【文章內(nèi)容簡介】 隊，產(chǎn)品也在源源不斷走向國外，王碼集團(tuán)正在向一個良性的方向發(fā)展 。區(qū)位條件南陽位居鄂西北、豫西南、陜東南三省接壤地，是三省交界經(jīng)濟(jì)協(xié)作區(qū)的地理中心，在武漢、鄭州、西安三大城市組成的三角形中，南陽居其中心位置，具有無可取代的區(qū)位優(yōu)勢。同時也是三省邊緣區(qū)域綜合實力最強(qiáng)、發(fā)展?jié)摿ψ畲蟮拇渭壱?guī)模非省會城市，具有產(chǎn)業(yè)聚集的區(qū)位優(yōu)勢，理應(yīng)成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“龍頭”。而從全國來看，南陽又是我國東部、中部和西部三個經(jīng)濟(jì)帶的結(jié)合點，在我國經(jīng)濟(jì)自東向西演進(jìn)與發(fā)展中、在南北經(jīng)濟(jì)對流中發(fā)揮著溝通支撐和中轉(zhuǎn)站的作用，南陽從區(qū)位上承擔(dān)著聯(lián)系策應(yīng)東部沿海、支撐西部發(fā)展的重要作用。特殊的戰(zhàn)略地理位置為南陽的發(fā)展壯大提供了可能。 由此可見，項目場地的區(qū)位優(yōu)勢明顯。便利的交通優(yōu)勢上武高速公路與寧西鐵路橫跨南陽東西，日南高速溝通沈海、長深、京滬、京臺、京珠、太澳等8條南北向國家干線高速公路；太澳高速公路與焦柳鐵路縱貫?zāi)媳?，成為我國南北縱向線9條高速公路和南北縱向線6大鐵路主動脈之一，九州之中，十省通衢，作用巨大；這些現(xiàn)代化的高速通道在南陽交會，形成我國中部地區(qū)重要的“米”字形交通樞紐，年貨運通過能力達(dá)10億噸，物集天下，流通全球，成為人流、物流、信息流的重要集散地；4D級南陽機(jī)場，可供各類大型客機(jī)全天候起降；呼和浩特至北海、西安至合肥，兩條國家級光纜通訊干線交會于南陽，形成便捷的信息高速公路網(wǎng)。這些都為南陽參與更大范圍的區(qū)域經(jīng)濟(jì)分工協(xié)作提供了有力的保證。厚重的文化積淀南陽是全國64個歷史文化名城之一，具有厚重的城市文化底蘊和歷史積淀。早在四五十萬年前，南陽境內(nèi)的“南召猿人”就在這里生息繁衍，南陽是中原人類的發(fā)祥地之一；戰(zhàn)國時期，南陽已是聞名全國的冶鐵中心；西漢時，南陽“商遍天下，富冠海內(nèi)”，為全國的六大都會之一；東漢時，光武帝劉秀發(fā)跡于此，南陽因此有“南都”、“帝鄉(xiāng)”之稱；南陽四圣———諸葛亮、張衡、范蠡和張仲景名揚海內(nèi)外，歷史文化豐富為做大南陽的文化產(chǎn)業(yè)提供了豐富載體。另外南陽理工學(xué)院、南陽師范學(xué)院、河南工業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院、南陽醫(yī)專等一大批科研與教育機(jī)構(gòu)正在迅速崛起，已擁有大專院校5所，科學(xué)研究開發(fā)機(jī)構(gòu)20多個，南陽博物館、漢畫館、科技館、體育中心等相繼建立，這標(biāo)志著南陽作為區(qū)域性的科研教育中心正在形成。 場地條件（開發(fā)條件）項目場地的空間條件較好。規(guī)劃地塊視野較為開闊，且土地平整，場地延伸空間大，場地周邊道路現(xiàn)已建成。地塊現(xiàn)狀為臨時苗圃用地，先期開發(fā)成本較低。規(guī)劃項目選址周圍有良好的基礎(chǔ)設(shè)施——南陽市體育場館、李寧體育公園等，具備開展大型會展、學(xué)術(shù)交流會、科研成果展覽會等條件。資金條件科技文化產(chǎn)業(yè)園的開發(fā)建設(shè)離不開資金的支持。該項目投資主體中國王碼集團(tuán)不僅自身資金充足，還將以合資以及銀行貸款等方式來解決王碼科技文化產(chǎn)業(yè)園建設(shè)當(dāng)中的資金問題。因此可以說公司的大思路、大投入、大決心和大勇氣，以及南陽市人們開放的投資觀念，將成為本項目開發(fā)建設(shè)的強(qiáng)大助推力和生命力。第三章 項目市場分析一、南陽市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展情況南陽市城區(qū)位于北緯32176。5739。～33176。0739。，東經(jīng)112176。2139?！?12176。3839。，整個南陽市在北緯32176。1739?！?3176。4839。，東經(jīng)110176。5839?！?13176。4939。之間。南陽地區(qū)位于中國第二級地貌臺階向第三級地貌臺階過渡地帶的邊坡上，南陽的東北西三面環(huán)山，南部是丘嶺地，整個地形成為一個近馬蹄形的盆地。截至2011年12月1日，南陽市轄2個市轄區(qū)、1個國家級高新區(qū)、2個工業(yè)管理區(qū)、1個省級城市新區(qū)、10個縣、1個縣級市南陽市中心城區(qū)有44個街道，整個南陽市有116個鎮(zhèn)、93個鄉(xiāng)。根據(jù)南陽市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃，2020年南陽城區(qū)人口將達(dá)到180萬人，相當(dāng)于20102020年每年凈增長8萬市區(qū)人口。２０１２年，在南陽市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，全市上下深入貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀，堅持“四個重在”實踐要領(lǐng)，全面推進(jìn)中原經(jīng)濟(jì)區(qū)南陽主體區(qū)建設(shè)，全市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展整體呈現(xiàn)和保持了良好的趨勢、態(tài)勢和氣勢，為全面建成小康社會和“十二五”發(fā)展目標(biāo)的順利實現(xiàn)奠定了良好基礎(chǔ)?！　　　〕醪胶怂悖耆猩a(chǎn)總值２３６７．２０億元，比上年增長１０．２％。其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值４２３．６２億元，增長４．５％；第二產(chǎn)業(yè)增加值１２４８．５９億元，增長１２．８％；第三產(chǎn)業(yè)增加值６９４．９９億元，增長９．０％。人均生產(chǎn)總值２３３４８元。非公有制經(jīng)濟(jì)增加值占ＧＤＰ比重為５６．６％。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為１７．９∶５２．７∶２９．４，二、三產(chǎn)業(yè)比重較上年上升０．６個百分點。　　　　　2010年GDP對比參考數(shù)據(jù)：城市國民GDP人均GDP城鎮(zhèn)人均收入南陽市2065億19000元15000元襄陽市1538億26100元13333元宜昌市1547億38248元14282元2005年，南陽市成為河南省第三個GDP過千億元的經(jīng)濟(jì)大市，從此南陽市的國民經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了一個快速發(fā)展機(jī)遇期，全市經(jīng)濟(jì)保持了穩(wěn)步健康發(fā)展態(tài)勢，城鎮(zhèn)居民可支配收入略高于湖北宜昌市和襄陽市，但人均GDP遠(yuǎn)低于以上兩城市。我司分析為南陽市城鎮(zhèn)居民的可支配收入較高，但人均GDP較低，居民消費觀念比較保守。南陽作為傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)大市、工業(yè)強(qiáng)市，一二產(chǎn)業(yè)長期以來占據(jù)主導(dǎo)地位。自2007年，第三產(chǎn)業(yè)歷史上首次超過第一產(chǎn)業(yè)后，南陽成功實現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由“二一三”向“二三一”的演變，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化直接帶動南陽經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步向前發(fā)展，從南陽市政府制定的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃來看，未來南陽將大力引進(jìn)外資發(fā)展工業(yè)，在保持服務(wù)業(yè)的持續(xù)發(fā)展基礎(chǔ)上以促進(jìn)第二產(chǎn)業(yè)集聚作為拉動地方經(jīng)濟(jì)增長、實現(xiàn)工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的戰(zhàn)略發(fā)展，這些外向型經(jīng)濟(jì)的發(fā)展必然帶來大量的人口需求，而人口的增加、經(jīng)濟(jì)的成熟，必然會給南陽市的發(fā)展提供良好的環(huán)境。近五年以來，南陽市固定資產(chǎn)投資連續(xù)保持快速上升的態(tài)勢，2005—2009年，%，平均增幅在30%以上，包括房地產(chǎn)在內(nèi)的固定資產(chǎn)投資規(guī)模不斷增大，投資額不斷增長。文化、教育和科學(xué)技術(shù)明顯增長：2012年末共有藝術(shù)表演團(tuán)體１７個，文化館１６個，公共圖書館１３個，博物館１８個；全國重點文物保護(hù)單位１３處，國家級非物質(zhì)文化遺產(chǎn)名錄１０個；綜合檔案館１４個，已開放各類檔案１４．０３萬卷。廣播電臺１座，廣播人口覆蓋率９６．４１％；電視臺１座，電視人口覆蓋率９５．７３％。年末全市擁有研究生培養(yǎng)單位１個，全年招生人數(shù)１４人，在學(xué)研究生１４人。擁有普通高等學(xué)校５所，全年招生數(shù)３．１０萬人，在校生８．０７萬人，畢業(yè)生２．５８萬人。成人高校１所。中等職業(yè)技術(shù)學(xué)校８７所，全年招生數(shù)４．０３萬人，在校生１２．４２萬人，畢業(yè)生４．５４萬人。全年全市科學(xué)研究開發(fā)機(jī)構(gòu)１６個，科技活動人員２．３７萬人，科技活動經(jīng)費支出２２．９１億元，其中，Ｒ＆Ｄ經(jīng)費支出１７．５６億元。國家級企業(yè)技術(shù)中心６個，省級企業(yè)技術(shù)中心３２個。省級工程技術(shù)研究中心８家，省重點實驗室３個，省級創(chuàng)新型試點企業(yè)３家。全年獲得省級科技進(jìn)步獎１８項；申請專利２４３８件，授權(quán)專利１７５８件；簽訂技術(shù)合同１０７份，成交金額３１５８萬元。年末共有產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)督檢驗機(jī)構(gòu)１４個。年末共有５種產(chǎn)品擁有“國家地理標(biāo)志產(chǎn)品保護(hù)”稱號；５種產(chǎn)品擁有“中國名牌產(chǎn)品”稱號；５９種產(chǎn)品擁有“河南名牌產(chǎn)品”稱號?！　　　　《⒛详柺锌萍嘉幕a(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及問題近幾年來，南陽市的科技文化產(chǎn)業(yè)在市委市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)和高度重視下，特色資源進(jìn)行了整合和開發(fā)，重點項目得到了廣泛的宣傳和有力的推廣，科技文化產(chǎn)業(yè)得到了長足發(fā)展，已經(jīng)取得了可喜的成績。 2007年科技文化產(chǎn)業(yè)增加值達(dá)到75億元，%；全年共接待游客近900萬人(次)，旅游總收入可突破45億元。開展了“文化強(qiáng)市建設(shè)”大型調(diào)研活動，出臺了《南陽市2007——2012年文化強(qiáng)市規(guī)劃綱要》；推出了具有南陽文化特色的5大文化品牌、6大文化產(chǎn)業(yè)；成功舉辦了中國(南陽)玉文化高層論壇；創(chuàng)作了一批在全國有影響的具有南陽文化特色的文化作品；組織參與了4次文化產(chǎn)業(yè)招商活動。為“打響品牌、做大企業(yè)、激發(fā)活力”已經(jīng)奠定了堅實的基礎(chǔ)?！　　　恼w來看，南陽科技文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展還處于探索、培育、發(fā)展的初級階段。目前還存在一些阻滯科技文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實際問題和因素，具體表現(xiàn)為：思想觀念滯后，對科技文化產(chǎn)業(yè)的重要性、緊迫性認(rèn)識不足。從國外發(fā)展經(jīng)驗看，城市人均ＧＤＰ達(dá)到一定的水平后，社會消費結(jié)構(gòu)將向發(fā)展型、享受型轉(zhuǎn)變，相當(dāng)一部分居民的消費重心開始向教育、科技、文化、旅游等領(lǐng)域轉(zhuǎn)移，為科技文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了更廣泛的市場需求?？萍嘉幕彤a(chǎn)業(yè)是兩個為傳統(tǒng)所認(rèn)為完全風(fēng)馬牛不相及的領(lǐng)域，現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)與社會的發(fā)展卻將這兩個領(lǐng)域結(jié)合在一起。這是社會生產(chǎn)力發(fā)展的必然產(chǎn)物，是人類社會物質(zhì)文明和精神文明水平日益提高的重要標(biāo)志和具體體現(xiàn)。知識經(jīng)濟(jì)的發(fā)展使“高科技”產(chǎn)業(yè)越來越無法獨立發(fā)展，而是成為“高科技”和“高文化”聯(lián)姻的產(chǎn)業(yè)。科技文化產(chǎn)業(yè)在越來越成為高科技產(chǎn)業(yè)的“內(nèi)容”，而高科技產(chǎn)業(yè)則成為這些文化產(chǎn)業(yè)的“載體”。具體表現(xiàn)為在實現(xiàn)了高技術(shù)和高文化聯(lián)姻之后，自身向“科技文化服務(wù)業(yè)”轉(zhuǎn)化，并以科技文化服務(wù)業(yè)的形式向所有其它行業(yè)滲透?？萍嘉幕a(chǎn)業(yè)作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要組成部分，其快速發(fā)展對于促進(jìn)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級、完善城市各種服務(wù)功能具有相當(dāng)重要的作用。在發(fā)展市場經(jīng)濟(jì)的今天，我們應(yīng)認(rèn)識到科技文化產(chǎn)業(yè)是最有前途的“綠色產(chǎn)業(yè)”之一，對經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展有著巨大的引導(dǎo)和后勁作用。與傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)相比，科技文化產(chǎn)業(yè)以創(chuàng)意為利潤核心，低消耗、高回報，并且具有經(jīng)濟(jì)波及效應(yīng)大、對外輸出無摩擦、有助于展示區(qū)域形象等特點。其巨大誘惑力不僅僅體現(xiàn)在直接的經(jīng)濟(jì)效益上，還具有較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)牽動性和“波及效果”。 科技文化產(chǎn)品科技含量低，創(chuàng)新力不足，競爭力不強(qiáng)，缺乏文化品牌。由于南陽市科技文化產(chǎn)業(yè)尚處于初級發(fā)展階段，一方面產(chǎn)業(yè)本身與高新技術(shù)結(jié)合度低，科技含量小。在以電腦多媒體、數(shù)字化視聽設(shè)備和互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)、為載體的新型文化產(chǎn)業(yè)開始在全球范圍內(nèi)迅速崛起的今天，南陽市在文化領(lǐng)域高科技應(yīng)用方面卻顯得十分有限，科技進(jìn)步對文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展作用尚未得到充分體現(xiàn)；另一方面，由于文化資源開發(fā)、經(jīng)營、推廣低效粗放，文化品牌打造乏力，品牌效應(yīng)不高。以上兩方面直接導(dǎo)致科技文化產(chǎn)品檔次低下，不能滿足人們文化消費方面“高、新、精”等個性化需求，很難啟動文化消費的新領(lǐng)域，這嚴(yán)重制約了南陽市文化產(chǎn)業(yè)競爭力和產(chǎn)業(yè)化程度的提高。目前，各行業(yè)各領(lǐng)域推介項目和舉辦活動大部分是我行我素，各行其事，你唱你的、我唱我的，你唱罷我登場，大部分是抱著“行不行試一下”的敷衍態(tài)度，這就造成了零零星星的小活動看似熱鬧非凡，而卻沒有起到實際效果和真實作用的局面。既荒蕪了資源、浪費了大量的人力、物力、財力，不但沒有得到有效的展示，而且制約了文化產(chǎn)業(yè)健康有序的發(fā)展。三、南陽市房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀分析不要認(rèn)為產(chǎn)業(yè)園區(qū)就要拒絕住宅、拒絕生活,如果一個產(chǎn)業(yè)園區(qū)里面沒有一定的住宅比例,這個產(chǎn)業(yè)園區(qū)將會失去生命力。當(dāng)然,人性、生態(tài)、綠色和高舒適度也是必須具備的。所以項目做了南陽現(xiàn)狀的房地產(chǎn)市場的分析南陽市房地產(chǎn)市場最近幾年，南陽的房地產(chǎn)市場價格走勢一直呈現(xiàn)上升的態(tài)勢，2007年的漲幅更加明顯。南陽市建委綜合開發(fā)科提供的數(shù)據(jù)顯示，2007年年初，南陽市中心城區(qū)多層商品住宅的均價是每平方米1700元，高層房產(chǎn)則在2100元~2400元，而2007年第四季度，南陽中心城區(qū)商品住宅多層的綜合均價已升至每平方米1921元。高層均價已達(dá)每平方米3021元，部分樓層已經(jīng)達(dá)到4000元／平方米。從產(chǎn)品形態(tài)上看2007年—2008年，南陽樓市的多層少了，整個市場進(jìn)入“高層時代”。在南陽中心城區(qū)崛起的樓市新盤，幾乎全是高層板塊，而2007年下半年通過“招拍掛”立項的一些新項目也幾乎全是高層樓盤，而且多是25層以上的“超”高層。，%；其中，%。，%；其中，%。，%；其中，%。，%。其中，%。，%，其中，%。南陽市寫字樓市場分析(1)南陽市寫字樓市場供應(yīng)與吸納狀況及分析2010年，南陽市寫字物業(yè)市場累計銷售面積達(dá)到105萬平方米，共計2068套，成交金額15億元，平均成交價格14702元。其中成交面積比上年提高119％，成交金額比上年提高152％，單價上漲14．3％。”就新增寫字樓的分布區(qū)域而言，中心組團(tuán)的寫字樓存量占到南陽整個寫字樓市場存量的四分之三，其次是河南組團(tuán)。就新增寫字樓的成交情況而言，單次大面積成交量所占比重較大。據(jù)租略統(tǒng)計，2010年這類寫字樓產(chǎn)品成交面積達(dá)到年度總成交面積的30％以上。此類公司分為兩類，一類是國有企業(yè)，另一類為金融機(jī)構(gòu)。(2)租金走向南陽寫字樓市場租金將趨于穩(wěn)定。2010年南陽有近105萬平方米寫字樓面積供應(yīng)市場，且廣泛分布于老城區(qū)域。其中，在供應(yīng)面積較多的車站區(qū)域，面積均將達(dá)到30萬平方米；而人民路、獨山大道和中州路區(qū)域也將分別有18萬、16萬和14萬的辦公面積。雖然樓盤去化時間較長，南陽作為三線城市，開放程度的全面提升以及經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定增長，勢必會進(jìn)一步增強(qiáng)它對國內(nèi)外投資者的吸引力，為寫字樓市場帶來更多更廣的需求支持。(3)市場展望綜上所述，我們認(rèn)為：在未來來的幾年內(nèi)，雖然寫字樓供應(yīng)繼續(xù)放量，隨著南陽市快速發(fā)展， 南陽市寫字樓市場仍然保持售價、租金的穩(wěn)中有升。四、南陽市文化產(chǎn)業(yè)園發(fā)展條件 1．國際國內(nèi)的形勢為科技文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了新的機(jī)遇。 在世界范圍內(nèi)，科技文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，文化市場競爭日趨激烈，各國文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不平衡加劇，差距正在拉大。在國內(nèi)，北京、深圳、上海等大中城市都充分認(rèn)識到發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)的重要性，紛紛確立發(fā)展戰(zhàn)略，制訂長遠(yuǎn)規(guī)劃，出臺扶持政策，呈現(xiàn)爭先恐后、你追我趕的局面。黨中央、國務(wù)院正式下發(fā)了《關(guān)于深化文化體制改革的若干意見》，對文化體制改革作出全面部署，強(qiáng)調(diào)要將改革逐步推開，進(jìn)一步解放和發(fā)展文化生產(chǎn)力?！秶沂鍟r期文化發(fā)展規(guī)劃綱要》將抓好文化產(chǎn)業(yè)體系建設(shè)確定為十二五時期文化發(fā)展的六大重點之一，明確了未來五年要著力發(fā)展影視制作、出版、發(fā)行、印刷復(fù)制、廣告、演藝、娛樂、文化會展、數(shù)字內(nèi)容和動漫等九大重點產(chǎn)業(yè)門類。南陽市在深化文化體