【文章內(nèi)容簡介】 點(diǎn)：㈠創(chuàng)新㈡風(fēng)格㈢品質(zhì)㈣專業(yè)l 創(chuàng)新 “創(chuàng)新”是對本案“產(chǎn)品力”最好的囊括，涵蓋了本案建筑形式的精髓?？梢哉f，本案的建筑形式是創(chuàng)新的，集合了眾多住宅建筑形式的優(yōu)勢所在；有公寓的模式，卻可以體驗(yàn)別墅的居住感受；有天有地；即經(jīng)濟(jì)實(shí)用，又不失豪華、氣派……擁有這諸多產(chǎn)品優(yōu)勢，將促使我們的項(xiàng)目從市場大量的板樓、Townhouse之中脫穎而出，開創(chuàng)屬于此類建筑形式的一個(gè)時(shí)代。我們的創(chuàng)新不僅是一種革命，也將順應(yīng)市場目前的需求，滿足買家對居住的挑剔。l 品質(zhì) 南城的項(xiàng)目多以價(jià)廉物美為自身主要優(yōu)勢來搶奪市場份額，加大自身賣點(diǎn)，而開發(fā)商均喜愛以低價(jià)入市的形式來吸引消費(fèi)者的注意，往往忽略了突出產(chǎn)品自身的品質(zhì)訴求，無論是在項(xiàng)目規(guī)劃、社區(qū)規(guī)模、配套設(shè)施或裝修水平等一系列因素上都可以說沒有品質(zhì)感可言（南城的“興濤社區(qū)”在運(yùn)作上尚屬較好，可以說是南城地產(chǎn)社區(qū)的典范之做），所以南城項(xiàng)目在市場上的評價(jià)一直以來都較差，是以“經(jīng)濟(jì)適用大片區(qū)”的身份形象來發(fā)展自身的房地產(chǎn)市場。風(fēng)格與林不同于時(shí)下的一般項(xiàng)目，因?yàn)槲覀兯珜?dǎo)的，是一種高品質(zhì)的生活，是屬于喜歡生活，喜歡享受的買家居住的一種住宅，我們所要做的，是從普遍的“經(jīng)濟(jì)適用大片區(qū)”中獨(dú)樹出自己的一面品質(zhì)大旗，創(chuàng)造南城真正的精品住宅。l 風(fēng)格 我們所闡述的“風(fēng)格”，是與建筑外觀相聯(lián)系的，具有不可分割的關(guān)系。本案超凡脫俗的外觀、個(gè)性分明的戶型設(shè)計(jì)，空間的搭錯(cuò)聯(lián)合在南城眾多以郊區(qū)化、田園化形象為標(biāo)簽的項(xiàng)目中是顯得充滿個(gè)性、現(xiàn)代和時(shí)尚，引領(lǐng)了一種真正的潮流，在南城甚至在北京地產(chǎn)市場中都是一種全新的建筑概念，是在詮釋獨(dú)特的舒適住宅風(fēng)格?？梢哉f，本案代表了南城一種特異的個(gè)性生活，直接與泛CBD市場進(jìn)行對話。l 專業(yè) 由于南城眾多開發(fā)商的低價(jià)入市，直接導(dǎo)致了其市場中大批非專業(yè)操作項(xiàng)目的誕生：手續(xù)不全、粗制濫造的怪胎比比皆是，入住后業(yè)主與開發(fā)商之間的糾紛永遠(yuǎn)都是南城地產(chǎn)的不變話題。元亨地產(chǎn)將整合眾多的專業(yè)名牌公司對項(xiàng)目進(jìn)行徹底的、統(tǒng)一的專業(yè)手法操作，使一種嚴(yán)謹(jǐn)、有效、追求精品的專業(yè)態(tài)度和作風(fēng)滲透入每一個(gè)開發(fā)的細(xì)微末節(jié)。四、 項(xiàng)目市場風(fēng)險(xiǎn)分析1．地段大環(huán)境較差 本案地處南四環(huán)，即是屬于南城，雖然交通優(yōu)勢明顯，但還是等于貼上低人一等、品質(zhì)糙劣的的標(biāo)記。買家普遍地對南城地產(chǎn)項(xiàng)目的印象不佳，雖偶爾有精品出現(xiàn)，但總體將還是沒有一定的信心支持，這種狀態(tài)這無疑會(huì)影響本案在地段、交通、環(huán)境等生活水平方面的特點(diǎn)發(fā)揮，而為避免此類情況的發(fā)生，在以后的推廣中都將避免“南城”的直接出現(xiàn)，在宣傳交通等與地段有關(guān)的信息時(shí)也將使用“四環(huán)沿線”的說法來盡力規(guī)避“南城”。2．地段小環(huán)境較差 本案旁邊緊鄰公路和批發(fā)市場和交通樞紐線路，聲音嘈雜、車輛混亂是無法避免的；周邊緊鄰本案的公共區(qū)域居住的人素質(zhì)不高，層次偏低，但短時(shí)間內(nèi)很難得到改善當(dāng)?shù)鼐用竦乃刭|(zhì)水準(zhǔn)和地區(qū)性的生活氛圍，這勢必使前來現(xiàn)場參觀的買家對項(xiàng)目的品質(zhì)宣傳喪失一定的信賴，因此在項(xiàng)目的工地整體包裝上將大力設(shè)計(jì)出一種完全區(qū)別與小環(huán)境的整體藝術(shù)效果來宣傳產(chǎn)品的品質(zhì)訴求，并且本案的工地包裝和銷售中心的建筑樣式拋棄與以往所有曾出現(xiàn)的形式，創(chuàng)造全新的、震撼的地產(chǎn)包裝新樣本，使客戶完全被我們的產(chǎn)品內(nèi)在特性所傾倒而局部忽略環(huán)境所帶來的缺憾。3．房地產(chǎn)政策影響 房地產(chǎn)政策上，政府的明文規(guī)定無論是在交房標(biāo)準(zhǔn)還是促銷辦法都進(jìn)行了嚴(yán)格的規(guī)定，包括住宅項(xiàng)目能夠使用的建筑材料范圍都有可能加大開發(fā)成本，導(dǎo)致售價(jià)的提高而喪失一部分買家，而開發(fā)商在產(chǎn)品的品質(zhì)展現(xiàn)方面又必須投入許多資金，收支的平衡和贏利都是我們追求的。但在售價(jià)上肯定不能太高于周邊同檔次物業(yè)，在本案的周邊，Townhouse項(xiàng)目占絕大多數(shù)，一旦項(xiàng)目的價(jià)格提高，買家雖然會(huì)對產(chǎn)品的建筑形式感興趣，但會(huì)因房屋的總價(jià)而猶豫。4．項(xiàng)目推出時(shí)間較晚 ，因此在此之前的一段空白時(shí)間內(nèi)就其他項(xiàng)目對市場的蠶食能力，本案毫無抵抗的可能性。而決勝的機(jī)會(huì)很可能就在一瞬間，將在一定程度上使本案在今年年末、明年年初的時(shí)間段內(nèi)缺乏相應(yīng)的市場競爭力。即使在現(xiàn)在，在北部也有依林佳園出現(xiàn)，它的建筑形式與本案完全雷同，我們不能預(yù)測在近6個(gè)月的時(shí)間內(nèi)市場上是否還會(huì)出現(xiàn)與此類建筑形式相同的項(xiàng)目，是否會(huì)有全新的建筑理念問世?？梢哉f，本案最大的賣點(diǎn)即為創(chuàng)新，一旦被其他項(xiàng)目捷足先登，我們的銷售一定會(huì)受到影響。5．夾層的配置 戶型內(nèi)部夾層的出現(xiàn)就如同一把雙刃劍一般，危險(xiǎn)但同時(shí)也存在著誘惑。一方面，我們的銷售能通過夾層的免費(fèi)贈(zèng)送而順利進(jìn)行，試想又有哪一個(gè)人是圣賢？能禁得住免費(fèi)午餐的誘惑？因此我們的內(nèi)部銷售將無往不利，可是我們在廣告中無法正面、側(cè)面宣傳，無法通過廣而告知的手段去推廣是夾層“弊”的一面，但正式因?yàn)閾碛辛藠A層的設(shè)計(jì)，我們的銷售才會(huì)變的順利。對此我們只能盡力避免消息的外界傳播，在一切的宣傳品、報(bào)紙上堅(jiān)決不出現(xiàn)，在平時(shí)的銷售中更謹(jǐn)慎的向買家私下進(jìn)行透露。五、 產(chǎn)品總體戰(zhàn)略方向1．重要賣點(diǎn) 產(chǎn)品定位——方程式住宅對于項(xiàng)目而言，“產(chǎn)品力”是最具有重量的賣點(diǎn)，而定義建筑，定義此種全新的建筑形式，給予市場和消費(fèi)者一個(gè)全新的、從未聞知的產(chǎn)品屬性名稱，不僅對于銷售、宣傳推廣產(chǎn)品的建筑形式都是必須的。方程式的定義可從以下方面闡述：方程式首先讓人聯(lián)想到流行，是領(lǐng)先時(shí)尚、前衛(wèi)新潮的趨勢，是時(shí)刻與國際領(lǐng)先技術(shù)，國際潮流接軌的元素，是走在世界最前端，領(lǐng)導(dǎo)時(shí)代新潮流的產(chǎn)物。如新款手機(jī)、電腦、汽車、化妝品等等，所有這些流行的東西以一種組合的形式都可歸集為方程式。Ⅰ、方程式賽車：速度與激情的混合，將生命交注于方向盤的旋轉(zhuǎn)中，是勇敢人的游戲。Ⅱ、數(shù)學(xué)方程式：把握數(shù)與量的折合統(tǒng)一，深具精密的理性規(guī)算，是智慧的表述。從建筑整體來看，本案的產(chǎn)品是四戶圍合的形式，從剖面看象是組裝的立體方程式賽車，四塊拼合而成。從空間內(nèi)部設(shè)計(jì)上，空中夾層又是通過自己的組合方式來構(gòu)建。從數(shù)字方程式中可以演繹X2，X基數(shù)設(shè)定為2，“2”指內(nèi)部空間為2層，也指由2個(gè)單元組合成4層的高度，“22“=4為四戶圍合組成的空間。方程式住宅九大優(yōu)勢l 具有別墅的舒適的居住享受，但不具有別墅的昂貴，是“平民的貴族”。l 囊括Townhouse的天、地感受，有Townhouse的情調(diào)氛圍，但更平易近人。l 摒棄了板樓的混淆雜亂，承襲了板樓的親和鄰里，無間生活。l ，彰顯了高貴與尊崇。l ，用舒適詮釋居停定義。l 30平米隱層空間，貼和消費(fèi)人群心理的完全贈(zèng)送。l 方正的戶型格局，擴(kuò)大的居室的使用空間，實(shí)惠業(yè)主。l 合理搭配的動(dòng)靜分區(qū)，通暢的公共區(qū)域與隱秘的私人空間互不相擾。l 超大觀景落地窗，采光與通風(fēng)的順暢是品位生活的保證。方程式住宅——蓋指具有統(tǒng)一性、集合性、不分主次的排列性的住宅建筑形式。在這里，是將“方程式”作為建筑整體被看待，“4合1”則代表是整體建筑中含有4個(gè)單獨(dú)的空間單位。整個(gè)建筑的構(gòu)架是由4個(gè)空間集合構(gòu)成，每個(gè)空間元素各自具有不同稟性但又同時(shí)并列于整體空間中。“方程式住宅”的產(chǎn)品屬性定位，囊括建筑本身疊合、排列、拼組的多種形式，首先通過“方程式住宅”的概念闡述，使買家感受到一種與方程式賽車同樣的對生活的激情和感受，而后產(chǎn)生理性思考，咀嚼“方程式住宅”其中包含的產(chǎn)品特色，最終被此種建筑魅力折服。l 創(chuàng) 新 產(chǎn) 品 方程式住宅，開創(chuàng)京城未有的全新住宅風(fēng)尚，是對居住的創(chuàng)新、生活的創(chuàng)新。建筑設(shè)計(jì)上采用超現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格，將已知的往來所有建筑元素、建筑符號、建筑文化、建筑感覺都融入在室內(nèi)空間設(shè)計(jì)、外立面的設(shè)計(jì)和色彩的運(yùn)用上，達(dá)到建筑與外界的統(tǒng)一和完滿的和諧程度。l 生 活 個(gè) 性 欣賞建筑，欣賞風(fēng)格并實(shí)踐個(gè)性生活，是“風(fēng)格與林”的生活 概念。強(qiáng)調(diào)一種不同于平俗的的生活語言的升華和提煉，鼓動(dòng)人性敏感的感性范圍，引起目標(biāo)客戶對項(xiàng)目有所關(guān)注，通過蠱惑的言語說辭，展現(xiàn)充滿風(fēng)格的生活場面和個(gè)性居住畫卷。l 戶 型 設(shè) 計(jì) 復(fù)式、挑空、錯(cuò)層、躍層、夾層，一切帶來舒適的設(shè)計(jì)；采光好、通風(fēng)好，所有利于生活的因素。室內(nèi)設(shè)計(jì)完全按照國外家居設(shè)計(jì)新理念的思想和手法，從大處入手，從小處著眼，整體體現(xiàn)出一種“適當(dāng)?shù)娜司佣取?，面積配比合理，功能分區(qū)合理，動(dòng)靜分區(qū)，干濕分區(qū)，潔污分區(qū)，在細(xì)微處求新求異，求精求美，達(dá)到整體統(tǒng)一和諧，局部個(gè)性卓越的特征。l 建 筑 規(guī) 劃 北方傳統(tǒng)觀念與現(xiàn)代時(shí)尚結(jié)合一體，表述當(dāng)代居停的新穎感官。一個(gè)項(xiàng)目的建筑風(fēng)格就如同一個(gè)人的外表。一個(gè)人外表的丑美將決定人的感性第一印象究竟如何。而一個(gè)建筑風(fēng)格好的項(xiàng)目，同樣會(huì)讓人對她的整體感受做“妍”、“庸”的第一評判，因此產(chǎn)品就要從小處著眼，站在局部與宏觀統(tǒng)一的高度在建筑特點(diǎn)與風(fēng)格上進(jìn)行一起規(guī)劃和整體的布局。外立面設(shè)計(jì)采用純現(xiàn)代風(fēng)格，現(xiàn)代、時(shí)尚，充滿時(shí)代感，補(bǔ)充目前一般住宅缺乏個(gè)性的不足，提高購房者的自信心和優(yōu)越感；在外立面的色彩運(yùn)用上，采用高級面磚或新型彩色外墻涂料，使外立面與內(nèi)建筑相呼應(yīng)，體現(xiàn)出完美的結(jié)合。l 社 區(qū) 規(guī) 劃 低密度的住宅錯(cuò)落分布，共20萬平米的規(guī)劃藍(lán)圖，構(gòu)筑精品社區(qū)。一個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)的好壞，直接決定了該項(xiàng)目在市場上受歡迎的程度，項(xiàng)目的規(guī)模，相關(guān)的配套設(shè)施，項(xiàng)目本身的建筑特點(diǎn)與風(fēng)格，會(huì)直接影響到營銷的方向和思路。，總建筑面積223500平方米，規(guī)模大就越容易產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)，意味著發(fā)展商的實(shí)力雄厚，從而會(huì)直接獲得銷售上的利益，相關(guān)的配套設(shè)施配備齊全，也會(huì)給項(xiàng)目帶來高的附加值，結(jié)合本產(chǎn)品定位為“方程式住宅“，整體規(guī)劃摒棄傳統(tǒng)兵營式（橫排或豎排），整體規(guī)劃為組團(tuán)開發(fā)，每一組團(tuán)均有自己的建筑風(fēng)格，樓體錯(cuò)落有致，路網(wǎng)設(shè)計(jì)獨(dú)到匠心，清晰流暢，整體呈現(xiàn)一種均好性。 l 園 林 設(shè) 計(jì) 生態(tài)概念園林，養(yǎng)生宜身，藝術(shù)小品點(diǎn)綴于碧波青草之間，描繪至美畫面。園園林景觀規(guī)劃主旨是將社區(qū)規(guī)劃與建筑風(fēng)格融為一體，互為景觀設(shè)計(jì)，讓人一步入社區(qū)就會(huì)產(chǎn)生一種身臨其境的感覺。采用“生態(tài)網(wǎng)絡(luò)”的概念，體現(xiàn)人與自然的關(guān)系。采用“引入式綠化”的概念，將宅間綠地與戶內(nèi)綠地有機(jī)的結(jié)合在一起，形成綠地的均享性和普遍性。人造溪流貫穿整個(gè)社區(qū)，十足“親水”；社區(qū)選用多種養(yǎng)生名貴樹種，可以精心營造舒適幽雅的居住環(huán)境。在每一組團(tuán)以不同種建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)不同的主題公園，鵝卵石鋪成的林蔭小道將彼此相連，道路兩邊點(diǎn)綴著精美的雕塑。閑時(shí)漫步，頓生曲徑通幽之感。綠色主題，融合風(fēng)情景觀，用自然寫意的風(fēng)格突出情調(diào)，以園內(nèi)小品、雕塑、回廊、水車、水景、綠植配彩色道路結(jié)合百米綠色走廊，把人們的休閑和晨練緊密結(jié)合，構(gòu)成一幅美麗的生活圖片，人在景中，家在畫上，其樂融融。l 社 區(qū) 配 套 全功能會(huì)所配套齊備，滿足日常生活方方面面。社區(qū)周邊有糖 業(yè)煙酒、糧油，蔬菜水果等大型批發(fā)市場，也有大規(guī)模的建材和花卉市場。社區(qū)內(nèi)生活配套設(shè)施、教育醫(yī)療配套設(shè)施、康體娛樂配套設(shè)施相應(yīng)齊全，將使業(yè)主足不出戶就能體驗(yàn)到無處不在的生活便利。l 交 通 環(huán) 境 毗鄰四環(huán)，咫尺間的便捷，風(fēng)行萬里轉(zhuǎn)瞬間?！帮L(fēng)格與林”位于京開路與南四環(huán)交界處的西南角，是北京目前城鎮(zhèn)結(jié)合帶TOWNHOUSE及泛TOWNHOUSE項(xiàng)目離城中心最近的一個(gè)項(xiàng)目?！帮L(fēng)格與林”南鄰市政路向東直通京開高速路，北接100米市政綠化隔離帶，西望2萬平米社區(qū)綠化景觀公園，東達(dá)新發(fā)地批發(fā)市場。交通上的便利是本項(xiàng)目的優(yōu)勢，隨著四環(huán)路的全線貫通，及新開高速路的全線通車，無疑帶動(dòng)了京城南部城區(qū)的市政路網(wǎng)的快速發(fā)展，同時(shí)這一利好也給南城的物業(yè)帶來升值潛力。l 知 名 物 管 聘請海外物管做顧問，照顧生活點(diǎn)滴，營造溫馨生活環(huán)境。物業(yè)提前到銷售階段是銷售期房成功的關(guān)鍵，也是最有效的市場推廣手段，這直接關(guān)系到日后項(xiàng)目能否順利銷售以及傳達(dá)給消費(fèi)者的信譽(yù)度及公司形象的美譽(yù)度。故必須提倡物業(yè)提前進(jìn)場；物業(yè)管理應(yīng)周到全面，細(xì)致入微，能及人之所想，為社區(qū)業(yè)主做好完善的后勤服務(wù)工作，并應(yīng)用先進(jìn)的物業(yè)管理軟件，采用規(guī)范的管理制度，體現(xiàn)出物業(yè)管理的科學(xué)化、現(xiàn)代化和正規(guī)化，從而對銷售起到推波助瀾的作用。l 專 業(yè) 開 發(fā) 實(shí)力雄厚的開發(fā)商，擁有多年開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，打造南城的完美社區(qū)。元亨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擁有多年的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)， 對項(xiàng)目的前期運(yùn)做擁有豐富的經(jīng)驗(yàn)，在項(xiàng)目的手續(xù)審辦和后期的運(yùn)做方面都能準(zhǔn)確和快速。l 品 質(zhì) 建 設(shè) 嚴(yán)謹(jǐn)、知名的建設(shè)部門，技術(shù)老到經(jīng)驗(yàn)豐富，將保證工程質(zhì)量。具有建筑經(jīng)驗(yàn)的建設(shè)部門和元亨房地產(chǎn)強(qiáng)手聯(lián)合，很好的把握項(xiàng)目的工程進(jìn)度、建材選用方面，并在建設(shè)的過程中保證質(zhì)量的出色。除去緊鄰四環(huán)，交通便利以外，獨(dú)特罕見的設(shè)計(jì)形式是本案的最主要賣點(diǎn)。根據(jù)以上優(yōu)劣勢的分析，本案的建筑設(shè)計(jì)以及介乎別墅與板樓之間的特殊設(shè)計(jì)將是目前市場能感知的最新鮮、最具個(gè)性的項(xiàng)目優(yōu)勢。因此，本案的宣傳推廣中，無論是針對自用型還是投資型買家都應(yīng)將獨(dú)特設(shè)計(jì)帶來的風(fēng)格生活及時(shí)尚感受作為重點(diǎn)加以強(qiáng)調(diào)。2．產(chǎn)品硬件調(diào)整