百貨商場(chǎng)商務(wù)談判策劃方案(編輯修改稿)
2025-05-25 06:42 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 印花稅租金(總額)%(在第一次繳稅時(shí)一次性繳納，按租期內(nèi)所有總租金計(jì)算。) 土地使用稅按房屋地段每平方米征收，具體以代征機(jī)關(guān)實(shí)際征收為準(zhǔn)。 (2)、轉(zhuǎn)租： 營(yíng)業(yè)稅及附加轉(zhuǎn)租收入*% 印花稅印花稅轉(zhuǎn)租租金(總額)% 雖然上述稅費(fèi)的繳納主體為出租人或轉(zhuǎn)租人，但租賃合同中可以約定具體稅金數(shù)額的承擔(dān)人，此時(shí)，無(wú)論出租人和承租人都應(yīng)當(dāng)清楚商鋪?zhàn)赓U的稅費(fèi)金額比較高，應(yīng)當(dāng)慎重考慮長(zhǎng)期稅費(fèi)調(diào)整增加的費(fèi)用后，再行約定具體承擔(dān)人，不要被某些代征網(wǎng)點(diǎn)短期內(nèi)較低的稅率所迷惑。商務(wù)談判策劃方案（中方）班級(jí)： 09級(jí)金融2班 小組名稱：中方代表團(tuán) 某外商獨(dú)資百貨商城招租商務(wù)談判：陳陽(yáng)陽(yáng) 黃小芳 林思彤 張憲 張亞雯三．談判目標(biāo)與談判底線“在保持雙方合作關(guān)系融洽的前提下，最大限度降低租金，實(shí)現(xiàn)我方利益最大化”（鑒于本次談判雙方是中方新老租戶和外商業(yè)主，雙方主要矛盾爭(zhēng)議集中在租金過(guò)高，鋪位租住率不足的問(wèn)題上。我方將在此次談判中將“在保持雙方合作關(guān)系融洽的前提下，最大限度降低租金，實(shí)現(xiàn)我方利益最大化”定為主題。在談判進(jìn)程中要時(shí)時(shí)圍繞主題進(jìn)行，以降低租金為目標(biāo)。雙方地位平等，外商有同我們合作、降低租金的必要性和可行性，主題以外的其他因素可在考慮之列，但不能偏離主題。）2. 總目標(biāo) ：作為中方，在此次談判中我們的談判目標(biāo)是降低租金，實(shí)現(xiàn)我方各租戶的最大利益。因?yàn)槲曳酱硇吕献?，不需考慮租出鋪位數(shù)量的問(wèn)題，關(guān)鍵是實(shí)現(xiàn)租金最小化，所以我方最高目標(biāo)是維持在1500元每平方米的原價(jià)2 .總談判底線：談判底線為3000元原因分析：僅考慮外方租金收入）在租金1500元每平方米的條件下，假定可實(shí)現(xiàn)6000個(gè)鋪位全部租出，而當(dāng)租金達(dá)到6000元每平方米的情況時(shí)，只能實(shí)現(xiàn)200個(gè)鋪位的租出。由此得出租金與租出鋪位數(shù)量的函數(shù)（假定為一次函數(shù)關(guān)系）：y= —+67500， 則外方租金收入函數(shù)為Q= —^2+，當(dāng)租金達(dá)到3000元時(shí)，外方得到最大的租金收益。租金為3000元每平方米雖然仍為原租金的兩倍，但相對(duì)6000元來(lái)說(shuō)已經(jīng)減少為一半。所以當(dāng)談判出現(xiàn)僵局時(shí)，可接受3000元每平方米的租金價(jià)格。四． 背景分析1． 己方：由于外商重裝后鋪位月租金漲幅過(guò)大，難以承受，故沒有租售的積極性。分析：中方的主要人員包括老租戶和新租戶兩大類，對(duì)于老租戶而言，在外商接手或者是商城重裝前，可能會(huì)存在著租期未到期或者是其他糾紛的狀況，在此情況下，業(yè)主應(yīng)該適當(dāng)考慮重裝后租金的補(bǔ)貼或者是租期的延長(zhǎng)；若是老租戶在重裝后合同到期或者租賃合同到期再重新簽約，則應(yīng)該給予一定的補(bǔ)償，或者根據(jù)雙方的利益順延鋪位的租期。若是老租戶在重裝后租期仍未到期，則應(yīng)該依照原來(lái)的鋪位租金順延鋪位的租期。若是由于業(yè)主的裝修時(shí)間或者是其他糾紛的問(wèn)題影響了租戶的利益，業(yè)主也應(yīng)給出相應(yīng)的補(bǔ)償。2 對(duì)方：美國(guó)外商接手了珠海市某百貨商城，對(duì)該商城重新裝修，共有600個(gè)鋪位。重新裝修后，外商將鋪位的月租從每平米1500元，漲至每平米6000元，漲幅過(guò)大，導(dǎo)致該百貨商城重新開張后，只有不到200個(gè)鋪位租售出去，剩下的400個(gè)鋪位無(wú)人問(wèn)津。分析：外方主要根據(jù)自身以往的經(jīng)驗(yàn)對(duì)商城鋪位進(jìn)行了粗略的定價(jià)，未考慮到漲幅和實(shí)際的市場(chǎng)價(jià)格。只是根據(jù)百貨商城地理位置好、交通便利、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對(duì)較高，而定6000這個(gè)高價(jià)位，脫離實(shí)際情況。也沒看到自身的弱勢(shì)，潛在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，新老租戶的不積極態(tài)度。3行業(yè)/競(jìng)爭(zhēng)分析：第一：行業(yè)分析。租鋪是城市化進(jìn)一步發(fā)展的一個(gè)重要標(biāo)志。目前，國(guó)內(nèi)絕大部分的中小企業(yè)和個(gè)人營(yíng)業(yè)都以租鋪為主要的方式，實(shí)體的租鋪從有商業(yè)發(fā)展開始就開始具有稚形，很多商人以出租旺鋪為盈利的主要來(lái)源，買進(jìn)大量旺鋪，然后統(tǒng)一長(zhǎng)年出租以獲取租金盈利。近年，租鋪的發(fā)展很迅猛，一是租鋪網(wǎng)的大量形成；而是虛擬的網(wǎng)上店鋪的廣泛出現(xiàn)。首先，關(guān)于實(shí)體的租鋪，目前很多城市的租鋪網(wǎng)都已大致完善，他們將城市中的租鋪集中起來(lái)，將其信息統(tǒng)一發(fā)布到網(wǎng)上進(jìn)行展示，既方便個(gè)體的商業(yè)行情的了解與選擇，也有利于出租者利益的最大化。例如：租鋪網(wǎng)（長(zhǎng)沙市）。其次，對(duì)于現(xiàn)在網(wǎng)上虛擬店鋪（例如：淘寶），它將商鋪放置于網(wǎng)上，主要以圖片的形式在網(wǎng)上展示，以交易雙方的信任度為交易的基本，也擁有租鋪網(wǎng)的特點(diǎn)，同時(shí)方便消費(fèi)者的購(gòu)買。第二，競(jìng)爭(zhēng)分析。旺鋪與百貨商城鋪位之間是相互競(jìng)爭(zhēng)的，競(jìng)爭(zhēng)者有現(xiàn)實(shí)競(jìng)爭(zhēng)者和潛在競(jìng)爭(zhēng)者。對(duì)于一個(gè)企業(yè)而言，被潛在競(jìng)爭(zhēng)者擊敗的可能性往往大于現(xiàn)實(shí)的競(jìng)爭(zhēng)者。比如說(shuō)，網(wǎng)上店鋪對(duì)現(xiàn)實(shí)鋪位有著很大的打擊性。談判雙方的優(yōu)劣勢(shì)分析（SWOT分析）1. 己方優(yōu)勢(shì)：鋪位供過(guò)于求，且外商急需招租出去，回籠資金。外商租金定價(jià)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離實(shí)際的市場(chǎng)價(jià)格，且租戶對(duì)鋪位租金有一定的市場(chǎng)了解。再加上有老租戶的存在，可以把裝修前的租賃合同作為理論依據(jù)以駁倒外商租金定位的不合理。同時(shí)，老租戶在裝修期間可能會(huì)存在期限不到期，或者裝修完畢后再續(xù)約或重新簽約，出租商都是要根據(jù)原有的基礎(chǔ)上進(jìn)行合理的變動(dòng)，也要給予一定的補(bǔ)償給老租戶。租戶并不是僅僅只有通過(guò)租鋪位，才能進(jìn)行經(jīng)營(yíng)投資，通過(guò)網(wǎng)上注冊(cè)店鋪也是租戶的另一選擇，且成本較低，發(fā)展空間也廣闊。2. 己方劣勢(shì)：個(gè)體經(jīng)營(yíng)者都紛紛通過(guò)租鋪位來(lái)進(jìn)行投資，特別是旺鋪、商業(yè)街店鋪、百貨商城鋪位很搶手，造成租戶間的競(jìng)爭(zhēng)。另外很多新老租戶并不根據(jù)實(shí)際情況對(duì)選擇鋪位的定位，只是盲目斷定百貨商城鋪位才是最佳的選擇，也不考慮風(fēng)險(xiǎn)與成本，從而形成買方市場(chǎng)，我方就自然處于不利地位。出租商與出租商之間會(huì)存在私下協(xié)議，進(jìn)行價(jià)格壟斷。房地產(chǎn)的火爆快速發(fā)展以及這虛擬的經(jīng)濟(jì)泡沫，很大程度上造成鋪位租金飆升，遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離實(shí)際，但這是客觀事實(shí)。3. 對(duì)方優(yōu)勢(shì)：百貨商城鋪位地理位置好、交通便利、人流聚集，所在區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對(duì)占據(jù)優(yōu)勢(shì)，且鋪位又重新裝修，固然鋪位租金會(huì)較高。根據(jù)客觀條件房地產(chǎn)納稅比例不斷提高，出租商自然會(huì)通過(guò)提高租金來(lái)賺取最大利潤(rùn)，從而自己處于有利的競(jìng)爭(zhēng)地位，這價(jià)格的提高最終由消費(fèi)者承擔(dān)，這是個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)4. 對(duì)方劣勢(shì)：鋪位供過(guò)于求，還剩三分之二鋪位未租出去，新老租戶也采取不積極態(tài)度，同時(shí)外商又急于招租出去，回籠資金。百貨商城鋪位機(jī)會(huì)
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