廣州萬科四季花城策劃案(編輯修改稿)
2025-05-24 13:00 本頁面
【文章內容簡介】 成熟、進步。簡單的以廣州別墅的發(fā)展為例：別墅的發(fā)展由原始的TOWNHOUSE到獨立別墅，疊加別墅、雙并聯別墅、三并聯別墅、四并聯別墅等產品在不斷的創(chuàng)新，持續(xù)形成市場的興奮點，目的就是造就銷售業(yè)績。資源整合能力的壓力目前房地產的發(fā)展已經從單純的房子買賣，發(fā)展到對綜合因素的需求。廣州的發(fā)展商早已經意識到了這一點，因此，他們在開發(fā)新產品的時候，對項目的軟、硬件設施都非常重視。如配套、交通、運動設施、教育配套、醫(yī)療保健設施、物業(yè)服務等。如碧桂園提出的“五星級的家”；祈福新村“十年磨一箭”等等，旨在精心打造產品的同時，對其他資源也要進行有效的整合。產品開發(fā)規(guī)模的壓力萬科的產品開發(fā)，尤其是萬科四季花城在全國各地的開發(fā)，規(guī)模方面在當地是首屈一指的，在規(guī)模、配套、園林景觀、建筑立面、建筑風格、規(guī)劃形式、物業(yè)管理、社區(qū)文化等方面，引領當地的市場潮流，自然受到市場追捧。但是，目前廣州大規(guī)模開發(fā)的項目非常之多，占地千畝以上的項目就如祈福新村、碧桂園、星河灣、華南新城、雅居樂、南奧等，這些開發(fā)多年的成熟社區(qū)，各方面的配套設已非常完善，而且正在享受著成熟品牌帶來的后繼利益，在市場擁有較高的知名度和忠實的客戶群，市場認同度在不斷提升。項目所在地塊的成熟度的壓力雖然廣州市政府提出了“東進、西聯、南拓、北優(yōu)”的“大廣州”發(fā)展策略，但是廣州的發(fā)展并不是均衡的，廣州城區(qū)的整體發(fā)展進程格局一直處于“東強西弱、南速北緩”的局面。而目標客戶群也是認可東南方向的發(fā)展，就本項目所在地——西區(qū)，一直受到忽視，因此也就不是房地產發(fā)展的熱點區(qū)域，所以目前開發(fā)必然存在一定的難度。二、了解廣州萬科四季花城所面對的問題廣州房地產市場態(tài)勢目前廣州房地產市場的發(fā)展的熱點主要在東區(qū)、南區(qū)。很多大的發(fā)展商在那里進行了圈地，相信目前和今后的一年時間內主要的發(fā)展方向仍然是東部和南部，而西、北區(qū)域的開發(fā)還要有相當的時間，因此市政配套、生活配套、交通配套等人們生活必備條件缺乏的現象暫時還不能得到大規(guī)模的改善，如今，西部仍不是廣州房地產市場出彩的熱點區(qū)域。項目所在區(qū)域——西區(qū)的特點由于之前的廣州西部少有的大發(fā)展商及大型項目進駐，因此整體態(tài)勢是非常的冷靜，金沙洲橋以西幾乎沒有大型住宅，更沒有檔次較高的商品住宅出現，同時市政配套、交通路網、生活配套等不及東、南的發(fā)展勢頭與速度，導致廣州人的心目中，從板塊上講西區(qū)不是置業(yè)的首選。廣州市場遠遠超過其他城市的成熟：廣州市的房地產發(fā)展同比全國的房地產市場，已處于成熟、規(guī)范與高強競爭的階段，開發(fā)標準也不斷提高。對于消費者而言，見得多了要求自然也越來越高，除了居住因素以外，對項目的性價比、未來走勢，升值潛力、周邊環(huán)境、小區(qū)環(huán)境、小區(qū)文化、教育、娛樂等需求從原來的“自選動作”，逐變成為“指定動作”，對于任何一個開發(fā)商，都是沉重而現實的壓力。客戶群的購房習慣本土老城區(qū)年齡偏大的廣州人，有著濃郁的區(qū)域情結，他們的居住習慣決定了他們購買郊區(qū)盤的傾向性較低。而較年輕的本土廣州人及有一定經濟實力的外來人，不留戀老城區(qū)，但在購買郊區(qū)盤時，就對產品的建筑品質、小區(qū)環(huán)境、開發(fā)規(guī)模、生活配套、交通、市政配套、物業(yè)服務、價格、性價比、教育等要求非常注重，這些因素，將成為促使其購買的“興奮劑”。結論：萬科進入廣州，除了面對房地產市場、項目所在區(qū)域的壓力，還要面對同行業(yè)競爭所帶來的前所未有的壓力。如何在廣州市場站得一席之地，并再次成為“領頭羊“。Re:2004年廣州萬科四季花城策劃案第三部分營銷策略思路找到本項目的出路/明天整體思路：主要是通過品牌導入策略、市場發(fā)動策略、市場引爆策略、銷售策略的一步一步深入剖析，找到項目在市場創(chuàng)造神話的最佳切入點。要想令項目在市場更具有競爭力，我們先從競爭策略入手：一、競爭策略選擇:競爭策略類型：價格競爭策略：以低于競爭者的價格贏得市場?！c萬科品牌價值體驗背道而馳差異化競爭策略：顧名思義，采取與其他樓盤相差異的產品設計與形象包裝，形成差異性?！芏喔偁帉κ忠言谶\用，有一定競爭力，但在市場中與其他競爭對手只能形成拉鋸，而非絕對優(yōu)勢。全面領先競爭策略：即以我為主，開發(fā)理念先進、產品精良、價格合理的產品，從而取得全
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