【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 長(zhǎng)。面積較小的三房只余下少量部分約15％，其他剩下的皆為四房以上的大戶(hù)型。②項(xiàng)目一期已入伙，但小區(qū)中心的道路、園林尚未完工，讓購(gòu)房者缺乏購(gòu)買(mǎi)信心。③小區(qū)打海濱概念，而海景單位非常有限，園林也沒(méi)有凸顯濱海特色。（3）客戶(hù)群體XX本地客戶(hù)占50％，外地客戶(hù)占50％。福海新城(1)樓盤(pán)調(diào)查表項(xiàng) 目名 稱(chēng)福海新城位置和平大道與海甸五東路交匯處占地面積（m2）建筑面積(m2)規(guī)模4棟小高層發(fā)售時(shí)間入伙時(shí)間層數(shù)18開(kāi)發(fā)商建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃、園林設(shè)計(jì)承建商代理商物業(yè)管理公司物管費(fèi)（元）最低價(jià)(元)1888均價(jià)（元）2600最高價(jià)（元）3100戶(hù)型面積及比例、銷(xiāo)售率戶(hù)型面積（m2）套數(shù)所占比例銷(xiāo)售率3房平面11712412067％4房平面1416033％在售總數(shù)180100％70％(2)項(xiàng)目存在的問(wèn)題①項(xiàng)目為小高層點(diǎn)式結(jié)構(gòu)塔樓，戶(hù)型不通透。②缺乏園林景觀。③不注重營(yíng)銷(xiāo)推廣，售樓處缺乏包裝，進(jìn)入銷(xiāo)售后期幾乎沒(méi)有廣告宣傳。項(xiàng)目周邊可比樓盤(pán)一覽表：項(xiàng)目名稱(chēng)層數(shù)戶(hù)型面積（m2）套數(shù)所占比例總銷(xiāo)售率一品水苑小高層共5棟236戶(hù)3房13812854％3房1453214％4房1965624％頂層復(fù)式328208％在售總數(shù)23640％金椰都海濱花園8棟一期4棟小高層3房12517050％4房14316510430％5房復(fù)式1803206820％在售總數(shù)34270％福海新城4棟小高層3房平面11712412067％4房平面1416033％在售總數(shù)18070％五、本項(xiàng)目基本情況（一）項(xiàng)目概況都市海岸項(xiàng)目占地34796平方米，建筑面積43156平方米，商業(yè)面積6600平方米。共8棟400套。1－3棟為6層建筑，4－8棟為8層、9層建筑。（二）都市海岸項(xiàng)目SWOT分析（優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)點(diǎn)、威脅點(diǎn)）都市海岸區(qū)位圖項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)1）地理優(yōu)勢(shì)。位于海邊但又離海近700米，近海而不靠海，符合XX本地人的居住喜好。2）地塊平整、周邊無(wú)臟亂差環(huán)境。3）海甸島居住氛圍濃郁，自然景觀條件好，是置業(yè)居家的理想居所。4）項(xiàng)目有獨(dú)立的商場(chǎng)，還有長(zhǎng)達(dá)300米的商業(yè)街，商業(yè)面積達(dá)6000平米，填補(bǔ)了周邊居住小區(qū)無(wú)規(guī)模商業(yè)的空白。5）項(xiàng)目1－4棟為多層，5－10棟為9層建筑，在海甸島小高層林立的市場(chǎng)環(huán)境下顯得較為稀缺。6）項(xiàng)目周邊皆為3房及3房以上大戶(hù)型，而本項(xiàng)目小戶(hù)型供應(yīng)較多，填補(bǔ)周邊項(xiàng)目市場(chǎng)空白。項(xiàng)目劣勢(shì)1）一期規(guī)模較小。2）地塊形狀不規(guī)則，而且中間被一條市政路分割。3）周邊居民不多，人氣不足，不利于商業(yè)啟動(dòng)。項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)1）市政府對(duì)海甸島的規(guī)劃和市政設(shè)施建設(shè)將提升海甸島的形象。2）XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)重新啟動(dòng)，升溫明顯。3）海南旅游產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展將給XX地產(chǎn)注入活力。4）江南城項(xiàng)目的推廣和宣傳將帶來(lái)不少過(guò)往看樓人流，本項(xiàng)目是其必經(jīng)之地，也將會(huì)給本項(xiàng)目帶來(lái)一定的人氣。而且寶安集團(tuán)將拓寬項(xiàng)目門(mén)前的和平大道北段、引進(jìn)3條公交線路，這對(duì)本項(xiàng)目來(lái)講也是很好的契機(jī)，大大改善了項(xiàng)目的交通條件。項(xiàng)目威脅點(diǎn)1）XX經(jīng)濟(jì)水平較低使得市民消費(fèi)力有限，本地居民大多擁有自建房或單位福利房，購(gòu)房需求不旺盛。2）片區(qū)項(xiàng)目銷(xiāo)售周期大多較長(zhǎng)，長(zhǎng)達(dá)2年甚至更多。3）與異軍突起的江南城為鄰給本項(xiàng)目不小的壓力。4）整個(gè)XX市商業(yè)用房銷(xiāo)售量非常有限，本項(xiàng)目商鋪銷(xiāo)售也將不很順暢。六. 項(xiàng)目定位戶(hù)型定位根據(jù)周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的調(diào)查分析，區(qū)域樓盤(pán)基本以大戶(hù)型住宅為主，小戶(hù)型住宅基本上屬于市場(chǎng)空白，本項(xiàng)目的主力戶(hù)型定位為1房（52－57平方米）、2房（87－91平方米）、3房（124－131平方米），同種戶(hù)型面積比競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目偏小，形成了市場(chǎng)需求空白和產(chǎn)品差異化，避開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)壓力，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較少。檔次定位本項(xiàng)目經(jīng)過(guò)精心的規(guī)劃設(shè)計(jì)，獨(dú)具異國(guó)風(fēng)情園林、高品質(zhì)的建筑、低容積率等綜合素質(zhì)，使本項(xiàng)目達(dá)到高檔住宅檔次，極大提高了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力，獲得更大的價(jià)值空間。價(jià)格定位根據(jù)本項(xiàng)目住宅的特點(diǎn)及實(shí)際情況，考慮到周邊可比案例交易市場(chǎng)比較活躍，因此決定先取市場(chǎng)比較法作為本次的基本方法來(lái)求取本項(xiàng)目住宅和商業(yè)的價(jià)格。市場(chǎng)比較法就是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類(lèi)似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類(lèi)似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。通過(guò)本項(xiàng)目與同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的比較，另考慮本項(xiàng)目自身特點(diǎn)及周邊商業(yè)物業(yè)的售價(jià)情況，我們可以確定本項(xiàng)目中住宅的銷(xiāo)售均價(jià)為3000元/平方米、商業(yè)的銷(xiāo)售均價(jià)為5000元/平方米較為適宜且具有一定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。住宅和商業(yè)定價(jià)（以住宅為例，商業(yè)同理測(cè)算）（1）影響住宅定價(jià)的各種因素及所占權(quán)重因素位置交通居住氛圍建筑品質(zhì)園林品質(zhì)投資前景自然環(huán)境知名度周邊配套小區(qū)配套物業(yè)管理總計(jì)權(quán)重16151112101353636100（2）與都市海岸類(lèi)比住宅及系數(shù)修正表：序號(hào)因素滿(mǎn)分一品水苑福海新城金椰都濱?；▓@都市海岸1位置16101110102交通15111211113居住氛圍1198984人流1211119115周邊居民101078106投資前景13101011117業(yè)態(tài)組合532348知名度322219居住環(huán)境6323310建筑形象3211211物業(yè)管理64444系數(shù)總計(jì)10075707175（3）價(jià)格計(jì)算公式①參考周邊住宅情況：選擇范圍內(nèi)可比性較強(qiáng)的住宅物業(yè)作為參照對(duì)象，有利于提高都市海岸住宅定價(jià)的準(zhǔn)確性和科學(xué)性。選定的可比性住宅物業(yè)為：一品水苑、福海新城、金椰都濱?；▓@②住宅價(jià)格計(jì)算：P=Σ(K*T*Q/W)P:“都市海岸”住宅價(jià)格K:各參考物業(yè)所占權(quán)重T:參考物業(yè)價(jià)格Q:都市海岸系數(shù)W:參考物業(yè)系數(shù)根據(jù)參考物業(yè)與本物業(yè)的可類(lèi)比性確定計(jì)算權(quán)重。價(jià)格計(jì)算表 參考項(xiàng)目權(quán)重一品水苑福海新城金椰都濱海花園都市海岸權(quán)重65％15％20％——住宅價(jià)格330026002700——系數(shù)總和75707172住宅2059＋401＋5483008商業(yè)同理測(cè)算5000通過(guò)以上測(cè)算，都市海岸的住宅均價(jià)為3000元/平米（取整），商業(yè)均價(jià)5000元/平米。第二章 投資估算與資金籌措一、項(xiàng)目投資估算1．估算依據(jù)參照委托人提供的資料以及當(dāng)前XX市建筑市場(chǎng)的價(jià)格情況。2．項(xiàng)目投資概算1）土地費(fèi)用：地價(jià)款按375元/平方米，為1618萬(wàn)元。2）前期工程費(fèi)：包括規(guī)劃勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)。根據(jù)企業(yè)提供的資料，該項(xiàng)目占地面積34796平方米，總建筑面積43156平方米,則總費(fèi)用為181萬(wàn)元（取整）該項(xiàng)費(fèi)用視為2004年初一次性投入3）房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)：包括建安工程費(fèi)、附屬工程費(fèi)和室外工程費(fèi)共計(jì)5179萬(wàn)元。該項(xiàng)費(fèi)用2004年投入20%，2005年投入75%,2006年投入5%（見(jiàn)下頁(yè)表）建筑工程成本及增加值序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)單位成本(元/平方米)1前期款42①場(chǎng)地平整5②鉆探③設(shè)計(jì)費(fèi)20④臨時(shí)水電⑤監(jiān)理費(fèi)7⑥招投標(biāo)合同鑒定費(fèi)33建筑工程費(fèi)1200合計(jì)總成本費(fèi)用為1242元/平方米4）配套費(fèi)用：按200元/平方米計(jì),總費(fèi)用為863萬(wàn)元。 5)報(bào)建費(fèi)用:按50元/平方米計(jì),總費(fèi)用為216萬(wàn)元6）管理費(fèi)：按60元/平方米計(jì),總費(fèi)用為259萬(wàn)元7）銷(xiāo)售費(fèi)用：按60元/平方米計(jì),總費(fèi)用為259萬(wàn)元8）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：按70元/平方米計(jì),總費(fèi)用為302萬(wàn)元9）財(cái)務(wù)費(fèi)用：是指該公司為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為貸款利息和向股東借款的利息，%，該項(xiàng)目貸款總額為3000萬(wàn)元。 則： 2005年利息：3000%10/12=140萬(wàn)元 2006年利息：3000%2/12=28萬(wàn)元 合計(jì)：168萬(wàn)元項(xiàng)目總投資估算表項(xiàng)目名稱(chēng)投資金額（萬(wàn)元）土地費(fèi)用1618前期工程費(fèi)181房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)5179報(bào)建費(fèi)用216財(cái)務(wù)費(fèi)用