【文章內(nèi)容簡介】 城市化水平將提高到36%左右。我國居民住宅的近期發(fā)展目標(biāo)是戶均一套、人均一室，力爭2020年達(dá)到人均建筑面積38平方米，主導(dǎo)戶型為三室兩廳和兩室兩廳。正因為房地產(chǎn)投資的帶動作用較大，國家為推動我國國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，將建筑業(yè)列為國家的重要產(chǎn)業(yè)之一。因此，本項目的建設(shè)是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。石獅市港塘村新型城鎮(zhèn)化建設(shè)項目符合石獅市城市建設(shè)總體規(guī)劃，貫徹了 泉州市環(huán)灣城市群建設(shè)的發(fā)展戰(zhàn)略，其對加快新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程，美化城市空間，創(chuàng)造新的城市景觀，提升城市品位都具有積極意義。(四) 解決勞動就業(yè)的需要由于我國目前正處于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整時期，部分行業(yè)職工下崗再就業(yè)也就在所難免，廣開就業(yè)渠道，解決人民的生活與就業(yè)問題已成為當(dāng)前各級政府的頭等大事。而投資、消費、出口是國民經(jīng)濟(jì)增長的原動力，因此國家固定資產(chǎn)投資總的政策仍然是繼續(xù)保持投資總量的穩(wěn)定增長，以創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會。據(jù)有關(guān)權(quán)威人士測算，我國GDP每增長1個百分點，全國可新提供80多萬個就業(yè)崗位，而住宅投資每增加10%，則可提供40多萬個就業(yè)崗位。因此，住宅建設(shè)投資的增加對于增加社會就業(yè)機(jī)會有著不可忽視的作用，而本項目作為石獅市重點商品住宅建設(shè)項目工程之一，將為增加石獅市當(dāng)?shù)厣鐣蜆I(yè)崗位作出一定的貢獻(xiàn)。(五) 項目的建設(shè)是滿足石獅市市民對住宅消費需求的需要隨著石獅市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的推進(jìn)，市民的消費水平有了很大的提高。近年來，由于石獅市人口較快增長和居民生活水平不斷提高，對住房需求迅速增加，房地產(chǎn)市場需求旺盛。本項目的建設(shè)是適應(yīng)石獅市人口增長的需要。因此，本項目的建設(shè)是必要的。第三部分 石獅市房地產(chǎn)市場分析一、泉州市2011年保障性住房指標(biāo) 區(qū)域指標(biāo)保障房廉租房棚戶區(qū)公租房限價房租賃房鯉城區(qū)39931913802000豐澤區(qū)333030600洛江區(qū)203030500泉港區(qū)530200300晉江市9702576100石獅市5413263600南安市800055030002011年在國家給全國各地區(qū)保障性住房的指標(biāo)中，其中，石獅市要分擔(dān)建5413套保障性住房，主要集中在棚戶區(qū)改造項目，廉租房完成600套，在泉州各區(qū)域中，占的比重最大。二、石獅市“十二五”住房規(guī)劃“20112015年”期間住房建設(shè)年度計劃年度住房（萬套）建設(shè)面積（萬m2）政策性住房（萬套）政策住房建設(shè)面積（萬m2）20112012201320142015總計236“20112015年”期間住房用地年度計劃年度住房用地（畝）新增住房用地政策性住房用地（畝）201125240622012201320142015總計1220在“20112015年”規(guī)劃期間，石獅市住房規(guī)劃共236萬平米，，；住房用地共供應(yīng)1220畝。三、石獅市房地產(chǎn)發(fā)展背景石獅城區(qū)在1999年以前，基本上沒有規(guī)模性的房地產(chǎn)項目，2000年后才開始有部分小樓盤進(jìn)行開發(fā)，到2005年石獅市房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入一個實質(zhì)性的發(fā)展，經(jīng)過短短的十年內(nèi)發(fā)展，石獅房地產(chǎn)開發(fā)已具有一定龐大的規(guī)模。石獅市房地產(chǎn)市場主要分為三個階段1. 1999年—2005年：房地產(chǎn)市場走向成熟，在這6年內(nèi)因土地放量少，房價被推向石獅市新一輪高峰期；2. 從2005年后：隨著石獅城市規(guī)劃的加快，城區(qū)及郊區(qū)土地放量夠大，房價逐步走向平穩(wěn)；3. 從2006年初到2009年底：石獅市房價處于平穩(wěn)的增長趨勢發(fā)展；4. 2010年至今：石獅市房地產(chǎn)處于叫平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢，單從2010年以來由于市場推地較少，導(dǎo)致市場可售房源一直處于供不應(yīng)求的現(xiàn)狀，隨著世貿(mào)、泰禾、恒大等品牌公司進(jìn)入石獅，動輒均是上百畝大盤，攪熱了石獅的整個房地產(chǎn)市場，預(yù)計從2013年下半年至2012年上半年市場開盤項目多，可能出現(xiàn)短時間的供大于求的現(xiàn)狀。四、石獅市房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀石獅市的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，眾多房產(chǎn)項目主要分布在八七路、濠江路、子芳路沿線上，城區(qū)大部分項目是以舊城改造為主的發(fā)展格局，石獅市目前在售樓盤數(shù)量不多，但格局基本上逐步往“大盤”的形象面世，東部區(qū)域及北部區(qū)域，是石獅市近幾年來房地產(chǎn)開發(fā)的重點區(qū)域。石獅市房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長，銷售面積增加，供求關(guān)系基本合理；竣工面積逐年增加，土地投放量增加，存量土地開發(fā)進(jìn)展較快；住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理；住房價格穩(wěn)中有升，但品質(zhì)高的樓盤價格增幅較大。五、石獅市房地產(chǎn)市場區(qū)域劃分：目前，按石獅市城市發(fā)展的現(xiàn)狀、經(jīng)濟(jì)狀況及房地產(chǎn)市場發(fā)展的格局，主要劃分為三個區(qū)域：1. 中部區(qū)域：以子芳路以西，香江路以南，南洋路以東，八七路以北的集中區(qū)域。2. 東部區(qū)域：房地產(chǎn)市場發(fā)展的新興區(qū)域主要是以子芳路以東范圍。3. 北部區(qū)域：以香江路以北的范圍。4. 南部區(qū)域：以八七路以南的范圍為主。豪江北部區(qū)域路東部區(qū)域香江路中部區(qū)域?qū)W府路南洋路八七路南部區(qū)域六、近年石獅市房地產(chǎn)開發(fā)情況房地產(chǎn)投資與住宅關(guān)系：總投資額度小幅度范圍內(nèi)波動，住宅平穩(wěn)。從近年上來看，石獅市房地產(chǎn)投資處于一種較穩(wěn)定的趨勢，20062009年居于小幅度的波動發(fā)展，其中，在2006年，石獅市房地產(chǎn)進(jìn)入全面開發(fā)建設(shè)階段，在2007年到達(dá)高峰，2008年受全球經(jīng)濟(jì)的影響及國家調(diào)控政策的影響，石獅市政府放慢了投資額度，在2009年國家政府救市的影響，投資額度又加大，又保持較穩(wěn)定的趨勢。但住宅投資額度基本處于增長態(tài)勢。 石獅市“十二五”住房規(guī)劃、未來5年住房總供應(yīng)建筑套數(shù)、總供應(yīng)面積情況20112015年，未來每年住房規(guī)劃指標(biāo)，、每年供應(yīng)套數(shù)為7200套、4000套、4000套、4000套、3900套。 、20112015年保障性住房供應(yīng)情況20112015年，未來每年保障性住房規(guī)劃指標(biāo)，、每年供應(yīng)套數(shù)為3863套、623套、500套、500套、500套。 石獅市近年住宅竣工面積情況石獅市住宅竣工面積主要是受市場的影響，在20092012年全國房地產(chǎn)開發(fā)熱潮，石獅市房地產(chǎn)也不例外，受城鎮(zhèn)化的影響，需求量加個，竣工面積也隨著加大。 石獅市近年房屋銷售面積情況表：商品住宅銷售平穩(wěn)，在小幅度范圍內(nèi)波動。從近年石獅市房地產(chǎn)銷售情況表來看，整體銷售情況較穩(wěn)定，整體受市場波動較小，一定程度上是市場供給影響的，但大體上主要是有市場需求決定的，石獅市房地產(chǎn)市場是還是以剛性需求為主的，目前，投資市場所占的比重小。無論是全球經(jīng)濟(jì)的波動，還是國家房地產(chǎn)宏觀政策的調(diào)控，石獅市房地產(chǎn)依舊保持較穩(wěn)定的發(fā)展。石獅市近年房地產(chǎn)價格走勢從近年來看，石獅市房地產(chǎn)價格走勢較平穩(wěn)，在2011年，因市場供應(yīng)面積大，市場需求有限，導(dǎo)致增長幅度額度小；在2012年，由于市場主要在消化存量房的，及受宏觀調(diào)控影響，價格漲幅不大，在2013年以來，石獅市房地產(chǎn)價格處于一種快速飛漲的態(tài)勢，現(xiàn)階段隨著大品牌開發(fā)商的進(jìn)入，帶來先進(jìn)的開發(fā)理念外，同時也將使得石獅的市場出現(xiàn)一個較為明顯的增長。2. 石獅市樓盤市場調(diào)查表項目主力戶型價格戶型面積推出時間總體量（㎡）（元/㎡）（㎡）東部區(qū)域濠江國際2期三房四房均價9000三房：123129（主力），四房：159195，二房：871032012年4月總占地：20多畝，總建：8萬多中駿 天譽三房待定三房：129151（主力）四房：1572602010年12月占地50畝，總建約：10萬畔山云海2期1期是別墅項目2期是高層住宅4幢33F高層高層均價8000；別墅2000089㎡165㎡2012年下半年總占地：150畝總建：：12萬泰禾石獅廣場商場、寫字樓、住宅9400140㎡190㎡2013年10月占地102畝，建筑面積30萬方陽光城待定待定待定待定占地56畝，中駿黃金海岸高層、洋房、別墅高層均價700090㎡160㎡高層、洋房300500㎡別墅2012年下半年占地面積:131萬平建筑面積:200萬平方米北部區(qū)域信義華府2房，3房，4房均價870090170㎡2012年上半年占地：60畝世聯(lián)華府2房，3房，4房，樓中樓 均價830080㎡，100—120㎡，130—145 2012年上半年占地：30畝總建：興進(jìn)豪園三房均價8700三房220240（2期）2011年下半年總占地：，2期總建：10萬鼎盛駿景三房、四房均價8600127170㎡2011年12月㎡，總建20萬 南洋國際兩房、三房均價880089230㎡預(yù)計2013年8月總建20萬中部區(qū)域中駿商城商場、辦公、住宅待定商鋪669間、SOHO1932套、住宅520套、辦公寫字樓120間預(yù)計2013年12月㎡，總建21萬南部區(qū)域世貿(mào)石獅項目二房三房四房別墅待定三房：1401502013年年底占地483畝，綜述：結(jié)論：2013年石獅市城市，樓盤戶型面積集中在三房120140平米及四房140180平米，13年上半年銷售樓盤均價75008500元/平米，隨著大型品牌開發(fā)商的進(jìn)駐，石獅將迎來下一波的房地產(chǎn)開發(fā)高峰期。3. 石獅市土地市場盤點《石獅市“十二五”住房建設(shè)規(guī)劃》土地供應(yīng)年度住房用地（畝）新增住房用地政策性住房用地（畝）201125240622012201320142015總計1220根據(jù)石獅市“十二五”規(guī)劃建設(shè)時期，從20112015年未來每年住房用地土地供應(yīng)在240250畝，在5年規(guī)劃期內(nèi)住房用地共供應(yīng)1220畝；其中，2011年，保障性住房供地62畝，20122015年，在規(guī)劃期內(nèi)。地塊編號地塊位置出讓面積土地用途容積率出讓方式起始價成交總價（萬元）成交單價（萬元/畝）樓面價受讓單位可建建筑面積（㎡）出讓時間備注2011S17石獅市服裝城16040平方米（24畝）商業(yè)5拍賣18000萬元34200 百德802002012年4月20日　2011S18石獅市服裝城18756平方米（）商業(yè)5拍賣20000萬元30700 百德937802012年4月20日　20103101石獅市寶蓋鎮(zhèn)塘后村57993平方米（87畝）商住3拍賣30000萬元36100 百德157987 2012年4月20日　20111403鳳里街道鎮(zhèn)中路西側(cè)19944平方米商服住宅用地5拍賣24000萬元29200 中駿置業(yè)997202012年8月17日住30%商70%20111404鳳里街道鎮(zhèn)中路西側(cè)22668平方米商服住宅用地5拍賣27300萬元33100 中駿置業(yè)1133402012年8月17日住30%商70%20102701寶島路南側(cè)（長福地段）68488平方（）商服住宅用地拍賣71200萬元82300 福州泰禾集團(tuán)3081962013年1月11日綜合體 20102702寶島路南側(cè)（長福地段）29034㎡，商服住宅用地3拍賣21500萬元30100 中駿置業(yè)871022013年1月11日　石獅市20121601號地塊市區(qū)福輝路東側(cè)、寶島路北側(cè)塘邊段37631㎡（，代征道路面積4933平米，實際用地49畝）商住3拍賣2300033100 陽光城（控股）集團(tuán)980942013年3月20日　20123601靈秀鎮(zhèn)鈔坑村108080平方米商服用地批發(fā)零售、住宿餐飲、商務(wù)金融用地（商場、辦公） 出讓年限40年 住宅用地城鎮(zhèn)住宅用地 出讓年限70年掛牌70000萬元206000 世茂集團(tuán)3566642013年4月19日　20123602靈秀鎮(zhèn)鈔坑村44196平方米商服用地批發(fā)零售、住宿餐飲、商務(wù)金融用地（商場、辦公） 出讓年限40年 住宅用地城鎮(zhèn)住宅用地 出讓年限71年掛牌25000萬元154686　2013S01靈秀鎮(zhèn)鈔坑村54798平方米其他普通商品住房用地掛牌36000萬元　2013S02靈秀鎮(zhèn)鈔坑村45843平方米其他普通商品住房用地掛牌 30000萬元　2013S03靈秀鎮(zhèn)鈔坑村69191平方米其他普通商品住房用地掛牌 45000萬元　世貿(mào)合計靈秀鎮(zhèn)鈔坑村總用地面積4