【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 全市生產(chǎn)總值（增加值、產(chǎn)值除注明外，均為現(xiàn)價(jià)）為 2475567 萬元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)（下同）％。從三次產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)完成增加值 420355 萬元，第二產(chǎn)業(yè)完成增加值221449351 萬元，第三產(chǎn)業(yè)完成增加值 605861 萬元，按可比價(jià)格計(jì)算，分別增長(zhǎng) ％、％和 ％。從構(gòu)成情況看，一、二、三產(chǎn)業(yè)的比重由 2022 年的 ：： 變化到 2022 年的：：。全市人均生產(chǎn)總值 24339 元（按平均常住人口 萬人計(jì)算），可比增長(zhǎng) ％。工業(yè)經(jīng)濟(jì)：工業(yè)形成了集群發(fā)展格局，完成產(chǎn)值 萬元，增長(zhǎng) ％；其中，中省屬工業(yè)企業(yè)完成產(chǎn)值 萬元，增長(zhǎng) ％；市屬工業(yè)企業(yè)完成產(chǎn)值 萬元，增長(zhǎng) ％。完成規(guī)模以上工業(yè)增加值 萬元，按可比價(jià)格計(jì)算，增長(zhǎng)％。三大工業(yè)園區(qū)初具規(guī)模，三大支柱產(chǎn)業(yè)（金屬制品、紡織服裝、食品醫(yī)藥）產(chǎn)值逾百億；建筑業(yè)：相對(duì)平穩(wěn)發(fā)展。全社會(huì)建筑業(yè)完成增加值 46115 萬元，可比增長(zhǎng) ％。農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)：全市農(nóng)林牧漁業(yè)現(xiàn)價(jià)總產(chǎn)值為 736615 萬元，可比增長(zhǎng) ％。種植業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)產(chǎn)值分別為 326781 萬元、232756萬元、148653 萬元，可比分別增長(zhǎng) ％、％、％。森林覆蓋率達(dá) ％。固定資產(chǎn)投資：2022 年，全市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額 1322704萬元，同比增長(zhǎng) %，實(shí)現(xiàn)了平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，其中城鎮(zhèn) 500 萬以上項(xiàng)目完成投資 1109674 萬元，同比增長(zhǎng) %；農(nóng)村 500 萬元以上項(xiàng)目完成投資 52120 萬元，同比增長(zhǎng) %；房地產(chǎn)業(yè)完成投資23115200 萬元，同比增長(zhǎng) %，農(nóng)村私人完成投資 45710 萬元，同比增長(zhǎng) %。2022 年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資及其增長(zhǎng)速度指標(biāo) 絕對(duì)數(shù) 177。%全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 1322704 固定資產(chǎn)投資 1276994 按行業(yè)分： 　 　第一產(chǎn)業(yè) 38852 第二產(chǎn)業(yè) 946095 工業(yè) 945795 第三產(chǎn)業(yè) 292047 按構(gòu)成分： 　 　建筑工程 476827 安裝工程 69082 設(shè)備購置 569674 其他費(fèi)用 161411 2．區(qū)域投資環(huán)境分析X 市十分鮮明地突出工業(yè)經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)地位，工業(yè)化步伐不斷加快。已連續(xù)三年被 X 省委、省政府評(píng)為全省鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)首強(qiáng)。依托“一線三區(qū)”（荷沙公路沿線 8 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、X 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、福星高科技工業(yè)區(qū)、馬口紡織工業(yè)園），牽引工業(yè)經(jīng)濟(jì)由“點(diǎn)狀”向“塊狀”聚集擴(kuò)張，初步建成了市城區(qū)高新技術(shù)和食品加工業(yè)、江南紡織服裝業(yè)、西部金屬制品業(yè)等三大工業(yè)區(qū)塊，形成了以金屬制品、食品加工、紡織服裝、新醫(yī)藥、童車童具、光纖光纜、衛(wèi)生塑料、建材包裝為主體的十大塊狀產(chǎn)業(yè)群，聚集優(yōu)勢(shì)強(qiáng)大，輻射效應(yīng)明顯。工業(yè)經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入全省“十強(qiáng)”行列。24 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析由于調(diào)控政策的針對(duì)性，效果明顯，國(guó)內(nèi)一線城市房地產(chǎn)銷售已經(jīng)出現(xiàn)銷量 滑坡的現(xiàn)象，開始逐步導(dǎo)致房地產(chǎn)投資開始轉(zhuǎn)向國(guó)內(nèi)二三線及中小城市，拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)新一輪增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。X 作為武漢城市圈內(nèi)重要的縣級(jí)城市，立足生城市圈輻射效應(yīng)推動(dòng) X 樓市態(tài)建設(shè)，打造“武漢的后花園”，不可避免地將成為房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)轉(zhuǎn)移區(qū)域。X 作為武漢城市圈重要的縣級(jí)城市，縣域經(jīng)濟(jì)活躍，特別是以金屬制品、紡織服裝、食品醫(yī)藥三大支柱產(chǎn)業(yè)為名片，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，在全省縣級(jí)城市實(shí)力 排名中始終保持靠前位置，具備發(fā)展的良好潛力。而近年來，在外來投資、旅游投入等刺激下，X 房地產(chǎn)方興未艾，發(fā)展態(tài)勢(shì)良好。25兩會(huì)期間，武漢提出了“1+6”的城市新格局，所謂 1+6 指的是1 個(gè)主城+6 個(gè)新城組群。主城區(qū)以三環(huán)線以內(nèi)地區(qū)為主，面積會(huì)略小于現(xiàn)在的中心城區(qū)。有業(yè)內(nèi)人士稱，未來武漢的版圖擴(kuò)張將覆蓋黃陂、蔡甸、漢南、葛店、X、鄭店、江廈等，X 樓市存在著巨大的發(fā)展?jié)摿Α?區(qū)域房地產(chǎn)特征及走勢(shì)分析價(jià)格穩(wěn)定顯示 X 市部分房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟(jì)實(shí)力比較強(qiáng)。一旦開發(fā)商有了良好的經(jīng)濟(jì)鏈，不缺乏周轉(zhuǎn)資金，新房銷售周期的延長(zhǎng)對(duì)他們的影響就不會(huì)很大。在開發(fā)商抱著挺過觀望期的心理下，房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅下降的可能性也相對(duì)較小。同時(shí)，作為三線城市，我市與我省周邊城市相比，房?jī)r(jià)并沒達(dá)到過高程度，下降空間十分有限。新房空置率較低，也表明目前 X 市樓市仍主要表現(xiàn)為剛性需求，自住型購房者居多，樓市仍有一定發(fā)展空間。在這種地域現(xiàn)狀和市場(chǎng)表現(xiàn)下，有別于一線城市，X 市房?jī)r(jià)將仍保持平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)?！　?競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目分析樓盤名稱：X 福星城開發(fā)商：金山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司樓盤地址：西湖大道與濱湖大道交界處 X 公園旁26開發(fā)規(guī)模：項(xiàng)目總建筑面積 30 萬余平方米，全框架結(jié)構(gòu)物業(yè)類型：小高層、高層、寫字樓、商鋪銷售均價(jià)：2900 元/M178。戶型：3*2*2(1)/2*2*2(1)/4*2*2/物業(yè)狀態(tài)：現(xiàn)開發(fā)第五期。在售項(xiàng)目評(píng)述：項(xiàng)目占地近 200 畝，位于 X 中心城區(qū)西部，西湖大道與濱湖大道交匯處，總建筑面積約 30 萬方平米，總戶數(shù) 2288 戶。項(xiàng)目結(jié)合現(xiàn)代最時(shí)尚的社區(qū)規(guī)劃，建筑風(fēng)格和園林景觀獨(dú)樹一幟：將現(xiàn)代極簡(jiǎn)式美學(xué)風(fēng)和皇家復(fù)合園林完美結(jié)合，一個(gè)現(xiàn)代與人文交融的國(guó)際話社區(qū)在 X 這塊土地上奕奕生輝。樓盤名稱：公園新城開發(fā)商：X 市博發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司樓盤地址：濱湖大道 88號(hào)開發(fā)規(guī)模：項(xiàng)目總建筑面積 萬㎡。物業(yè)類型：商住樓銷售均價(jià):2950 元/M178。27戶型：3*2*2(1)/2*2*2(1)物業(yè)狀態(tài)：在售項(xiàng)目評(píng)述：公園新城二期中央組團(tuán)，88－126 平米板式電梯觀景洋房，公園新城臨 X 公園，高性價(jià)比親水樓王絕版呈現(xiàn)，70 年產(chǎn)權(quán)，均價(jià)低于同區(qū)域五百元以上。樓盤名稱：帝景豪庭開發(fā)商：X 人人集團(tuán)樓盤地址：X 公園對(duì)面（市委黨校旁）開發(fā)規(guī)模：總建筑面積約25 萬㎡。物業(yè)類型：商住樓物業(yè)狀態(tài):在售銷售均價(jià)：2800 元/M178。戶型： 1*1*1/2*2*2(1)/ 3*2*2(1)/項(xiàng)目評(píng)述：帝 景 豪 庭 總 規(guī) 劃 用 地 面 積 約 140 畝 ， 規(guī) 劃 總 建 筑 面積 約 25 萬 方 ， 能 容 納2350 戶 ， 規(guī) 模 宏 大 ， 是目 前 X 市 大 規(guī) 模 的 高 尚人 居 社 區(qū) 。樓盤名稱：城市之星28開發(fā)商：X 中合置業(yè)有限公司樓盤地址：川劉路廣電大樓北.開發(fā)規(guī)模：物業(yè)類型：多層住宅、小高層、車庫開竣工時(shí)間：項(xiàng)目評(píng)述：地理——雄居川城核心地段 未來行政區(qū)域中心，緊臨市府，才智名門 緊臨 X 一中，教育步步領(lǐng)先 與客運(yùn)中心數(shù)步之遙，20 層高度俯瞰全城，盡顯王者風(fēng)范 最時(shí)尚的外觀設(shè)計(jì)，個(gè)性化環(huán)境布局 離塵不離城，城中靜品 千平米空中花園，盡享四季風(fēng)光, 電梯 地下停車場(chǎng)。 項(xiàng)目 SWOT 分析1．優(yōu)勢(shì)? 開發(fā)公司雖是新公司，但開發(fā)商卻是一支經(jīng)濟(jì)豐富、實(shí)力雄厚的開發(fā)團(tuán)隊(duì)；? 項(xiàng)目區(qū)域住宅集群基本形成，在有較大的競(jìng)爭(zhēng)同時(shí)也有一定的聚集效應(yīng)，加之周邊環(huán)境優(yōu)美，有一定競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。? 本項(xiàng)目整體小區(qū)設(shè)計(jì)、房型設(shè)計(jì)集眾多設(shè)計(jì)方案之優(yōu)點(diǎn)，博多家之長(zhǎng)，設(shè)計(jì)風(fēng)格典雅，房型布局合理，戶型多樣，面積適中，引導(dǎo)當(dāng)今住房潮流，非常適合 X 人民消費(fèi)水平；? 戶型多樣化，大中小三種戶型，適合 X 各類消費(fèi)人群；2．劣勢(shì)29? 項(xiàng)目周邊環(huán)境形象有待于進(jìn)一步提高；? 地段優(yōu)勢(shì)還需要進(jìn)一步宣傳，宣傳也有較大投入。? 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套還需要加大力度；? 高層的居住觀念的形成，物業(yè)管理費(fèi)、電梯的運(yùn)行和維護(hù)等，將給今后的銷售帶來一定的可抗性；? 福星城，帝景豪庭、城市之星及公園新城等樓盤相繼發(fā)售，給本項(xiàng)目帶來一定的競(jìng)爭(zhēng)壓力機(jī)會(huì)? X 區(qū)位優(yōu)勢(shì)及經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)帶來機(jī)會(huì)? 項(xiàng)目地處新城區(qū)西邊地段，周邊企業(yè)、商業(yè)單位較多，有較強(qiáng)購買實(shí)力? 樓市處于平衡上升趨勢(shì)3．威脅? 國(guó)家采取一系列針對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策、抑制房?jī)r(jià)過快上漲；? 未來本區(qū)供應(yīng)量大，競(jìng)爭(zhēng)日益白熱化? 區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品同質(zhì)化30 項(xiàng)目定位分析 項(xiàng)目產(chǎn)品定位項(xiàng)目產(chǎn)品為集居住、商業(yè)、休閑為一體的綜合性社區(qū)。為居民提供具有歸屬感、安全感、充滿人情味的社區(qū)活力的高品質(zhì)生態(tài)社區(qū)是該開發(fā)商的規(guī)劃目標(biāo)。目的在于為 X 打造一個(gè)有著鮮明的外在形象，優(yōu)美的內(nèi)部環(huán)境、便利的交通系統(tǒng)、齊全的生活設(shè)施和現(xiàn)代化高檔社區(qū)。 項(xiàng)目目標(biāo)客戶群定位1．目標(biāo)客戶群定位一類客戶：周邊學(xué)校、企事業(yè)單位職工全市有學(xué)校、醫(yī)院等企業(yè)事業(yè)單位數(shù)十家，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè) 209家，從業(yè)人員 45438 人，這類人群是本項(xiàng)目的主要消費(fèi)群體。二類客戶：周邊中小企業(yè)老板、私營(yíng)業(yè)主X 市及周邊民營(yíng)企業(yè)以及的私營(yíng)業(yè)主，多以二次置業(yè)為主，以投資或改善居住條件為目的；三類客戶：周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)先富起來人群這類消費(fèi)者其購房目的為改善居住環(huán)境為目的。四類客戶：回歸創(chuàng)業(yè)人士31這類消費(fèi)者早前在外謀業(yè)，在一線城市高物價(jià)高房?jī)r(jià)和當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下，回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)購房人群。五類客戶：X 人在外回鄉(xiāng)置業(yè)或外地人來 X 置業(yè)人士。以及原住宅征收后安置購買客戶。這類消費(fèi)者看中 X 未來的發(fā)展?jié)摿?，屬投資型理財(cái)型消費(fèi)人群。2．客戶群年齡結(jié)構(gòu)分析X 人口年齡分布特征在年齡結(jié)構(gòu)上，30～49 歲增長(zhǎng)最快。而根據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，年齡在 30～49 歲的人群，因事業(yè)、家庭都較為成熟，消費(fèi)能力也表現(xiàn)得最為強(qiáng)烈。顯然這類人群是本市消費(fèi)群中主流，其快速增長(zhǎng)一定程度上表明該市主力消費(fèi)群消費(fèi)能力在日趨成熟與逐步釋放。而處于 20～29 歲年齡段的群體也有不可忽視的潛在消費(fèi)力，目前該年齡段的消費(fèi)群體龐大，根據(jù)發(fā)展趨勢(shì)，可以預(yù)見數(shù)年后這部分人群將會(huì)釋放出旺盛的購買需求。3．客戶群考慮因素分析價(jià)格因素：根據(jù) X 城市居民的經(jīng)濟(jì)收入以及市區(qū)商品房住宅成交價(jià)格段比例，可以預(yù)測(cè)本項(xiàng)目未來客戶群普遍特征：?jiǎn)蝺r(jià)在 3000 元/㎡以下是主要的承受范圍，3000 元/㎡以上將是一個(gè)價(jià)格的分水嶺。隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程及中部崛起的戰(zhàn)略實(shí)施，X 房?jī)r(jià)還應(yīng)處于平穩(wěn)發(fā)展階段。環(huán)境因素：本項(xiàng)目地處新城區(qū)西部地段,兩面臨街,周邊教育、醫(yī)療、金融網(wǎng)點(diǎn)配套齊全。城區(qū)的發(fā)展優(yōu)勢(shì)及逐步完善的生活配套設(shè)施將是客戶群優(yōu)先考慮購買的主因。32產(chǎn)品類型因素：X 是一個(gè)消費(fèi)能力很強(qiáng)的城市，有著傳統(tǒng)較高水平的消費(fèi)能力，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)良好發(fā)展，城市的居民對(duì)生活環(huán)境和質(zhì)量改善的傾向性強(qiáng)烈，對(duì)住宅產(chǎn)品品質(zhì)要求也較高，二房、三房及三房以上客戶群都有較大需求。 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位（1）單位開發(fā)成本本項(xiàng)目銷售價(jià)格采用市場(chǎng)比較法，以市場(chǎng)銷售價(jià)格為基礎(chǔ)，對(duì)本項(xiàng)目的成本加利潤(rùn)定價(jià)法進(jìn)行估算，預(yù)測(cè)本項(xiàng)目單位開發(fā)成本為：1927 元/㎡。（2）開發(fā)商預(yù)期目標(biāo)期望值： 根據(jù)本項(xiàng)目的開發(fā)成本，考慮項(xiàng)目擬建地市場(chǎng)現(xiàn)狀及周邊樓盤的銷售情況，并綜合未來房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)及各方因素，本項(xiàng)目開發(fā)商預(yù)期目標(biāo)的期望值為:商住樓銷售均價(jià)為 2500 元/㎡（高層3000 元/㎡）,商網(wǎng)售價(jià) 8000 元/㎡（二層 4000 元/㎡）。33第 3 章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模與建設(shè)條件 項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀1．項(xiàng)目概況“濱湖城市花園”位于 X 省 X 市 X 市城隍鎮(zhèn)向陽村，南臨濱湖大道，北接荷沙一級(jí)公路，東臨泵站河，南臨濱湖大道、處于泵站河大橋的下橋處，地理位置十分優(yōu)越。2．周邊配套項(xiàng)目地處區(qū)商新城區(qū)西部地段，帝景豪庭、X 福星城、公園新城、西湖城市廣場(chǎng)、城關(guān)中學(xué)，實(shí)驗(yàn)小學(xué)緊臨左右，東南雙面臨路，交通便利。周邊教育、醫(yī)療、金額網(wǎng)點(diǎn)配套,能全面的滿足業(yè)主購物、休閑、娛樂、餐飲等多樣化的消費(fèi)需求。3．居住環(huán)境本項(xiàng)目位處城區(qū)西部，交通便利，沿河 60 米的綠化長(zhǎng)廊和天然水景，為該項(xiàng)目提供了得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，環(huán)境宜人，適宜居住。區(qū)域居住氛圍日趨濃厚，人氣較旺盛。 建設(shè)規(guī)模本次工程為該項(xiàng)目的一期工程。總用地為 平方米，總建筑面積 平方米，其中計(jì)容積率建筑面積為 135400 平方34米，不計(jì)容積率建筑面積 平方米，容積率 ，建筑密度%，綠化率 30%。項(xiàng)目分多期進(jìn)行,本項(xiàng)目為“濱湖城市花園”一期項(xiàng)目,主要由 2棟 6+1F 多層住宅、1 棟 15+2F、1 棟 16+2F 和 2 棟 25F 層及商業(yè)店面，綠化廣場(chǎng)及相關(guān)配套組成。 項(xiàng)目建設(shè)條件X 市位于漢江下游，江漢平原腹地。地跨東經(jīng) 113176。22′～113176。57′，北緯 30176。22′～30176。51′之間。東與武漢市東西湖區(qū)和漢陽毗鄰，西連天門，南鄰仙桃，北與應(yīng)城、云夢(mèng)、孝南接壤。全市東西長(zhǎng) ㎞，南北寬 ㎞。X 市區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，地處江漢平原腹地，緊鄰特大城市武漢，距國(guó)際天河機(jī)場(chǎng) 45 公里。漢江橫穿全境，10318 國(guó)道、宜黃高速公路及漢丹鐵路穿境而過。全市面積 1663平方公里，人口 萬。境內(nèi)資源豐富、土地肥沃，素有“江漢明珠”和江漢平原“魚米之鄉(xiāng)”之美譽(yù)。2．地震情況根據(jù)《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》GB500112022（2022 年）版，X 市的抗震設(shè)防烈度小于 6 度，因而不作抗震設(shè)計(jì)。3．氣候條件X 市地處中緯度地帶，屬于比較典型的亞熱帶季風(fēng)氣候，年平均氣溫 度,極端最高氣溫 度, 度,年平均35無霜期 255 天,年平均降水量 毫米,年平均風(fēng)速 米/秒,主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)槠憋L(fēng)。境內(nèi)四季分明，雨量充沛，光熱充足，年平均日照時(shí)數(shù)為 小時(shí)，嚴(yán)寒酷暑時(shí)間短，春、秋、初夏氣候溫和時(shí)間長(zhǎng)，有利于農(nóng)作物發(fā)育生長(zhǎng)，但初夏梅雨期暴雨頻繁易漬澇，盛夏高溫蒸