【正文】 管理方案總結(jié)以往的管理經(jīng)驗制訂詳細的物業(yè)管理方案二個月3派出工程人員參與前期管理收集審閱各類工程資料參與現(xiàn)場施工監(jiān)理及各類設(shè)備的安裝調(diào)試針對項目提出物業(yè)管理方面的建議三個月4人力資源組織人員的招聘和調(diào)配員工的上崗培訓二個月5簽訂委托合同就管理用房及其他管理問題進行充分協(xié)商簽訂項目管理合同一個月6完善管理及辦公條件安排管理用房安排員工宿舍及其他生活用房管理所需物資的配備二個月7成立X大學城管理部選聘派駐人員與外部建立公共關(guān)系網(wǎng)絡(luò)一個月8制訂及完善管理規(guī)章制度導入ISO9002質(zhì)量保證體系配合管理特點，制訂和完善切合實際的各項制度二個月9物業(yè)的驗收與接管、各項資料的移交依據(jù)接管驗收標準逐項核對，并辦理書面移交手續(xù)對遺留問題作好備案，并與建筑商協(xié)商解決二個月第四章 管理人員的配備、培訓第一節(jié) 管理人員的配備 一、管理人員配備（一）、管理人員配備的原則 精干、高效、敬業(yè)愛業(yè)的原則 文化素質(zhì)與實際管理經(jīng)驗相結(jié)合的原則 內(nèi)部調(diào)劑為主和社會招聘為輔的原則 先定崗后定編以及德才兼?zhèn)洹⒁粚６嗄艿脑瓌t（二）、管理部人員配備方案職能部門崗位設(shè)置及人員配備數(shù)量小計管理部經(jīng)理室項目經(jīng)理1 人1人檔案資料科事務(wù)助理1人1 人財務(wù)科會計1人（公司會計兼）、出納1人（兼采購）1人技術(shù)科現(xiàn)場技術(shù)負責人3人3人合計 6人 （三）、操作層人員配備方案職能部門崗位設(shè)置及人員配備數(shù)量小計運行班值班機電工4人4人機電維修班機電維修工14人14人水電土建班水電土建維修工8人8人 合計 26人（四）、人員配備方案說明：（1） 管理部計劃配備管理服務(wù)人員32人，其中，管理層員工6人，操作層員工26人；（2） 機電、土建維修人員數(shù)量是按正常維修考慮配置；（五）、人員素質(zhì)概述： 技術(shù)負責人：具備三年以上項目管理工作經(jīng)驗，持有項目管理上崗證書； 具有較強的組織協(xié)調(diào)能力和吃苦無私奉獻精神，工作責任心強； 具有相關(guān)專業(yè)中級以上職稱； 土建、水電、機電維修人員：具備一年以上項目管理實操工作經(jīng)驗，持有上崗證書，能吃苦耐勞，工作責任心強，具有初級以上專業(yè)技能資格。（六）、主要管理人員簡歷附后第二節(jié) 管理人員的培訓一、培訓目標： （一）、管理部經(jīng)理：除熟練掌握物業(yè)管理系統(tǒng)知識和技能外，重點是具備專業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略的宏觀分析，決策組織、協(xié)調(diào)和控制能力，具備現(xiàn)代管理學、組織行為學等學科前沿知識，以及具備獨立、創(chuàng)新、進取、博愛等現(xiàn)代觀念和人文品質(zhì)。 （二）、管理層員工：具備熟練的專業(yè)技術(shù)知識和能力，勤奮、踏實敬業(yè)，勇于創(chuàng)新，開拓進取的精神，以及處理各類突發(fā)事件的能力。（三）、操作層員工：熟練掌握自己的工作職責、ISO9002質(zhì)量標準和管理要求，了解管理部的經(jīng)營思想，以及任勞任怨，團結(jié)協(xié)作，精益求精的團隊精神和良好的服務(wù)形象。 （四）、分解目標為：管理人員持證上崗率100%；特種工持證上崗率100%；操作層員工專業(yè)技術(shù)培訓時間每年不少于80小時；其中保安員軍訓時間每年不少于120小時。二、培訓主要內(nèi)容： （一）、項目管理中的熱點、難點和焦點問題的知識和處理。機電維修等專業(yè)技術(shù)知識。 （二）、ISO9001：2000質(zhì)量管理和ISO14000環(huán)境管理體系知識。 （三）、CS顧客滿意戰(zhàn)略和CI企業(yè)形象識別系統(tǒng)知識。 （四）、企業(yè)文化（物業(yè)管理理念，企業(yè)精神等）職業(yè)道德和現(xiàn)代思想文化觀念。三、培訓類別與方式：（一）培訓類別入職培訓：側(cè)重于對物業(yè)管理基本知識及ISO9001：2000質(zhì)量體系和各項規(guī)章制度的培訓。 上崗培訓：側(cè)重于專業(yè)技能與職業(yè)道德的培訓，在員工到崗的頭兩個星期內(nèi)進行。 在職培訓：管理層側(cè)重于綜合管理能力的培訓，操作層側(cè)重于專業(yè)技能的提高和多種技術(shù)的掌握，在員工工作中穿插進行。 轉(zhuǎn)崗培訓：側(cè)重于新崗位的專業(yè)知識及技能的培訓，在員工到新崗位頭兩個星期內(nèi)進行，采用授課或帶崗的方式的進行。 職外培訓：主要是組織員工參加行業(yè)主管部門組織的各項專業(yè)培訓，經(jīng)公司批準后，采用獲得畢業(yè)證書即予以報銷學費的方式進行鼓勵。（二）培訓的組織方式 集中授課，組織學習； 參觀學習，操作現(xiàn)場實踐； 定期舉行學習研討會，教學與自學相結(jié)合； 根據(jù)不同的主題，物業(yè)管理中的視點問題，進行專項研討、攻關(guān)，學習，旨在培訓員工的研究分析能力和處理難點問題的能力。四、培訓的實施運行（一）培訓系統(tǒng)圖 培訓計劃 修正 執(zhí)行 崗位應(yīng)用 培訓組織 培訓考核反饋 評價（二）系統(tǒng)圖說明：針對X大學城的管理特點，來設(shè)置培訓目標并擬定實施計劃； 有效運用多種培訓形式和方法，確保培訓達到預(yù)期效果； 通過對員工進行考核，以了解培訓的有效性及員工的接受程序。 根據(jù)對考核結(jié)果的評估和反饋，及時調(diào)整培訓思路，并確定未來培訓重點，強調(diào)將理論應(yīng)用到實踐工作中。五、培訓計劃管理部員工培訓計劃分為兩部分。第一部分為物業(yè)接管前期人員的強化培訓，采用集中授課的學習方式進行；第二部分為管理期間員工培訓計劃，視管理部工作具體情況分階段安排進行。 管前期員工培訓計劃序號培訓內(nèi)容培訓時間授課方培訓對象培訓方式考核方式培訓目標1物業(yè)管理法規(guī)及配套文件三天公司本部全體新員工公司本部培訓考核熟悉掌握辦法等內(nèi)容2物業(yè)管理專業(yè)知識培訓六天有關(guān)部門未獲物業(yè)管理上崗證的管理人員公司本部培訓考核確保持證上崗率100％3大學城管理目標模式及投標書的有關(guān)內(nèi)容二天公司本部全體新員工公司本部培訓崗位考核明確各項工作要求、目標、模式4崗位職責和X大學城物業(yè)管理運作制度二天公司本部全體新員工公司本部培訓筆試、實際操作掌握崗位要求和考核標準5整體布局、水電設(shè)施、消防設(shè)施、空調(diào)供暖系統(tǒng)等內(nèi)容介紹二天設(shè)計、安裝單位全體新員工公司本部培訓考核熟悉校園區(qū)管理、運行6房屋驗收交接程序一天公司本部管理、維修人員公司本部培訓考核要求掌握房屋交接的全過程7設(shè)施及設(shè)備維護標準及作業(yè)程序一天公司本部管理、維修人員公司本部培訓考核明確公用設(shè)施設(shè)備維修范圍及標準8各工種工作技巧和服務(wù)禮儀規(guī)范及人際溝通技巧一天公司本部全體人員公司本部培訓考核行為規(guī)范及技巧9消防職責及滅火作戰(zhàn)實施程序和急救常識一天半公司本部全體人員公司本部培訓考核掌握應(yīng)急方案及常識正常管理期員工培訓計劃序號培訓內(nèi)容培訓時間授課方培訓對象培訓方式考核方式培訓目標1參加Z市物業(yè)管理培訓單位組織學習考試三年有關(guān)院校具有大專學歷的中堅層員工業(yè)余學習考試具備高層次的學歷；對物業(yè)管理有較深的理論認識；適應(yīng)現(xiàn)代化校園區(qū)管理需要。2參加Z市各類業(yè)余大專、中專班學習三年各類業(yè)務(wù)大學每年8－10業(yè)余學習考試提高本專業(yè)的管理水平和知識水平3電腦網(wǎng)絡(luò)及管理培訓十天聘請電腦專家授課管理人員及相關(guān)工種公司本部內(nèi)部培訓考核了解、掌握電腦網(wǎng)絡(luò)管理概述及應(yīng)用4管理技能知識培訓二天聘請物業(yè)管理專家授課全體員工分批進行公司本部內(nèi)部培訓知識考核提高員工與客戶的溝通技巧和管理水平5組織協(xié)調(diào)、公共關(guān)系及公眾形象培訓二天公司本部全體員工分批進行公司本部內(nèi)部培訓考核增強組織協(xié)調(diào)能力和公共關(guān)系處理，建立良好的公共形象7有關(guān)主管單位安排、規(guī)定必須參加的業(yè)務(wù)培訓根據(jù)實際情況安排有關(guān)管理服務(wù)人員公司本部外部培訓根據(jù)規(guī)定要求以提高業(yè)務(wù)管理水平8維修服務(wù)人員升級培訓Z市勞動部門維修、服務(wù)人員公司本部外部培訓考核確保每年該類人員10％以上達到中級技工等級證書10勞動安全衛(wèi)生培訓一 天公司本部全體員工公司本部內(nèi)部培訓考核熟悉、了解勞動安全衛(wèi)生知識11消防技能訓練及演習三天有關(guān)協(xié)作單位全體義務(wù)消防員公司本部內(nèi)部輪流培訓實際操作掌握消防技能知識和實戰(zhàn)能力12操作規(guī)程示范三天公司本部各相關(guān)部門員工公司本部培訓實際操作規(guī)范員工操作規(guī)程，提高員工操作技能13服務(wù)意識、職業(yè)道德一天公司本部全體員工公司本部培訓考核提高員工服務(wù)意識增強員工職業(yè)道德，加強工作責任心第五章 管理服務(wù)用房及工作必需的物資裝備一、物資裝備的原則科學實用、節(jié)約的原則分期分批，有計劃配備的原則優(yōu)質(zhì)價廉的原則二、管理工作必需的物資裝備 （一）、物資裝備的原則科學實用、節(jié)約的原則 分期分批，有計劃配備的原則 優(yōu)質(zhì)價廉的原則三、管理用房 （一）、辦公用房所需面積 物業(yè)管理辦公用房所需面積約125平方米。 （二）、辦公用房安排經(jīng)理室一間 15㎡ 技術(shù)科室 30㎡財務(wù)科室 15㎡ 電腦檔案資料室 15㎡茶水間、洗手間 10㎡維修操作間 20㎡ 庫房 20㎡ 四、管理工作必需的各類物資裝備管理工作中必需的各類物資，包括辦公用品，機電維修用品、員工制服和值班工具等（詳見附表）。（一）行政辦公用品項 目數(shù) 量金額(元)備 注電腦2臺12000固定資產(chǎn)空調(diào)4臺10000固定資產(chǎn)打印機1臺3000固定資產(chǎn)復印機1臺12000固定資產(chǎn)傳真機1臺2000固定資產(chǎn)飲水機4臺1200低值易耗品保險柜1個500低值易耗品辦公桌椅9套5000低值易耗品文件檔案柜6個5000低值易耗品自行車9輛4500低值易耗品電話3部900低值易耗品辦公用資料、文具1批2500低值易耗品員工服裝費70套28000低值易耗品員工生活用品：鐵架床、熱水器、電視機、電風扇、儲物柜等1批20000低值易耗品小 計106600元，固定資產(chǎn)39000元（二）維修工具 項 目數(shù) 量金額(元)備 注電焊機3臺3000低值易耗品沖擊電鉆3臺4500低值易耗品手電鉆3臺1650低值易耗品手提砂輪機1臺800低值易耗品電鋸1臺1500低值易耗品切割機2臺3000低值易耗品鋁合金梯（長、短）各1架1000低值易耗品臺鉗1把500低值易耗品工作臺1臺1000低值易耗品萬用表6個1200低值易耗品鉗表2塊800低值易耗品搖表2個700低值易耗品機電設(shè)備專用工具1700低值易耗品電工工具24套7200低值易耗品水工工具2套400低值易耗品電焊工具2套1000低值易耗品疏通機3臺2700低值易耗品鋁合金人字梯3套2700工具柜4組2000低值易耗品其它工具材料1組600低值易耗品小 計 36950元（三）消防器材 項 目數(shù) 量金額(元)備 注無線對講機10部20000固定資產(chǎn)手提式滅火器50支3750低值易耗品消防斧頭8把400低值易耗品消防扳手8把2400低值易耗品防毒面具10套1800低值易耗品消防靴10雙500低值易耗品消防戰(zhàn)斗服8套3200低值易耗品強光手電筒5只500低值易耗品小 計32550元，固定資產(chǎn)20000元（四）開辦費合計：176100元(其中固定資產(chǎn)59000元，不含管理用房裝修費用)第六章 房屋本體維護管理計劃和實施 房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護與管理是X大學城物業(yè)管理的重要內(nèi)容。針對X大學城的特點，通過對物業(yè)進行維修養(yǎng)護和管理，不但要保證物業(yè)正常使用功能，而且還要達致以下四個效果： 一、絕對保證有一個正常的辦公、學習環(huán)境，特別是日常所需的水、電、冷氣的正常供應(yīng)要得到保證，保障電梯的正常運行。 二