【文章內(nèi)容簡介】 1549021310078海威小區(qū)1727761124江南文樞院547659828153今晨置業(yè)大廈13765028849金茂豪庭514037223620寧馨佳園73329151瑞煕佳苑1323314132晟泰園79439165104萬和城1043382137318香林美地193958145新星水岸花園101837981693270陽光尚品397441283881總計1066014285345337847628 2012年昆區(qū)成交樓盤戶型圖分析 2012年青山區(qū)成交樓盤詳情樓盤名稱成交套數(shù)成交價格成交戶型一室兩室三室四室四室以上保利花園837383221合志家園8334726佳福小區(qū)113867533田成康都苑1149851271寶林苑13350058綠苑豪庭13539894健康新城1336782182陽光翠景175087161邊防佳苑214008516左岸綠洲29544046172歐鹿生活城37515561813銀海灣443772404福滿園5128173813源和嘉苑604169223341尚書苑684685164111明大頤園78587412588正翔國際10993602956222時代財富城111501178519文化創(chuàng)意園114565097143錦龍世家123583345168綠海印象1236749760542晶典麗舍12661661011078意城晶華18442884676458兵工佳苑423316248243132萬郡大都城680545427262354361上景園8113450168643松石國際城886385154492340總計41723381585207710765 2012年青山區(qū)成交樓盤戶型圖分析 2012年九原區(qū)成交樓盤詳情樓盤名稱成交套數(shù)成交價格成交戶型一室兩室三室四室四室以上惠得花園5484037430118和發(fā)紫薇園35244722626660永茂泉陽光小區(qū)29739612925恒大華府27262182151786512遠(yuǎn)洲國際城25522944914957屹林廣場23243501914271鹿安家苑167265011156龍苑小區(qū)1362869411517美室層雙10657776145景觀家園9539546332蘭溪花園28313331015新桃源小區(qū)2634006182華貴園19322319巨力時代小區(qū)143520212金沙華府83308611春陽苑526262111總計25603737178153069614115 2012年九原區(qū)成交樓盤戶型圖分析從以上各個區(qū)域樓盤銷售狀況和戶型圖分析，反映出，包頭市的房地產(chǎn)行業(yè)市場供應(yīng)量充足，發(fā)展穩(wěn)定，未來勢態(tài)良好。同時，可以看出在戶型選擇上，兩室和三室是大多數(shù)市民的首選，而四室及四室以上的戶型需求，也較以往呈增長之勢。總體來說，包頭的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平良好，城鎮(zhèn)居民可支配收入的增幅也逐年大增，居民潛在的住房購買力較大。包頭市民對商品房的剛性需求很大，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會的需要更進(jìn)一步拉動了居民購置高品質(zhì)商品房。包頭房地產(chǎn)市場的供給特點(diǎn)：1. 包頭市房地產(chǎn)市場供應(yīng)較充足，市場監(jiān)管嚴(yán)格。近幾年來，隨著經(jīng)濟(jì)水平的發(fā)展，房地產(chǎn)已躍然成為包頭經(jīng)濟(jì)支柱之一，高品質(zhì)的樓盤也頻繁涌現(xiàn)市場，市場潛在購買力大；另一方面，包頭市土地資源豐富，供應(yīng)充足，商品房的剛性需求較大。因此，在這種情況下，短期內(nèi)包頭的房地產(chǎn)價格不會大幅上升。2．本地開發(fā)商控制了50%以上的房地產(chǎn)銷售。早期進(jìn)駐包頭房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)商，隨著市場的發(fā)展，以其自身的優(yōu)勢占領(lǐng)了大半的市場，而隨著時間的推移，消費(fèi)者優(yōu)先選擇本地的開發(fā)商的觀念也更深入人心。3．消費(fèi)者對住宅建筑設(shè)計的要求越來越高。在建筑設(shè)計風(fēng)格上，商品房建設(shè)的環(huán)境性能、綠化性能、人文性能等越來越受到消費(fèi)者的關(guān)注，住宅建設(shè)也廣泛應(yīng)用了新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)，住宅品質(zhì)邁上了一個嶄新臺階。當(dāng)今社會，節(jié)能環(huán)保的概念也被應(yīng)用在建筑方面，現(xiàn)代住宅高度執(zhí)行節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，住宅小區(qū)更是注重舒適、環(huán)保。針對豪宅市場長期來看，更是受到歡迎。豪華、西方化、現(xiàn)代化的生活方式被包頭市高收入階層廣泛接受。綜合分析來看，包頭房地產(chǎn)市場的供給量正在上升，市場趨于活躍，同時，房地產(chǎn)逐步成為包頭經(jīng)濟(jì)主要支柱之一。項目所在地包頭九原區(qū)環(huán)繞包頭市區(qū)，北靠大青山，南臨黃河，東與土默特右旗相鄰，西與烏拉特前旗接壤。九原區(qū)是東西城區(qū)的結(jié)合部，全區(qū)轄1個鄉(xiāng)、6個鎮(zhèn)，10個居委會，115個村民委員會，總面積1700平方公里。區(qū)政府所在地為沙河鎮(zhèn)。九原區(qū)具有得天獨(dú)厚的自然資源和較雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。已探明的礦產(chǎn)有煤、黃金、粘土、鐵、大理石、石灰石、石英石、長石、石墨、礦泉水等，儲量豐富。九原區(qū)是全國重點(diǎn)產(chǎn)煤區(qū)縣之一，煤可采儲量4800萬噸，發(fā)熱量40007500大卡；黃金遠(yuǎn)景儲量50噸，平均品位56克/噸；鐵礦石儲量約1000萬噸。九原區(qū)是包頭市重要的蔬菜副食品生產(chǎn)基地，以蔬菜為主的副食品生產(chǎn)發(fā)展迅速。近年來，九原區(qū)全力推進(jìn)工業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化、城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)程，經(jīng)濟(jì)和社會各項事業(yè)取得快速發(fā)展。綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力已躋身內(nèi)蒙古自治區(qū)101個旗縣區(qū)的前20位。九原區(qū)也是包頭市的重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域，今后的大規(guī)模建設(shè)將會連接?xùn)|西城區(qū)，可以說是包頭未來都市新中心。從而吸引了一大批大型開發(fā)企業(yè)前來投資建設(shè)。如山東冠魯集團(tuán)建設(shè)的國際會展中心項目、廣東恒大集團(tuán)的150萬平米的恒大華府高檔社區(qū)項目、龍宇國際新城項目以及百萬平米的井坪新村改造項目等。未來，九原區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)面積將會超過其他區(qū)塊。從包頭市經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況來看，包頭大成逐鹿會項目符合西部大開發(fā)、住房制度改革和加快實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化建設(shè)的政策。因此，開發(fā)商應(yīng)把握好此時的投資機(jī)會，開發(fā)出質(zhì)量高、具有品牌意識的優(yōu)質(zhì)樓盤，從而鞏固本企業(yè)在包頭房地產(chǎn)市場中的地位。本項目周邊聚集了許多中高檔住宅小區(qū)，如：“九郡世紀(jì)廣場”、“和發(fā)紫薇園 ”、“恒大華府”、“東方儷城”、“惠德花園”、“居然青年城”、“鴻德和諧新城”等，現(xiàn)有的住宅小區(qū)將會進(jìn)一步促進(jìn)本地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，進(jìn)而提高房地產(chǎn)價值。優(yōu)勢分析（strengths）（1）大成逐鹿會位于包頭市新都市區(qū)中軸線上，是包頭市新的政務(wù)商務(wù)核心區(qū)域，包頭市黨政辦公大樓及各行政機(jī)構(gòu)從今年開始陸續(xù)遷入該區(qū)。同時該項目毗鄰包頭市最大的城市主題公園——包頭鹿園，處于包頭市城市森林體系中心，其人居環(huán)境可謂得天獨(dú)厚，首屈一指。 項目所在地交通圖（2）該項目由內(nèi)蒙古大成房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司開發(fā)建設(shè)，具有深厚金融背景與經(jīng)濟(jì)實(shí)力，是具有綜合能力的房地產(chǎn)開發(fā)商，易受信于消費(fèi)者。（3）交通條件優(yōu)異。項目位于九原區(qū)哈屯高勒路北側(cè)、210國道西側(cè)（新都市中心區(qū)） 乘坐35路車到扶貧醫(yī)院下車，公共交通方便。（4）擁有較為完善的娛樂和服務(wù)配套設(shè)施，周邊配套沙河小學(xué)、建設(shè)銀行、農(nóng)行、工行、中國銀行、扶貧醫(yī)院、寧鹿酒店、新市府，市府廣場等設(shè)施。（5）建筑設(shè)計優(yōu)異；大成逐鹿會由上海博城建筑設(shè)計院規(guī)劃設(shè)計，導(dǎo)入我國先進(jìn)的規(guī)劃設(shè)計理念，人車分流、新風(fēng)換氣、恒溫恒濕、智能化管理，打造包頭市一流的高尚人居典范。項目會所設(shè)計建筑面積為4000平方米，兩個會所擁有兩個豪華的雙開門并排設(shè)計，置身于此，尊貴之感油然而生。會所功能規(guī)劃有書畫院、多功能閱覽室、景觀茶室等，會所功能規(guī)劃有健身會所、棋牌娛樂室、及私人會所等功能，地下一層為水療中心，地下二層為健身室內(nèi)游泳館，泳池大廳又與小區(qū)中央景觀中的下沉式庭院相連，互為借景。閑暇之余，您也可選擇到室內(nèi)的茶室去坐坐，邊欣賞優(yōu)美的古典音樂，邊欣賞社區(qū)內(nèi)風(fēng)情美景，做做香薰SPA，體驗愜意極致的生活。在這里，可以讓您及您的家人尊享上層生活。一卡通；新風(fēng)系統(tǒng)；7重安防（門禁；周界報警系統(tǒng)、電子巡邏系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、）等高科技的投入使用，更為居民的生活提供了便利。（6）小區(qū)物業(yè)管理比較到位，與業(yè)主積極互動，且物業(yè)管理費(fèi)用相較其他樓盤較低，大成逐鹿會的樓盤綠化率45%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同類項目。劣勢分析（weaknesses） （1）周邊緊挨商業(yè)中心、鬧市、國道，相比較而言，周邊環(huán)境略微喧囂。 （2）樓盤價格偏高；該樓盤的均價在6500元/平方米左右，跟周邊同類型樓盤相比偏貴，如周邊的九郡世紀(jì)廣場均價5450元/平方米， 居然青年城4250元/平方米，性價比不高，缺乏競爭力。機(jī)會分析（opportunities） （1）項目開發(fā)時的競爭市場整體較好，且商品房銷售處于穩(wěn)定時期，而可類比項目較少，有效需求較大。（2）大成逐鹿會位于包頭市新都市區(qū)中軸線上，是包頭市新的政務(wù)商務(wù)核心區(qū)域，包頭市黨政辦公大樓及各行政機(jī)構(gòu)從今年開始陸續(xù)遷入該區(qū)，增加了該項目的市場競爭力。 （3）宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均顯示利好，對房地產(chǎn)開發(fā)提供了良好的基礎(chǔ)。（4）周邊新都市區(qū)繁華的商業(yè)中心和商業(yè)街，有利于吸引更多的消費(fèi)群體，也為該樓盤的升值帶來一定的影響。威脅分析（threats） （1）項目周邊樓盤競爭威脅越來越明顯，在未來的時間里，該地區(qū)樓盤數(shù)量大幅度增長，針對不同目標(biāo)顧客群體，各個地產(chǎn)開發(fā)商推出了自己的新樓盤，會對本項目的銷售帶來沖擊。（2）樓市新政的壓制；“新國十條”出臺踏入十月，各細(xì)則紛紛出臺，調(diào)控力度不斷加大。增城雖然不限購，但“新國八條”將二套房貸首付提高至60%，給投資客增加了很大壓力，從而減少成交量。（3）銀行利率變化；包頭市民按揭貸款消費(fèi)觀念比較成熟。但央行不斷上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，銀行銀根收緊，貸款難、放款時間長等，造成市民住房貸款負(fù)擔(dān)增加，交易難促成，樓盤成交量下降。（4）本樓盤銷售均價與其他樓盤相比優(yōu)勢不大，價格略高。 項目的功能定位本項目地處九原區(qū)，該區(qū)屬于包頭較為繁華區(qū)，該區(qū)居民也大部分是中等偏上人群，且考慮到周邊商業(yè)區(qū)、交通、地段及市場調(diào)查的結(jié)果，本項目定位為中高檔商品住宅小區(qū)，其主要功能是用來居住，也有商鋪等。 項目的目標(biāo)客戶定位綜合考慮本項目的優(yōu)勢以及問卷調(diào)查的各方面的情況，預(yù)計本項目的需求客戶為：、企業(yè)高管、商界人士以及來包經(jīng)商置業(yè)的精英階層 。、青山區(qū)、高新區(qū)工作、創(chuàng)業(yè)的人群；、高品質(zhì)住宅的居民。 項目的形象定位 根據(jù)目前包頭市的房地產(chǎn)發(fā)展方向和步伐，該項目屬于環(huán)境好、綠化多、集文化、商業(yè)、休閑于一體的高品質(zhì)住宅小區(qū)，該項目的優(yōu)質(zhì)建設(shè)、良好環(huán)境、文化氛圍、配套設(shè)施、交通位置等條件必然會確定其能夠引領(lǐng)包頭高品質(zhì)住宅小區(qū)的風(fēng)尚。 項目的價格定位根據(jù)大成逐鹿會的建筑設(shè)計、質(zhì)量品質(zhì)、環(huán)境、功能、位置等一系列優(yōu)勢因素，考慮精裝修成本，我們初步將價格定位在55006500元/平方米。第三章 項目建設(shè)條件 項目建設(shè)的自然條件項目數(shù)據(jù)年平均氣溫℃年最高氣溫36℃年最低氣溫℃平均風(fēng)速年日照時數(shù)3168小時年平均相對濕度%霜期無霜期125145天平均氣壓年降水量326毫米全年沙塵天氣7．2天大成逐鹿會坐落于包頭市九原區(qū)新都市中心區(qū)的東部，北側(cè)緊鄰沙河西街，位于210國道與沙河西街交匯處的南面，毗鄰600多畝的世界級生態(tài)園林。㎡，項目場地平整，為項目施工提供便利。大成逐鹿會位于包頭市新都市區(qū)中軸線上，是包頭市新的政務(wù)商務(wù)核心區(qū)域，包頭市黨政辦公大樓及各行政機(jī)構(gòu)從今年開始陸續(xù)遷入該區(qū)。本項目各項基礎(chǔ)設(shè)施比較完善，具有良好的外部配套條件：供電：主要是設(shè)備及生活用電，市電力部門具有為本項目的供電能力；給水：主要是生活及消防用水，為城市自來水水源，就近引接城市供水管；排水：市政給排水系統(tǒng)接口；通迅：網(wǎng)通、移動、鐵通等；熱源：市政集中供暖；供氣：天然氣。市政設(shè)施能夠滿足項目開發(fā)的要求。 項目配套等公用設(shè)施條件（1）