【文章內(nèi)容簡介】 大戶型可再加入走入式衣帽間。252。 飄窗、角窗、落地窗、雙陽臺充分享受陽光和景觀，更顯通透，飄窗50CM，高度50CM，較為舒適。252。 設(shè)儲物間，中小居室可考慮半間房設(shè)計充分考慮景觀因素，在窗戶的設(shè)計上要充分體現(xiàn)與景觀的積極迎合關(guān)系。252。 創(chuàng)新戶型，疊拼、復(fù)式、錯層，充分體現(xiàn)多元化戶型的設(shè)計。252。 解放首層，首層公共部分做到明亮通透、舒適、自然主義的導(dǎo)入，豪華、親切。252。 在項目多層和小高層設(shè)計地下室，多層的地下室設(shè)計成具備儲藏室功能，在銷售時可進(jìn)行分割，贈送每戶10－15平米的地下儲藏室。增加項目的產(chǎn)品競爭力。二、園林設(shè)計建議現(xiàn)在住宅對區(qū)域環(huán)境的要求較高，對周邊環(huán)境的要求更高，真正的住宅應(yīng)具有人文親和力，且具有不可復(fù)制的人文特征。252。 在水景及中庭園林上文章作足，園林設(shè)計兼顧觀賞性與實用性，富有新意又滿足小區(qū)住戶親近綠色自然的追求，以提升社區(qū)檔次及居住舒適度。252。 在園林風(fēng)格設(shè)計方面，目前主要有兩種，一種是重視整體恢弘的歐式風(fēng)格，一種是重視細(xì)節(jié)小品的日式風(fēng)格，本項目應(yīng)取兩種風(fēng)格之所長，并結(jié)合江南中式園林的設(shè)計理念來進(jìn)行規(guī)劃和設(shè)計。252。 在售樓時即應(yīng)全部或部分實現(xiàn)園林景觀，以增強(qiáng)消費(fèi)者現(xiàn)場感，烘托營銷氣氛，達(dá)到對項目所提倡的健康、綠色、自然概念的認(rèn)可，并在一定程度上增強(qiáng)對本案開發(fā)商資金實力的認(rèn)同。252。 在營銷中強(qiáng)調(diào)外國知名園林設(shè)計師為小區(qū)量身定做，以迎合目標(biāo)客群的偏好。三、物業(yè)管理一個小區(qū)的物業(yè)管理公司形象和品牌可以直接影響到物業(yè)的銷售，一個好的物業(yè)管理公司不僅可以為業(yè)主提供更加滿意的服務(wù)，還為項目的品質(zhì)和檔次的提升起著很大的作用。目前物業(yè)公司可提供的服務(wù)主要有：252。 生活居家服務(wù)：與住戶的信息聯(lián)絡(luò)服務(wù)、房屋建筑管理、公共設(shè)施、設(shè)備管理、園區(qū)交通管理、消防管理、安全管理、綠化管理、衛(wèi)生管理、社區(qū)文化活動。252。 加值委托服務(wù)：家政服務(wù)、教育衛(wèi)生、園區(qū)配套服務(wù)、固定配套服務(wù)、商務(wù)服務(wù)、便民代辦服務(wù)。252。 經(jīng)營管理服務(wù)：房產(chǎn)中介服務(wù)、停車場管理、康樂運(yùn)動、養(yǎng)生保健、旅游組織。252。 在物業(yè)費(fèi)的制定方面應(yīng)考慮到周邊項目的情況和入住人群承受能力，建議不超過2元。在選擇物業(yè)管理公司的時候應(yīng)重點(diǎn)考慮其品牌形象和服務(wù)內(nèi)容等因素。建議物業(yè)管理公司名單：上海陸家嘴物業(yè)管理公司戴德梁行物業(yè)管理公司四、智能化（1）小區(qū)智能化系統(tǒng)最低應(yīng)具有小區(qū)智能化管理、三表計量（IC卡或遠(yuǎn)傳）、小區(qū)電子廣告牌、家庭保安報警、防火、防煤氣泄露報警、緊急求助報警、家庭電器自動化控制（包括音頻和視頻）等功能。（2）智能化系統(tǒng)應(yīng)能實現(xiàn)在線化物業(yè)管理及服務(wù)的物業(yè)管理智能化，網(wǎng)上沖浪、電子購物、遠(yuǎn)程教育、VOD視頻點(diǎn)播等的家庭生活智能化，和安全保障智能化等功能。（3）在項目入口處設(shè)計液晶電視屏幕，每日以字幕的形式滾動播出時事新聞，天氣預(yù)報，小區(qū)重要活動，物業(yè)管理服務(wù)等信息。五、配套建議 會所建議：252。 健身俱樂部252。 美容美發(fā)廳252。 閱覽室252。 棋牌室252。 乒乓球室、臺球等活動室252。 醫(yī)療診所252。 警署聯(lián)系處商業(yè)配套建議在項目商業(yè)以招商的形式引進(jìn)一家知名的超市，解除客戶購物的后顧之憂，同時為項目增加一個賣點(diǎn)。停車系統(tǒng)現(xiàn)在隨著汽車逐步走進(jìn)家庭，私人汽車保有量越來越高，停車問題越來越被人們所重視，所以本案應(yīng)注重車庫的配設(shè)。252。 采取地下車庫形式，實現(xiàn)人車分流。252。 安裝智能化車庫管理系統(tǒng)，實現(xiàn)車庫、車輛的智能化管理，提高管理效率和水平。252。 車位的配比上要達(dá)到1：1的量，滿足長遠(yuǎn)發(fā)展的需要。252。 所有車庫都相互連通，最好有樓內(nèi)電梯直接通達(dá)。252。 在地上停車部分設(shè)計機(jī)械式停車位，增加小區(qū)停車數(shù)量。蘇州新區(qū)項目提案報告 行銷推廣策略行銷推廣策略一、行銷目的利用各種活動和方式，提升本案的質(zhì)感，使本案的利潤值最大化；塑造開發(fā)商品牌與實力；快速實現(xiàn)銷售目標(biāo)。二、總體策略先期蓄勢——實景體驗——覆蓋全市——集中引爆——后續(xù)積累三、推廣定位：【首席生態(tài)活水住宅】推廣支撐點(diǎn)：項目規(guī)劃中水景豐富，低建筑密度，高綠化，體現(xiàn)了“健康、生態(tài)、水景”的三大賣點(diǎn)。又使項目區(qū)別于其他水景住宅，形成項目獨(dú)特的個性。四、銷售策略銷售分期建議項目整體由東向西分為三期銷售。銷售期推售產(chǎn)品推案量備注一期多層、小高層5－6萬㎡利用景觀條件不是很好的多層和小高層以較低的價格先賣，快速回籠資金，商業(yè)暫時不推出。二期多層、小高層、商業(yè)9－10萬㎡經(jīng)過一期的價格提升，推出剩余多層和小高層。商業(yè)面積價值較高，放在二期開賣后期推出，可利用二期的熱銷和前期積累的客戶。三期小高層、高層5－6萬㎡經(jīng)過一二期的熱銷，三期將會順利銷售成功銷售分期示意圖價格策略1）定價策略采用一房一價的定價方式。2）價格走勢及調(diào)整價格的走勢應(yīng)與銷售周期配合制定，采用低開高走的策略，并根據(jù)項目的銷售狀況進(jìn)行調(diào)整。第一期以低樓層和位置不佳的戶型作為入市價格，如4650元/平方米，至一期銷售30％后調(diào)價到4750元/平方。一期銷售至60％時，調(diào)價到4850元/平方米。為第二期推出創(chuàng)造提價空間。3）付款方式采用銀行按揭貸款方式、一次性付款方式。取得銀行的配合加快資金的回籠。建議對一次性付款的客戶給予折扣。四、推廣執(zhí)行策略：醞釀期策略：（2005年3月－2005年6月16日）執(zhí)行策略品牌策略設(shè)立“廣遠(yuǎn)置業(yè)會”，積累客戶，吸引客源，樹立開發(fā)商品牌形象。多樣化包裝策略利用媒體的覆蓋力和讀者、聽眾的忠實度，如：報紙、影視、廣播、網(wǎng)絡(luò)等現(xiàn)代傳媒工具，從深度和廣度來塑造產(chǎn)品和公司的形象，最大限度的擴(kuò)大產(chǎn)品的暴光率，從而樹立一種強(qiáng)勢樓盤的形象。同時，利用各種的包裝手法，賦予公司和產(chǎn)品新的內(nèi)涵，樹立起一種健康的、良好的形象。宣傳拉升策略本案的規(guī)劃、配套、戶型都對購房者有很強(qiáng)的吸引力，同時，本案的價格在整個蘇州市也將具備一定的競爭力。因此，在宣傳和包裝的時候，應(yīng)該不光立足于本案新區(qū)的客戶層，應(yīng)該適當(dāng)?shù)睦景傅陌b的質(zhì)感和檔次，使購買者感到購買本案是物超所值的感覺。SP活動建立“廣遠(yuǎn)置業(yè)會”目的：樹立品牌形象 積累客戶名單形式：以俱樂部為組織形式 以優(yōu)惠、打折和積分等形式方式：216。 建立公司網(wǎng)站吸納更多的客戶名單216。 在售樓處登記客戶名單216。 短信登記登記客戶名單要求：216。 俱樂部內(nèi)部實行會員制216。 會員都是準(zhǔn)客戶或已夠樓盤的客戶216。 對帶動非會員購房者進(jìn)行獎勵216。 出版內(nèi)部或公司刊物216。 與會員舉辦聯(lián)動活動意義：216。 提升公司的知名度216。 積累豐富的準(zhǔn)客戶216。 增加產(chǎn)品推廣和宣傳渠道房展會房展會是企業(yè)和產(chǎn)品宣傳、銷售的最佳時機(jī)。參加蘇州四月的房展會，以高姿態(tài)，精品、溫馨和健康的形象來塑造產(chǎn)品本身。通過參加房展會的時機(jī)，收集其他個案的銷售進(jìn)展情況，大量收集準(zhǔn)客戶的名單，調(diào)整行銷策略。同時，提高產(chǎn)品和公司在知名度。產(chǎn)品推介會以新聞發(fā)布會的形式進(jìn)行宣傳，對產(chǎn)品的整個規(guī)模、環(huán)境、產(chǎn)品優(yōu)勢等做個理性的介紹推廣。讓本地的媒體進(jìn)行強(qiáng)勢的報道。影視活動專題片以寫實手法為主，紀(jì)實性產(chǎn)品介紹，全面包括項目地理位置，交通，水景，環(huán)境，配套實施，物業(yè)管理，公司介紹等內(nèi)容。該片是以銷售為主要目的，根據(jù)銷售階段做有針對性的播放的宣傳資料。形象代言人簽約儀式邀請社會知名的人士，作為本案的形象代言人。以簽約的形式來炒作本案和公司形象。（最好是蘇州市本地的在全國有一定知名度的人，有良好的形象和親和力，對20歲到40歲的人有很強(qiáng)的影響力。（如：表演藝術(shù)家濮存晰等。）企業(yè)、樓盤吉祥物設(shè)計征稿活動在整個蘇州市區(qū)進(jìn)行企業(yè)、產(chǎn)品的吉祥物設(shè)計征稿活動，提高企業(yè)的知名度和社會的認(rèn)可度。同時，召開吉祥物發(fā)布會和介紹會，把公司和產(chǎn)品的形象以實物化。同時，也因為吉祥物的可愛和親和力，招致家庭成員的喜愛，帶動其購房欲望，吉祥物可做公司的形象永久性的保留。業(yè)務(wù)執(zhí)行252。 現(xiàn)場戶外看板，工地圍墻到位，開始攔截客戶。252。 市場調(diào)查分析，調(diào)整說辭，行銷點(diǎn)確定。252。 確定售樓處位置，建議在項目會所內(nèi)設(shè)計售樓處，并先行將會所蓋好，吸引路人的注意。252。 完成同一銷售說辭，為DS和參加四月蘇州房展會準(zhǔn)備。252。 老客戶及受訪者DS邀約252。 統(tǒng)計回饋等252。 臨時接待點(diǎn)籌備完成，建議租用臨時店面進(jìn)行前期客戶積累。252。 參加四月蘇州房展會，提升項目知名度和積累客戶。252。 公開前1個月，人員進(jìn)場，開始DS和現(xiàn)場咨詢，積累客戶。252。 公開前一周完成初步客戶積累。252。 建議開盤前完工樣板房，建議地點(diǎn)在會所。同時做好一棟樣板樓的外立面。公開期策略：（2005年6月16日——2005年7月1日）執(zhí)行策略產(chǎn)品點(diǎn)的差異包裝策略任何一種產(chǎn)品都不是十全十美的，本案也不例外。本案的周圍小環(huán)境不是很理想，如：位置、社區(qū)成熟與否、交通、生活配套等，都是產(chǎn)品的弱勢，雖然在產(chǎn)品的規(guī)劃和配套上彌補(bǔ)了一定的產(chǎn)品弱勢。但是，規(guī)劃是一種未知和看不見的東西。沒有已成熟社區(qū)的現(xiàn)實感強(qiáng)烈。而，產(chǎn)品的優(yōu)勢在產(chǎn)品的本身，如：規(guī)劃、采光、通風(fēng)、配套等都是產(chǎn)品有利的支撐點(diǎn)。所以，在包裝的時候，應(yīng)該突出產(chǎn)品的本身優(yōu)勢，作為主要的訴求點(diǎn)，弱化產(chǎn)品的小環(huán)境。區(qū)域差異包裝策略本案位于蘇州高新開發(fā)區(qū)，利用蘇州對周邊的影響，進(jìn)行區(qū)域的劃分，如：在開發(fā)區(qū)內(nèi)，我們的客戶群主要是針對工廠的白領(lǐng)，所以，針對區(qū)域的不同，在包裝和宣傳上可以側(cè)重于工作和生活的結(jié)合。而蘇州市內(nèi)側(cè)重于生活與自然的融合。對市周邊呢，側(cè)重于地段的前景和升值性。樣板區(qū)或樣板房包裝策略樣板區(qū)和樣板房的設(shè)計，即可看作是銷售手法，也可以看成包裝策略，從包裝的角度上來說，樣板區(qū)和樣板房的出現(xiàn)，對我們的廣告包裝宣傳的賣點(diǎn)有力的支撐，同時，給購房者一個真實、理性的居住空間，這樣，即可達(dá)到宣傳公司和產(chǎn)品形象，讓購房者看到公司對產(chǎn)品的自信，樹立品牌效應(yīng)。又可以彌補(bǔ)本案小環(huán)境的不足。SP活動開盤活動在前期的醞釀中，積累了一定的客源和準(zhǔn)客戶的時候，對本樓盤進(jìn)行開盤。通過媒體的廣泛宣傳，詳細(xì)報道開盤的內(nèi)容。把開盤活動作成一種盛大的活動儀式，吸引購房的熱潮。現(xiàn)場售樓處開放售樓處是一個產(chǎn)品形象和公司形象的窗口，對售樓處的建立，也就標(biāo)志著一個新的樓盤的崛起。所以，對售樓處的啟動和開放都要有重大的活動支撐。如：售樓處的啟動儀式、售樓處的開放活動等，吸引社會的關(guān)注。業(yè)務(wù)執(zhí)行252。 接待中心正式開放。252。 開盤活動執(zhí)行。252。 公布抽獎活動方案252。 流動售樓車開始，并配合臨時接待處設(shè)立看房車，方便客戶看房，同時又可作為項目宣傳的活動媒體使用，上面噴上樓盤名稱，電話，主要賣點(diǎn)等。252。 建議在強(qiáng)銷期前做好會所周邊的綠化、道路、水景等、強(qiáng)銷期策略：（2005