋地區(qū)是上海最早開發(fā)建成的涉外社區(qū)，各類配套十分齊全，其臨近的虹橋商務區(qū)也是上海最早開發(fā)建設的涉外商務區(qū)和會展中心之一。因此，虹橋臨空開發(fā)區(qū)（北區(qū)）將成為張江大廈吸引跨國公司地區(qū)總部入駐的競爭對手之一。 （2）園區(qū)內同質樓盤的競爭 ●　德國中心——張江園區(qū)內已基本建成的德國中心大廈，與張江大廈雷同，是德國特色和風貌的商務樓建筑，具有相同的地理和配套環(huán)境，它的目標對象主要是吸引歐洲地區(qū)來上海投資的中小型企業(yè)和服務機構，因此，在吸引歐洲地區(qū)企業(yè)和研發(fā)、服務機構等方面，將搶占先機，分流張江大廈的部分目標客戶。 ●　科技創(chuàng)業(yè)園——園內共有8棟獨立（或聯(lián)體）、低層、簡約歐式寫字樓，主要為國內學成歸國的“海歸派”和創(chuàng)業(yè)者提供創(chuàng)業(yè)平臺服務，以租賃為主，其租金十分低廉，不及張江大廈的二分之一，甚至還為以技術入股方式創(chuàng)辦企業(yè)的的海內外創(chuàng)業(yè)人士提供“零租金”服務。 ●　上海浦東軟件園——屬上海市政府與國家信息部、科技部共同建設的項目，共計45萬平方米，其入駐對象主要是國內、國外的IT企業(yè)并與此相關的研發(fā)機構、服務配套和軟件出口企業(yè)機構，不僅租金低廉，同時還享有多項扶持性的特殊優(yōu)惠政策，對海內外軟件企業(yè)具有極大的吸引力。 ●　其它SOHO樓——環(huán)境優(yōu)美、辦公環(huán)境較自由舒適，與張江大廈比，來張江園區(qū)創(chuàng)業(yè)的一般小型企業(yè)更喜歡租賃和購買SOHO樓。 項目機會點●　張江高科技園區(qū)是中國的“硅谷”和“藥谷”，多項國家級研發(fā)和產業(yè)基地，其園區(qū)功能和定位具有無可替代的優(yōu)勢；同時，張江高科技園區(qū)也是海內外“智慧頭腦”與“頭腦型企業(yè)”的集聚地之一，上海高新技術成果孵化的示范基地，因此，作為園區(qū)唯一的智能化商務樓，張江大廈對吸引產業(yè)型跨國公司和國內企業(yè)集團的研發(fā)、管理機構具有吸引力。 ●　張江高科技園區(qū)在集成電路產業(yè)、生物醫(yī)藥產業(yè)領域，已形成了從研發(fā)、生產、銷售等完整的、具有相當規(guī)模的產業(yè)鏈。高科技產業(yè)群的集聚，將會為吸引金融、貿易、投資、咨詢、法律等現(xiàn)代服務業(yè)入駐創(chuàng)造了一個潛力較大的市場空間，張江大廈作為園區(qū)內唯一的高品質5A甲級寫字樓，將成為這些現(xiàn)代服務機構的首選目標之一。 結論：　　其一、張江大廈是張江高科技園區(qū)內唯一的甲級智能化商務樓和標志性建筑，但同時面臨著開發(fā)區(qū)同質商務樓盤和園區(qū)內其它同質商務樓盤的競爭，同時更受到浦東新區(qū)整個商務樓市場“梯度型”結構的制約與影響。因此，張江大廈應根據(jù)自身的市場定位制定錯位競爭的策略；　　其二、張江大廈在制定相應的銷售策略時，應與張江高科技園區(qū)的功能定位與產業(yè)鏈優(yōu)勢相銜接，制定有別于陸家嘴金融貿易區(qū)商務樓盤，以及開發(fā)區(qū)內、外同質商務樓盤的銷售策略；強化與凸現(xiàn)與眾不同的特征優(yōu)勢，找準自身的“賣點”，鎖定準確的目標客戶群，從而實現(xiàn)三個階段的推廣與營銷目標。二、項目定位（一）功能定位國際一流天然式辦公園高品質5A甲級智能化商務樓 支持點：1)、張江高科技園區(qū)是海內外“智慧頭腦”與“頭腦型企業(yè)”的集聚地之一，上海高新技術成果孵化的示范基地，上海高新技術成果孵化的示范基地，作為園區(qū)內唯一的高品質5A甲級智能化商務樓，將成為產業(yè)型跨國公司和國內企業(yè)集團的研發(fā)、管理機構的首選目標之一。2)、張江高科技園區(qū)在超前的規(guī)劃、布局中，借鑒美國“硅谷”的經(jīng)驗，注重人、科技與自然的和諧，目前整個園區(qū)的綠化率大于40%，并在張江大廈所處的技術創(chuàng)新區(qū)建設了“主題公園”和“諾貝爾湖”，大廈周邊為自然生態(tài)環(huán)境所環(huán)抱，建有別具特色的空中花園走廊，環(huán)境清新優(yōu)美；營造健康的人性化商務環(huán)境。3)、張江大廈的建筑設計導入了超前的生態(tài)理念，在國內商務樓設計中首次采用國際最先進的間距達60cm的開啟式、可呼吸的雙層玻璃幕墻技術，大廈辦公區(qū)域的空氣，可通過雙層玻璃幕墻與大廈外部的自然空氣隨時交換，使辦公區(qū)域成為一個清新的氧吧，堪稱“高科技與自然共鳴，現(xiàn)代化與智慧交融”的甲級商務樓天然式辦公園。(二)形象定位張江坐標建筑張江商務旗艦 支持點：張江大廈位于張江高科技園區(qū)的核心區(qū)域，，是張江園區(qū)內唯一的高品質5A甲級商務樓，以88米的高度成為張江的形象坐標。具備甲級智能化商務樓、專屬會所、會議會展等多項現(xiàn)代商務功能，天然的公園式辦公環(huán)境，相鄰智慧廣場和貝加爾湖。張江大廈是張江高科技園區(qū)唯一標志性建筑，它具有鮮明的高科技屬性，因此，張江大廈的市場定位應有別于上海中心城區(qū)、陸家嘴金融貿易區(qū)或其它開發(fā)區(qū)甲級商務樓，其目標群定位也應區(qū)分于其它商務樓的目標群定位，成為海內外“智慧頭腦”與“頭腦型企業(yè)”的集聚地，打造張江商務旗艦的概念，從而產生有效的集聚效應。張江高科技園區(qū)是上海第一個建立的國家級高科技園區(qū)，同時，它已確定的達成目標，是要在5～10年內努力建成21世紀中國大陸最具潛力的高科技園區(qū)、世界知名的高科技園區(qū)，張江大廈地處張江核心地帶，其獨特的區(qū)位價值和顯要的地位引人注目，必將成為張江高科技園區(qū)的戰(zhàn)略中心，是企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略制高點。鑒于此，張江大廈的市場定位，理所當然的應該呼應張江園區(qū)未來達成的目標，成為高科技領袖企業(yè)和“頭腦”匯聚之地。（三）目標客戶群定位　　張江大廈由兩棟聯(lián)體塔樓組成，根據(jù)目前制定的營銷策略，其中一棟塔樓可整體租售，另一棟塔樓可分層租售。因此，張江大廈的市場定位須與張江高科技園區(qū)的功能定位與產業(yè)鏈優(yōu)勢相銜接，從而制定出符合張江大廈市場定位的差異化銷售策略，其目標群定位應有別于上海中心城區(qū)、陸家嘴金融貿易區(qū)，金橋開發(fā)區(qū)、外高橋保稅區(qū)、科技創(chuàng)業(yè)園、上海浦東軟件園、德國中心等其它開發(fā)區(qū)甲級商務樓的目標群定位；其二，必須強化與凸現(xiàn)大廈與眾不同的特征優(yōu)勢，找準自身的“賣點”，鎖定準確的目標客戶群。　　張江大廈的目標客戶應以不同的客戶層面加以區(qū)分。