【文章內容簡介】 0平方米，商用門面12000平方米，還建房20500平方米，車位120個，中心商業(yè)步行街8000平方米（商場未計入總建面中），幼兒園一所600平方米，會所650平方米，展覽館1200平方米，寫字間600平方米。一期住宅全為多層和別墅，其中多層主要是8層，平街一層為商業(yè)門面，2~8層為住宅。主要戶型及分配百分比戶型種類 面積 百分比平層 二室一廳 56平方米 10%二室二廳 80平方米/85平方米 20%三室二廳 115平方米/120平方米/130平方米 50%錯層 四室三廳 180平方米 10%另有6棟別墅，面積每棟300平方米。小區(qū)特點：陽臺為弧型陽臺，窗為陽光窗，外墻色調以黃色為主，上部20%為白色，下部80%為黃色，層頂為蘭色或橙紅色。小區(qū)內修有商業(yè)步行街，設計與渝西廣場架空層相似，底層為商業(yè)步行街，上部作為小廣場。該項目二期規(guī)劃用地66畝，總建面88000平方米，全為7~8層的多層住宅。處在成熟商業(yè)區(qū)，區(qū)位優(yōu)于我永川南方花園專案。其戶型及所占比例較能體現(xiàn)永川的市場需求，值得我們留意。第二部分：永川南方花園專案概況1． 地理位置地處重慶作物研究所，即永川西南面南大街，緊靠市中心，麻柳河上游（長約2公里）處。2． 主要經(jīng)濟指標（計334畝），總建面積約30萬平方米，其中一期主要經(jīng)濟技術指標如下：用地面積 總建筑面積 住宅面積 道路面積 廣場、水體面積 臨街商店公建面積 折算綠化面積 地下車庫面積 綠化率 總居住戶數(shù)93809平方米 128630平方米 98060平方米 22143平方米 37805平方米 6648平方米 % 695戶3. 項目規(guī)劃⑴. 項目總體規(guī)劃在于創(chuàng)建一個回歸自然、高尚、新穎、別致而充滿文化情趣的小區(qū)。本著21世紀居住建筑人性化原則，在整體規(guī)劃上突出以下特點：①.林蔭步行道沿麻柳河兩岸環(huán)繞并貫穿全區(qū)。②.以30米以上寬的景觀大道和16米寬的步行街為全區(qū)骨架。在充分考慮環(huán)境均好性、集中與分散、動靜分離等原則的基礎上將小區(qū)分為A、B、C、D、E五個組團，讓更多住宅有良好的景觀朝向。③.小區(qū)景觀大道和步行街對外開放，將是該區(qū)域乃至整個城市的公共空間。而各組團間相對獨立，各自圍合成院落。在保證小區(qū)與城市相融的同時又充分保證了業(yè)主生活的私密空間。⑵建筑風格①. 半坡屋頂與屋頂花園及外飄塑鋼陽光窗等有機結合，既有古典風味又具現(xiàn)代特色。②. 在立面造型上，采用三段設計，充分運用豐富的古典建筑符號和線腳，白色的玻璃和高檔的白色塑鋼窗，加上淺灰色的高級外墻面磚，使各組團色彩雅致和諧。4. 戶型指標⑴. 按戶型分（暫定）戶型 面積m2/戶 戶數(shù) 平面布局 結構形式三室二廳二衛(wèi)一廚 三廳三衛(wèi)一廚 平層 錯層 躍層1 90100 114 144 0 30 82 02 100145 426 426 0 113 315 03 150200 141 24 117 6 18 04 201250 18 0 18 0 0 18合計 699 564 135 149 415 135占戶數(shù)比例 ⑵二期戶型設計建議面積（含公攤） 8595平方米 110125平方米 130150平方米占建面 30% 50% 20%建議戶型面積需求 、面積＞20㎡ M、面積＞20㎡ 、面積＞25㎡餐廳＞8㎡ 餐廳＞8㎡ 餐廳＞10㎡廚房＞6㎡ 廚房＞7㎡ 廚房＞7㎡主臥＞14㎡ 主臥＞14㎡ 主臥＞15㎡次臥＞11㎡ 次臥＞11㎡ 次臥＞11㎡衛(wèi)生間＞5㎡ 主衛(wèi)＞5㎡ 主衛(wèi)＞5㎡觀景陽臺＞4㎡ 次衛(wèi)＞4㎡ 次衛(wèi)＞4㎡生活陽臺＞3㎡ 儲物間＞2㎡ 起居室＞12㎡，可不單獨設置原因 ①老年人與年輕人生活習慣、生活需求不同，需分開居住。老年人喜靜，且社交范圍相對較窄，生活所需空間相對較小。②剛踏入社會的年輕一族需購房組織家庭，但因經(jīng)濟不太寬裕，對小戶型的需求較大。③部分3040歲的公職人員，其父母居于農村或其它地方，現(xiàn)家庭經(jīng)濟狀況允許將父母接到身邊，但又不愿父母影響自己現(xiàn)有的生活方式，有購置小戶型供父母居住的愿望。④父母為子女購房組織小家庭。 觀景陽臺＞4㎡ 儲物間＞3㎡生活陽臺＞3㎡ 觀景陽臺＞4㎡①永川市常住人口21萬，其中在職工作人員依靠國家或單位集資建房，獲得產(chǎn)權或買斷公房產(chǎn)權占房地產(chǎn)市場的45%。另有30%是當?shù)乩暇用?，房屋產(chǎn)權由祖輩處繼承所得。實際通過購買商品房獲得房屋產(chǎn)權的消費者占房產(chǎn)市場的25%。以上所獲產(chǎn)權的住房一般檔次不高，戶型不合理，配套不齊全，有2次置業(yè)需求。對面積要求適中，戶型、環(huán)境和配套要好。②原居民住房面積偏小，且多居于舊城改造范圍，配套和環(huán)境較差，有2次置業(yè)需求。③家庭人口不多，交際廣泛，時有來訪人客，需有客房供客人居住。 生活陽臺＞3㎡①家庭人口多，需購置較大戶型。②交際廣泛，時有親朋好友來訪，為休息、娛樂互不干擾，需購置躍層。③經(jīng)濟富裕，需住房豪華氣派的需購置躍層。*，開間與進深比例約為1：3，單個門面面積控制在4060平方米；*底層反躍設計是為減少底層門面進深，同時豐富底層住宅的結構變化；*景觀陽臺面積暫按50%計算，生活陽臺面積全算。第三部分：SWOT分析1.[S]專案優(yōu)勢：⑴.集團公司的品牌優(yōu)勢。⑵.永川南方花園項目的規(guī)模優(yōu)勢。⑶.永川南方花園戶型等的“人性化”設計處處體現(xiàn)企業(yè)“以人為本”的經(jīng)營理念。⑷.16米寬步行街、30余米寬景觀大道等的繁華與獨立圍合而成組團的寧靜相得益彰，充分體現(xiàn)項目的規(guī)劃優(yōu)勢。⑸.緊鄰永川市中心（離渝西廣場僅800多米），周邊購物、交通、教育、醫(yī)療、銀行等配套齊全，尤其本項目位處“麻柳河”上游，水清樹綠，獨具區(qū)位優(yōu)勢。⑹.小區(qū)內配套齊全，備有會所、游泳池、籃球場、超市、幼兒園、音樂廣場等設備設施。⑺.小區(qū)直飲水系統(tǒng)將改變永川市飲用水差的歷史，讓小區(qū)內居民戶戶喝上質優(yōu)價廉的純凈水。⑻.小區(qū)優(yōu)秀的物管服務將給小區(qū)居民一個全新的、安全的、舒適的生活環(huán)境。⑼.永川南方花園是市委、市府形象工程之一，在政策上能得到支持。2.[W]專案劣勢⑴.項目所屬地塊目前尚未形成較有規(guī)模的開發(fā)，交通設施等不夠完善，南大街鐵路橋在心理上更是交通瓶頸。永川市民目前仍習慣上把項目所在地——南大街片區(qū)理解為城郊結合部，市政配套設施不夠成熟，人氣渙散。⑵.目前房價普遍較低，項目配套設施多，施工條件差，增大了建設成本，提高了成本控制難度。⑶.城北新區(qū)是市政府近幾年的發(fā)展方向，將給項目銷售帶來一定影響。3.[O]專案機會⑴.在西部大開發(fā)的帶動下，永川市近年經(jīng)濟發(fā)展迅速。⑵.永川市目前還沒有成規(guī)模開發(fā)的大型園林式小區(qū)，永川市目前開發(fā)商中實力普遍較弱，競爭力不強。⑶永川市物業(yè)管理水平很低，在這里我們的物管優(yōu)勢明顯。⑷城北新區(qū)的成熟尚待時日，給了本項目運作的時間。4．[T]項目威脅⑴. 市場容量有限，存有客源分流的危險。⑵.隨著永川市城市建設的展開，一些有實力、有經(jīng)驗的開發(fā)商即將進入，加劇了市場競爭。⑶.永川市大量的集資建房減少了集團購賣的可能。⑶. 永川市一部分低擋樓盤僅售350元/㎡400元/㎡左右與本項目均價800元/㎡相差一半，將分流部分客源。第四部分：專案定位策略1. 目標客戶群說明①． 公務員、教師：收入一般但相對穩(wěn)定，對環(huán)境及按揭等有較高要求；②． 小企業(yè)主、經(jīng)商成功人士：有一定的消費實力，支付能力強，對交通等有較高要求；③． 鄉(xiāng)政一級領導班子的目標客戶群：收入較高且往往有隱性收入，注重戶口、子女就學、家屬就業(yè)等。2. 專案定位策略根據(jù)上述目標客戶群體的特點，本項目定位為高檔樓盤，價格取中高水平，針對二次置業(yè)者及相對成功人士。在營銷方面，充分展示品牌開發(fā)商的優(yōu)勢，給消費者信心的同時充分滿足業(yè)主尊榮感；在本質塑造方面，充分展示區(qū)域、規(guī)模、規(guī)劃、配套等優(yōu)勢；在服務方面，售前、售中、售后均充分體現(xiàn)人性關懷，以人為本的理念。3. 樓盤定位策略由于歷史、地理等原因永川房地產(chǎn)開發(fā)比較滯后，從現(xiàn)有土地資源分布和開發(fā)商實力情況來看近兩年會出現(xiàn)大量的小區(qū)，但不會出現(xiàn)大型成規(guī)模小區(qū)。隨著社會生活水平的不斷提高，人們對生活居住的質量要求也隨之提高。小區(qū)綠化、配套、物管等逐漸成為一些收入穩(wěn)定的公務員和高收入經(jīng)商人士（如電信、銀行、政府部門和一部分擁有黃金鋪位的工商戶、私營企業(yè)主等）二次置業(yè)的必要條件。永川南方花園項目針對年收入2萬元、積蓄6萬元以上的目標客戶群，把樓盤定位于大規(guī)模高檔小區(qū)，以超越永川現(xiàn)有小區(qū)和競爭對手的環(huán)境景觀、小區(qū)配置和物業(yè)管理等方面來體現(xiàn)樓盤個性，突出樓盤質量，進而吸取消費人群。如：小區(qū)配置采用：室內①.子母防盜門②.塑鋼陽光窗③.空調及冷凝水預置④.