成本逼近法ppt課件(編輯修改稿)
2025-05-26 02:12 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 回報率 ， 估計土地投資應取得的投資利潤 。 投資回報率的確定通?？紤]以下三方面因素： 開發(fā)土地的利用類型 開發(fā)周期的長短 開發(fā)土地所在地區(qū)的政治經(jīng)濟環(huán)境 利潤的計算基數(shù) 包括土地取得費 、 開發(fā)費和各項稅費 。 ? 利潤的計算方法 ： ? 投資利潤 =（ 土地取得費 +土地開發(fā)費 +稅費 ） * 投資回報率 五、 土地增值收益 ? 土地增值按該區(qū)域土地因改變用途或進行土地開發(fā) ，達到建設用地的某種利用條件而發(fā)生的價值增加額計算 。 ? 成本價格乘以 土地增值收益率 即為 土地增值收益 . ? 土地增值收益率 理論上應等于 “ 增值地租 ” 在總地價的比例 ,或出讓價格與成本價格差值占成本價格的比例 ,一般為１０－３０ ％ 。 ? 土地增值收益＝ （ 土地取得費 +土地開發(fā)費 +稅費＋利息＋利潤 ） *土地增值收益率 ? 注意：實際操作中 ， 如土地增值收益采用當?shù)爻鲎尳饦藴?， 由于出讓金標準多為宗地最高出讓年限的出讓金 ， 與評估宗地的剩余使用年限不一致 ， 須進行 使用年期的修正 。 ? 待估宗地價格 ? ＝ (土地取得費及稅費十土地開發(fā)費 +利息 +利潤 ) [1l／ (1+r)m] +出讓金 [1l／ (1+r)m]/ [1l／ (1+r)n] ? m— 待估宗地剩余使用年期； ? n— 法定最高使用年期 。 七、土地價格的修正與確定 ? ① 個別因素修正； ? ② 土地使用年期修正； ? ③ 可出讓土地的比率修正； ? ④ 宗地成熟度修正 。 ? 主要掌握何時需進行有關修正 。 ? 1． 根據(jù)待估宗地在區(qū)域內(nèi)的位置和宗地條件 ，進行個別因素修正 。 ? 2． 成本逼近法求取有限年期的土地使用權價格時 ， 應進行土地使用權年期修正 。 其年期修正公式為： K=11/（ 1+r） n ? 是否進行年期修正要具體分析： ? (1)當土地增值收益是以有限年期的市場價格與成本價格的差額確定時 ， 年期修正已在增值收益中體現(xiàn) ， 不再另行修正； ? (2)當土地增值收益是以無限年期的市場價格與成本價格的差額確定時 ， 土地增值收益與成本價格一道進行年期修正 。 ? (3)當待估宗地為出讓土地時 ， 應進行剩余使用權年期修正 。 ? 3．如果采用成本逼近法測算的是某一小區(qū) (或開發(fā)區(qū) )的平均土地價格，還應考慮小區(qū)的土地利用率或可出讓土地的比率，進行公共設施的占地面積和公用面積的分攤， 其土地價格和有關土地開發(fā)的投資成本應分攤
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