【文章內(nèi)容簡介】 項目周邊的重點市政工程主要有：韶山南路拓改、白沙南路拓寬、湘江大道南北段建設(shè)等。216。雨花區(qū)被稱為湖南的“小花都”，是長沙的東南門戶和長株潭融城的前沿陣地。216。天心區(qū)以歷史文化、生態(tài)發(fā)展和濱江經(jīng)濟為特征。天心區(qū)是長沙市首先提出并極力重視“樓宇經(jīng)濟”的，并將它作為五大經(jīng)濟亮點之一。216。天心區(qū)今年著力搞好湘江大道南段拆造設(shè)計、坡子街民俗民食街建設(shè)、人民西路建設(shè)、白沙南路拓改、大托互通拆遷建設(shè)、韶山南路改造等工程，積極配合省市啟動青少年活動中心和新世紀文化廣場等標志性項目的建設(shè)，實現(xiàn)城區(qū)面貌的大改觀、城區(qū)功能的大完善、城區(qū)品位的大提高。216。天心區(qū)著力引導(dǎo)沿江、沿線的大型樓宇地產(chǎn)項目落戶，力求引進大型公司的辦公總部和銷售總部，積極發(fā)展樓宇的商務(wù)經(jīng)濟，促進寫字樓、商務(wù)樓的開發(fā)繁榮，促成樓宇經(jīng)濟的二次招商。216。天心區(qū)提出的“天心生態(tài)新城”發(fā)展戰(zhàn)略以及“三園三帶”的重點發(fā)展對本項目更有推動作用。216。就區(qū)域市場方面來說，本區(qū)域因著去年的城運會，是市中心建設(shè)開發(fā)及投資置業(yè)最火熱的區(qū)域，城運會炒熱了賀龍體育場和新世紀體育中心，也帶旺了侯家塘商圈及商務(wù)圈，而這種效應(yīng)肯定還會持續(xù)下去。216。本區(qū)域的房價不論是商業(yè)的，還是寫字樓，商務(wù)公寓，高檔住宅等，價格一直引領(lǐng)著長沙樓市。三、項目發(fā)展的SWOT分析。房地產(chǎn)開發(fā)商在執(zhí)行過程中最重要的是要發(fā)揮地塊與項目優(yōu)勢，克服劣勢，抓住市場機會，同時避免或化解各種威脅性因素。否則，很可能導(dǎo)致失敗。T（威脅）O（機會）W（劣勢）S（優(yōu)勢）（一）優(yōu)勢獨特的區(qū)位優(yōu)勢部分內(nèi)容請見上述“區(qū)域發(fā)展及市場分析”。項目最大的優(yōu)勢就在于此，由于項目東西跨度較大，正好將東塘商圈和侯家塘商圈連了起來，而這種連接是用一個相對獨立的社區(qū)概念，一個具有許多樹林和花草的充滿生活氣息的生活區(qū)域。這既為小區(qū)帶來很大的商業(yè)方便，相當于這兩大商圈就是小區(qū)最大的最齊全的商業(yè)和購物配套。同時，也為本小區(qū)的一些臨街商鋪帶來商機，可以借勢兩大商圈形成的輻射效應(yīng)，尤其是人流、物流和信息流等帶旺小區(qū)內(nèi)部的臨街商鋪。區(qū)位優(yōu)勢的另一大表現(xiàn)為三、四星級以上的酒店在五百米以內(nèi)有好幾個，可以說是長沙市內(nèi)中高檔酒店最集中的區(qū)域，是長沙市商務(wù)氣息最深厚的區(qū)域之一，從而奠定了這一塊人流的高消費比例是較大的。市場和消費觀念的新潮，長沙頂尖財富人士的經(jīng)常往來，各種大型的商務(wù)活動與會展的舉行，為本區(qū)域帶來了巨大的商機。區(qū)位優(yōu)勢的第三大表現(xiàn)為運動、休閑、游樂中心的逐漸形成，將為成就這一區(qū)域作為長沙市的運動游樂休閑的又一處亮麗風景線，可以預(yù)測，城運會使新世紀體育文化中心及其周邊的各大酒店都名揚全國后，摩天輪今年開張又營業(yè)，其吸引力和拉動全國的人流肯定是不可小噓的。而這個摩天輪離本項目不過三站路程，步行只要15分鐘。強大的規(guī)模優(yōu)勢相對而言，在長沙市中心的項目，總建筑面積超過10萬平方米就算是大項目了，如此較大的體量具有較大的規(guī)模優(yōu)勢。雖然在開發(fā)商的計劃里，第一期主要是自營的五星級酒店和定向開發(fā)的高級老干公寓，這些無形中為整個項目積累了人氣和口碑，也是出售白領(lǐng)公寓和臨街商鋪的鋪墊。這一階段當然即使不要花多少宣傳廣告和促銷活動也能將任務(wù)完成，但卻可能不會為第二期打好基礎(chǔ)和造成銷售勢能。因而越是有規(guī)模的項目，前期宣傳和策劃更要到位，后期就可以少花些推廣費用，只是告訴人們這樣的規(guī)模、這樣成熟的項目真的令人動心和行動?！@就是規(guī)模優(yōu)勢。發(fā)展商的良好背景開發(fā)商良好的企業(yè)管理和項目開發(fā)理念。開發(fā)商已經(jīng)成功開發(fā)了東塘處xx大廈項目，積累了經(jīng)驗和客戶，尤其是儲存了一批商業(yè)資源和大客戶，只要做好后續(xù)服務(wù)和保持關(guān)系，他們將成為開發(fā)商新項目的忠實追隨者，或再投資或再開分店等。這一點，開發(fā)商肯定早已成竹在胸了。開發(fā)商與國防科大及xx學院方面良好的關(guān)系，有部分為與其合作經(jīng)營內(nèi)容，有部分建筑實為定向開發(fā)，加上將來在物業(yè)管理方面獨一無二的優(yōu)勢。使得項目社會影響較好，從而帶動項目的市場營銷。無限的產(chǎn)品潛力優(yōu)勢作為一個綜合性的大型房地產(chǎn)項目，如果整體規(guī)劃設(shè)計趨向完美，加上精確的定位和開發(fā)策略，那么其產(chǎn)品的潛力優(yōu)勢將是無法比擬的。表現(xiàn)在，規(guī)劃的先進性決定產(chǎn)品綜合素質(zhì)高；規(guī)劃產(chǎn)品的多樣性決定了產(chǎn)品適應(yīng)面廣；開發(fā)的分期性決定了產(chǎn)品的可塑性強；精確的產(chǎn)品定位決定著項目價值最大化；產(chǎn)品的質(zhì)量和服務(wù)保障決定著項目的感召力。等等。因為產(chǎn)品還沒有完全確定和定形，一旦規(guī)劃設(shè)計完成，則其產(chǎn)品本身的特征會更多，從而可轉(zhuǎn)化成更多的賣點。專業(yè)分工、品牌整合優(yōu)勢知名開發(fā)商、知名規(guī)劃師、品牌建筑商、科技環(huán)保的材料部品組合、專業(yè)策劃配合、強大媒介支持……從而形成一種品牌組合優(yōu)勢，在有效的管理和操作下，從而轉(zhuǎn)化為強大的銷售力和市場效應(yīng)。（二）劣勢南北廠區(qū)的干擾項目北南和南面兩個工廠（白沙啤酒廠和九芝堂制藥廠）的大煙囪和生產(chǎn)帶來一定的環(huán)境影響和視覺不愉快感。（提示：基本不會對環(huán)境帶來很大污染，隨著這兩個廠將搬遷將徹底改變對這一區(qū)域的干擾。據(jù)內(nèi)部人士說，白沙啤酒廠已經(jīng)列入到長沙市政府計劃的首批遷出城中心的大型工廠之中，估計在二三年里就會搬遷出去，而九芝堂搬遷可能會更快，因為它在河西麓谷的基地已經(jīng)圈定并建。）項目周期長，不確定因素多，對客戶的期望心理影響較大。目前地塊尚未完全實施拆遷，而且計劃是分兩期開發(fā)，小區(qū)配套和整體成熟有一個過程，遠期樓花和周邊環(huán)境的不確定因素對按期目標客戶產(chǎn)生一定影響。周邊住宅客戶購買源不足絕大多數(shù)住宅類項目主要是賣給項目周邊和附近的消費者。而本項目周邊有幾大實力企業(yè)的宿舍區(qū)，如電力局的星電花園、湘計算機企業(yè)的湘計花園、煙草行業(yè)的白沙花園、老牌高尚社區(qū)紅旗區(qū)、瀟影廠的明星村等。這可能造成本項目區(qū)域及周邊的客源不足，本項目吸引本區(qū)域和周邊住宅購買者有一定的限制，因而在營銷和推廣時應(yīng)注意這一特點。按規(guī)劃要點項目的建筑密度和容積率較大。（三）機會區(qū)域內(nèi)中高收入階層家庭較多和巨大的流動商務(wù)人士構(gòu)成了巨大的潛力市場。規(guī)劃和市政前景相當看好，拓城和融城、體育游樂中心、生態(tài)商務(wù)中心、省政府及天心區(qū)政府南遷等一系列戰(zhàn)略性和宏觀性對市場前景指引了方向，項目中心東西規(guī)劃有一條赤黃路。本項目價格上升空間預(yù)計較大，預(yù)測住宅、公寓、商鋪、酒店均如此。房地產(chǎn)產(chǎn)品分化趨勢比較明顯，如酒店式公寓發(fā)展即將受阻、大面積住宅消化不良、商鋪前景可觀。我們認為，這一區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)和商鋪市場發(fā)展空間還有較大潛力，并且價格可能會持續(xù)上升。（四）威脅房地產(chǎn)市場供應(yīng)量巨大。目前長沙地產(chǎn)市場正處于高峰發(fā)展階段，形勢大好，引得眾多開發(fā)商進駐搶灘，必然會引起市場供應(yīng)量大增。而本區(qū)域的房地產(chǎn)項目開發(fā)量和已經(jīng)在售的樓盤量也較大，尤其是各種產(chǎn)品類型均有涉及，在純粹產(chǎn)品角度上客戶可選余地不大。因而拼的就是規(guī)模、品牌、品質(zhì)和服務(wù)以及營銷手段。據(jù)我們調(diào)查和有關(guān)專家認為，這一區(qū)域的酒店數(shù)量和規(guī)劃將在三年內(nèi)趨向飽和，區(qū)域內(nèi)的酒店之間的競爭將空前加劇，并且將有些不適應(yīng)競爭的酒店被淘汰出局或轉(zhuǎn)型。就供應(yīng)方面來說，除了現(xiàn)有在售和馬上面市的項目以外，還有新世紀體育城二期14萬平方米，中揚房產(chǎn)后棟幾萬平米建筑的項目、南湖路上某項目，稍遠的過了五一路的芙蓉中路上的第一大道、運達國際廣場，芙蓉南路上的新增幾個項目等等。發(fā)展商爭相提高項目質(zhì)量，改善服務(wù)，競爭加劇每一個開發(fā)商都明白，客戶是上帝，質(zhì)量是取勝的最基本的條件，在這個競爭激烈的市場中，要立于不敗之地，就要將產(chǎn)品做得最好，并在服務(wù)、品牌上下功夫。因此，產(chǎn)品越做越好，競爭越來越強烈。第四章項目名稱設(shè)計深圳萬科集團作為中國房地產(chǎn)業(yè)的老大哥，其先后在深圳、上海、北京等全國大中城市開發(fā)過許多房地產(chǎn)項目，其中命名的“萬科城市花園”創(chuàng)造了一個全國聞名的房地產(chǎn)品牌，并實現(xiàn)了全國連鎖開發(fā)。這一使名十分貼切城市生活社區(qū)的概念，并與萬科集團品牌緊密相連，恰到好處?！氨坦饒@”憑借地域之勢，南臨碧