【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 列規(guī)范市場(chǎng)秩序、穩(wěn)定房?jī)r(jià)的措施。2007年9月27日，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)共同發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），對(duì)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸政策進(jìn)行了調(diào)整，對(duì)已利用貸款購(gòu)買(mǎi)住房、又申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套(含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，；商業(yè)用房購(gòu)房貸款首付款比例不得低于50%，期限不得超過(guò)10年，對(duì)以“商住兩用房”名義申請(qǐng)貸款的，首付款比例不得低于45%。通知要求商業(yè)銀行應(yīng)密切監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)價(jià)格變化及其對(duì)信貸資產(chǎn)質(zhì)量的影響狀況，切實(shí)加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理和內(nèi)控機(jī)制建設(shè)，積極防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。一系列的調(diào)控政策出臺(tái)，對(duì)某房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展有著積極的作用，其中“套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的 70%以上”，“中低價(jià)位、中小套型普通住房（含經(jīng)濟(jì)適用房）和廉租房的土地供應(yīng)，年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%”這兩條規(guī)定更是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，尤其對(duì)房地產(chǎn)用地儲(chǔ)備較多的開(kāi)發(fā)企業(yè)形成了較大的促動(dòng)，一定程度對(duì)后市供應(yīng)增長(zhǎng)起到積極的作用。2008年以來(lái)土地政策仍然從緊，房地產(chǎn)市場(chǎng)政策有放松趨勢(shì)，效果有待市場(chǎng)驗(yàn)證。①2008年6月2日，國(guó)土資源部、工商行政管理總局公布《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》示范文本(也稱(chēng)新版土地出讓合同)，新文本自7月1日起正式執(zhí)行。但是，目前多數(shù)城市還沒(méi)有制定出地方的“土地新合同”。 “土地新合同”范本有明顯的三個(gè)變化：；；。嚴(yán)厲限制了開(kāi)發(fā)商的囤地、修改規(guī)劃，隨意開(kāi)發(fā)大戶(hù)型的行為。②土地總量仍然嚴(yán)格控制。%，可開(kāi)發(fā)的建設(shè)用地?cái)?shù)量越來(lái)越少。③2008年10月22日，中國(guó)人民銀行宣布，為應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)對(duì)我國(guó)可能產(chǎn)生的影響，支持?jǐn)U大內(nèi)需，提高對(duì)居民購(gòu)買(mǎi)普通自住房的金融服務(wù)水平，保障和改善民生，決定從2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售或購(gòu)買(mǎi)住房暫免征收印花稅；對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售住房暫免征收土地增值稅。地方政府可制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策。金融機(jī)構(gòu)對(duì)居民首次購(gòu)買(mǎi)普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，最低首付款比例調(diào)整為20%。同時(shí)，下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率。2009年國(guó)家及地方政府有進(jìn)一步放寬房地產(chǎn)政策的趨勢(shì)。①2009年5月25日，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》（國(guó)發(fā)〔2009〕27號(hào)），其中規(guī)定保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例由35%下調(diào)為20%，該項(xiàng)政策的公布實(shí)施，降低了開(kāi)發(fā)商的門(mén)檻，有利于樓市回暖。②2009年3月3日，廣東省政府出臺(tái)了《關(guān)于促進(jìn)我省房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》（粵府辦【2009】16號(hào)），該意見(jiàn)放寬了對(duì)港、澳、臺(tái)居民在廣東境內(nèi)購(gòu)房的限制，這無(wú)疑將促進(jìn)某房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)售。關(guān)內(nèi)新增住宅用地供給持續(xù)降低，土地稀缺性增強(qiáng)，將直接影響到關(guān)內(nèi)新增住房的供給截止2009年5月，某土地市場(chǎng)共成交15塊，其中工業(yè)用地共成交11塊。住宅用地共成交2塊。圖：2009年某各類(lèi)土地成交統(tǒng)計(jì)圖數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)平臺(tái)某09年5月土地市場(chǎng)共推出土地6塊， 萬(wàn)平方米，以居住用地為主，且4塊為舊改用地，其中B1230001宗地是某自2007年6月28日近兩年來(lái)首次推出的位于關(guān)內(nèi)的居住用地，建筑面積為18,500平方米，這是今年政府第三次掛牌出讓居住用地。表：2009年6月推出土地一覽表序號(hào)宗地編號(hào)土地 位置土地用途總用地面積（m2）建筑面積（m2）掛牌起始價(jià)（萬(wàn)元）土地使用年期1A1150131寶安大道西側(cè)、航城大道北側(cè)居住用地81,191,11026,70年2T1070012南山后海中心區(qū)商業(yè)性辦公用地2,35,00019,00050年3B1230001福田區(qū)南園愛(ài)華路西側(cè)居住用地5,18,5005,060/4A0091285寶城26區(qū)商住混合用地42,180,070180,00070年5A0091286商住混合用地33,140,93070年6A0091289商業(yè)及商務(wù)公寓用地14,85,00050年、三級(jí)市場(chǎng)（1）總體特征截至到2009年5月，某市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體呈現(xiàn)回暖跡象，價(jià)格出現(xiàn)上漲，交易量先漲后降5月20日，某市國(guó)土房產(chǎn)局公布了《今年14月某市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況、趨勢(shì)預(yù)測(cè)》，報(bào)告指出2009年1～，%，其中，%。1～，%；4月份住宅均價(jià)每平方米12203元，%，同比上漲2%。5月12日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了全國(guó)70個(gè)大中城市商品住房銷(xiāo)售價(jià)格調(diào)查統(tǒng)計(jì)結(jié)果：2009年4月份，%，領(lǐng)漲全國(guó)二手房?jī)r(jià)漲幅，而一手房漲幅環(huán)比也漲2%，漲幅僅次于廣州，排名全國(guó)第二。 2009年初，房產(chǎn)需求以剛性需求為主，從5月春交會(huì)來(lái)看，主力成交樓盤(pán)以低價(jià)位為主據(jù)調(diào)查，某5月春交會(huì)現(xiàn)場(chǎng)的主力成交主要以萬(wàn)元以下的樓盤(pán)為主，如中海大山地、中?？党菄?guó)際、碧水龍庭、深物業(yè)新華城的成交在20套以上，這幾個(gè)樓盤(pán)價(jià)格最低只有6000元/平方米，最高也只有9500元/平方米。 由于市場(chǎng)整體存量的減少和片區(qū)新增供應(yīng)量分布的不均，未來(lái)某各區(qū)的供應(yīng)量走勢(shì)將出現(xiàn)明顯分化。受此影響，未來(lái)樓價(jià)整體走勢(shì)或?qū)㈦S主力供應(yīng)片區(qū)價(jià)格變化而波動(dòng)，出現(xiàn)先揚(yáng)后抑的局面。近期需求結(jié)構(gòu)由首次置業(yè)向改善性置業(yè)轉(zhuǎn)變，同時(shí)投資需求增加某樓市的需求結(jié)構(gòu)近期正在發(fā)生轉(zhuǎn)變，首次置業(yè)的看房人數(shù)和成交量減少，買(mǎi)家理性不追漲；而大戶(hù)型和豪宅成交有所增加，改善性需求開(kāi)始釋放，總體成交呈現(xiàn)“大單增加，小單減少”的局面。 某市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局網(wǎng)上公布的數(shù)據(jù)顯示，截止到2009年4月30日，某市新建商品房可售套數(shù)為47652戶(hù)，比3月減少475套，%；，%。據(jù)調(diào)查，5月以來(lái)，某大部分樓盤(pán)開(kāi)始漲價(jià)，一些暫時(shí)顯示跌價(jià)的樓盤(pán)，也不過(guò)是因?yàn)樵谧鰞?yōu)惠或者已經(jīng)是尾盤(pán)清貨。最近兩三個(gè)月某在售樓盤(pán)價(jià)格普漲，除龍崗和福田外，其余區(qū)域多個(gè)樓盤(pán)(同類(lèi)戶(hù)型)漲幅在10002000元/平方米之間，最高漲幅過(guò)3000元/平方米，漲幅最大的樓盤(pán)在南山。（2）房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)特征 2009年5月，某房地產(chǎn)市場(chǎng)呈“供小銷(xiāo)大”，供應(yīng)量大幅下降，成交量環(huán)比略有上升09年5月，%，%。09年5月，%，%。09年5月，：1。圖：數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)平臺(tái)09年5月，某一手房市場(chǎng)呈現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊升”，成交量與成交均價(jià)均呈上升趨勢(shì)，部分地區(qū)出現(xiàn)下降趨勢(shì)，其中南山區(qū)量?jī)r(jià)仍保持呈上升09年5月，%，% 。09年5月，某一手房成交均價(jià)為12901元/平方米，%，%。從成交走勢(shì)來(lái)看，一手房成交量及成交均價(jià)均呈上升態(tài)勢(shì)。圖：數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)平臺(tái)09年5月，某一手房市場(chǎng)成交量“三起三落”；成交均價(jià)則呈“五起一落”的發(fā)展態(tài)勢(shì)。量：“三起三落”：南山、鹽田、龍崗三區(qū)略有上升，其余三區(qū)均環(huán)比下降。價(jià)：“五起一落”：寶安區(qū)成交均價(jià)略有回落，其余各區(qū)均有上升。圖：數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)平臺(tái)圖：數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)平臺(tái)2009年15月，居關(guān)內(nèi)成交面積的首位。圖：2009年15月南山區(qū)一手房成交統(tǒng)計(jì)圖數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)平臺(tái) 09年5月，90平方米以下戶(hù)型成交呈現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊升”態(tài)勢(shì)，90平方米以上戶(hù)型成交呈現(xiàn)“量跌價(jià)升”態(tài)勢(shì)，各戶(hù)型成交均價(jià)“全線回升”09年5月，某商品房各面積段的成交價(jià)格均全線回升，其中150180平方米的大戶(hù)型成交均價(jià)上漲幅度最大，%，90120平方米上漲幅度最小，%。圖：數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)平臺(tái)圖：數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)平臺(tái)09年5月，某商品房6090平方米的小戶(hù)型成交量較高，共成交4,521套，180平方米以上的大戶(hù)型共成交301套，成交最少。從環(huán)比上來(lái)看，各區(qū)段的商品房成交呈“兩起四落”態(tài)勢(shì)，其中90平方米以下的戶(hù)型成交量上升，其他戶(hù)型均有不同程度的下降，其中180平方米以上的戶(hù)型下降幅度最大，%。數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)平臺(tái)（3）房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)09年5月，某二手房市場(chǎng)“量跌價(jià)升”，成交量環(huán)比小幅下降成交均價(jià)略有回升09年5月，%，%。09年5月，某二手房成交均價(jià)為12,966元/平方米，%，%。從成交走勢(shì)來(lái)看，成交量呈下降態(tài)勢(shì)，成交均價(jià)呈上升態(tài)勢(shì)。圖：數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)平臺(tái)09年5月，某二手房成交面積以關(guān)內(nèi)居多，鹽田區(qū)本月無(wú)二手房成交。09年5月，某二手房成交均價(jià)以福田區(qū)最高，為16,242元/平方米，龍崗依然保持最低，僅7,323元/平方米。數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)平臺(tái)項(xiàng)目所在片區(qū)新增樓盤(pán)稀少，周邊片區(qū)近年新增樓盤(pán)主要集中在西北及東北片區(qū)。本片區(qū)西北側(cè)環(huán)繞帶近年新推樓盤(pán)以13房的中小緊湊型戶(hù)型為主，少量的舒適型大房，價(jià)格約為9,000～15,000元/平方米近年距本項(xiàng)目最近的新增普通住宅片區(qū)主要在大南山西北側(cè)環(huán)繞帶，如前海周邊地區(qū)，中小戶(hù)型樓盤(pán)居多，少量大戶(hù)型樓盤(pán)，檔次為中檔，如：中海陽(yáng)光玫瑰園、諾德國(guó)際、雷圳075依云伴山、城市山林等，東濱路以北還有鼎泰風(fēng)華、陽(yáng)光花地苑等。其次為后海片區(qū)，后海片區(qū)為中高檔及高檔聚集區(qū)，如卓越維港等。圖：項(xiàng)目周邊樓盤(pán)分布圖本項(xiàng)目位置根據(jù)世聯(lián)平臺(tái)數(shù)據(jù)，南山區(qū)周10大暢銷(xiāo)樓盤(pán)排名中，以下樓盤(pán)多次上榜。表：2009年第25周（6月15日—6月21日）某房地產(chǎn)市場(chǎng)成交排名TOP10樓盤(pán)一覽表排名項(xiàng)目名稱(chēng)區(qū)域總套數(shù)上周銷(xiāo)售套數(shù)累計(jì)銷(xiāo)售套數(shù)銷(xiāo)售率1中海陽(yáng)光玫瑰園南山981172751%2諾德國(guó)際居住區(qū)南山2,771972,162%3半島城邦花園南山2,020861,066%4依云伴山南山1,68353388%數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)平臺(tái)中海陽(yáng)光玫瑰園項(xiàng)目概況——中小戶(hù)型為主開(kāi)發(fā)商：某市中海光大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司；開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 2008年12月；基本概況：中海陽(yáng)光玫瑰園地塊編號(hào)T1020019，占地37,，總建筑面積139,，計(jì)入容積率建筑面積110,498平方米。項(xiàng)目位于大南山西北側(cè)，緊鄰深大附中，擁有青青世界、月亮灣公園、大南山郊野公園等景觀資源。項(xiàng)目周邊有多條公交線路經(jīng)過(guò)，隨著地鐵1號(hào)延長(zhǎng)線和5號(hào)線的開(kāi)通，交通的便利性會(huì)得到極大提升。圖：中海陽(yáng)光玫瑰園平面圖 圖：中海陽(yáng)光玫瑰園效果圖 產(chǎn)品戶(hù)型：項(xiàng)目一期1號(hào)樓為幼兒園，只有2號(hào)樓一棟為商品房銷(xiāo)售，共174套；二期是3~7號(hào)樓，其中3號(hào)樓有190多套，二期4號(hào)樓戶(hù)型和一期有80%以上的相似，戶(hù)型：4753平方米一房、6684平方米二房、86113平方米三房。以一期2號(hào)樓為例，主力戶(hù)型基本為77~86的二房改三房，二期適當(dāng)配備47~53平方米及113平方米戶(hù)型，其余戶(hù)型與一期相似。本體配套：二期4棟帶精裝修出售，一期為不帶精裝修出售；出售價(jià)格：1期起價(jià)9,000、均價(jià)9,500元/平方米；2期4棟1單元、3棟起價(jià)10,000、均價(jià)11,500元/平方米； 4棟4單元起價(jià)10,000、均價(jià)14,000元/平方米?？蛻?hù)類(lèi)型：一期：南山區(qū)內(nèi)的中高級(jí)白領(lǐng)為主，年齡在2535歲之間；部分福田和羅湖的年輕白領(lǐng)。購(gòu)房當(dāng)天現(xiàn)場(chǎng)停了6070輛車(chē)，以本田、大眾、奇瑞等中低檔車(chē)為主。二期：年齡段集中在2540歲之間，客戶(hù)以前海附近為主。銷(xiāo)售狀況：從2008年底項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)至今一期174套基本售罄，銷(xiāo)售率接近100%；目前二期在售，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天銷(xiāo)售86%。截至到25周，%。分析小結(jié)：本項(xiàng)目規(guī)模相對(duì)較小，大體環(huán)境與本項(xiàng)目類(lèi)似，但交通和配套相對(duì)本項(xiàng)目更為便利。根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售人員的訪談，客戶(hù)以首次置業(yè)、首次改善性置業(yè)為主，其中66平方米兩房、86110平方米的三房較為好賣(mài)，86平方米的3房最為暢銷(xiāo)，銷(xiāo)售價(jià)格為9,00014,000元/平方米。諾德國(guó)際等其它樓盤(pán)區(qū)域內(nèi)其他的經(jīng)典樓盤(pán)主要為諾德國(guó)際、依云伴山。諾德國(guó)際主力戶(hù)型為78－80㎡二房可變?nèi)考?6－89㎡三房可變四房。附送面積比例達(dá)15%左右?，F(xiàn)售樓盤(pán)有86平方米小三房 50多套；125 平方米和145 平方米大三房；少量48 平方米和66平方米兩房；銷(xiāo)售人員表示86平方米的戶(hù)型比較好賣(mài)。項(xiàng)目北向住宅價(jià)格約為12,000元/平方米，南向住宅價(jià)格約為1,30001,5000元/平方米。依云伴山：戶(hù)型都是雙拼，銷(xiāo)售人員表示110平方米以下的戶(hù)型銷(xiāo)售情況較好。片區(qū)東北側(cè)片區(qū)為中高檔住宅聚集區(qū)，近年新推樓盤(pán)以舒適性的大戶(hù)型為主，面積多為100平方米以上的3房以上戶(hù)型，少量的小戶(hù)型，均價(jià)多在15,00020,000元/平方米以上，少量小戶(hù)型價(jià)格約為10,00015,000元/平方米東北側(cè)片區(qū)近年新推樓盤(pán)主要有蘭溪谷、曦灣華府、寶能太古城、招商海月花園、皇庭港灣、卓越維港、后海公館、澳城、半島城邦花園。推出樓盤(pán)中多以舒適型大戶(hù)型居多，少量的小戶(hù)型，價(jià)格多在20,000元/平方米以上。表：東北片區(qū)近年新推樓盤(pán)信息表項(xiàng)目主力戶(hù)型開(kāi)盤(pán)日期價(jià)格半山海景蘭溪谷二期主力戶(hù)型為170210 ㎡的高層四房及280～400 ㎡的復(fù)式空間及HOUSE單位以4房2廳，150㎡以上的大面寬大戶(hù)型大戶(hù)為主20081017/20097112009年價(jià)格：23,00050,000；目前均價(jià)50,000元/㎡半島城邦花園二期二房：89㎡，%； 三房：110～150㎡ 120套，%四房：138～180㎡ %2009112期起價(jià)17,000、均價(jià)20,000元/㎡曦灣華府高層全部為復(fù)式單位，主力戶(hù)型在80 ～130㎡之間的兩房和三房；疊墅的面積