【文章內(nèi)容簡介】 有自己獨(dú)到的經(jīng)營思路，并有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力為后盾，那么不妨受讓商店，使瀕臨倒閉的商店起死回生，說不定還真能抱個金娃娃呢。l 接手轉(zhuǎn)租店的注意事項(xiàng)： A. 在和轉(zhuǎn)租人談判時，不要輕易相信轉(zhuǎn)租人生意之外的理由，貿(mào)然接手轉(zhuǎn)租店是極危險的。不管轉(zhuǎn)租人所說的轉(zhuǎn)租理由是什么，你都應(yīng)設(shè)想他們是因?yàn)榻?jīng)營失敗而轉(zhuǎn)讓的。 B. 找出導(dǎo)致他們經(jīng)營失敗的原因，是行業(yè)原因，還是經(jīng)營失策等等。如果你對接手這家商店有興趣，就要通過實(shí)際調(diào)查分析，從中找出到底是什么因素對經(jīng)營起了抑制作用。原因肯定是存在的，通過自己的觀察，走訪他原來的員工、附近居民及同行，不難得到實(shí)質(zhì)性的答案。不查明真正導(dǎo)致轉(zhuǎn)租的因素，不加以任何改進(jìn)，以為接手就可經(jīng)營，就指望商店帶來利潤，多半會重蹈別人的覆轍。如果真的找不到什么原因，不如放棄。C. 如果你要整體接手積壓貨物較多的店，最好核實(shí)一下存貨的具體價值。這些存貨肯定已不具有原來的價值，甚至可能是一文不值的死貨，不要以為轉(zhuǎn)租方大降價你就占了便宜。存貨太多，既使流動資金減少，還有可能全部砸在你的手里。到時候極有可能因貪圖小便宜而吃大虧。D. 如果你確定已經(jīng)找到原因，不管你改不改變原有的經(jīng)營行業(yè)，你都必須在經(jīng)營上重新定位?！　‘?dāng)然，我們不能說某一行業(yè)是虧損行業(yè)，某一行業(yè)是賺錢行業(yè)。接手轉(zhuǎn)租店也不是一定會虧，只要你善于經(jīng)營，在某種程度上，還是能夠成功的?！　镒怃佌勁械淖⒁馐马?xiàng)　　在初步選定開店的地點(diǎn)后，還應(yīng)作進(jìn)一步的全面考察，對相關(guān)的情況做一定的調(diào)查分析后，方能決定是否最后定點(diǎn)在這里。這時，你可以從以下幾個方面進(jìn)行考察：早教中心情況調(diào)查　　小故事：小李子想開一家書店，從別人手里買下了一個店面。這個面積達(dá)30平方米的店面在一所高校附近，每天的客流量相當(dāng)可觀，價錢相對來說還比較便宜，一共3萬元。小李子以為撿到了便宜，有點(diǎn)得意忘形。他又花了二萬多元裝修，不久就隆重開張了。一個月后，政府一紙《拆違通知書》讓他半天沒有回過神來。原來，上家通過內(nèi)部關(guān)系得知店面遲早要拆，便來了個金蟬脫殼。所以，在租買店面之前，一定要對店面的大背景情況作一番仔細(xì)的調(diào)查了解，以免上當(dāng)受騙。房東背景調(diào)查　　劉仲文在廣州打了五年工，有了一點(diǎn)積蓄，很想開家店為自己打工。他叫上幾個朋友，滿大街尋找店面，后來還真的讓他們找到幾家掛著轉(zhuǎn)讓字樣的店面，便迫不及待地與之談判、交付定金甚至租金。其實(shí)他的這種做法是極其草率的，很容易帶來一系列的后遺癥。為了開店成功，他們最好先從側(cè)面打聽到真正的房東(即產(chǎn)權(quán)所有者)，對其背景情況基本了解，覺得可靠后再和他談判。一般最好直接與真正的房東談，如果房東表示已將承包權(quán)出租，不愿再插手時，那你再和現(xiàn)在的店主談判也不遲。還有一點(diǎn)很重要，你一旦談判成功，要注意讓房東把以前的租賃人姓名改成你的姓名。房租價位談判　　 房租對每一個開店的人來說，是最敏感而又最現(xiàn)實(shí)的內(nèi)容。說它敏感，是因?yàn)樗湾X掛鉤，租金太高會讓你負(fù)擔(dān)不起，一分錢一分貨，太低又找不到好店面。說它現(xiàn)實(shí)，是因?yàn)檫@是我們不得不面對的問題，除非你不開店，或者自己有店面。而大多數(shù)情況下，我們都得租用店面，那么和房東討價還價就不得不擺上開店的議事日程。在與房東侃價前，首先你自己心里要有一個譜，也就是先自定一個能夠接受的最高價，這個價位必須是：你覺得自己有實(shí)力負(fù)擔(dān)得起；在這個價位下，估計(jì)有錢可賺；向附近類似的門面打探一下，價位是否基本一致。在和房東談判時，根據(jù)你設(shè)定的最高房租，比較房東抬出的房租，權(quán)衡后進(jìn)行討價還價，這樣才可以得到合理的價位。在談判中，繳付房租的方式也是一個很重要的方面?！　? 通常情況下，繳付房租有按月結(jié)算、定期繳付和一次性付清三種方式。也有一些房東除了要支付固定的月租金外，還要根據(jù)你的經(jīng)營狀況分享一定的利潤。如果房東提到這一點(diǎn)，而你也愿意，雙方要把它作為重點(diǎn)來談判。因?yàn)檫@其中有許多不確定的因素，處理不當(dāng)，會引起爭議。付款的方式可以按月結(jié)算，這樣能及時結(jié)算，以免拖久了增加計(jì)算難度，而且雙方都會滿意。有的店面定下的是一年或兩年的租金，如果你要續(xù)租，往往要按一定的比率逐年遞增。這種情況下最理想的付款方式是每半年或一年付款一次。如果你有了新的店面或想停租時，就不會損失保證金。還有的店面是長期租的，一租就是十年二十年。對于這種店面，你要看清楚了，不僅要調(diào)查好政府規(guī)劃與政策，還要預(yù)計(jì)這個店面以后的發(fā)展?jié)摿ΑＲ驗(yàn)閺拈L遠(yuǎn)看，門面的房租總體是呈上升趨勢的。如果你有足夠的資金，同時也看好這個店面，你可以一次性將房租付清。 其他條件　　 與房東談判，除了談租金外，還要注意附加條件，這可以使你節(jié)省不少開支。有很多店面出租，都要求支付押金，你在談判時應(yīng)盡量說服房東免付押金。一些黃金地段的店面押金通常很高，雖然這錢最終還是你的，但如果你一直經(jīng)營下去，這筆錢也就等于死擱在那兒，對于一個資金緊張的創(chuàng)業(yè)者來說，這也是一個不小的包袱，如果談得好，完全是有可能卸掉的。　　 另外，你在租房前對店面現(xiàn)有情況應(yīng)該了解清楚，如裝修狀況、設(shè)備狀況等，然后通過談判，最好要求房東在出租前對門面進(jìn)行基本的整修，拆除原有已經(jīng)報廢無法使用的設(shè)備，對店面的房頂、地板、墻壁盡量作一些維修，添置水電設(shè)施等?！飫e讓租金成心病　　員工開銷、水電費(fèi)、電話費(fèi)、稅收都是小開銷，惟獨(dú)房租占了大頭，讓開店創(chuàng)業(yè)者頭痛。租金往往會占去月開銷一半，所以，租金貴賤直接導(dǎo)致生意成敗?！　∩啼?zhàn)饨鹪谝粋€老板心中地位特殊，幾乎已成為創(chuàng)業(yè)者考慮的最重要的因素，但也絕非是租金貴，生意就一定會做砸。也就是說，只要租金方面的開銷不等同于整個生意的全部支出，那么，這生意還未蓋棺定論，仍舊存在咸魚翻身的可能。 市場永遠(yuǎn)在變化，中國人盡皆知這句話，足球是圓的，所以，租金的多少也只是一個相對的概念。有人每月開銷幾萬元，但卻大把大把地賺錢；有人每月只需開銷2000元的鋪面租金，卻步履維艱。生意的成敗絕非租金多少說了算，創(chuàng)業(yè)者要看的是性能價值比。同樣面積的鋪面，淮海路上2萬元是不是要比上海某個不起眼的地方的2000元合算?　　都說聞香識女人，好的商鋪卻不一定要通過租金的貴賤來衡量。那么，什么樣的商鋪才稱得上極品店鋪呢?這雖然是相對的，但也可以絕對地講：能讓老板賺錢的商鋪就是好商鋪。好商鋪往往躲在租金后面，商鋪好與不好不只是由租金說了算?！　∫话銇碇v，租金越高就代表該商鋪的經(jīng)營價值越高，如果創(chuàng)業(yè)者實(shí)力非凡，自然應(yīng)該以高標(biāo)準(zhǔn)來要求自己。那些能喊得起價的商鋪當(dāng)然不是等閑之輩，要么坐擁繁華鬧市口，要么周邊有著川流不息的消費(fèi)群。北京服飾市場的一個小攤位可以幾易其手租金卻不斷上升，有人甚至愿意每月出幾萬元來爭取一個幾平方米的小攤。這樣的高價并非事出無因：淮海路給了它氛圍，華亭服飾市場給了它口碑，即使是再小的一個攤位，它也沒有不貴的道理。　　但也不是說鋪面租金越高就越值得租用，租金上也可能被人做足了文章，到底這家鋪面值不值得投資，創(chuàng)業(yè)者必須睜大眼睛看清才行。有些商鋪已經(jīng)被投資者們爆炒了一遍，一些鋪面的租金價格已經(jīng)相當(dāng)離譜，就像股價浮在天上的股票，誰碰都等于抱個炸彈在懷里?！　∑鋵?shí)，衡量一家鋪面值不值主要看其性能價值比，除此之外就需要看經(jīng)營者自身是否夠聰明了。有一位老板將品牌內(nèi)衣店開在五角場，每月1．35萬元的鋪面租金絕非當(dāng)?shù)仄渌伱婵梢酝漤?xiàng)背，但周老板卻仍能從中狠狠賺了一把?！　锉苊庾赓U合同陷阱　　在承租鋪面時可能面臨許多不可預(yù)測的因素，假如出現(xiàn)這些因素而導(dǎo)致鋪面無法經(jīng)營下去時，如果租戶未在合同中約定此時的合同解除權(quán)，就得繼續(xù)支付租金，承受損失。為避免這類陷阱，鋪面租戶應(yīng)爭取在鋪面租賃合同中載人下列條款：承租方在出現(xiàn)下列情形之一，無法繼續(xù)經(jīng)營時，有權(quán)通知出租方終止鋪面租賃合同，并不賠償出租方的損失；出現(xiàn)戰(zhàn)爭、地震、臺風(fēng)、雷暴、城市暴動等情形；政府決定拆遷鋪面；政府在鋪面前50米內(nèi)、左右兩邊各200米內(nèi)修路、改路、擴(kuò)路、建橋、整治市容或其他政府行為；承租方因經(jīng)營不善嚴(yán)重虧損達(dá)三個月以上。當(dāng)然，要進(jìn)一步避免因上述情形造成的鋪面裝修費(fèi)用的損失，還必須預(yù)先調(diào)查清楚。訂立商鋪?zhàn)赓U合同還須特別注意以下幾點(diǎn)法律問題：A. 承租人的主體資格。商鋪?zhàn)鳛椴粍赢a(chǎn)，其出租人必須是商鋪的所有權(quán)或者使用權(quán)人，若是所有權(quán)人，應(yīng)依法取得房地產(chǎn)權(quán)證；若是使用權(quán)人，應(yīng)有合法租賃憑證及允許轉(zhuǎn)租的書面證明。另外，房屋有共有人的，還須經(jīng)過共有人書面同意。B. 租賃物的用途。租賃商鋪必須確認(rèn)房)租賃物的用途。租賃商屋用途為商業(yè)用房。否則，無法辦理營業(yè)執(zhí)照。C. 租賃期限。根據(jù)《合同法》214條的規(guī)定，租賃期限不得超過20年，超過20年的，超過部分無效。D. 轉(zhuǎn)租。因商鋪經(jīng)營風(fēng)險較大，故在經(jīng)營狀況不佳時，可能會涉及將商鋪轉(zhuǎn)租的問題。出租人是否允許承租人轉(zhuǎn)租，應(yīng)在租賃合同中予以明確。若承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。E. 裝修補(bǔ)償。首先，出租人與承租人應(yīng)在租賃合同中明確出租房屋能否裝修；其次，雙方應(yīng)約定，在租賃期結(jié)束或因其他原因解除租賃合同后，對裝修如何進(jìn)行處理。在對裝修處理方式未作約定的情況下，若出租方違約，致使租賃合同解除，出租方應(yīng)賠償承租方裝修損失；若承租方違約，但裝修對承租方確有用處的，出租方亦應(yīng)對承租方適當(dāng)補(bǔ)償。F. 租賃合同登記。在租賃合同成立后，合同當(dāng)事人應(yīng)將租賃合同送至房管部門登記備案。未經(jīng)登記備案的租賃合同亦是有效合同，但不具有對抗第三人的法律效力。第二節(jié) 目標(biāo)地點(diǎn)、場所評估 依目標(biāo)店面所在道路性格、接近度、鄰居特性等相關(guān)設(shè)施做評估。道路性格： 主要是調(diào)查立地點(diǎn)的道路特性及通行車輛之種類。首先，道路是考評目標(biāo)立地的第一要件。不同的通行車輛構(gòu)出不同的道路性格，進(jìn)而影響消費(fèi)行為。一般來說，道路性格可分為交通連接道路、運(yùn)輸?shù)缆?、商流道路、郊區(qū)道路、老舊道路。★ 連接道路：其主要功能是連接主要商業(yè)區(qū)與住宅區(qū)之間，供居民上下班來往，日常生活必經(jīng)的路線，通常是公車站牌、交通工具轉(zhuǎn)運(yùn)站林立處?！? 運(yùn)輸?shù)缆罚鹤鳛閮傻刂g商品物資來源的干道稱之為流道。此種道路多半連接兩大區(qū)域商品貨物之流通，因此，貨車及各種特殊運(yùn)輸車輛比較多?！? 商流道路：指批發(fā)、零售等各式商業(yè)活動來往頻繁的動脈。它通常是連接主要都市與零星都市或是各個社區(qū)。因此，此種道路背后往往有市鎮(zhèn)、商業(yè)區(qū)或是住宅區(qū)為其腹地。★ 郊區(qū)道路：郊區(qū)住宅為新興造鎮(zhèn)計(jì)劃的產(chǎn)物，它不僅是續(xù)商業(yè)區(qū)與郊區(qū)住宅的干道?！? 老舊道路：老舊商業(yè)區(qū)所發(fā)展出的主要商業(yè)道路稱為舊道。此種道路往往是人潮匯集處，行人來往多，車輛也偏重小型舊車。因此，是商業(yè)活動熱絡(luò)之處。接近度： 是指顧客是否容易接近門店，尤其是造成人潮通行路線斷層的障礙物更是要提防。接近度是測量立地點(diǎn)是否符合顧客容易接近門店的準(zhǔn)則。通常接近度愈高是愈好的立地點(diǎn)。其考評標(biāo)準(zhǔn)如下：★ 轉(zhuǎn)運(yùn)站是否在預(yù)定點(diǎn)200公尺內(nèi)有公車站牌或巴士轉(zhuǎn)運(yùn)站，此轉(zhuǎn)運(yùn)站最好是位于下班路線，以增加顧客購物的時間?！? 預(yù)定門店前道路的寬度。路愈寬行駛車潮就愈多，且可增加停車的便利性?！? 是否有斑馬線可到對面街或側(cè)街，且左右距離在100公尺內(nèi)，關(guān)系來往人潮數(shù)的多少?！? 臨近100公尺內(nèi)是否有紅綠燈。紅綠燈是增加門店曝光率，增加顧客消費(fèi)認(rèn)知的最好方法。更會影響顧客光臨。尤其是新門店，最怕開業(yè)后半年有工程進(jìn)行?！? 面對鬧市、屬于進(jìn)入或離去線路。鄰居特性： 是指預(yù)定點(diǎn)兩側(cè)業(yè)種特點(diǎn)，及相鄰的不適宜的業(yè)種。如果是屬于同行的專業(yè)街，則新點(diǎn)將會面臨強(qiáng)大的同行業(yè)競爭；如果是屬于異種行業(yè)的專業(yè)街，則要考量是否能構(gòu)成集市效應(yīng)。其 他：★ 為避免造成顧客的不良反應(yīng)，如會制造大量污染的店：如洗車店、木工店；★ 或是發(fā)出特別氣味的店：如油漆店；★ 乃至于發(fā)出煙霧的店：如汽車維修店、燒烤店等門店旁都不適宜經(jīng)營一般生活用品專賣店；★ 再者如高頻噪音出現(xiàn)的地方：如鐵路公交道路旁也不是良好的設(shè)立地點(diǎn)。第三節(jié) 早教中心本身的評估 “點(diǎn)”是強(qiáng)調(diào)立地點(diǎn)本身的評估。針對所要開店的建筑物內(nèi)外結(jié)構(gòu)及法律問題分析評估，其中評選項(xiàng)目有： 辯識性 預(yù)定點(diǎn)地址是否明確？臨近100公尺內(nèi)是否有明顯的路標(biāo)？一般來說，地址是顧客認(rèn)識門店的鑰匙，因此，明確的地址是第一條件。其次，明顯的路標(biāo)有助于顧客尋找，如車站旁、百貨公司旁都是可使用的路標(biāo)。齊全性 建筑物內(nèi)含有哪些設(shè)施？通常設(shè)施愈齊備，開店裝潢成本將越低。當(dāng)然如果建筑物內(nèi)部恰好有特殊設(shè)計(jì)，可在取得屋主同意后進(jìn)行拆除工作，如此一來將增加成本。但有時為了店門的美觀，不得不開支時，可進(jìn)一步與屋主談判，爭取拆除補(bǔ)助費(fèi)。所有權(quán)明確化 確認(rèn)真正擁有所有權(quán)的屋主。由于部分業(yè)者常因本身經(jīng)營不善，而轉(zhuǎn)任二房東出租店面或是透過中介租賃，無法清楚定義真正所有權(quán)者，可能導(dǎo)致租賃法律權(quán)益糾紛，不利經(jīng)營。因此，所有權(quán)明確化是不可忽略。完整性 經(jīng)由使用執(zhí)照來再次確認(rèn)承租屋主店面法律上使用的權(quán)利，并了解實(shí)際營業(yè)使用的申請。清潔性 清查所租賃房屋是否有被銀行或其他機(jī)構(gòu)設(shè)定有其它項(xiàng)權(quán)利或是被查封拍賣的記錄。以避免于租屋期間因房東的財(cái)務(wù)糾紛影響正常營業(yè)。時間性 預(yù)定點(diǎn)現(xiàn)行使用人是誰？需要多久才能騰空并移交使用？愈短時間對店主愈有利。明顯度 架設(shè)廣告招牌的可見