【文章內容簡介】 容等地，由于該地均有酒店用于接待，相應地去化鎮(zhèn)江市區(qū)的部分旅游住宿客源。2酒店市場分析 高星級酒店發(fā)展情況2009年，全市接待國內旅游者人數(shù)2242萬人次， %；，比%。，%， %。 鎮(zhèn)江目前暫無五星級酒店，四星級酒店數(shù)為5家其中掛牌3家，三星級酒店4家，大都分布在市區(qū)和風景區(qū)。未來供應五星級酒店2家分別為鎮(zhèn)江皇冠假日、鎮(zhèn)江喜來登酒店（萬達廣場），此外鎮(zhèn)江賓館目前正與雅高酒店集團接洽； 鎮(zhèn)江的高星級酒店入住率在50%左右，且房價偏低。高星級酒店的客源多為政府接待、商務往來，旅游旺季時經(jīng)濟型酒店的客房入住率較高。三、住宅市場分析—板塊分析鎮(zhèn)江市主要住宅板塊為中心板塊、濱江板塊、學府路板塊、南徐板塊、丁卯板塊；其中中心板塊及金山板塊目前無在售樓盤； 濱江板塊、學府路板塊、南徐板塊、丁卯板塊目前有大量住宅供應； 我司項目所在的中心板塊目前二手房售價約為7000元/㎡1住宅市場分析——項目周邊住宅/公寓概況項目紅豆青春公寓 京凌大廈 香江花城 江山名洲項目位置禹山北路1號中山東路18號東吳路民主村288號京口區(qū)東吳路388號開發(fā)企業(yè)無錫紅豆置業(yè)無錫紅豆置業(yè)鎮(zhèn)江維科置業(yè)物業(yè)用途酒店式公寓酒店式公寓住宅住宅土地年限 40707070建筑形態(tài)高層高層多層、小高層聯(lián)排別墅,洋房,花園總建筑面積（㎡） 10800 ——464579660000 開盤時間200511——2008420066目前均價560080005600 5700面積范圍（㎡）3050㎡8017091140別墅250、住宅90130裝修標準精裝修精裝毛坯毛坯主力客群特征商住兩用主要住戶為鎮(zhèn)江當?shù)刂行⌒推髽I(yè)商住兩用主要住戶為鎮(zhèn)江當?shù)刂行⌒推髽I(yè)2住宅市場分析㎡，%；，%；09年鎮(zhèn)江市住宅市場供不應求態(tài)勢明顯，；供應量及成交量均較08年大幅上漲，成交均價上漲明顯持續(xù)走高，創(chuàng)下新記錄，㎡；鎮(zhèn)江無真正意義上的高品質酒店式公寓存在，基本都為商住樓； 紅豆青春公寓位于紅豆購物中心之上，屬于酒店式公寓，基本套型為40平方的單身公寓，40年產(chǎn)權精裝修，不通煤氣，銷售良好，入駐客群多為鎮(zhèn)江當?shù)刂行∑髽I(yè)； 市中心酒店式公寓京凌大廈售價在8000元/㎡，戶型為81㎡.120㎡.220㎡70年產(chǎn)權，通煤氣；入駐客群多為鎮(zhèn)江中小型企業(yè)及；市中心二手住宅價格在7000元/㎡；市區(qū)其他區(qū)域純住宅供應較多，價格在50006000元/㎡，剛性需求較為旺盛。四、辦公市場分析項目周邊辦公分析鎮(zhèn)江市辦公物業(yè)集中在大市口商圈，沿中山東路與解放路分布，目前缺少高檔寫字樓；市中心目前無在售辦公，乙級寫字樓二手價格約為60007000元/㎡，甲級辦公售價10000元/㎡；未來萬達廣場、財富廣場、及我司項目將會有一定體量辦公上市。1辦公市場分析鎮(zhèn)江市辦公物業(yè)集中在大市口商圈，沿中山東路與解放路分布；目前缺少高檔寫字樓，也缺乏在建的高檔寫字樓物業(yè)檔次偏低，在使用的寫字樓多為一般商務樓，內部環(huán)境較差，配套設施缺乏缺少專業(yè)的品牌物業(yè)公司；辦公銷售價格大約為60007000元/平米，07年新開盤的東邦國際銷售狀況良好，開盤不久既銷售一空，目前東邦二手辦公售價約為10000元/㎡，09年底開盤的位于長江路的濱江一號辦公售價80009000元/㎡；租金約1元/天/㎡，出租率基本在70%左右，主要銷售和承租面積范圍在60 150㎡，入駐企業(yè)為鎮(zhèn)江當?shù)刂行⌒推髽I(yè)；鎮(zhèn)江市辦公市場高檔寫字樓稀缺，辦公需求相對市場供給比較旺盛。第三章、 區(qū)位條件分析地理區(qū)位：地處江蘇省西南部，南京都市圈核心層，區(qū)位優(yōu)勢突出，是滬寧經(jīng)濟帶重要節(jié)點城市216。 鎮(zhèn)江市位于中國經(jīng)濟最發(fā)達、最具潛力的長江三角洲，地處世界第三大河流——長江和中國最長人工運河——京杭大運河的交匯處。216。 鎮(zhèn)江市地處江蘇省西南部，長江下游南岸，東南接常州市，西鄰南京市，北與揚州市、泰州市隔江相望，是江蘇省13個省轄市之一。鎮(zhèn)江作為滬寧經(jīng)濟帶的重要節(jié)點城市，主要受南京都市圈和上海經(jīng)濟圈輻射影響，經(jīng)濟互動性強，一體化的城市間互相帶動，商務活動頻繁，需求旺盛。生態(tài)自然：山青水秀，人杰地靈，素有天下第一江山美譽，是國家歷史文化名城、風景旅游城市鎮(zhèn)江以歷史與現(xiàn)代的有機結合令人耳目一新。無論自然、人文還是歷史方面的挖掘和提煉，都注入了新的內涵，展現(xiàn)出個性的魅力?？芍^“不出城廓而有山水之怡，身居鬧市而有林泉之致”。216。 金山以“金山寺裹山，見寺，見塔，不見山”的風貌而蜚聲海內外。216。 焦山形似浮玉，滿山蔥蘢，“二十四景”和豐富的文化遺存令人賞心悅目。216。 北固山現(xiàn)存諸多文化古跡，人文景觀眾多，睹景思情，如煙的往事歷歷在目。216。 南山風景區(qū)，山巒起伏，綠樹蔥蘢，既是國家森林公園，也是著名的省級風景區(qū)。216。 茅山以大茅峰、中茅峰、小茅峰為主體，有九峰、二十六洞、十九泉、二十八池的美景， “大峰小峰聯(lián)中峰，當天削出玉芙蓉”。216。 寶華山是目前國內最大的傳戒道場。是故，寶華山被稱為“律宗第一名山”。人口規(guī)模：下轄三市、四區(qū)，216。 鎮(zhèn)江作為江蘇省地級市，轄丹陽市、揚中市、句容市三個市，區(qū)設丹徒區(qū)、京口區(qū)、潤州區(qū)和鎮(zhèn)江新區(qū)。216。 全市總面積3847平方公里。市區(qū)面積1081平方公里。216。 自0409年以來，鎮(zhèn)江市人口增長得到有效控制。全市人口保持“低出生、低死亡、低增長”的發(fā)展態(tài)勢。人口總量及市區(qū)人口數(shù)量基本保持穩(wěn)定，其中人口總量維持在270萬人以內，市區(qū)人口保持100110萬之間，有微漲趨勢。路網(wǎng)交通：水陸交通發(fā)達，長三角地區(qū)重要的交通樞紐城市鎮(zhèn)江作為長三角地區(qū)重要的交通樞紐城市，具有鐵路、公路和航運一體化的發(fā)達交通網(wǎng)絡，是華東地區(qū)沿江開放城市和航運樞紐城市。216。 鐵路：鎮(zhèn)江市位于重要的鐵路干線滬寧鐵路（南京到上海）沿線，主要車站為鎮(zhèn)江西站；京滬、滬寧鐵路橫貫東西，規(guī)劃建設中的京滬高速鐵路橫貫境內。216。 公路：滬寧高速公路、滬寧二級公路穿市而過。10312國道和10212222321省道構成鎮(zhèn)江與外省、市連接的公路網(wǎng)絡。中國第一、世界第三的潤揚長江大橋將鎮(zhèn)江與長江北岸的揚州及京滬高速公路聯(lián)系起來。 216。 水運：鎮(zhèn)江臨江近海，世界聞名的“黃金水道”——長江和京杭大運河在此交匯。水運一直是鎮(zhèn)江城市興起與發(fā)展的命脈鎮(zhèn)江擁有近260公里的長江岸線，鎮(zhèn)江港是全國十大主樞紐港之一，是長江第三大港和上海國際航運中心的重要深水組合港，與世界50多個國家和地區(qū)通航貿易。216。 航空：鎮(zhèn)江距離南京祿口國際機場和常州機場分別為80公里和50公里。城市布局：“一城兩翼”城市格局逐步拉開，“山、水、城”特征突顯鎮(zhèn)江城市總體布局結構由原來的“一城兩區(qū)”逐步優(yōu)化為“一城兩翼”，即主城、東翼和西翼。216。 主城：北起長江，南至312國道、沿江高速公路、沿江公路，西起戴家門路，東至橫山東路的規(guī)劃控制范圍，按85萬人、80平方公里建設用地總容量規(guī)劃。構筑北依長江，南山居中，“山、水、城”的城市空間框架。 216。 東翼：主城以東地區(qū)，由諫壁和大港兩部分組成，建設現(xiàn)代化港口、基礎產(chǎn)業(yè)帶和區(qū)域物流中心及配套一定規(guī)模的城市生活區(qū)。、31平方公里建設用地規(guī)劃。216。 西翼：主城以西地區(qū)，由龍門和高資兩部分組成，建設現(xiàn)代化港口、基礎產(chǎn)業(yè)帶和區(qū)域物流中心及配套適量規(guī)模的城市生活區(qū)。、15平方公里建設用地規(guī)劃。發(fā)展方向：由原來的沿江“一”字型發(fā)展調整為“重點沿江、積極向南”的沿江沿路“T”字型按照“拉開框架、拓展空間”的戰(zhàn)略思想，未來城市空間發(fā)展方向由原來的沿江“一”字型發(fā)展調整為“重點沿江、積極向南”的沿江沿路“T”字型發(fā)展。 近期重點沿江發(fā)展，擴充東西兩翼；適度向南發(fā)展，拉大主城框架。城市各板塊功能設置如下：216。 主城核心區(qū)：以商業(yè)金融、旅游服務為主的城市主中心。由老城區(qū)和北部綜合旅游區(qū)兩部分組成。重點塑造具有歷史文化和濱江特色的城市風貌。216。 南徐新城：城市次中心。由行政、文化、商務為主的市級公共設施和生活居住構成的多功能復合型新城區(qū)。216。 丁卯新城：城市東部地區(qū)中心。以高新技術產(chǎn)業(yè)、科技信息服務和生活居住為主的城市新區(qū)。重點發(fā)展大學城和以光電子為主導的高新技術產(chǎn)業(yè)園區(qū)。216。 谷陽新城：城市南部地區(qū)中心。以高新技術產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)和生活居住為主的城市新區(qū)。216。 南山風景區(qū)：城市中心綠地，建設現(xiàn)代休閑度假旅游區(qū)和城市森林公園。一、鎮(zhèn)江城市發(fā)展策略研究（一）城市發(fā)展所處的時代背景鎮(zhèn)江位于江蘇省西南部，是長三角“先行規(guī)劃、先行發(fā)展”的十五個城市之一，但鎮(zhèn)江處于長三角城市都市圈的最外圍，受到上海經(jīng)濟圈的輻射非常小。鎮(zhèn)江同時也處于南京一小時都市圈和蘇錫常都市圈的結合處，在目前兩大都市圈發(fā)展尚未成熟的階段，鎮(zhèn)江由于位于都市的外圍，其雙向輻射優(yōu)勢不能得到發(fā)揮。（二）城市的概況城市功能、性質以及城市的地理位置、交通、行政區(qū)劃分(1)鎮(zhèn)江城市簡介城市性質：國家歷史文化名城，長江三角洲重要的港口、風景旅游城市和區(qū)域中心城市之一。城市規(guī)模：全市總面積3847平方公里，市區(qū)面積1081平方公里，下轄三個縣（市）：丹陽市、句容市、揚中市，下轄四個區(qū)：丹徒區(qū)、京口區(qū)、潤州區(qū)和鎮(zhèn)江新區(qū)。， 。 城市發(fā)展方向 城市空間發(fā)展方向由原來的沿江“一”字型發(fā)展調整為沿江沿路“T”字型發(fā)展。近期重點沿江發(fā)展，擴充東西兩翼；適度沿路向南發(fā)展，拉開主城框架。（2）地理氣候　鎮(zhèn)江市地處長江下游南岸，北緯31176。37′～32176。19′，東經(jīng)118176。58′～119176。58′。東南接常州市，西鄰南京市，北與揚州市、泰州市隔江相望。屬北亞熱帶季風氣候，℃，日照數(shù)2,，無霜期238天，降水量1088毫米。 全市土地總面積3848平方公里，％。丘陵山區(qū)為1964平方公里，%。地勢西高東低，南高北低，呈波狀起伏，形成以丘陵崗地為主的地貌特征。（3）交通京滬鐵路橫貫東西。滬寧高速公路、312和104國道、沿江公路穿越境內，公路網(wǎng)四通八達。長江與京杭大運河在鎮(zhèn)江交匯，構成全國最大的十字黃金水道。南京祿口國際機場和常州機場分別距鎮(zhèn)江80公里和50公里。鎮(zhèn)江擁有對外開放的國際港口?，F(xiàn)已建成泊位139個，其中萬噸級以上泊位20個，最大可停靠5萬噸級船舶，鎮(zhèn)江港是長江第三大港，