【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 廣速度很慢。A區(qū)自2001年4月1日開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售以來(lái)，銷(xiāo)售率為30%40%左右。春節(jié)后，隨著項(xiàng)目工程形象的初步確立和廣大購(gòu)房者對(duì)鳳天路認(rèn)知度的加深，天驕年華的銷(xiāo)售進(jìn)度有加快的趨勢(shì)。重大花園（1）開(kāi)發(fā)商：XX大學(xué)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。（2）位 置：XX大學(xué)A區(qū)柏樹(shù)林、新華村片區(qū)。 （3）道路與交通地處XX大橋至漢渝路一線，屬XX大學(xué)科技園人才家園的核心地帶，地理位置十分優(yōu)越、交通方便，至沙區(qū)中心商業(yè)區(qū)僅幾百米，經(jīng)XX大橋可達(dá)XX，毗鄰沙楊路，交通十分方便。（4）社區(qū)環(huán)境及配套重大花園配套設(shè)施完善，周邊有重大賓館、校醫(yī)院、漢渝路小學(xué)、重大幼兒園。項(xiàng)目建成后將配有大型購(gòu)物商場(chǎng)、超市、干洗店、音像中心、棋牌室老年活動(dòng)中心、健身房、咖啡屋、美容美發(fā)店等。（5）規(guī)模項(xiàng)目占地面積13721m2，總建筑面積90700m2；小區(qū)塔樓：3棟，層數(shù)在28層至33層之間；小區(qū)總戶(hù)數(shù)：600戶(hù)左右；先期建設(shè)A棟，總建筑面積25327m2；裙樓層數(shù)：3層；總套數(shù)：138套。（6）工程進(jìn)度及銷(xiāo)售狀況A棟正開(kāi)挖地基，于明年年底交房，銷(xiāo)售率達(dá)到80%以上。（7）價(jià)格起價(jià)：1600元/平方米；均價(jià)：1766元/平方米（柏樹(shù)林）；均價(jià)：1966元/平方米（新華村）；每層價(jià)差：10元/平方米。（8）物業(yè)定位只針對(duì)XX大學(xué)的教職工群體。（9）戶(hù)型結(jié)構(gòu)戶(hù)型類(lèi)型較多，有一般的平層，有躍層、錯(cuò)層。114 m2（二室二廳）；126 m2（三室二廳）；152 m158 m2（錯(cuò)層，四室二廳）；206 m2（躍層）。（10）項(xiàng)目特色1）價(jià)格偏低，戶(hù)型設(shè)計(jì)新穎。2）采光、通風(fēng)性很好。3）小區(qū)設(shè)計(jì)私秘性強(qiáng)，住戶(hù)間互不干擾。4）建在大學(xué)校園內(nèi)，具有濃厚的文化氛圍和得天獨(dú)厚的自然環(huán)境。（11）項(xiàng)目抗性1）僅針對(duì)XX大學(xué)的教職工群體出售，消費(fèi)群體范圍受到一定限制。2）周邊樓盤(pán)眾多，競(jìng)爭(zhēng)激烈（12）項(xiàng)目簡(jiǎn)評(píng)重大花園緊緊依托重大得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，構(gòu)筑以全新的居家環(huán)境、書(shū)香漫溢的靈性空間、鴻儒滿(mǎn)堂的文化氛圍、怡情養(yǎng)性的空中花園，學(xué)院風(fēng)格的建筑造型和廣博深邃的地域文化為核心的開(kāi)發(fā)理念，真正達(dá)到人與建筑、生活、環(huán)境的高度融合和統(tǒng)一，體現(xiàn)對(duì)人性的充分理解和尊重。其建筑物立面造型挺拔秀麗，主體簡(jiǎn)潔、清爽，屋頂采用適當(dāng)處理形成校園文化形象，結(jié)合住宅入口架空層，半地下公建等形成學(xué)院風(fēng)格的現(xiàn)代小區(qū)形象，建筑物外觀搭配合理，自成傲骨臨風(fēng)的氣質(zhì)，是知識(shí)界高級(jí)白領(lǐng)人士的聚居地。重大花園只對(duì)重大教職工出售，目的是讓它成為廣大教職工安居的地方，避免了小區(qū)內(nèi)的住戶(hù)素質(zhì)參差不齊、魚(yú)龍混雜，創(chuàng)造了良好的家居環(huán)境，加上優(yōu)惠的價(jià)格、經(jīng)典戶(hù)型吸引了大多數(shù)教師，使得重大花園在工程剛開(kāi)工，一期的A棟就完成了90%以上的選號(hào)。但由于重大花園帶有一定優(yōu)惠性質(zhì)，對(duì)于已享受福利房的教職工要購(gòu)買(mǎi)重大花園，必須退還原有住房，且教職工不可以以子女的名義購(gòu)買(mǎi)該房產(chǎn)，子女可以繼承，若以后不再居住希望出售房屋時(shí)，必須按文件的購(gòu)房?jī)r(jià)格出售給XX大學(xué)。這些明文規(guī)定，使此房產(chǎn)失去了投資價(jià)值，會(huì)減少一部分客戶(hù)。山水家園（1）開(kāi)發(fā)商：XX市鴻程房地產(chǎn)發(fā)展公司。（2）位 置：XX大石壩的XX公園內(nèi) （3）道路與交通交通十分方便，數(shù)十路大小客車(chē)專(zhuān)線，每天從公園大門(mén)前經(jīng)過(guò)，往返于沙坪壩和觀音橋等地。114路（大石壩－兩路口－朝天門(mén)）；702路（大石壩－牛角沱－南坪）；115路（大石壩－牛角沱－南坪五小區(qū)）；214路（大石壩－沙坪壩三角碑）；113路大巴（沙坪壩陳家灣－大石壩－五里店）；113路中巴（沙坪壩陳家灣－大石壩－觀音橋家樂(lè)福）；181路大巴（解放碑五一路－大石壩－沙坪壩陳家灣）。（4）社區(qū)環(huán)境及配套山水家園社區(qū)公共配套完善，周邊有長(zhǎng)安第一醫(yī)院、騎士專(zhuān)科醫(yī)院、特色小學(xué)與中學(xué)、樹(shù)人小學(xué)（優(yōu)先入讀）、各類(lèi)銀行、西南證券、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、重客隆超市及各類(lèi)餐飲娛樂(lè)設(shè)施。（5）規(guī)模，建筑總面積6萬(wàn)多平方米；；若將公園的綠地面積計(jì)算在內(nèi)，小區(qū)的綠地率將高達(dá)280％。一期工程六幢為6＋1的多層輕框結(jié)構(gòu)住宅，戶(hù)型偏大；二期三幢為11＋1的高層電梯住宅，會(huì)有小戶(hù)型。（6）工程進(jìn)度及銷(xiāo)售狀況一期工程有A、B、C、D、E、F共6幢，其中A幢現(xiàn)已建到第4層，于今年年底交房；另5幢現(xiàn)已封頂，于今年10月底交房。銷(xiāo)售率達(dá)到70%，特別是129 m2的戶(hù)型現(xiàn)僅剩2套。二期工程于下半年動(dòng)工。（7）價(jià)格起價(jià)：1800元/平方米；均價(jià)：1900元/平方米；每層價(jià)差：10－20元/平方米。（8）物業(yè)定位成功人士、二次置業(yè)者、熱愛(ài)大自然，渴望依山傍水而居者。（9）戶(hù)型結(jié)構(gòu)戶(hù)型有錯(cuò)層、躍層。129 m2（錯(cuò)層，三室二廳）； 162 －166 m2（錯(cuò)層，四室二廳）；190－230 m2（躍層）。（10）項(xiàng)目特色1）容積率低。2）以多層建筑為主，北臨嘉陵江，綠地落差大，視野極為開(kāi)闊。3）建在XX公園內(nèi)，以公園內(nèi)優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境為背景，加上小區(qū)環(huán)境，二者互為補(bǔ)充。 （11）項(xiàng)目抗性1）面積偏大，總價(jià)過(guò)高將限制大多數(shù)的購(gòu)房客戶(hù)。2）周邊樓盤(pán)眾多，競(jìng)爭(zhēng)激烈，客戶(hù)分流嚴(yán)重。（12）項(xiàng)目簡(jiǎn)評(píng)喧囂的城市生活，讓人們?cè)絹?lái)越遠(yuǎn)離自然。在鋼筋水泥以驚人速度衍生的今天，城市天空日益喧嘩和渾濁，城市的面容日益模糊和雷同，于是，人們開(kāi)始懷念起純凈的山水，渴望重返自然。鴻程山水家園，作為XX首家山地生態(tài)精品住宅小區(qū)，讓人們依山傍水而居，聆聽(tīng)潺潺的溪流，近觀浩浩的湖水不再是夢(mèng)境，讓人們對(duì)大自然的渴望成為現(xiàn)實(shí)，使人們超然于城市所有的躁動(dòng)與郁悶，拾回遺失已久的恬靜心情。小區(qū)的建筑，在滿(mǎn)足居住的舒適度之外，更在建筑的外觀、色彩、用材等方面，融入了較多的中國(guó)傳統(tǒng)居民風(fēng)格。英紅瓦的坡屋頂、淺黃與深紅相間的外立面、寬敞的庭院、緩緩流動(dòng)的小溪、小徑盡頭的亭臺(tái)，整個(gè)舒適、純樸、自然的建筑理念，讓山水相依、自然為家的家園夢(mèng)想，得以完美詮釋的特點(diǎn)獲得了現(xiàn)代人的青睞，使該樓盤(pán)銷(xiāo)售較好。山水家園距離沙坪壩這一文化區(qū)僅隔一XX大橋，路橋收費(fèi)年票制的實(shí)施，使房屋銷(xiāo)售的瓶頸被打開(kāi)。便捷的交通不僅使沙區(qū)的住戶(hù)愿意到此居家，而且可以解決XX區(qū)家長(zhǎng)擔(dān)心孩子進(jìn)入沙區(qū)重點(diǎn)中小學(xué)學(xué)校就讀的難題。外加以上提到的因“重大花園”對(duì)教職工退還原有住房和住房?jī)H能原價(jià)出售給XX大學(xué)的規(guī)定而失去的那些客戶(hù)，也很可能被該樓盤(pán)所吸引。5．長(zhǎng)安華都（1）開(kāi)發(fā)商：長(zhǎng)安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、XX華潤(rùn)物業(yè)發(fā)展有限公司（2）位置：XX北部新城五黃路中心大轉(zhuǎn)盤(pán)（3）道路與交通該項(xiàng)目北靠龍頭寺國(guó)家級(jí)森林公園，南臨歐式一條街，東以黃花園大橋與渝中區(qū)相連，西接紅旗河溝、XX機(jī)場(chǎng)，交通極為方便，以下線路直達(dá)長(zhǎng)安華都：461（黃泥磅解放碑）；611（黃泥磅南 泉）；323（黃泥磅彈子石）；421（北汽城黃泥磅石坪橋）；111（龍溪鎮(zhèn)黃泥磅解放碑）；601（紅旗河溝解放碑）。（4）規(guī)模占地面積160余畝，總建筑面積27萬(wàn)余平方米，綠化率51%，綠地覆蓋率45％。小區(qū)規(guī)模很大，采用中軸線對(duì)稱(chēng)的皇家園林式布局，規(guī)劃大方氣派，四期工程共16幢約22層高樓，一期工程有4幢，共584戶(hù)。（5）工程進(jìn)度一期工程共4幢，現(xiàn)已封頂，于今年年底交房。（6）價(jià)格起價(jià)：1800元/平方米；每層價(jià)差：20元/平方米。（7）物業(yè)定位：各類(lèi)成功人士、以投資為目的的置業(yè)者、喜歡浪漫，有生活品味的人士。（8）戶(hù)型結(jié)構(gòu)戶(hù)型類(lèi)型較多，有一般的平層，有躍層、錯(cuò)層。國(guó)際經(jīng)典130戶(hù)型是它的主打戶(hù)型。 （9）項(xiàng)目特色1）區(qū)位優(yōu)勢(shì) 2）好的生態(tài)環(huán)境3）經(jīng)典戶(hù)型和小區(qū)規(guī)劃布局4）金牌物管（深圳金地國(guó)家一級(jí)物管，星級(jí)酒店管理），全心為業(yè)主服務(wù)的智能化網(wǎng)上物管 5）樣板間和現(xiàn)場(chǎng)包裝較好（10）項(xiàng)目抗性1）小區(qū)所在地屬新興開(kāi)發(fā)區(qū)域，還不成熟，居家生活略有不便。2）周邊樓盤(pán)眾多，競(jìng)爭(zhēng)激烈，客戶(hù)分流嚴(yán)重。（11）項(xiàng)目簡(jiǎn)評(píng)政府的規(guī)劃決定了北部新城具有很大的發(fā)展?jié)摿?。北部新城是XX主城區(qū)北移東進(jìn)的腹部地帶，該片區(qū)逐漸成為XX市政治、經(jīng)濟(jì)、文化的中心地區(qū)。長(zhǎng)安華都處在北部新城五黃路中心大轉(zhuǎn)盤(pán)這個(gè)極佳的區(qū)位，巨大的升值潛力是該樓盤(pán)高銷(xiāo)售率的重要原因之一。長(zhǎng)安華都北靠國(guó)家規(guī)劃的主城區(qū)最大的龍頭寺國(guó)家級(jí)森林公園、1000米獨(dú)一無(wú)二的觀景長(zhǎng)廊、5萬(wàn)平方米皇家園林景觀、立式空中綠化吸引了注重小區(qū)生態(tài)環(huán)境的客戶(hù)。另外，長(zhǎng)安華都定位大型的歐陸風(fēng)情小鎮(zhèn)，有寬闊的文化步行街，小區(qū)采用中軸線對(duì)稱(chēng)的皇家園林式布局，規(guī)劃大方氣派，坐北朝南，令人有尊崇之感，適合那些有生活情趣和品味的成功人士?？梢哉f(shuō)長(zhǎng)安華都銷(xiāo)售的成功在于它以極佳的區(qū)位、良好的生態(tài)環(huán)境、有檔次的規(guī)模、金牌物管、經(jīng)典的戶(hù)型、巨大的升值潛力等多方面的因素滿(mǎn)足了各種不同愛(ài)好、不同購(gòu)房目的、不同品味的客戶(hù)的需求。三、項(xiàng)目綜合分析（一）大石壩地區(qū)規(guī)劃情況根據(jù)XX市19962020年城市總規(guī)制定的發(fā)展綱要：大石壩組團(tuán)由大石壩、冉家壩組成，規(guī)劃建成面積22平方公里，主要以無(wú)污染加工業(yè)、商業(yè)和居住為主。，采用水泥混凝土路面，，為雙向六車(chē)道，沿線新建XX大橋北橋頭、貓兒石、萬(wàn)壽橋、嘉陵XX橋頭、長(zhǎng)安廠、六家壩等六座定向互通式立交橋，同時(shí)配套建設(shè)人行天橋，公交停車(chē)港和市政管網(wǎng)、碼頭、綠化、照明等設(shè)施。織造廠廠區(qū)地處XX大橋北橋頭，東臨210國(guó)道，南臨嘉陵江，離XX火車(chē)站3公里，依山傍水，交通便利。該廠區(qū)按XX市最新規(guī)劃為商住區(qū)?？拷髽蛞粋?cè)及臨江側(cè)以后將會(huì)有10余畝公共綠化帶，靠近廠區(qū)一側(cè)的沿江在2002年內(nèi)濱江路建成通車(chē)，并從濱江路分支穿過(guò)XX織造廠，上至盤(pán)溪鎮(zhèn)紅石路等。本項(xiàng)目所開(kāi)發(fā)地塊為大石壩地區(qū)5號(hào)、8號(hào)、9號(hào)地塊。根據(jù)XX市規(guī)劃設(shè)計(jì)院1999年12月編制的XX地區(qū)規(guī)劃，、建筑密度分別為30%、40%、35%，建筑限高分別為25米、50米、30米，綠化率分別為30%、25%、30%。該地區(qū)規(guī)劃納入的或已建成的項(xiàng)目有化工研究院職工住宅、XX金果園經(jīng)濟(jì)實(shí)用住宅園區(qū)、XX金筆廠集資房、墨水廠辦公樓改造、XX街道集資住宅、一廠區(qū)“康居小苑”、XX裕龍花園小區(qū)、裕龍商廈、一廠區(qū)七村安居工程、下XX舊城改造項(xiàng)目等。(二)項(xiàng)目背景分析大石壩地區(qū)與XX市的繁華商貿(mào)及文化教育中心——渝中區(qū)及沙坪壩區(qū)僅一橋之隔。該地區(qū)與沙坪壩遙相觀望，環(huán)境優(yōu)越，交通便利，是較為理想的鬧中取靜的居家之地，具有極大的開(kāi)發(fā)潛力。但由于種種原因，目前整個(gè)片區(qū)存在若干問(wèn)題，主要表現(xiàn)在：片區(qū)內(nèi)廠房設(shè)備陳舊，工藝落后，環(huán)境污染嚴(yán)重，已不適應(yīng)城市發(fā)展和建設(shè)的需要。規(guī)劃區(qū)內(nèi)與市區(qū)周邊公路及大橋高差較大，缺乏便捷的對(duì)外出入口，內(nèi)部道路坡度較大。規(guī)劃區(qū)內(nèi)建筑密集，缺乏必要的綠化面積，居住區(qū)生活環(huán)境較差，建筑形式單調(diào)粗糙。鑒于以上原因，該規(guī)劃區(qū)與其作為城市景觀的地位很不相符。整個(gè)地區(qū)的形象急需提高，通過(guò)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的廠區(qū)用地開(kāi)發(fā)，全部撤除現(xiàn)有舊房，新建住房和公共建筑，充分發(fā)揮該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)效益，改善城市環(huán)境；滿(mǎn)足本地區(qū)和周邊各階層居民權(quán)利，實(shí)現(xiàn)濱江路環(huán)境及公共設(shè)施的共享。隨著嘉陵江濱江路的建成，整個(gè)市政配套的改善等，將為該地區(qū)的改造創(chuàng)造實(shí)施的條件和可能性。隨著房地產(chǎn)的發(fā)展在新一輪經(jīng)濟(jì)周期中處于領(lǐng)先地位，以帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，國(guó)家正在明確將住宅產(chǎn)業(yè)作為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略為XX的發(fā)展也提供了機(jī)遇，投資開(kāi)發(fā)大石壩地區(qū)正在其時(shí)。作為大石壩地區(qū)規(guī)劃區(qū)中占相當(dāng)大的一塊，織造廠的改造在整個(gè)片區(qū)中有著重要的意義。對(duì)織造廠的改造將帶動(dòng)周邊地區(qū)的相應(yīng)改造，從而實(shí)現(xiàn)整個(gè)片區(qū)改造的完成，使之成為XX市北大門(mén)沿江的一道風(fēng)景線。（三）項(xiàng)目簡(jiǎn)介“XX港灣”小區(qū)是XXXX經(jīng)濟(jì)技術(shù)發(fā)展股份有限公司為適應(yīng)當(dāng)前市場(chǎng)需求而開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目。其建設(shè)用地位于XX市XX區(qū)XXXX村。人口密度為762人/公頃。北臨盤(pán)溪河農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，東接210國(guó)道，西瞰嘉陵江大橋和XX公園，與沙坪壩學(xué)府一衣帶水之隔?！癤X港灣”規(guī)劃有27棟高層住宅及1棟多層住宅，一期預(yù)計(jì)修建A型住宅12棟、一所小學(xué)、并利用原有建筑改建為物業(yè)管理樓、。規(guī)劃中有一個(gè)大型超市（大石壩新世紀(jì)超市）、一個(gè)高檔商場(chǎng)（新世紀(jì)百貨商場(chǎng)）。小區(qū)規(guī)劃遵循社區(qū)理念，立體化環(huán)境設(shè)計(jì)，讓家家有視野、戶(hù)戶(hù)有花園。超過(guò)100%的立體綠化生態(tài)區(qū)。區(qū)內(nèi)設(shè)小學(xué)、兒童游樂(lè)場(chǎng)一應(yīng)俱全；休閑、娛樂(lè)、健身設(shè)施配套齊全；沿江商業(yè)區(qū)既解決小區(qū)服務(wù)配套，同時(shí)兼具社會(huì)商業(yè)功能；舒適、實(shí)用的大、中、小錯(cuò)層、躍層戶(hù)型讓你的生活空間充滿(mǎn)選擇、充滿(mǎn)溫馨；高科技智能化設(shè)施配套齊全、周密細(xì)致的物業(yè)管理、車(chē)位充裕的地下停車(chē)場(chǎng)，將社區(qū)生活理念延伸、升華。使“港灣”的家寫(xiě)滿(mǎn)尊貴和愜意。（四）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析環(huán)境優(yōu)勢(shì)：大視角、全江景；綠色植被豐富；繁華不離，喧囂不致。文化優(yōu)勢(shì)：港灣文化本身具有高雅、浪漫氣息；徐悲鴻故居、南橋寺等歷史遺跡；學(xué)府區(qū)文化輻射。 市政優(yōu)勢(shì)：橋梁收費(fèi)年票制導(dǎo)致交通成本降低；濱江路等公路的修建形成交通便捷的前景；距學(xué)府區(qū)一橋之隔；比鄰XX公園。 小區(qū)優(yōu)勢(shì)：總體設(shè)計(jì)優(yōu)美，有特色；戶(hù)型合理、得房率高；各項(xiàng)生活設(shè)施配套齊全；有香港戴得梁行出任物管顧問(wèn)；大規(guī)模成熟社區(qū)。 其他優(yōu)勢(shì)：開(kāi)發(fā)商實(shí)力雄厚；加之較沙區(qū)同質(zhì)樓盤(pán)低；升值潛力大。 （五）項(xiàng)目劣勢(shì)分析 目前周邊環(huán)境差； 目前區(qū)內(nèi)道路差； 區(qū)域品質(zhì)得物業(yè)為零； 區(qū)內(nèi)優(yōu)質(zhì)商業(yè)為零； 區(qū)內(nèi)低收入人群比例大； 區(qū)域文化氛圍尚未形成； 屬于城鄉(xiāng)結(jié)合部、區(qū)域形象較差。(六)消費(fèi)人群定位“XX港灣”所處大石壩地區(qū)，在目前來(lái)看，普遍認(rèn)為是城鄉(xiāng)結(jié)合部，收入水平較低。所以，目前區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目寥寥無(wú)幾，成規(guī)模的小區(qū)“XX港灣”當(dāng)屬第一家。但就發(fā)展前景來(lái)看，各大摩托車(chē)廠的遷入，將帶動(dòng)周邊一大批摩托車(chē)配件及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，以及大型盤(pán)溪水果市場(chǎng)的建成，都將形成房產(chǎn)消費(fèi)人群，XX大橋等橋梁收費(fèi)的取消，又為緊鄰XX大橋的“XX港灣”帶來(lái)了大量的沙區(qū)等外區(qū)購(gòu)房者。基于此，我們把本項(xiàng)目的消費(fèi)人群定位如下：XX市高收入且希望完全解決子女教育問(wèn)題者；本區(qū)內(nèi)較高收入并有