【正文】 的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃。3) 人均GDP：20032013年，石獅市人均GDP穩(wěn)步增長(zhǎng)；20032009年石獅市人均GDP 20032009年人均可支配收入4) 人均可支配收入：2011年統(tǒng)計(jì)，城鎮(zhèn)人均純收入36407元，%，整體成上升趨勢(shì)，居民收入的增長(zhǎng)，購(gòu)買房地產(chǎn)的能力也逐步提高，購(gòu)買房屋的剛性需求也能得以釋放。2. 宏觀經(jīng)濟(jì)1) 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）：“十一五”時(shí)期石獅市經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新一輪擴(kuò)張期，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)總體呈現(xiàn)逐年加快態(tài)勢(shì)。、致力于建設(shè)時(shí)尚石獅：依托紡織服裝產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢(shì)，推動(dòng)時(shí)尚與產(chǎn)業(yè)、市場(chǎng)、文化、品牌、創(chuàng)意互促互動(dòng)，舉辦高端流行趨勢(shì)發(fā)布和時(shí)尚活動(dòng)，加強(qiáng)石獅與中國(guó)時(shí)尚同盟合作，凸顯最新時(shí)尚潮流，時(shí)尚產(chǎn)業(yè)與文化創(chuàng)意交相輝映，讓石獅加快邁向國(guó)際時(shí)尚之都、服裝名城。到2015年，三次產(chǎn)業(yè)比重調(diào)整優(yōu)化為3∶51∶46，突出產(chǎn)業(yè)、港口、城市協(xié)同聯(lián)動(dòng)發(fā)展，推進(jìn)“現(xiàn)代新型工業(yè)進(jìn)園區(qū)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)進(jìn)城區(qū)”，實(shí)現(xiàn)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)高端化、新興產(chǎn)業(yè)規(guī)?；?、傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)品牌化，構(gòu)建現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系。居民收入穩(wěn)步提升，居民生活得到了實(shí)質(zhì)性的改善，其住房需求逐漸被釋放，石獅市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將面臨一個(gè)持續(xù)快速發(fā)展期?？焖偻ǖ缆肪W(wǎng)：加強(qiáng)沿海與山區(qū)、山區(qū)與山區(qū)間的橫縱向快捷聯(lián)系，形成“沿海環(huán)灣放射、內(nèi)陸網(wǎng)狀縱橫”為基本骨架的市域快速通道網(wǎng)絡(luò)。港口：規(guī)劃形成肖厝、斗尾、泉州灣、深滬灣、圍頭灣五大港區(qū)。兩軸：即南北向依托永梅路和石永路，連接北側(cè)行政中心、鎮(zhèn)區(qū)綜合服務(wù)核心和南側(cè)濱海港口商貿(mào)中心，形成發(fā)展主軸，也是今后永寧打通山、海通道的重要開放空間；東西向依托海通路和永寧老街，連接鹽田休閑娛樂中心、鎮(zhèn)區(qū)綜合服務(wù)核心、永寧衛(wèi)形成發(fā)展次軸。中心城區(qū)突出商貿(mào)、金融、行政、文教中心地位，撐大城市發(fā)展框架，分步推進(jìn)成片舊區(qū)改造，建設(shè)精品新區(qū)，加快形成行政服務(wù)區(qū)、科研教育區(qū)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)區(qū)、生活居住區(qū)；靈秀和寶蓋工業(yè)集中區(qū)重點(diǎn)發(fā)展紡織服裝、鞋業(yè)及配套的五金、輔料等產(chǎn)業(yè)；蚶江組團(tuán)以石湖港區(qū)和石獅經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)為載體，重點(diǎn)發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、紡織、電子、石化和港口綜合物流等臨港產(chǎn)業(yè)；祥芝、鴻山、錦尚組團(tuán)重點(diǎn)發(fā)展海洋產(chǎn)業(yè)及輕紡工業(yè)，限制發(fā)展印染業(yè)；永寧組團(tuán)培育體育用品產(chǎn)業(yè)和加強(qiáng)高檔紡織品研發(fā)，重點(diǎn)發(fā)展濱海旅游、商住區(qū)。向東與環(huán)灣核心區(qū)的功能、產(chǎn)業(yè)進(jìn)行銜接，向西聯(lián)系和帶動(dòng)安溪、永春、德化山區(qū)的發(fā)展?！岸嘀c(diǎn)”：指南安、安溪、永春、德化等城鎮(zhèn)支點(diǎn)?！卑l(fā)展布局泉州市現(xiàn)狀城鎮(zhèn)體系：由三個(gè)層次組成，第一層次為中心城市，即鯉城、豐澤、洛江和泉港；第二層次為次中心城市和山區(qū)縣城，即晉江、石獅、南安市區(qū)和惠安、安溪、永春、德化縣城；第三層次為各類小城鎮(zhèn)，包括沿海、沿江、沿路分布的周圍城鎮(zhèn)。（二）、城市發(fā)展總體規(guī)劃1. 泉州市總體規(guī)劃：“一區(qū)兩翼多支點(diǎn)寧德城市定位為閩東中心、海灣港口城市。淳風(fēng)新俗：石獅民風(fēng)淳樸。最熱的七、八月份，平均氣溫在12℃左右，全年平均氣溫20℃～21℃，無(wú)霜期全年長(zhǎng)達(dá)320多天，常年降雨量911～1233毫米，夏季多干旱，5～10月份常有臺(tái)風(fēng)。（圖三）海岸線64公里圖四圖三3. 城市面積和人口全市陸域面積160平方公里，大小島礁60多個(gè)，巖岸蜿蜒曲折,港灣良多，行政管轄的毗鄰海域面積968平方公里，全市戶籍人口31萬(wàn)，外來(lái)流動(dòng)人口40萬(wàn)，華僑、華人28萬(wàn)人，分布37個(gè)國(guó)家和地區(qū)，石獅籍的臺(tái)灣同胞50萬(wàn)多人，旅港、2010年，城市總?cè)丝?5萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化水平達(dá)80%以上?！?18176。（5） 《石獅市城市發(fā)展規(guī)劃》（6） 《泉州市環(huán)灣建設(shè)規(guī)劃》四、編制范圍依據(jù)國(guó)家有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)程、規(guī)范，對(duì)石獅市港塘村城鎮(zhèn)化建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)的目的、必要性、項(xiàng)目區(qū)域概況、項(xiàng)目規(guī)劃方案及建設(shè)內(nèi)容、項(xiàng)目建設(shè)組織管理、項(xiàng)目招標(biāo)方案、投資估算、融資方案與效益分析、財(cái)務(wù)分析、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析等方面進(jìn)行全面論證和研究。大愛城”項(xiàng)目憑借高端的社區(qū)品質(zhì)、高尚的人居藝術(shù)，入圍“中國(guó)地產(chǎn)風(fēng)尚大獎(jiǎng)”，成功獲得“2012年度中國(guó)最具影響力樓盤”大獎(jiǎng)，廈門“三遠(yuǎn)大愛城”、“三遠(yuǎn)荷墅”、“三遠(yuǎn)先后有“三遠(yuǎn)花園”、“刺桐豪園”、“遠(yuǎn)建花園”、“遠(yuǎn)建宜園”、“安溪三遠(yuǎn)商城”、“中遠(yuǎn)名城”、“晉江中遠(yuǎn)設(shè)計(jì)說(shuō)明： 55三、規(guī)劃方案： 56第十三部分 工程招標(biāo)辦法 64一 、 總則 64二、 組織機(jī)構(gòu)設(shè)置 64三、招標(biāo)一般原則 65四、招標(biāo)流程 66五、開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo) 68六、投標(biāo)保證金、合同履約保證金 68七、簽訂合同 69八、招投標(biāo)文件的組卷封存 69九、 工程招標(biāo)（材料/設(shè)備采購(gòu)、詢價(jià)）計(jì)劃 69第十四部分、工程進(jìn)度與建設(shè)管理 70一、管理原則 70二、做好房地產(chǎn)項(xiàng)目施工管理的節(jié)點(diǎn)控制 70三、對(duì)施工進(jìn)度及工程質(zhì)量加強(qiáng)管理 71四、注意施工階段的過(guò)程控制和管理 72五、節(jié)點(diǎn)計(jì)劃 73第十五部分 財(cái)務(wù)分析 76一、項(xiàng)目成本測(cè)算匯總表 76二、石獅項(xiàng)目現(xiàn)金流量表 83三、項(xiàng)目投資收益分析表 85四、項(xiàng)目總投資估算表 87五、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 87六、內(nèi)部收益率 88七、投資回收期 88第十六部分 不確定性分析 91一、 項(xiàng)目敏感性分析 91二、 盈虧平衡分析 94第十七部分 資金籌措方案 98一、 資金籌措方案 98二、 資金籌措表 99第十八部分 社會(huì)評(píng)價(jià) 101一、 項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響分析 101二、 風(fēng)險(xiǎn)分析 102三、 社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論 103第十九部分 研究結(jié)論與建議 104一、 可行性研究結(jié)論 104二、 對(duì)本項(xiàng)目提出的建議 105 第一部分 總 論一、項(xiàng)目名稱X村城鎮(zhèn)化建設(shè)項(xiàng)目二、承辦單位概況單位名稱：XX單位性質(zhì)：有限責(zé)任公司注冊(cè)資金：人民幣15,000萬(wàn)元單位住所： 法定代表人： 建設(shè)單位：XX法定代表人： 建設(shè)單位簡(jiǎn)介：項(xiàng)目開發(fā)單位是XX，是中新房集團(tuán)下屬公司XX全資控股的項(xiàng)目公司。中新房集團(tuán)充分發(fā)揮中國(guó)建材集團(tuán)“央企市營(yíng)”的品牌優(yōu)勢(shì)，走聯(lián)合重組、資本運(yùn)營(yíng)、兼并收購(gòu)的道路，實(shí)施大規(guī)模、高層次的跨區(qū)域、跨所有制的戰(zhàn)略性重組，為實(shí)現(xiàn)集團(tuán)與合作企業(yè)的合作共贏和包容性成長(zhǎng)，2013年9月與福建當(dāng)?shù)刂康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)三遠(yuǎn)集團(tuán)（中國(guó)）有限公司進(jìn)行戰(zhàn)略合作，共同組建中新房遠(yuǎn)大城鎮(zhèn)建設(shè)發(fā)展有限公司，共同推進(jìn)開發(fā)泉州城鎮(zhèn)化改造項(xiàng)目。江濱花園”、“三遠(yuǎn)龍江一號(hào)”、“三遠(yuǎn)龍湖888”等項(xiàng)目面世。1號(hào)公館”項(xiàng)目獲得“福建省安全文明施工管理示范標(biāo)桿工地”稱號(hào)，同時(shí)以良好的施工品質(zhì)獲得了“廈門市優(yōu)良工程”稱號(hào)，“三遠(yuǎn)五、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)值1總出讓用地面積（不含代征地）㎡107,2規(guī)劃總建筑面積㎡448,其中計(jì)容面積為㎡362,其中：住宅建筑面積㎡327,其中：商鋪建筑面積㎡35000不計(jì)容面積㎡其中：地下停車場(chǎng)建筑面積㎡3建筑密度%　4容積率　5綠地率　%456項(xiàng)目總投資萬(wàn)元261,7項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)總額萬(wàn)元50,8項(xiàng)目成本利潤(rùn)率　%9財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ic=12%）萬(wàn)元48,10財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率　%11靜態(tài)投資回收期年 12動(dòng)態(tài)投資回收期年 21 第二部分 項(xiàng)目提出背景及建設(shè)必要性一、項(xiàng)目背景（一）、城市概況1. 自然地理位置石獅位于福建省東南沿海，泉州市南部，市域三面臨海，西南面與晉江市的西濱農(nóng)場(chǎng)及羅山、永和、龍湖等鎮(zhèn)接壤，東面、南面、北面臨海，瀕臺(tái)灣海峽，在泉州灣至深滬灣之間，距泉州市21千米，南離廈門97千米，石獅地處北緯24176。（圖一、圖二）圖二圖一2. 行政區(qū)劃石獅于1988年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)建立縣級(jí)市，是中國(guó)休閑服裝名城、福建綜合改革試驗(yàn)區(qū)、著名僑鄉(xiāng)。（圖四）區(qū)劃面積平方千米人口區(qū)劃面積平方千米人口鳳里街道29984祥芝鎮(zhèn)30941湖濱街道32449永寧鎮(zhèn)53474蚶江鎮(zhèn)49586寶蓋鎮(zhèn)67379靈秀鎮(zhèn)52110鴻山鎮(zhèn)29444錦尚鎮(zhèn)223774. 石獅氣候狀況石獅臨北回歸線，屬亞熱帶海洋性季風(fēng)氣候，日照充足，光熱資源豐富，季風(fēng)顯著，雨水充沛。5. 地形地貌石獅處于華南褶皺系閩東火山斷拗帶，在東南沿海動(dòng)力變質(zhì)帶的中段，在全國(guó)區(qū)劃位置上，屬閩粵沿?；◢弾r丘陵亞區(qū)的一部分，地貌形態(tài)不一，以臺(tái)地、沖積海積平原為主，地勢(shì)南高北低，土壤以紅壤、風(fēng)沙土為主。石獅人民具有愛國(guó)愛鄉(xiāng)、尊老敬賢、熱心公益、扶貧濟(jì)困、見義勇為等良風(fēng)美德，主要有敬老尊賢、熱心公益、扶貧濟(jì)困、見義勇為、拾金不昧。在城市的北部及南部興建大型的工業(yè)及產(chǎn)業(yè)園區(qū)，即漳灣片區(qū)和鐵基灣片區(qū)。泉州市未來(lái)規(guī)劃構(gòu)建“一區(qū)、兩翼、多支點(diǎn)”的市域城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)。2. 泉州市發(fā)展三大門戶型次區(qū)域 西部片區(qū)北部片區(qū)南部片區(qū)北部片區(qū)南部門戶——安海水頭組合：是環(huán)圍頭灣地區(qū)的增長(zhǎng)極核和區(qū)域門戶，向南對(duì)接和聯(lián)系廈門、珠三角，并為將來(lái)對(duì)接臺(tái)灣預(yù)留充分的戰(zhàn)略用地。3. 石獅市城市發(fā)展總體規(guī)劃（1） 城鎮(zhèn)發(fā)展具體規(guī)劃石獅市中心城區(qū)發(fā)展規(guī)劃與泉州中心城市發(fā)展規(guī)劃的銜接、與本市城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃的協(xié)調(diào)，提高城市品位、增強(qiáng)城市功能、完善城市產(chǎn)業(yè)、美化城市環(huán)境、提升城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力。（3） 永寧鎮(zhèn)布局結(jié)構(gòu)：“一核兩軸、四心六區(qū)” 永寧鎮(zhèn)規(guī)劃至2030年城鎮(zhèn)人口10萬(wàn)人，黃金海岸可容納2萬(wàn)人。四心：即圍繞新建鎮(zhèn)行政服務(wù)中心形成的行政辦公中心；借鹽田濱海區(qū)位優(yōu)勢(shì)打造的休閑娛樂中心；結(jié)合永寧衛(wèi)遺址形成的文化展示中心；配套梅林港口碼頭發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)中心。民航：擴(kuò)建泉州晉江機(jī)場(chǎng)，盡快開展海西區(qū)域性樞紐機(jī)場(chǎng)專項(xiàng)規(guī)劃選址工作，建議在泉州、廈門兩市交界地區(qū)預(yù)留區(qū)域新建機(jī)場(chǎng)建設(shè)用地。石獅市道路規(guī)劃泉州市道路規(guī)劃（2） 石獅市城市道路規(guī)劃，四橫五縱主干道+環(huán)狀快速干道構(gòu)成了中心區(qū)內(nèi)的主骨架。1. 規(guī)劃背景：十二五發(fā)展規(guī)劃對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)“十二五”時(shí)期，石獅將積極融入海西建設(shè)和泉州環(huán)灣發(fā)展大局，加快轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，推動(dòng)科學(xué)發(fā)展、跨越發(fā)展，圍繞“一市一城”發(fā)展戰(zhàn)略，突出加快現(xiàn)代城市經(jīng)濟(jì)、現(xiàn)代宜業(yè)宜居城市、創(chuàng)新型城市、和諧平安城市建設(shè)，致力提升產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、城鄉(xiāng)一體化、體制機(jī)制改革創(chuàng)新、民生保障水平，努力把石獅建設(shè)成為現(xiàn)代工貿(mào)港口旅游城市。、建設(shè)精品石獅：加快融入海西和對(duì)接環(huán)灣，堅(jiān)持“一市一城”發(fā)展戰(zhàn)略和“六個(gè)一體化”要求，到2015年，城鎮(zhèn)化率達(dá)81%以上，空間布局形成中心城區(qū)、環(huán)灣新城和濱海新城、中心城鎮(zhèn)三位一體的城市框架，優(yōu)化完善城市功能。、致力于建設(shè)幸福石獅：“十二五”期間，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、農(nóng)民人均純收入年均分別增長(zhǎng)9%、10%，力爭(zhēng)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展同步；平均受教育年限12年以上，人均期望壽命75歲以上；城鄉(xiāng)居民就業(yè)更加充分；城鄉(xiāng)低保標(biāo)準(zhǔn)持續(xù)提高、應(yīng)保盡保；新型農(nóng)村合作醫(yī)療覆蓋率100%。2012年，%；，%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入36500元，農(nóng)民人均純收入16129元，::，%，經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力位居全國(guó)中小城市科學(xué)發(fā)展百?gòu)?qiáng)第23位，多年保持福建省省第2位；人均GDP、人均財(cái)政收入、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、農(nóng)民人均純收入、城鎮(zhèn)化率、人均汽車保有量、城鄉(xiāng)低保標(biāo)準(zhǔn)、新農(nóng)保標(biāo)準(zhǔn)、新農(nóng)合標(biāo)準(zhǔn)等多項(xiàng)指標(biāo)，均位居全省縣市第一。 2012年泉州市各區(qū)縣市GDP和人均GDP排名GDP排名區(qū)/市/縣2011年GDP（億元）2012年GDP（億元）2012年常住人口（萬(wàn)）人均GDP（元）人均GDP（美元）人均GDP排名1晉江市 62南安市 123石獅市 34豐澤區(qū) 45惠安縣 86安溪縣 137泉港區(qū) 28永春縣 109鯉城區(qū) 910臺(tái)商投資區(qū) 511德化縣 1112洛江區(qū) 713開發(fā)區(qū)計(jì)入鯉城 1　金門縣無(wú)數(shù)據(jù)無(wú)數(shù)據(jù) 　　　　泉州全市 根據(jù)數(shù)據(jù)，除了開發(fā)區(qū)及泉港石化區(qū)人口基數(shù)較少，排名較高外，石獅常年的人均GDP均位列全市前列，且具有較高的增長(zhǎng)率，說(shuō)明石獅市的經(jīng)濟(jì)潛力大。5) 居民儲(chǔ)蓄情況：一般來(lái)講，儲(chǔ)蓄率和投資率成反比，03年11年城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額穩(wěn)步增長(zhǎng)，07年儲(chǔ)蓄增長(zhǎng)率迅速降低，說(shuō)明03年開始很多人將現(xiàn)錢拿出來(lái)投資，由于08年金融危機(jī)和市場(chǎng)不景氣，所以當(dāng)年儲(chǔ)蓄率回升，09年市場(chǎng)前景良好，儲(chǔ)蓄率開始回落；20032009年居民儲(chǔ)蓄情況二、項(xiàng)目提出背景黨的十八大強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持走中國(guó)特色新型城鎮(zhèn)化道路，推動(dòng)工業(yè)化和城鎮(zhèn)化良性互動(dòng)、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化相互協(xié)調(diào)，促進(jìn)工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化同步發(fā)展。公司自成立以來(lái)一直立足于海西經(jīng)濟(jì)區(qū)，爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)在2014年拓展23個(gè)新的城鎮(zhèn)化建設(shè)項(xiàng)目的目標(biāo)。項(xiàng)目符合中新房集團(tuán)的主營(yíng)業(yè)務(wù)規(guī)劃，新城鎮(zhèn)建設(shè)，是國(guó)家鼓勵(lì)的新城鎮(zhèn)