【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 由于高額土地增值稅的存在，使得開(kāi)發(fā)商在儲(chǔ)備土地戰(zhàn)略上必須慎重思考，因?yàn)榇罅客恋貎?chǔ)備占用資金的成本很高，如果因?yàn)楦哳~土地增值稅的征收，大幅降低了利潤(rùn)，大量囤積土地是否值得就不得不重新考量。因此，如果土地增值稅嚴(yán)征的政策得到落實(shí)，有望在一定程度上遏制盲目拿地和爆炒地價(jià)的現(xiàn)象，開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)行為也會(huì)更加理性和規(guī)范化。 「政策」 「市場(chǎng)」 12大板塊將成 2022北京住宅市場(chǎng)熱點(diǎn)區(qū)域 2022年北京住宅市場(chǎng)將依然是東勝于西，北大于南。東部的朝青區(qū)域、百子灣區(qū)域、管莊區(qū)域、通州八通線沿線，北部的亞奧區(qū)域、望京區(qū)域、昌平 13號(hào)線沿線將依然是北京住宅密集供應(yīng)的熱點(diǎn)；東南部的亦莊馬駒橋區(qū)域、西北部的清河西三旗區(qū)域和海淀山后區(qū)域也有望異軍突起，成為北京住宅市場(chǎng)新的熱點(diǎn)區(qū)域。 東部的朝青區(qū)域繼續(xù)發(fā)力。除星河灣、天鵝灣、逸翠園、泛海國(guó)際居住區(qū)、潤(rùn)楓水尚等項(xiàng)目繼續(xù)推出后期產(chǎn)品外，還將有招商地產(chǎn)東八里莊項(xiàng)目、恒世同方與方晟八里莊項(xiàng)目、方晟京棉項(xiàng)目、銀帆西雅圖等項(xiàng)目全新上市。同時(shí)，朝青區(qū)域的持續(xù)東擴(kuò)將推動(dòng)管莊區(qū)域逐步成為住宅熱點(diǎn)區(qū)域。全新上市的中聯(lián)置地項(xiàng)目，以及北京新天地、萬(wàn)象新天、蘋(píng)果派等項(xiàng)目的后期產(chǎn)品則將推動(dòng)管莊區(qū)域繼續(xù)吸引東部置業(yè)者的眼球。 東南部的亦莊馬駒橋區(qū)域有望成為新熱點(diǎn)。該區(qū)域憑借自身獨(dú)特的地緣優(yōu)勢(shì)，借力“京城新地王”的上市以及品牌地產(chǎn)商的集中進(jìn)駐， 2022年有望異軍突起。該區(qū)域現(xiàn)有的樣本及天鵝堡項(xiàng)目基本完成了亦莊馬駒橋區(qū)域的整合，而金地格林小鎮(zhèn) 亦莊大羊居住區(qū)項(xiàng)目以及珠江、復(fù)地、卓越項(xiàng)目的相繼上市則可能使該區(qū)域真正成為北京東南區(qū)域的熱點(diǎn)。 此外，東部的百子灣區(qū)域?qū)⒈３窒鄬?duì)平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。產(chǎn)品以老項(xiàng)目后期為主，沿海賽洛城、金都杭城、華僑城、富力又一城等項(xiàng)目均會(huì)有新的產(chǎn)品推出，廣渠路 36號(hào)項(xiàng)目也可能在 2022年底正式上市。通州八通線沿線新增供應(yīng)將繼續(xù)萎縮，通州八通線沿線新推出的產(chǎn)品主要是世紀(jì)星城等老項(xiàng)目后期。 全新大盤(pán)推動(dòng)亞奧區(qū)域繼續(xù)繁榮，老項(xiàng)目后期支撐望京熱點(diǎn)區(qū)域形象。保利金泉廣場(chǎng)、傲城尊邸、公園2022等項(xiàng)目的后期產(chǎn)品將陸續(xù)推出，立水橋以北的清河營(yíng)以及霍營(yíng)均會(huì)有新的大盤(pán)上市。望京區(qū)域基本為老項(xiàng)目的后期，東湖灣、首開(kāi)知語(yǔ)城等項(xiàng)目將繼續(xù)吸引東北部區(qū)域購(gòu)房者的眼球。 西北部的清河西三旗區(qū)域、海淀山后區(qū)域有望迎來(lái)一股新的發(fā)展浪潮。清河西三旗區(qū)域除今年已上市的橡樹(shù)灣、富力桃園、左鄰右社、領(lǐng)秀新硅谷等項(xiàng)目以外，總規(guī)模達(dá) 80萬(wàn)平方米的清河新城也將在明年全新上市。海淀山后區(qū)域依靠日益改善的道路、配套狀況以及得天獨(dú)厚的自然景觀資源逐步成為北部新的關(guān)注熱點(diǎn)。除?？平ㄩ_(kāi)發(fā)的百旺新城等項(xiàng)目繼續(xù)有新產(chǎn)品入市以外，保利冷泉項(xiàng)目、北辰溫泉鎮(zhèn)項(xiàng)目以及正源溫泉鎮(zhèn)項(xiàng)目也將于明年推出，屆時(shí)海淀山后區(qū)域?qū)⒄嬲破鹱≌_(kāi)發(fā)建設(shè)的高潮。 2022年，西部和南部缺乏新的大盤(pán)沖擊，產(chǎn)品多以老項(xiàng)目后期為主。如萬(wàn)年花城、中海城、億城天筑、曉月新苑、天鴻美域等項(xiàng)目。而萬(wàn)科假日風(fēng)景將成為明年西南區(qū)域的熱點(diǎn)，攜同珠江峰景、億城天筑等項(xiàng)目，迅速推動(dòng)西南部區(qū)域價(jià)值的提升。 2022北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析 關(guān)鍵詞： ◆ 中低檔寫(xiě)字樓“大翻身” ◆ 價(jià)格：同比上漲 % ◆ 供應(yīng)：新增 6804套 增長(zhǎng) 71％ ◆ 需求：成交 11598套 同比增長(zhǎng) ％ ◆ 區(qū)域：三老一新四方角力 整體特征 整棟租售強(qiáng)勁 主要原因是由于跨國(guó)公司和中小型公司需求強(qiáng)勁。 從去年全年來(lái)看，旺盛的需求使寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)十分活躍， 12月份大面積的寫(xiě)字樓成交包括，斯必克斯租賃佳程廣場(chǎng)兩層，面積約 4000平米。中小型公司的需求也很旺盛，新進(jìn)入北京的美國(guó)基金 Fairfield 租賃了雙子座高層的面積。 臨近 2022年末，寫(xiě)字樓銷(xiāo)售市場(chǎng)繼續(xù)呈現(xiàn)整售態(tài)勢(shì)，而國(guó)內(nèi)投資商成為了主力軍。一方面商業(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值正在逐漸被國(guó)內(nèi)投資商所認(rèn)識(shí)；另一方面，國(guó)家限制外資投資政策的影響，為國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)投資者搶占優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目提供了機(jī)會(huì)。 預(yù)計(jì)在今后兩年 CBD、金融街等主要商圈還將有大量單一業(yè)權(quán)的寫(xiě)字樓項(xiàng)目進(jìn)入租賃市場(chǎng)，在區(qū)域位置與硬件標(biāo)準(zhǔn)差別不大的情況下，競(jìng)爭(zhēng)將變得更加激烈。預(yù)計(jì)市場(chǎng)將呈兩極化，優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)的租金與品質(zhì)較差的樓盤(pán)租金的差異將近一步擴(kuò)大。而對(duì)于在寫(xiě)字樓推廣與運(yùn)營(yíng)方面缺少經(jīng)驗(yàn)的國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商，與國(guó)際性的代理公司合作是一個(gè)有效的辦法，同時(shí)自身品牌形象的建立將成為提高競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵。 在整體樓市供應(yīng)萎縮的背景下， 2022年北京寫(xiě)字樓新增供應(yīng)達(dá)到寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)的最高峰。如果說(shuō) 2022年寫(xiě)字樓供應(yīng)量還是在穩(wěn)步增長(zhǎng)的話，那么 2022年寫(xiě)字樓放量則可看成是一次井噴。 2022年寫(xiě)字樓累計(jì)新增供應(yīng) ，同比 2022年增加 %，比 2022年增加 %。 戴德梁行第四季度發(fā)布會(huì)數(shù)據(jù)顯示，本季度甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)相比上季度更為活躍。主要因?yàn)槭袌?chǎng)上旺盛而穩(wěn)定的需求。寫(xiě)字樓空置率繼續(xù)下降，但租金卻小幅下調(diào)。投資市場(chǎng)一掃上季度的低迷狀態(tài)，活躍程度明顯提升，出現(xiàn)三棟甲級(jí)寫(xiě)字樓被整售。民生人壽購(gòu)買(mǎi)北京國(guó)際中心 2號(hào)樓，泰康人壽購(gòu)買(mǎi)金融街 F2大廈 B座，花旗銀行收購(gòu)喜歡廣場(chǎng)南北側(cè) T T3兩棟寫(xiě)字樓，也是本季度寫(xiě)字樓整售最大的一單。 整體區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯 特別是 2022年下半年的八、九兩個(gè)月，其每月供應(yīng)量都在 50萬(wàn)平方米以上。隨著金融街的 F1大廈和凱晨廣場(chǎng)、上地的硅谷亮城以及立水橋的東亞奧北中心等大體量項(xiàng)目的相繼入市， 2022年寫(xiě)字樓的新增供應(yīng)量突破歷史新高。 經(jīng)過(guò)數(shù)年發(fā)展，城市中心區(qū)域剩余土地多為商務(wù)、商業(yè)等綜合用地性質(zhì)，在總供應(yīng)緊縮的情況下，反倒成就了寫(xiě)字樓的急劇放量，無(wú)論以 CBD為代表的商務(wù)核心，還是以望京為代表的新興城區(qū)無(wú)不如此。 據(jù)戴德梁行日前對(duì)全球 48個(gè)國(guó)家及地區(qū)共 134個(gè)商業(yè)區(qū)的寫(xiě)字樓進(jìn)行調(diào)查結(jié)果顯示， 2022年全球租務(wù)開(kāi)支排名首 10位的商業(yè)區(qū)與 2022年大致相同，香港仍然名列第 3位，北京由于供應(yīng)上升壓低租金，排名跌至第 11位。 但對(duì)于計(jì)劃在中國(guó)進(jìn)行業(yè)務(wù)擴(kuò)展的企業(yè)來(lái)說(shuō)，上海的優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓供應(yīng)有限，而香港的租金高昂，北京在這方面有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 中低端寫(xiě)字樓迎來(lái)春天 2022年 6月，北京市工商局下達(dá) 14號(hào)文件 —— 住宅禁商”政策。許多完全按寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的商住樓銷(xiāo)售從政策頒布開(kāi)始一度陷入癱瘓，讓盛行多年的商住樓市場(chǎng)陷入混亂。 但“住宅禁商”對(duì)寫(xiě)字樓需求的刺激作用已開(kāi)始顯現(xiàn)。從 2022年 3季度開(kāi)始，中低端寫(xiě)字樓需求出現(xiàn)明顯回升，銷(xiāo)售量出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，這從一個(gè)側(cè)面反映了政策對(duì)刺激寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求的推動(dòng)作用。隨著 2022年 3月年檢的到來(lái)，中低端寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求有望再度因此出現(xiàn)井噴行情。為此，增加中小套型、中低檔次的寫(xiě)字樓供應(yīng)，面對(duì)即將到來(lái)的需求井噴已成為寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展的一個(gè)重要方向。 而 2022年初寫(xiě)字樓外資大單交易也依舊延續(xù) 2022年的熱度，交易非?；钴S。據(jù)房地產(chǎn)交易網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年前 4個(gè)月北京寫(xiě)字樓交易量就已達(dá)到 （注：這個(gè)交易量已經(jīng)超過(guò) 0 04年全年水平，并且已經(jīng)超過(guò)歷史最高水平 05年的 40％）。其中，寫(xiě)字樓大單交易量占主體。從交易區(qū)域來(lái)看，整體還是 CBD、金融街等核心地段的高檔物業(yè)比較受歡迎。 “限外令”影響 另一個(gè)重要的宏觀調(diào)控政策“外資設(shè)限”政策頒布后，外資投資機(jī)構(gòu)大單收購(gòu)寫(xiě)字樓物業(yè)大幅減少，而正在接洽中的寫(xiě)字樓整售項(xiàng)目則遭遇“滯后”或“擱淺”的結(jié)局。 2022年國(guó)六條調(diào)控政策不同以往之處，其中重要一點(diǎn)