【文章內(nèi)容簡介】 綜合用水指標30升/，城市給水網(wǎng)絡(luò)以環(huán)狀為主，輔以支網(wǎng)，用水保證率99%。區(qū)域內(nèi)電源來自國家電力網(wǎng)城市用電，輸電線路也已接通，該項目供電保證率99%。因此，供水、供電可保障該項目的實施。天然氣條件具備，項目建成后，即可聯(lián)網(wǎng)供氣，供氣保證率達99%。第 5 章 市場調(diào)查與分析 市場現(xiàn)狀調(diào)查***地處西部大開發(fā)前沿部位，其地理位置在川渝鄂陜四省(市)交界處。是四川“東出西進”、“南下北上”的金三角，是山區(qū)經(jīng)濟和平原經(jīng)濟的結(jié)合部，是秦巴山區(qū)物資集散、商貿(mào)中心；另一方面，***通過襄渝、達成鐵路以及達渝高速公路、2318國道和達萬高等級公路、達萬鐵路連接萬州深水港、萬州長江大橋，成為整個四川物資經(jīng)過***、萬州通向中東部地區(qū)和出海的重要通道，交通樞紐位置突出，定位為成都經(jīng)濟圈和重慶經(jīng)濟圈的次經(jīng)濟圈，為房地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)造了前提條件。，，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入16949元，農(nóng)民人均純收入7047元。隨著二、三產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，城鄉(xiāng)居民儲蓄余額和收入的持續(xù)增長。較大的人口數(shù)量和市場消費需求伴隨著城市化進程、工業(yè)化進程步伐加快，促使了商業(yè)興旺，加劇了達城住房緊張矛盾，為房地產(chǎn)開發(fā)提供了巨大的商機。因此，在達城開發(fā)房地產(chǎn)具有巨大市場空間和市場前景。據(jù)調(diào)查達城主城區(qū)(老城區(qū)、西城、南城)現(xiàn)有常住人口37萬人，流動人口10萬人，㎡，㎡；確權(quán)的住房總面積730萬㎡。(其中屬房屋破舊狹窄，通風、采光、環(huán)境衛(wèi)生差，結(jié)構(gòu)不合理，功能不全的次等房屋占53%)，㎡。，㎡，門市年租金300～1000元/㎡。，其他商業(yè)用房租金200～500元/㎡。根據(jù)***市統(tǒng)計局《統(tǒng)計年鑒》以及***市發(fā)改委《***市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃》，***市經(jīng)濟社會主要指標及預(yù)測如下：***市經(jīng)濟社會主要指標（）年份指標20002003200420052010年增長%總?cè)丝?萬人)642650其中：城市人口(萬人)115150GDP（億元）350450產(chǎn)會固定資產(chǎn)投資(億元)150200地方財政一般預(yù)算收入(億元)815城市居民可支配收入(元)43185378590465009000農(nóng)民純收入(元)20302353272228003200社會消費品零售總額(億元)125200城鄉(xiāng)居民儲蓄余額(億元)300450 市場需求量分析 住宅需求量分析按照城市總體規(guī)劃，達城主城區(qū)2010年，城市常住人口達50萬人以上，建成區(qū)面積達到40K㎡以上，現(xiàn)對2006年～2010年人均居住面積、住房總面積和新增住房需求量變化如下：達城主城區(qū)新增住房需求量表（）年份指標名稱2000200220032004200520062010年均增長%主城區(qū)建成面積(k㎡)23293240主城區(qū)總?cè)丝?萬人)3l354l4350人均住房面積(㎡)2025年末住房總面積(萬㎡)6406807308209251250當年償還舊房面積(萬㎡)107655新凈增住房需求量(萬㎡)8399 320根據(jù)2000～2010年歷史資料，預(yù)測20132015年，%的速度遞增達到70萬人；%速度遞增，由2005年底的20㎡到2013年增加到30㎡。由于人口增長，人均住房面積逐年提高，%的速度遞增，由2005年底的820萬㎡增加到2013年的2250萬㎡，加上還舊房面積，新凈增住房總面積約395萬㎡。 商業(yè)用房需求量分析項目區(qū)地勢開闊，集聚著大量人流、物流和資金流，充滿商機。特別是隨著市委、市政府新規(guī)出臺，城市干道等市政設(shè)施的竣工，醫(yī)院、學校、農(nóng)副產(chǎn)品市場等配套設(shè)施的完善，南城將建成中國西部天然氣能源化工城和川渝鄂陜物流中心，將進一步形成旺盛的人氣，門市等商業(yè)用房需求量供不應(yīng)求，購置中價位的門市增值潛力巨大，促使商業(yè)和服務(wù)業(yè)等經(jīng)營活動門市租金成本適中。因此，開發(fā)商業(yè)用房有可觀的投資回報率。現(xiàn)就達城主城區(qū)2006～2013年新增商業(yè)房需求量預(yù)測如下：***市主城區(qū)商業(yè)用房需求量及預(yù)測表（） 單位：萬㎡年份指標名稱2000200220032004200520062015年均增長%商業(yè)用房合計5870100其中：門市404560新增商業(yè)用房需求量12 30 其中：門市515 2006～%的速度增長，遠遠超過人們對住房的需求增長率，由2005年末的58萬㎡增長到2O13年的100萬㎡，5年的需求缺口為42萬㎡，其中門市將由2005年末的4O萬㎡增加到2013年60萬㎡。2005～2007年，㎡，㎡。表明商業(yè)用房供應(yīng)缺口較大，特別是中價位的商業(yè)用房更受中收入階層的青睞。 市場價格分析隨著城市的拓展，南城城市基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施及居住環(huán)境的改善，以及商業(yè)氛圍的逐漸變濃，以及居家的便利，將進一步激發(fā)人們對南城的向往，經(jīng)過大量的市場統(tǒng)計調(diào)查，并對購買者心態(tài)抽樣調(diào)查和摸底得出：***市城區(qū)房價穩(wěn)中趨升，南城片區(qū)的住房價格和商業(yè)用房價格將逐步上浮。㎡，只占近三年市場需求量262萬㎡%，而本項目房地產(chǎn)銷售價格在制定銷售策略時，考慮面向大眾，可讓利銷售，使廣大中低收入者花50萬元左右就能圓住房夢。由此表明，本項目建成后，銷售市場潛力較大，能達到社會效益同經(jīng)濟效益協(xié)調(diào)一致的目的。加之，在總體設(shè)計中針對目前購房者對地理位置、環(huán)境、綠化、物業(yè)管理、門市商用配套等需求日益上升的趨勢，整個商住小區(qū)在設(shè)計上最大限度地滿足了環(huán)、健康的需要，突出綠色康居，現(xiàn)代氣息濃烈，交通便捷，為經(jīng)商住家創(chuàng)造了一個優(yōu)美的環(huán)境。 地塊SWOT分析 優(yōu)勢分析(S)隨著老城區(qū)、西城區(qū)、南城區(qū)大規(guī)模地開發(fā)建設(shè)，城市框架進一步拉大，市政基地設(shè)施和配套設(shè)施不斷完善，本項目所在地某區(qū)三里坪，與市政府駐地隔河(州河)相望，是某區(qū)人民政府駐地，也是半個***城，因此更具有開發(fā)熱點規(guī)模適度的特點，交通便利，自然生態(tài)環(huán)境良好的優(yōu)勢，是理想的居住環(huán)境。 劣勢分析(W)南城區(qū)屬1993年開始開發(fā)建設(shè)，1997年縣政府由通川區(qū)遷往該地。經(jīng)過十多年的開發(fā)和建設(shè)，現(xiàn)雖已初具規(guī)模，但水電氣路等配套設(shè)施還不完善，商氣、人氣欠濃，因而，近期對該片區(qū)環(huán)境有一定的影響。 機會分析(O)南城區(qū)屬***市建設(shè)大市的一部分，由于本項目周邊板塊尚處在建設(shè)之中，市場虛空較大，為項目尋找市場空自點提供更多可能，如設(shè)計理念形成的產(chǎn)品差異性、物業(yè)綜合服務(wù)質(zhì)量、全新概念引導(dǎo)，將使項目形成鮮明的個性形象，并成為項目的核心賣點。 威脅分析(T)項目直接面臨周邊及老城區(qū)、西城區(qū)同類產(chǎn)品的競爭，除了價格上的競爭外，還將受到同類項目產(chǎn)品質(zhì)量、宣傳、促銷等方面的挑戰(zhàn)和一些不確定因素的影響。 項目位置及所具優(yōu)勢 區(qū)位優(yōu)勢 該項目位于某區(qū)三里坪，項目區(qū)緊鄰萬達路、鳳凰大橋，是通往北外、老城區(qū)和南城的必經(jīng)之路，距達諭高速公路入口1500m、距汽車南站1800m，距***火車站10km，對外交通較為便捷，區(qū)位優(yōu)勢十分明顯。 環(huán)境優(yōu)勢項目區(qū)內(nèi)設(shè)有大面積的停車場、公共園林和健身休閑活動場所，花園優(yōu)勢得天獨厚，創(chuàng)造較好的小區(qū)風景，屬生態(tài)環(huán)保型小區(qū)。小區(qū)容積率不高于2，建筑密度不高于25%，所以，該小區(qū)采光通風極佳，故小區(qū)整體環(huán)境宜人，環(huán)境優(yōu)勢非常明顯。 套型和布局優(yōu)勢該項目住房戶型的功能設(shè)計和結(jié)構(gòu)布局均通過多個方案比較篩選確定的，設(shè)計美觀、完善，布局合理；設(shè)計的戶型，能全方位地滿足不同購買群體的不同層次的需求。 物業(yè)管理及社區(qū)服務(wù)優(yōu)勢項目建成后，公司組建專門的物業(yè)管理機構(gòu)，實行封閉式的小區(qū)管理；公司還將配備專業(yè)的物管人員進行售后服務(wù)，電梯養(yǎng)護，確保電梯24小時運行和水、電、氣、通訊正常開通，免除停斷之憂。污水排放通暢，并進行環(huán)境、衛(wèi)生、治安和保衛(wèi)等綜合管理。同時，社區(qū)服務(wù)將以人性化關(guān)懷為主，為居住者提供優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療保健、幼兒入園、家政等綜合服務(wù)，使入住者更方便、更安心，心情更愉快。 價位優(yōu)勢公司秉承“以人為本”的開發(fā)理念，堅持“市場第一，綜合開發(fā)，服務(wù)大眾”和“社會效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益”三統(tǒng)一的方針，堅持公司壯大、置業(yè)者增值、城市發(fā)展的“共贏”思路，開辟南城片區(qū)住房物業(yè)和商用物業(yè)新局面。因此，將小區(qū)房地產(chǎn)銷售定位在中、低等收入者，雖然是全框架、地板全現(xiàn)澆、全電梯公寓，品質(zhì)卓越，但價位將比同地段同質(zhì)量的房地產(chǎn)低510%左右，具有較大的市場競爭力，將使廣大中、低等收入者受益。第 6 章 工程設(shè)計方案 相關(guān)規(guī)范及標準?！睹裼媒ㄖO(shè)計通則》（GB503522005）；《城市區(qū)域噪聲標準》（GB309693）；《公共建筑節(jié)能設(shè)計標準》（GB501892005）；《建筑采光設(shè)計標準》（GB/T500332001）；《建筑地面設(shè)計規(guī)范》（GB5003796）；《建筑物防雷設(shè)計規(guī)范》（GB5005794）；《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》(GB50045—95)（2005）；《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》（GB501402005）；《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計防火規(guī)范》（GB5022295）；《建筑中水設(shè)計規(guī)范》（GB503362002）；《民用建筑隔聲設(shè)計規(guī)范》（GBJ11888）；《民用建筑節(jié)能設(shè)計標準(采暖居住建筑部分)》（JGJ26 95）；《宿舍建筑設(shè)計規(guī)范》（JGJ362005）；《住宅設(shè)計規(guī)范》（GB500961999）；《建筑物抗震設(shè)計規(guī)范》(GB500112001)；《構(gòu)筑物抗震設(shè)計規(guī)范》(GB5019193)；《四川省夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能標準》（DB51/50072002）；《建筑外窗氣密性能分級及其檢測方法》（GB/T71072002）；國家和地方現(xiàn)行其它設(shè)計規(guī)范、規(guī)定。 設(shè)計指導(dǎo)思想和原則 設(shè)計的指導(dǎo)思想***市總體規(guī)劃和已通過方案的總體構(gòu)想，充分考慮本工程的地域特點和環(huán)境特色，進行本工程的初步設(shè)計，為***市的城市建設(shè)貢獻力量。“以人為本”的設(shè)計理念和“和諧、宜居”的設(shè)計主題，創(chuàng)造一個現(xiàn)代宜居的小區(qū)空間，以合理的功能組合和豐富的建筑空間形態(tài)融入良好的自然環(huán)境，力求建筑與環(huán)境的完美結(jié)合。，力求最大限度良好的通風和采光。，精心組織綠化、小品、景觀及交通序列，使住戶在休閑娛樂的同時又能夠領(lǐng)略到現(xiàn)代建筑的風彩。，以構(gòu)建高質(zhì)量、高生活品質(zhì)的小區(qū)為目標，合理組織住宅、商業(yè)和小區(qū)配套的關(guān)系的同時，以適合本地塊的布置方式獲取良好的居住生活空間。、豎向、管網(wǎng)和各單體的細部等設(shè)計，充分保證本項目方案的設(shè)計思想得以最大化落實。 設(shè)計原則和設(shè)計特點小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計應(yīng)當堅持標準適度、功能齊全、經(jīng)濟適用、便利節(jié)能的原則，并結(jié)合全面建設(shè)小康社會的目標，優(yōu)選規(guī)劃設(shè)計方案；安置房工程建設(shè)必須嚴格執(zhí)行國家有關(guān)技術(shù)規(guī)范和標準，積極推廣應(yīng)用先進、成熟、適用的新技術(shù)、新工藝、新材料、新設(shè)備，提高建設(shè)水平建筑設(shè)計除必須執(zhí)行國家有關(guān)工程建設(shè)的方針、政策和法規(guī)，遵守安全衛(wèi)生、環(huán)境保護、節(jié)約用地、節(jié)約能源、節(jié)約用材、節(jié)約用水等有關(guān)規(guī)定。執(zhí)行***市城市居住區(qū)規(guī)劃的要求，使建筑與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)，創(chuàng)造方便、舒適、優(yōu)美的生活空間。根據(jù)建筑物的用途和目的，綜合講求建筑的經(jīng)濟效益強調(diào)社會效益，重視環(huán)境效益，實現(xiàn)綜合效益的統(tǒng)一。合理利用土地和空間，提倡社會綜合開發(fā)和綜合性建筑。適應(yīng)我國經(jīng)濟發(fā)展水平，在滿足當前需要的同時適當考慮將來提高和改造的可能。節(jié)約建筑能耗，保證圍護結(jié)構(gòu)的熱工性能。應(yīng)推行標準化、多樣化，積極采用新技術(shù)、新材料、新產(chǎn)品，促進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化。應(yīng)以人為核心,除滿足一般居住使用要求外，根據(jù)需要應(yīng)滿足老年人、殘疾人的特殊使用要求，體現(xiàn)對殘疾人、老年人的關(guān)懷，為他們的生活、工作和社會活動提供無障礙的室內(nèi)外環(huán)境。建筑和環(huán)境應(yīng)綜合考慮防火、抗震、防空和防洪等安全措施。恪守環(huán)保、防火及防震有關(guān)規(guī)范。力求創(chuàng)造具有人和自然的環(huán)境空間，體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計理念，表達設(shè)計對人性的關(guān)懷。體型簡潔、新穎、豐富、構(gòu)圖完整，體現(xiàn)時代氣息。人防按有關(guān)規(guī)定辦理，抗震按規(guī)定設(shè)計。符合地域文化特點。符合國家可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)策略。提供滿足各種文化生活活動的合適的空間環(huán)境。 總體構(gòu)思基于上述設(shè)計原則和設(shè)計特點，小區(qū)工程設(shè)計的總體構(gòu)思是：合理組織人流、車流，構(gòu)建快捷交通；整體協(xié)調(diào)，主次分明；表現(xiàn)時代，彰顯個性，創(chuàng)造優(yōu)美人居環(huán)境；利用地形，和諧自然，創(chuàng)造塊狀綠化組團。 總平面設(shè)計 場地概述某?人文生態(tài)項目位于某區(qū)，土地現(xiàn)狀有一定高差，周圍道路等配套設(shè)施還有待完善。 總平面布置：營建優(yōu)美的人文生態(tài)社區(qū)，帶動城市局部經(jīng)濟的發(fā)展騰飛，創(chuàng)造宜人的高尚居住空間，在考慮社會效益、環(huán)境效益的同時提升用地的經(jīng)濟效益，使工程達到功能組織合理、用地配置得當、結(jié)構(gòu)清晰、道路順暢、配套齊全等要求，創(chuàng)造出以人為本、尊重環(huán)境、舒適優(yōu)美的生活、居家空間，同時具有鮮明的地方特色和時代氣息。，提升城市形象的構(gòu)想。、消防、人防、環(huán)保、防災(zāi)、減災(zāi)等要求，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。 中心景觀節(jié)點在景觀設(shè)計上，景觀中軸線貫穿建筑，加入了人性化的考慮，更大尺度的退讓道路邊線，形成景觀廣場，利于人流的疏散組織。以整個環(huán)境空間形態(tài)的獨特風貌感動人心，以流暢的、多層次的虛實對比界面，比例優(yōu)美的細部構(gòu)成，創(chuàng)造人性化環(huán)境，讓人們感受反樸歸真的生活場景。小區(qū)中心綠地景觀以大面積的植物為主，致力營造優(yōu)美的休閑游憩景觀