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成本逼近法ppt課件(已修改)

2025-05-11 02:12 本頁面
 

【正文】 成本逼近法 ? 考試基本要求: ? 掌握:成本逼近法的概念 、 公式 、 估價步驟及 各項成本測算 。 ? 熟悉:成本逼近法的應用特點 、 適用范圍及要求 。 ? 了解:成本逼近法的應用限制 。 第一節(jié) 成本逼近法概述 ? 定義 :以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據 , 再加上一定的利潤 、 利息 、 應繳納的稅金和土地增值收益來推算土地價格的估價方法 . ? 原理 :將對土地的所有投資 ( 包括土地取得費用和開發(fā)費用 ) 作為基本成本 , 按照等量資本獲取等量利潤的投資原理 , 加上基本成本所應產生的相應利潤和負擔的利息 , 組成土地價格的基本部分;同時根據國家對土地的所有權在經濟上得到實現的需要 , 加上土地所有權應得收益 , 從而求得地價 。 ? 基本公式 : 地價=土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤+土地增值收益 ? 特點 : ? ① 適于新開發(fā)土地估價 , 不適于已開發(fā)老城區(qū)土地估價; ? ② 適于工業(yè)用地估價; ? ③ 適于土地市場不發(fā)育 , 無法采用其他方法進行估價 ? 的土 地; ? ④ 成本價格是一種不完全價格 , 未考慮土地市場需求及效用; ? ⑤ 是估算土地成本價格的一種途徑 。 ? 適用范圍 : ? ① 新開發(fā)土地的估價; ? ② 土地市場欠發(fā)育 , 交易案例少的地區(qū) , 無法用市場比較 法估價時采用; ? ③ 工業(yè)用地估價; ? ④ 特殊性土地的估價 估價步驟 ? 確定土地取得費 ? 確定土地開發(fā)費 ? 計算稅費 ? 計算利息 ? 計算利潤 ? 確定土地增值收益 ?修正并確定土地價格 第二節(jié) 成本逼近法的估價程序與方法 ? 土地取得費的概念 、 構成及計算方法 ? 概念:是為取得土地而向原土地使用者支付的費用 。 ? 構成:包括 征地補償費 、 拆遷安置補助費等 ? 計算方法: ? 征用農村集體土地 時 , 土地取得費就是征地費用 ,包括土地取得費和相關稅費 。 ? 土地取得費包括:土地補償費 、 勞動力安置補助費以 及地上物補償費和青苗補償費 。 ? 相關稅費包括:耕地占用費 、 耕地開墾費 、 新菜地開發(fā)建設基金 、 征地管理費及政府規(guī)定的其他有關稅費 。 ? 城鎮(zhèn)國有土地 的取得費按拆遷安置費計算 。 拆遷安置費主要包括:拆除房屋及構筑物的補償費 、拆遷安置補助費及相關稅費 。 ? 從 市場取得 土地使用權時 , 土地取得費就是土地使用權的取得價格 , 應
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