【文章內(nèi)容簡介】 、保證X大學城與外部信息交流及內(nèi)部信息交流的暢通。 三、保證X大學城對外的形象。對于能體現(xiàn)X大學城形象的重要部位要加強管理。保證外墻面、建筑小品的外觀完好、整潔。是建材貼面的無脫落；是玻璃幕墻的清潔明亮、無破損；是涂料的無脫落、無污漬；無紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現(xiàn)象?？照{安裝有序，室外招牌、廣告、霓虹燈整潔統(tǒng)一、美觀無安全隱患，外墻裝飾無破損或污跡。 四、杜絕各種安全事故的發(fā)生。通過加強對監(jiān)控中心的維護和管理，采取各種安全排查措施，消滅各種安全隱患。為達到上述四個效果，W物業(yè)管理公司制定了房屋共用部位、共用設施設備的日常維修養(yǎng)護和定期養(yǎng)護計劃及實施方案，以求達到對X大學城的有效管理。一、房屋共用部位、共用設施設備的維修養(yǎng)護計劃分日常維修和定期維護兩個方案，具體內(nèi)容如下： (一)、房屋共用部位、共用設施設備日常維修養(yǎng)護計劃和實施方案序號項目計劃方案標準及實施效果1房屋承重及抗震結構部位每月巡查一次，入駐期間每天巡視，發(fā)現(xiàn)問題，立即處理（1）由于使用不當造成結構局部受損較輕由技術科按房屋修繕規(guī)定實施維修；如局部受損較重請專家“會診”提出方案，委托專業(yè)公司實施（2）因施工質量原因造成結構問題，請開發(fā)單位處理（1）安全牢固，正常使用；（2）功能完好。2外墻面每月檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修由技術科按有關修繕規(guī)程實施（1）無鼓無脫，無滲水、無裂紋；（2）無違章，邊角線齊整；（3）整潔、無污跡、銹跡。3公共屋面每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修由技術科按相應作業(yè)規(guī)程實施維修（1）無積水、無滲漏；（2）隔熱層完好無損；（3）避雷網(wǎng)無間斷，缺損；（4）天面水箱無破損，無滲漏；（5）無違章，無亂堆放。6公用照明每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修由技術科按照相應作業(yè)規(guī)程實施維修（1）線路無亂搭接；（2）照明燈具正常有效；（3）開關、箱體完好，無缺損。7本體消防設施每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時維修由技術科按相應技術作業(yè)規(guī)程實施維修（1）箱體完好，標識清楚；（2）設施能有效使用；（3）靈敏，準確報警。8公共通道、門廳、樓梯間、會議室、會展廳、架空層每天檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時維修助理室、技術科和清潔管理部負責組織實施。（1）墻體、地面、窗戶、頂棚完好，無缺損；（2）室內(nèi)設施齊全；（3）整潔、無灰塵、無霉跡；（4）無違章、無亂堆放。9衛(wèi)生間、茶水間每天檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修由技術科按相應技術作業(yè)規(guī)程實施維修（1）墻體、窗戶頂棚完好，無缺損；（2）設施、設備完好，無缺損，使用正常；（3）整潔、無污跡，無積塵，無積水；（4）無堵塞，無異味。10上、下水管道每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修由技術科負責維修（1）上、下水暢通，無滲漏，無堵塞；（2）無污漬，無銹蝕；（3）無違章私接私斷管道。11冷、暖氣管道通訊線路，頂棚每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修技術科負責維修（1）完好，無破損，無開裂；（2）線路暢通，使用正常。(二)、房屋共用部位、共用設施設備定期維修養(yǎng)護計劃及實施方案序號項目計劃方案標準及實施效果1房屋承重及抗震結構部位每年對房屋基礎進行一次檢查，防止蟲害及腐蝕性液體的侵害技術科負責組織實施（1）結構安全，正常使用；（2）結構性能完好。2外墻面（1）每年對外墻面清洗一次；（2）每三年對較大面積滲漏及損壞，維修無效的，進行局部翻新；（3）每年對國徽進行一次維護；（4）每三年對外窗臺進行一次安全性檢查。技術科負責組織實施（1）平整、無滲水、無裂紋；（2）整潔統(tǒng)一。3公共屋面（1）每年粉刷避雷網(wǎng)一次；（2）每年全面修補天面隔熱層一次；（3）每年對屋面防水層檢修一次，每5年翻新老化部分；（4）每半年疏通屋面雨水管一次；（5）每半年清洗天面水箱一次，消毒一次。技術科與清潔管理部協(xié)同實施（1）屋面無積水，無滲漏；（2）隔熱層完好；（3）避雷系統(tǒng)完好；（4）水箱水質清潔，無污染。6公用照明每年檢修一次線路和燈具，更換老化線路和損壞燈具由技術科按照相應作業(yè)規(guī)程實施維修（1）線路無老化；（2）燈具正常使用，照明完好。7本體消防設施 （1） 每半年進行一次煙感試驗；（2）每年對消防箱翻新一次，消防帶晾曬一次；（3）每年對消防疏散標志進行一次維護。技術科負責組織實施。（1）設施完好率100％；（2）報警系統(tǒng)靈敏，有效。8公共通道、門廳、樓梯、會議室、會展廳、架空層（1）每半年對公共地面進行一次維護；（2）每年對樓梯踏步進行一次全面維護；（3）每三年對通道、門廳、墻面、天棚、扶手、欄桿進行一次全面維護；（4）每年對公共窗戶進行一次全面維護。由技術科按相應技術作業(yè)規(guī)程實施（1）美觀完好，無缺損；（2）整潔、清爽。9衛(wèi)生間、茶水間（1）每年對衛(wèi)生用具進行一次全面維護；（2）每年對水、電設施進行一次全面維護；（3）每年對墻面、頂棚、窗戶進行一次全面維護。由技術科按相應技術規(guī)程實施維修。（1）完好、無缺損；（2）使用正常；（3）整潔、清爽。10上、下水管道（1）每年粉刷管道一次；（2）每年檢修一次，并堅固管道固定碼；（3）每年兩季前檢查一次雨水口，更換不合格部分。由技術科按相應技術規(guī)定實施維修（1）美觀完好；（2）上、下水通暢；（3）無滲漏。11冷、暖氣管道，通訊線路、頂棚（1）每年對冷、暖氣管道進行一次全面維護；（2）每年對頂棚進行一次全面維護；（3）每年對通訊線路進行一次全面檢修。技術科負責組織實施（1）完好、無損壞；（2）線路暢通、使用正常。二、房屋本體維修服務標準為了使學校能夠有一個良好的學習環(huán)境，對房屋本體的維修力爭做到及時、快速、高效地處理。房屋維修服務將嚴格按照W物業(yè)管理公司IS09001（2000）的要求來執(zhí)行：1． 教學樓、實驗樓、綜合辦公樓等的水、電、衛(wèi)設備、門鎖等零星小修2小時內(nèi)完成，至多也要保證當天完成；2． 遇電路故障沒電、水管爆裂、水龍頭漏水、門鎖開不了、門窗毀壞必須要在10分鐘內(nèi)趕往現(xiàn)場維修（維修工正處理其它急修沒有人手的情況除外）；3． 廁所堵塞要在24小時內(nèi)完成（需換潔具的除外）；4． 風扇、門窗、廁所設施、照明設施的檢查分別在學校開學前和學期結束后各進行一次詳細的檢查，在學期中還須安排一次檢查；5． 特殊原因不能及時維修的必須要向報修人說明，并告知能夠完成所需的時間。第七章 機電設備設施的管理維護方案X大學城是一所聚產(chǎn)學研于一體的高等教育發(fā)展區(qū)，機電設施設備管理的質量直接影響著教學質量和生活品質。為此，W物業(yè)管理公司將嚴格按照“安全、可靠、優(yōu)質、經(jīng)濟”的管理方針，貫徹執(zhí)行ISO9001：2000質量管理體系，對各類機電設施設備進行高質有效的定期維護保養(yǎng)，對各分包單位進行全方位的質量監(jiān)督和管理，嚴格按照各類應急處理方案，處理機電設施設備的突發(fā)事故。運用各種科學手段，最大程度的實現(xiàn)節(jié)能降耗，創(chuàng)造良好的經(jīng)濟效益和社會效益，為廣大師生提供一個安全、舒適的高品位學習和生活空間。第一節(jié) 供配電系統(tǒng)的管理 如果說機電設施設備是整個建筑系統(tǒng)的核心部位，那么供配電系統(tǒng)則是它的大動脈。為了保障系統(tǒng)供電的連續(xù)性，W物業(yè)管理公司將根據(jù)校區(qū)內(nèi)不同場所的用電性質和特點，配備相應的專業(yè)技術人員，制定行之有效的運行管理制度和維護保養(yǎng)方案，確保供配電系統(tǒng)的正常運行。一、設備的定期維護保養(yǎng)方案和標準。（一）、每日巡視保養(yǎng)項目。電力變壓器（干式）序號部位內(nèi)容要求1外殼查低壓連接母線；檢查殼體。低壓母線不發(fā)熱、無變色，外殼清潔、無雜物、無放電痕跡2溫度計檢查是否完好；觀察溫度指示。顯示正常、無損壞、溫度不超過140℃3聲響監(jiān)聽變壓器聲響發(fā)出均勻的“嗡嗡”聲，無異常雜音4變壓器室檢查門窗、地面、四壁；檢查通風道、通風設施；檢查室內(nèi)照明設施；檢查室內(nèi)消防設施無雜物、不漏水、能防止小動物進入、干凈整潔、功能正常、通風良好、無銹蝕、開關燈具功能正常、消防設施功能正常低壓開關柜序號部位內(nèi)容要求1柜正面清掃（擦拭）柜正面；檢查儀表指示及運行參數(shù)；檢查空氣開關檢查閘刀開關、操作機構；檢查分閘、合閘指示燈。無灰塵、污跡，儀表工作正常，電流、電壓在正常范圍，工作狀況符合運行要求，指示燈指示正常2柜背面觀察母線、連接點、引出線；檢查電度表連接良好、接點無發(fā)熱變色，電度表鋁盤轉動正常電容器柜序號部位內(nèi)容要求1柜正面清掃（擦拭）柜正面；檢查儀表指示及運行參數(shù)；檢查自動補償器；檢查各組電容指示燈；無灰塵、污跡，儀表工作正常，電流電壓在正常范圍，補償器功能正常，指示燈完好2柜內(nèi)觀察電容器殼體、套管；檢查導線及其連接點；檢查柜內(nèi)溫度。電容器無膨脹、無滲漏油，連接導線無過熱變色，無焦熔現(xiàn)象，柜內(nèi)溫度不超過45℃柴油發(fā)電機序號部位內(nèi)容要求1機身清掃機身及周圍地面無灰塵、雜物2控制屏檢查信號指示；檢查各控制形式、狀態(tài)。機組處于正常備用狀態(tài)，符合運行規(guī)程要求3蓄電池檢查浮充電壓、電流值；檢查蓄電池液比重及液位。浮充電壓26177。1V，浮充電流1—2A（觀察充電電流表），~（采用吸式比重計），液位不低于極板4冷卻水箱檢查水位水位在正?？潭确秶?儲油箱檢查油位保證儲油至少能供機組運行24小時6潤滑油檢查潤滑油位潤滑油位高度應在油尺有效刻度范圍內(nèi)7通風檢查機房通風設施風機運行正常、室內(nèi)通風良好。強電井序號部位內(nèi)容要求1插接箱清掃外表面；檢查空氣開關；檢查內(nèi)部接線；無灰塵、污跡，狀況符合運行要求，無過熱變色現(xiàn)象，連接無松動。2強電井室檢查房頂、四壁、地面、門；檢查室內(nèi)照明設施；檢查電纜、母線槽無損壞、無雜物、無漏水，能防止小動物進入，干凈整潔，開關、燈具功能正常，無損傷、無放電痕跡、無過熱。（二）、每周保養(yǎng)項目電力變壓器序號部位內(nèi)容要求1完成每日巡視保養(yǎng)項目無灰塵、污跡2接地線檢查接地線檢查連接點無斷股，無銹蝕，接觸良好。低壓開關柜序號部位內(nèi)容要求1完成每日巡視保養(yǎng)項目柜背面檢查閘刀開關檢查自動開關檢查保險絲具檢查電纜及電纜頭檢查母線支撐固定裝置不過熱變色，三相閘夾到位，滅弧罩牢固不松動，接線樁頭無發(fā)熱變色，無焦糊異味無發(fā)熱，容量符合規(guī)定，固定可靠，不過熱，固定可靠，無破損，無松動3地線檢查接地線，接線頭接地線無銹蝕斷股，接線樁頭緊固4地下電纜室檢查室內(nèi)環(huán)境檢查電纜托盤檢查電纜無雜物、垃圾，無積水，電纜排列有序，整潔無雜物，固定可靠，無損壞，無放電痕跡電容器柜序號部位內(nèi)容要求1完成每日巡視項目2柜正面手動（用轉換開關）逐組投切電容器控制正常功能良好，指示儀表及信號正確3接地檢查接地線無松動，無斷股4柜內(nèi)檢查熔斷器、接觸器、熱繼電器及其接線接觸良好，無過熱，無損壞柴油發(fā)電機序號部位內(nèi)容要求1完成每日巡視保養(yǎng)項目2冷卻水系統(tǒng)檢查冷卻水箱水位檢查各管路及連接部位水位距注水口約50mm連接良好，無滲漏3燃油系統(tǒng)檢查油箱油位檢查各管路及連接部位油位正常（保證24小時運行）聯(lián)接良好，無滲漏4潤滑系統(tǒng)檢查油尺、油位檢查機油油質檢查潤滑系統(tǒng)各接頭油位高度應在油尺有效刻度范圍內(nèi)油質應清潔、無雜質，連接良好無滲漏5空氣流阻指示器檢查空氣流阻指示器色標應為綠色6控制系統(tǒng)手動空載試運行按操作規(guī)程要求手動啟動機組檢查發(fā)電機控制屏上各類儀表及信號指示燈。啟動迅速，開關正常，運轉無異常聲響電壓、頻率正常，信號燈指示正常油壓、水壓正常，油溫、水溫正常（三）、年度保養(yǎng)項目電力變壓器序號部位內(nèi)容要求1完成每日巡視保養(yǎng)項目2變壓器全面清掃、擦拭全面緊固螺栓連接部分測量繞組直流電阻測量線圈絕緣電阻相間絕緣電阻清掃，無油垢牢固無松動三相電阻應平衡（相間差別不大于三相平均值之4%，線間差別不大于三相平均值之2%），阻值符合有關規(guī)定3電氣聯(lián)接調壓聯(lián)接片一次電纜接頭二次母線槽接口調壓聯(lián)接片聯(lián)接良好，電纜接頭及母線槽接口緊固、良好4變壓器室全面清掃清掃、檢查高壓負荷開關檢查修理室內(nèi)照明、通風、消防設施清潔，無蛛網(wǎng)、積塵清潔，動作正常，安裝牢固，無損壞缺失功能正常，無故障低壓開關柜序號部位內(nèi)容要求1完成每日巡視保養(yǎng)項目2儀表校驗儀表、校驗電度表3柜內(nèi)全面清掃灰塵整理二次線補齊、更換二次線接線號檢修閘