【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 商業(yè)的規(guī)劃進(jìn)行了市場(chǎng)整合，使市場(chǎng)趨向了規(guī)范化和合理化。商業(yè)位置優(yōu)勢(shì)：通過(guò)市場(chǎng)的調(diào)查，本項(xiàng)目是當(dāng)涂縣未來(lái)的商業(yè)中心，是老城和新城的黃金分割區(qū)，本項(xiàng)目的商業(yè)街是以姑孰路為發(fā)展軸，和政府規(guī)劃的金融中心接連，而且這條路未來(lái)直接馬鞍山市區(qū)，商業(yè)位置十分顯著，隨著發(fā)展，這條商業(yè)街的市場(chǎng)輻射半徑就會(huì)增大。況且商業(yè)街兩側(cè)為項(xiàng)目的住宅區(qū)，從而也保證了商業(yè)街市場(chǎng)的部分穩(wěn)定消費(fèi)群。環(huán)境優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目的綠化面積高，空氣質(zhì)量好，周邊臨近大面積的園林綠地，小區(qū)內(nèi)沒(méi)有任何噪音的污染，并且本項(xiàng)目將打造出人與環(huán)境融為一體，環(huán)境與建筑融為一體的綠色健康生態(tài)小區(qū)。配套優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目位于當(dāng)涂縣新城市中心姑孰南路，周邊配套齊全。八六醫(yī)院，縣人民醫(yī)院近在咫尺；書(shū)店，超市，各類銀行在百米之內(nèi)；光明小學(xué)，縣一中只距小區(qū)幾百米，為小區(qū)孩子上學(xué)提供方便條件；并且項(xiàng)目?jī)?nèi)將建造菜市場(chǎng)、小學(xué)、會(huì)所、游泳池來(lái)補(bǔ)充小區(qū)其他需要。定價(jià)優(yōu)勢(shì)：就本項(xiàng)目而言，是屬于現(xiàn)代生活設(shè)施齊全的較大的商住型項(xiàng)目，建筑質(zhì)量?jī)?yōu)良，在這里可以享受城市全方位的服務(wù)，有如此優(yōu)越的優(yōu)勢(shì)，但價(jià)格確比馬鞍山同等項(xiàng)目低很多，這對(duì)消費(fèi)者具有很強(qiáng)的吸引力，并對(duì)于周邊城市的消費(fèi)者也有很大的影響。二 項(xiàng)目的弱勢(shì)分析（Weakness）經(jīng)濟(jì)：通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查分析，發(fā)現(xiàn)當(dāng)涂的普通家庭整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力較低。因此許多消費(fèi)者雖對(duì)現(xiàn)在的住房不滿，但限于經(jīng)濟(jì)條件能購(gòu)買(mǎi)的客戶不多。觀念：在調(diào)查中分析得出，區(qū)域內(nèi)的許多有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的消費(fèi)者喜歡居住在大城市，認(rèn)為那是一種身份的象征，這樣從而對(duì)項(xiàng)目的營(yíng)銷產(chǎn)生一定的影響。認(rèn)識(shí)度：在項(xiàng)目的所在區(qū)域及周邊區(qū)域，有購(gòu)買(mǎi)力的人群中，他們對(duì)本項(xiàng)目的前景和升值空間很迷茫。時(shí)間：本項(xiàng)目規(guī)模大、周期長(zhǎng)，在前期不利于工地現(xiàn)場(chǎng)整體形象的包裝，市場(chǎng)易產(chǎn)生缺乏效力的影響，不利于樹(shù)立市場(chǎng)信心。三 項(xiàng)目的機(jī)會(huì)分析（Opportunity）投資機(jī)會(huì)分析：隨著當(dāng)涂經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人民的經(jīng)濟(jì)水平改善，購(gòu)買(mǎi)力加強(qiáng)，而且想不斷改善居住條件的人越來(lái)越多，所以在未來(lái)時(shí)期，當(dāng)涂房地產(chǎn)將呈現(xiàn)供需兩旺的勢(shì)頭，并且本項(xiàng)目地段是當(dāng)涂的規(guī)劃重點(diǎn)，是當(dāng)涂未來(lái)的縣域中心，發(fā)展空間和升值空間都有很大潛力。品牌的打造：在面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，樹(shù)立自己的品牌形象是極為重要的，本項(xiàng)目是一個(gè)很好的切入點(diǎn)，只要成功地開(kāi)發(fā)本項(xiàng)目，就為當(dāng)涂縣舊城改造畫(huà)上光輝的一筆，而且改善了當(dāng)涂縣城人民的居住環(huán)境，創(chuàng)造了良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，這無(wú)疑是打造品牌的一個(gè)極佳的機(jī)會(huì)。住宅市場(chǎng)機(jī)會(huì)：對(duì)現(xiàn)有的當(dāng)涂住宅市場(chǎng)分析，市場(chǎng)上對(duì)于高檔精品住宅的期望還是保持上升趨勢(shì)，本項(xiàng)目的實(shí)施將符合本地區(qū)市場(chǎng)的需要。商業(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)：目前，當(dāng)涂縣城內(nèi)沒(méi)有一個(gè)完善的專業(yè)商業(yè)街，并且老城區(qū)的商鋪類型分散，不易形成規(guī)模，導(dǎo)致商家利潤(rùn)較低，況且現(xiàn)有商鋪的經(jīng)營(yíng)的靈活性導(dǎo)致商業(yè)的經(jīng)營(yíng)缺乏統(tǒng)一性，商業(yè)氛圍的形成僅依*市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)者自發(fā)調(diào)節(jié)，從而形成了商鋪經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的波動(dòng)頻繁。競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)：本項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)較少，就目前來(lái)說(shuō)只有“東城水岸”項(xiàng)目和潛在的“佳達(dá)房產(chǎn)”，所以本項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)時(shí)間和位置上占有很大的機(jī)會(huì)。四 項(xiàng)目的威脅分析（Threat）潛在威脅：在項(xiàng)目的周邊地區(qū)正在興建的樓盤(pán)和籌劃的樓盤(pán)，對(duì)本項(xiàng)目的客戶群起了一定的分流作用。區(qū)域化的威脅：周邊區(qū)域如蕪湖、馬鞍山，由于本項(xiàng)目所在區(qū)域的位置差異，且部分有購(gòu)買(mǎi)力客戶的都市化傾向，從而使項(xiàng)目的部分消費(fèi)客戶流失。宏觀經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的威脅：國(guó)家宏觀政策的調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響在今后也會(huì)對(duì)本項(xiàng)目造成一定的不利影響。第三篇 項(xiàng)目USP分析一 總 述本項(xiàng)目位于未來(lái)馬鞍山市的副中心——當(dāng)涂縣的城市中心地帶，由若干商住區(qū)組成，可滿足城市居民集中的居住、娛樂(lè)、消費(fèi)、文化、交通等一切需要的新型城中之城。在這里交通便利、傲踞經(jīng)濟(jì)商圈，是人流、物流、資金流的黃金接點(diǎn)，并且擁有完善的生活設(shè)施及成熟的周邊配套，現(xiàn)代生活的便利在此被詮釋的淋漓盡致，我們力求創(chuàng)造居住空間與自然環(huán)境的和諧統(tǒng)一，構(gòu)筑適宜永久居住的高品質(zhì)住宅，造就一種時(shí)尚、和諧、健康、悠閑、舒適的品質(zhì)生活。二 項(xiàng)目的USP 分析框架屬性定位 （ “新鮮城市主張” ）形象定位（360amp。ordm。生活）USP主題綜合性 升值性 時(shí)尚性 舒適性 健康性三 項(xiàng)目的USP具體分析● 綜合性本項(xiàng)目不但是一個(gè)擁有日常綜合功能的居住區(qū)，還是一個(gè)集商貿(mào)、休閑、娛樂(lè)為一體的一站式消費(fèi)中心，在這里可以滿足了人們的多樣化需求，最為突出的是滿足了人們的個(gè)性發(fā)展需求，讓項(xiàng)目中的每個(gè)人都能體會(huì)出全方位的現(xiàn)代化社區(qū)的新鮮之處?！?升值性本項(xiàng)目位于未來(lái)的城市中央，是人流、物流、資金流的黃金接點(diǎn)，但本項(xiàng)目現(xiàn)在各方面所具備的條件尚不十分充足，一切成熟的城市配套尚未完善，就本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，可填補(bǔ)的城市空白相應(yīng)是很多的，可發(fā)展性和增值性顯而易見(jiàn)?！敖裉斓拇缤粒魈斓拇缃稹笔潜卷?xiàng)目的真實(shí)反映，有發(fā)展眼光的人在投資之后，可以輕易享受這種歡樂(lè)?！?時(shí)尚性本項(xiàng)目的時(shí)尚性表現(xiàn)在消費(fèi)、生活、建筑三個(gè)方面。時(shí)尚的消費(fèi)主要指消費(fèi)觀念不再單調(diào)化，呈現(xiàn)一種未來(lái)的消費(fèi)模式，讓項(xiàng)目中的每一個(gè)人擺脫單一的消費(fèi)，擁有一個(gè)多元化、一體化的消費(fèi)空間；時(shí)尚的生活指擺脫原有的生活模式，體會(huì)都市生活，感受城市的脈動(dòng)氣息，在工作之余享受一種生活悠閑的感覺(jué)；時(shí)尚的建筑指的是我們項(xiàng)目的建造形式體現(xiàn)了一種新鮮、時(shí)尚的風(fēng)格，并且通過(guò)建筑帶給人心靈上的家的歸屬和唯美的體會(huì)?！?舒適性本項(xiàng)目是融合多功能配套于一體的現(xiàn)代社區(qū)，一方面各個(gè)功能配套的互動(dòng)營(yíng)造出一種360176。的新鮮生活，讓社區(qū)中的人們體驗(yàn)全方位的周到服務(wù)，使生活更為輕松舒適；另一方面我們強(qiáng)調(diào)了一種純自然生活的“新鮮城市”，沒(méi)有嘈雜的喧囂和污染的空氣，只有清潔的環(huán)境與幽謐的氣氛。此外，本項(xiàng)目獨(dú)有的濃郁文化氣息，與建筑、環(huán)境完美地融于一體，讓人精神倍感舒適。● 健康性本項(xiàng)目規(guī)模化帶來(lái)的成熟配套和便捷的生活設(shè)施、豐富多元的文化形態(tài)和景觀，以及可以持續(xù)發(fā)展的生態(tài)系統(tǒng)，可以讓每一個(gè)業(yè)主都能享受到現(xiàn)代化健康、舒適的居住環(huán)境，并將自然的健康概念延伸到項(xiàng)目理念中，讓健康永遠(yuǎn)伴隨著每位姑孰人，讓每一個(gè)人在健康中體會(huì)生活的快樂(lè)。第四篇 目標(biāo)客戶定位一 住宅目標(biāo)客戶群住宅目標(biāo)客戶群主要針對(duì)當(dāng)涂縣和馬鞍山市的客戶源目標(biāo)客戶群定位：＊機(jī)關(guān)企事業(yè)單位人員＊私營(yíng)企業(yè)主及個(gè)體工商戶＊外地回鄉(xiāng)人士＊將要結(jié)婚的年輕夫婦＊事業(yè)成功人士＊城市高級(jí)公務(wù)員＊各個(gè)行業(yè)的經(jīng)理級(jí)別人士特征描述：擁有一定的教育背景，受過(guò)比較好的教育，勤奮認(rèn)真努力有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較為豐厚能夠承擔(dān)一定的社會(huì)責(zé)任，建立了自己的社交圈，社會(huì)活動(dòng)廣泛適應(yīng)現(xiàn)代快節(jié)奏、低成本的生活模式喜歡享受自然生活，又不乏追求新鮮時(shí)尚的情趣有一定的生活追求，強(qiáng)調(diào)輕松便利的居住環(huán)境注重健康，懂得享受生活家在姑孰新城愛(ài)人是個(gè)攝影愛(ài)好者，兒子卻立志將來(lái)要當(dāng)畫(huà)家，自從我們搬進(jìn)了姑孰新城，這父子倆就整天笑咪咪的，滿心歡喜。我問(wèn)他們到底樂(lè)什么?。扛缸觽z不約而同地說(shuō)：“這里能讓我們找到靈感?！膘`感？我倒不大懂這個(gè)，可是我能體會(huì)到他們喜歡姑孰新城的心情，因?yàn)樽≡谶@里，我也同樣有非常怡悅的感受。這不，愛(ài)人上次在這里拍的一組反映退休老人業(yè)余生活的照片剛剛登在報(bào)上，兒子就嚷著說(shuō)不能輸他老爸，提著個(gè)畫(huà)夾景物寫(xiě)生去了。我私下里倒認(rèn)為兒子將來(lái)比他老爸更有出息些，兒子畫(huà)的社區(qū)里的建筑、樹(shù)木，還有動(dòng)態(tài)的人物寫(xiě)生，情態(tài)有異，靈氣逼現(xiàn)，并且還獲得過(guò)市里少年繪畫(huà)藝術(shù)展的二等獎(jiǎng)呢。也許一個(gè)好的環(huán)境真能塑造一個(gè)人的內(nèi)在氣質(zhì)涵養(yǎng)，我們家有這種感受，別的鄰居家也有這種感受。領(lǐng)略“新鮮”的意味，不置身其中，萬(wàn)難以描述這種獨(dú)特微妙的生活感受。他眼中的姑孰新城他經(jīng)過(guò)深思熟慮，最終還是選擇了這里，這與他的性格相符，他是一個(gè)做事把穩(wěn)的人，沒(méi)有八、九成的把握，他都不會(huì)輕易下決心，所以在生意場(chǎng)上，他是一個(gè)相當(dāng)成功的人，他對(duì)生活質(zhì)量的要求也相當(dāng)高，他追求完美。他看中的是姑孰新城的360176。生活，這令他從各方面考慮都覺(jué)得十分方便，而且這里的建筑氣息、人文氣息，都有一種清新別致的風(fēng)格，這符合他商人的挑戰(zhàn)性與變動(dòng)性。他周?chē)泥従佣际且恍┡c他差不多的，有一定身份地位的社會(huì)人士，他善于觀察學(xué)習(xí)，總能從其他人身上找到一些他所需要的東西。他以他的方式選擇生活，并且，成功了！三 商業(yè)目標(biāo)客戶群商業(yè)目標(biāo)客戶群主要針對(duì)當(dāng)涂本地、馬鞍山和南京部分客戶源。銷售目標(biāo)客戶群：大部分是年齡在25－45歲范圍內(nèi)，主要有三部分人組成：有著多年經(jīng)商經(jīng)驗(yàn)的私營(yíng)企業(yè)者；剛開(kāi)始創(chuàng)業(yè)的年輕人；經(jīng)濟(jì)較為寬裕的投資置業(yè)消費(fèi)群。商人眼里的姑孰新城我經(jīng)營(yíng)的是裝飾生意，辛苦多年，積存了一筆積蓄，所以想買(mǎi)一處比較好的房子作為商業(yè)使用，因?yàn)楹瓦@行打過(guò)一些交道，所以我對(duì)房子的要求是很高的。幾經(jīng)斟酌，終于在姑孰新城一下購(gòu)置了兩處房產(chǎn)，一處作為商業(yè)用，一處作為家生活，隨著時(shí)間的推移，我愈來(lái)愈認(rèn)為自己的選擇是高明的。姑孰新城提倡的是“一站式”消費(fèi)，即使不依*別處的商業(yè)經(jīng)營(yíng)，該處的商業(yè)運(yùn)行也可以自如運(yùn)作，這里潛藏的商機(jī)是巨大的。從裝飾、休閑到餐飲、娛樂(lè)等綜合商業(yè)，各行各業(yè)幾乎都涉及到了，對(duì)于一個(gè)商業(yè)空白地帶，這就給該地區(qū)注入了十分強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)生命力。從居住角度來(lái)看，該處應(yīng)有的配套設(shè)施、物業(yè)管理、人文環(huán)境都更為齊備，而且生活低成本，輕松便利的生活節(jié)奏，使我們很好地融入現(xiàn)代社會(huì)主流步伐中，還能夠體現(xiàn)自己的嶄新思想。在姑孰新城，你能體驗(yàn)到一種張揚(yáng)的生命力，這就是主旨——新鮮城市的理想居住地。姑孰新城給我的事業(yè)與生活都提供了一個(gè)展望的平臺(tái)。 第五篇 對(duì)于項(xiàng)目的相關(guān)建議一 住宅設(shè)計(jì)建議：建議在項(xiàng)目設(shè)計(jì)上突出新鮮城市主張的風(fēng)格，自始自終貫穿這一特色，通過(guò)建筑、布局、戶型、材料、標(biāo)志、色彩等因素強(qiáng)烈的反復(fù)強(qiáng)調(diào)自我風(fēng)格，強(qiáng)調(diào)時(shí)尚、健康，使整個(gè)項(xiàng)目形象得到突出的表達(dá)。建議建筑立面以現(xiàn)代風(fēng)格為主基調(diào)，色彩明快，給人清新柔和、爽快潔凈、時(shí)尚之感。并且建筑形體應(yīng)簡(jiǎn)潔硬朗，注重細(xì)節(jié)的推敲，建筑單體應(yīng)豐富而不夸張，充滿現(xiàn)代時(shí)尚健康氣息。戶型以三房?jī)蓮d為主，在設(shè)計(jì)上追求一種健康的布局，使居者安逸和舒適，并和小區(qū)的大環(huán)境融為一體，滿足現(xiàn)代人崇尚清新、簡(jiǎn)潔、自然、和諧的觀念。項(xiàng)目的設(shè)計(jì)也應(yīng)該體現(xiàn)對(duì)人的關(guān)愛(ài)，突出健康理念，老人、孩子、婦女作為住宅園內(nèi)停留時(shí)間最久的人群，在大環(huán)境設(shè)計(jì)中要細(xì)心考慮。例如門(mén)球場(chǎng)、嬉水池、小朋友的兒童天地、甚至每一個(gè)臺(tái)階的尺度要給予符合特定人群特點(diǎn)的周到設(shè)計(jì)。在小區(qū)的景觀設(shè)計(jì)上，建議創(chuàng)造一個(gè)舒適的場(chǎng)所，還可以鋪設(shè)彩色廣場(chǎng)磚、草坪與草坪燈的組合、休閑椅和高大植物的配置等，意在創(chuàng)立一處增進(jìn)鄰里交流的場(chǎng)所，從而強(qiáng)化人際關(guān)系的親和力。建造會(huì)所，可以采取不規(guī)則的幾何圖形，大面積的透明玻璃，明快的色彩組合，簡(jiǎn)潔的金屬本色構(gòu)架，毫不含蓄的表示新鮮的張力。斯諾克、棋牌室……一杯香茗、一本雅書(shū)、三兩好友、一盤(pán)好棋、懂生活的人自然體會(huì)其中的樂(lè)趣。建造戶外游泳池，作為本項(xiàng)目一大賣(mài)點(diǎn)，推廣小區(qū)專有游泳池，提高業(yè)主身份，還更能滿足小區(qū)內(nèi)業(yè)主享受生活的需要，建議隨著季節(jié)的變換改變用途，夏天可以是加上噴泉、冬天可以作為音樂(lè)夢(mèng)幻溜冰場(chǎng)。二 商鋪設(shè)計(jì)建議寬達(dá)25米的城市核心路——姑孰路貫穿整個(gè)項(xiàng)目，它雖是城市路，但又不同于傳統(tǒng)意義上的單純交通功能的路，它更是城中城的核心服務(wù)商業(yè)街和景觀帶，因此建議路上種植行道樹(shù)，有單獨(dú)的人行道，便于居民步行進(jìn)行日常生活消費(fèi)。我們還可以用綠化帶將路與商鋪、住宅自然連接，街邊放置一些座椅、高桿路燈、環(huán)保垃圾桶，用一個(gè)個(gè)時(shí)尚的城市符號(hào)構(gòu)建項(xiàng)目的特色。建議根據(jù)前期的商業(yè)定位，二期工程的商業(yè)街主要是綜合商業(yè)區(qū)，滿足居民日常生活正常需要，因此可以在建筑的外立面風(fēng)格上采取一些人性化處理，使建筑更貼近生活。而三期工程的商業(yè)街主要是以購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲為主，可以建成具有現(xiàn)代風(fēng)格和藝術(shù)性的建筑，利于營(yíng)造百米浪漫風(fēng)情和溫馨感覺(jué)，增加整體項(xiàng)目的時(shí)尚感，這樣整條商業(yè)街就構(gòu)成“新鮮城市主張——360amp。ordm。生活”的完整的配套。建議根據(jù)不同時(shí)期的市場(chǎng)變化情況、銷售過(guò)程中消費(fèi)者反饋情況并結(jié)合商業(yè)的初步定位和城市容量，適當(dāng)調(diào)整商鋪檔次、商鋪面積大小和規(guī)模，滿足全方位生活的齊全配套和服務(wù)，這樣可以更利于“新鮮城市主張——360amp。ordm。生活”概念的建立，還利于開(kāi)發(fā)商品牌的建造。建議在建造商業(yè)街時(shí)，應(yīng)注重人性化，充分考慮個(gè)人與社會(huì)、自然、城市之間的關(guān)系，營(yíng)造城市中的溫馨與繁華，配合整個(gè)項(xiàng)目居住生活環(huán)境，構(gòu)筑一個(gè)完善、便利、現(xiàn)代、親和的360176。的日常生活空間。第六篇 項(xiàng)目營(yíng)銷推廣一 媒體分析本項(xiàng)目作為當(dāng)涂縣的分期分檔商住小區(qū)，其目標(biāo)客戶面很廣。強(qiáng)大的廣告、媒體宣傳陣容，對(duì)他們有很大的影響。所以合理利用媒體組合方式，以本項(xiàng)目最獨(dú)特的賣(mài)點(diǎn)進(jìn)行宣傳，這樣可以更有利于促進(jìn)項(xiàng)目的銷售。＊戶外媒體（戶外廣告在當(dāng)涂這種規(guī)模不大、人口流向相對(duì)集中的城市具有巨大的影響?？梢栽谔崾鹇贰⒐檬肼?、振興路和翠竹廣場(chǎng)樹(shù)立一些廣告牌、條幅、燈箱等。同時(shí)，馬鞍山主干道、南湖廣場(chǎng)等也可以適當(dāng)投放廣告，擴(kuò)大宣傳。）優(yōu)點(diǎn)：①簡(jiǎn)潔明快，主題鮮明 ②長(zhǎng)期性媒介，廣告信息的到達(dá)率和暴露頻次比較高。缺點(diǎn)：廣告信息的容量有限，只適宜做形象廣告。＊印刷品(樓書(shū)、傳單、海報(bào)、DM手冊(cè)等，這些廣告載體對(duì)細(xì)節(jié)要求很高，內(nèi)容要重點(diǎn)突出項(xiàng)目的各個(gè)準(zhǔn)確定位，在人的視覺(jué)上能達(dá)到一定的沖擊。)優(yōu)點(diǎn)：①印刷精美，廣告信息量大 ②派發(fā)方式靈活多樣缺點(diǎn)：人員派發(fā)等主要派發(fā)方式易引起消費(fèi)者反感，甚至與城市管理法規(guī)相抵觸。＊報(bào)紙（目前在馬鞍山覆蓋面較廣的報(bào)紙媒體為《皖江晚報(bào)》和《南京晨報(bào)》。a、《皖江