【文章內(nèi)容簡介】 兒園和小學齊備。全框架，磚混結(jié)構(gòu)，七層3 萬m2—152 m22500—2700元/ m 2簽合同時付 40%，三層時付 20%，封頂時付 30%，交付時付10%金沙明苑、溫馨家園配套設(shè)施齊全，周邊環(huán)境良好35%現(xiàn)房已入住 95%智業(yè)公寓國際會展中心,懋園側(cè),前進小學,15 路公交框架,磚混.七層81160 m22350—2500元/ m 2一次性付款分期付款七成二十年按揭價位與環(huán)境,戶型現(xiàn)房已入住 100%金琴苑 撫琴小區(qū)內(nèi)，金琴路 磚混91156 m216741776 元/ m2不按揭，只能一次性付款，優(yōu)惠 5% 無宣傳價格優(yōu)勢，成熟居住社區(qū)40% 現(xiàn)房 80% 開發(fā)商較為注重品牌效應和市場接受力度10 / 38 價格多數(shù)在 2022 元/平方米以上，總房價在 20—50 萬元之間 主力戶型面積大多在 90—120 平方米，符合普通人家對居家的需求 配套設(shè)施和環(huán)境規(guī)劃大多無個性和特色可言 項目的目標市場定位，基本還停留在改善生活品質(zhì)的層面 基本沒有營造出高品味的社區(qū)文化以中低檔住宅為主，住宅價格偏高，購買人群多為幾大市場個體老板；除懋園外區(qū)域內(nèi)所有住宅均為多層；項目區(qū)域內(nèi)住宅面積均在 80M2 以上，為普通居家戶型，本區(qū)域內(nèi)尚無檔次較高的高層電梯公寓；目區(qū)域內(nèi)商品房多已竣工或入住，暫無新開項目。鑒于上述概況和初步的分析結(jié)論，我們認為 “（暫名） ”的直接競爭對手主要是懋園，其次是城西公寓。四、 中高檔住宅市場分析 在成都房地產(chǎn)市場，由于對市場需求的不確定性和市場購買力把握的不可靠性，開發(fā)商在對中高檔住宅，特11 / 38別是高檔住宅的開發(fā)上還持比較謹慎的態(tài)度。而且，由于受盆地意識及一個地區(qū)消費習慣的影響，成都人對高層電梯公寓的接受還需要一個過程。在成都市，中高檔高層公寓消費群體的年齡層基本分布在 30—50 歲之間，職業(yè)大都為經(jīng)商、私營企業(yè)主、高層管理人員。這一部分人購買實力相當強勁，有調(diào)查顯示，這一群體對價格因素的關(guān)注已經(jīng)弱化，吸引他們的反而是樓盤的綜合品質(zhì)所顯示的樓盤個性及區(qū)位、環(huán)境。這些才是吸引他們的關(guān)鍵因素。另外，對戶型大小的選擇，也是中高檔住宅消費群消費的一個顯著特征，因為購買力不成問題以后，對套型的舒適性、優(yōu)美性、安全性的要求也隨之提高，從市場上看，環(huán)境規(guī)劃好、戶型設(shè)計優(yōu)秀、安全性好的大套型，設(shè)備配置優(yōu)良、物業(yè)管理先進的樓盤較受歡迎，銷路也較好。綜觀成都房市，目前可以稱得上高檔豪宅的項目還寥寥無幾，象高檔高層電梯公寓基本上集中在府南河沿線和內(nèi)環(huán)線之間。從調(diào)查中我們可以看出高檔次的樓盤不外乎在兩個方面體現(xiàn)其“高檔”：一是建筑本身的硬件設(shè)施。包括：（1）區(qū)位；（2）建筑風格；（3）戶型設(shè)計；（4）環(huán)境設(shè)計；（5）綠化水平；（6）裝修標準；（7）車位；（8）智能化系統(tǒng)；（9）配套設(shè)施。二是物業(yè)管理所提供的軟件服務。包括：（1）配套服務系統(tǒng)；（2）物業(yè)管理水平；（3）物業(yè)收費標準；（4）業(yè)主尊重程度等。12 / 38 從硬件設(shè)施上來看，建筑風格的設(shè)計上多選擇在西南地區(qū)較有影響和有實力的設(shè)計單位；戶型設(shè)計上充分考慮這部分消費者對生活舒適性、優(yōu)越性的選擇，一般選擇設(shè)計優(yōu)秀，能展示人的生活品位和高雅情趣的戶型；在環(huán)境上追求安靜、和諧、優(yōu)美、安全，同時融東西方文化為一體，如果能充分感受大自然、體現(xiàn)人與自然完美和諧的統(tǒng)一，就更能吸引這一部分消費者的注意力；綠化水平自然越高越能讓人感到空氣、自然、人的完美結(jié)合；在裝修標準上，這部分消費者追求的高檔、完美，能充分體現(xiàn)自己的身份和地位，當然，在裝修標準上很難做到讓所有消費者滿意，因為在這部分消費者中層次、地位，對生活的要求和品位都有很大的差別；在智能化和配套設(shè)施的要求上，突出體現(xiàn)在能方便、完善、準確地為其提供服務，這與下面我們談到的軟件服務是緊密聯(lián)系的；車位看似一個很小的問題，但如果在設(shè)計上處理不好，那么，就會有很一部分消費者因為停車不方便、不安全而放棄你的項目。 在樓盤的物業(yè)管理問題上，是這部分消費者選擇樓盤住家的一個重要的影響因素。由于這部分消費者對生活享受的追求，基本上不會把太多的注意力集中在價格上面（當然價格有時也會影響購買力） ，反而對物業(yè)管理的水平和服務的質(zhì)量有較高的要求，一般聘請具有專業(yè)水準、服務質(zhì)量較高的專業(yè)化物業(yè)管理公司來進行管理（特別是香港和外資物業(yè)管理公司）的樓盤較受消費青睞。這部分消費者在心理上、行動上都有一種受尊重的愿望，他13 / 38們很大部分都是經(jīng)過艱苦創(chuàng)業(yè)而來，希望受到社會的尊重、人們的重視，在這一點上要充分考慮。在項目推出前期進行大量尊重人性、體現(xiàn)人生價值、回歸自然的形象廣告宣傳，人生的意義及自我價值的實現(xiàn)在這里可以得到完整的體現(xiàn)。 另外，項目在推廣上也頗費心思，不僅選擇了專業(yè)廣告公司進行前期鋪天蓋地的形象廣告；而且，在項目的推出過程中，不時舉辦各種各樣的 SP、PR 等，不斷拉近消費者與開發(fā)商的距離，一方面表現(xiàn)開發(fā)商對業(yè)主的尊重；另一方面讓消費者體會到自己的尊貴與體面。從上面的分析我們不難看到成都市房地產(chǎn)市場上中高檔住宅顯著特征必需具有：地理位置好；市場推廣好；城市景觀效果好；環(huán)境規(guī)劃好；區(qū)域好；開發(fā)商實力強；物業(yè)管理好。從（暫名）與懋園、城西公寓的建筑本身的比較上可以看出來，它完全具備上述兩個樓盤的顯著特征，甚至在某些方面還遠遠超過了他們，如小區(qū)內(nèi)總體規(guī)劃、建筑及環(huán)境的規(guī)劃與設(shè)計、綠化率等。但也存在一些不利因素，如周邊環(huán)境、戶型及價格問題等，這些都是制約其高檔次的潛在威脅。如果要成為市場上的真正意義的高檔住宅，不僅要克服自身的不利因素，突出自己獨特的風格；而且要在生活品質(zhì)、居住環(huán)境、精神狀態(tài)上上升到一個高的檔次，不能像其他哪些高檔樓盤那樣，只是一味在建筑設(shè)施、裝修標準上強調(diào)自己的檔次如何如何高、14 / 38環(huán)境如何如何好，這樣做只會落于俗套，在感覺上讓人覺得檔次高不起來。高檔住宅的消費群除了追求住宅內(nèi)外環(huán)境的舒適化以外，還對樓盤品質(zhì)所代表的檔次、體現(xiàn)的風格和代表的社會地位極為關(guān)注。在這個基礎(chǔ)上，如果在加入文化內(nèi)涵、精神狀態(tài)的深層次的東西，讓消費者感受到精神狀態(tài)是一種實實在在的東西。那么，在高檔次硬件、專業(yè)化物管、高質(zhì)量服務支撐下的樓盤才是真實意義的高檔樓盤，才會被這一部分消費者真正接受。另外，樓盤的整體規(guī)劃設(shè)計風格、市場定位、廣告推廣水準，售樓人員的素質(zhì)以及現(xiàn)場的布置、樣板房裝飾等都是影響消費者抉擇的重要因素。在樓盤的推廣上，我們應該注意到，由于樓盤的推出到消費者接受這中間有一個間隔期，即消費者有一個興趣、權(quán)衡、猶豫階段。在這期間，開發(fā)商若善于正確運用廣告策略、價格策略、促銷活動等手段也可使消費者從知悉到購買的時距縮短到所期望的目標上。五、 項目的 SWOT 概述：1．[項目優(yōu)勢]? 交通便利：緊臨西門車站，可直達省內(nèi)各城市及旅游景點；421306 路公交車可直達門口。? 方便購物：靠近人民商場國際會展中心店、紅旗超市、國貿(mào)大廈等大型商場超市；位于內(nèi)化成小區(qū)內(nèi)，15 / 38菜市場、小吃店等一應俱全。? 位于會展經(jīng)濟圈和生資市場商圈：會展經(jīng)濟的蓬勃發(fā)展，將使該區(qū)域市場環(huán)境逐漸成熟起來，隨之也帶來了更適合居住的生活環(huán)境。周邊早已形成的西南生產(chǎn)資料綜合市場，成都府河橋市場場食品區(qū)和建材區(qū)、沙灣物資綜合交易市場、成都鋼材批發(fā)市場等，成為了本項目目標顧客市場定位的重要依據(jù)。? 周邊擁有小學、中學及大學校，如：前進小學、18 中、鐵二局 1 中、鐵路衛(wèi)生學校、成都教育學院、成都中醫(yī)藥大學、成都中醫(yī)學院、成都廣播學院、省廣播電視大學、西南交大以及四川省人民醫(yī)院、成都市第四人民醫(yī)院等，成就了