【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 1)利用新安房產(chǎn)網(wǎng)，合肥房產(chǎn)網(wǎng)等現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)電子商務(wù)平臺(tái)進(jìn)行大量的廣告宣傳（2）制作宣傳單頁(yè)，在明珠廣場(chǎng)，濱湖購(gòu)物中心等人員密集場(chǎng)所派發(fā)宣傳單頁(yè)。（3）利用合肥市每年的家具博覽會(huì)以及會(huì)展中心的各種運(yùn)動(dòng)制作大型商業(yè)廣告。 (4)在稻香樓等集中看房場(chǎng)所設(shè)定看房車，周末專車接送潛在消費(fèi)群體。（5）設(shè)定內(nèi)部認(rèn)購(gòu)會(huì)，建議采用派籌方式進(jìn)行，住宅每號(hào)叁千元誠(chéng)意金，商鋪每號(hào)叁萬(wàn)元誠(chéng)意金。凡在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期間，越早下誠(chéng)意金可獲得較大的額外折扣，反之折扣越小。正式公開發(fā)售時(shí)，可持籌碼以先到先得方式進(jìn)行認(rèn)購(gòu)。（6）加強(qiáng)售樓中心附近對(duì)于項(xiàng)目的宣傳，將售樓中心當(dāng)做廣告載體進(jìn)行宣傳。開盤后，首期推售工作完成，緊接下來的是中期推廣，中期銷售是成交量最大的時(shí)期，采用密度較大的電視廣告、報(bào)紙廣告、戶外廣告與媒體炒作維持市場(chǎng)形象與熱度。如利用新安晚報(bào)等發(fā)行量較大的媒體，以及公交停車位媒體，把每一個(gè)月作為一個(gè)銷售周期，每一個(gè)周期主打一種產(chǎn)品，采取先易后難的方式，并且售價(jià)分階段提高產(chǎn)生升值效應(yīng)，提醒買家越早購(gòu)買越劃算，促進(jìn)成交。根據(jù)市場(chǎng)的反映靈活交叉使用各種銷售手段，維持項(xiàng)目在客戶心目中的新鮮感。地產(chǎn)界通常所說的尾盤 一般指持續(xù)銷售期和尾聲，樓盤銷售率8成左右的24時(shí)候，余下的單位便稱作尾盤。賣尾盤時(shí)已不能大量、轟炸性地進(jìn)行廣告 宣傳，尾盤數(shù)量不多，其營(yíng)銷費(fèi)用十分有限，如何用少量的宣 傳費(fèi)賣出最難賣的單位，這需要一定的方法（1） 調(diào)整價(jià)格：一般情況下貨尾是一些朝向較差樓層較為不理想的單位，這時(shí)采用降價(jià)促銷是最常用的一種方法。（2） 尋找新的營(yíng)銷方式：有些樓盤價(jià)格降到極限、廣告也打了無數(shù)依然無人理睬，這個(gè)時(shí)候?qū)ふ乙粋€(gè)新的營(yíng)銷方式應(yīng)該說更為重要。到訪：到訪客戶即可參與現(xiàn)場(chǎng)抽獎(jiǎng)，IPAD，IPHONE等你拿。認(rèn)購(gòu)：現(xiàn)場(chǎng)購(gòu)房可參與砸金蛋活動(dòng)，金花四濺另享1萬(wàn)、8千、5千特惠。 簽約：所有簽約客戶贈(zèng)送簽約大禮包，內(nèi)贈(zèng)高檔禮品、孔雀畫冊(cè)、樓書、配套手冊(cè)、孔雀會(huì)裝修雜志。降價(jià)策略：當(dāng)銷售期進(jìn)入尾期，優(yōu)勢(shì)房源庫(kù)存量較少時(shí)，可采取降價(jià)銷售。降價(jià)初期降價(jià)幅度最大，隨著銷售的進(jìn)行，降價(jià)幅度逐月減少，以刺激持幣觀望的購(gòu)房者。送物業(yè)策略：對(duì)于尾期的銷售，可采用購(gòu)房免3年物業(yè)的刺激手段，同樣，活動(dòng)初期免費(fèi)年份越大，逐月降低免物業(yè)的年份。25第八章 投資估算與資金籌措 項(xiàng)目投資估算 投資估算依據(jù) (1)國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部“發(fā)改投資[2006]1325號(hào)”頒布實(shí)行的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》第三版（2006年7月）； (2)建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》（2009年9月）； (3)安徽省建設(shè)廳《安徽省建筑工程消耗量定額》、《安徽省建筑工程消耗量定額基價(jià)表》； (4)國(guó)家及地方頒發(fā)的工程建設(shè)其他費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)； (5)建設(shè)單位提供的其他資料和數(shù)據(jù)。 建設(shè)投資估算 （1）根據(jù)建設(shè)單位提供的土建工程基礎(chǔ)資料，按本項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案確定的建筑面積、結(jié)構(gòu)、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)以及有關(guān)取費(fèi)要求。其中各費(fèi)用詳見表81。表81 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)投資表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)（萬(wàn)元）一開發(fā)建設(shè)投資1開發(fā)成本土地費(fèi)用39312前期工程費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用4853建筑安裝工程費(fèi)用33350公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用690開發(fā)間接費(fèi)其他費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)用2開發(fā)費(fèi)用銷售費(fèi)用3364管理費(fèi)用2530 財(cái)務(wù)費(fèi)用（1）土地費(fèi)用本項(xiàng)目用地共計(jì)126畝，出讓單價(jià)為300萬(wàn)元/畝，出讓稅率為4%，出讓總金額為126*300*（1+4%）=39312萬(wàn)元，土地出讓金一次性付清。土地出讓單價(jià)根據(jù)合肥市土地市場(chǎng)網(wǎng)公布的有關(guān)于合肥市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)使用用途為住宅、產(chǎn)權(quán)年限70年、區(qū)位相近的地塊數(shù)據(jù)估算得出。表82 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算公式金額（萬(wàn)元）1區(qū)外市政道路建設(shè)20元/平方米4602區(qū)內(nèi)道路建設(shè)15元/平方米3453綠化園藝70元/平方米16104高低壓配電50元/平方米11505泵房及自來水加壓6元/平方米1386供水設(shè)施25元/平方米5757管道煤氣25元/平方米575合計(jì)4853（3）。表83 前期工程費(fèi)估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額（萬(wàn)元）1規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)建安工程費(fèi)3%2可行性研究費(fèi)建安工程費(fèi)5‰3水文地質(zhì)勘探費(fèi)建安工程費(fèi)5‰4通水、通電、通路費(fèi)建安工程費(fèi)1% 5場(chǎng)地平整費(fèi)10元/平方米2306環(huán)保排污費(fèi)1元/平方米237商砼交易費(fèi)3元/平方米698施工許可證申領(lǐng)費(fèi)1元/平方米239工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)10其他5元/平方米106合計(jì)215（4）建安工程費(fèi)估算33350萬(wàn)元。采用概算指標(biāo)法，根據(jù)合肥市2012年工程造價(jià)指標(biāo)，高層建筑建安成本為1450元/平方米。建安成本費(fèi)用為：1450*23=33350萬(wàn)元(5)公共設(shè)施配套費(fèi)估算為690萬(wàn)元。表85 公共設(shè)施配套費(fèi)估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)計(jì)價(jià)數(shù)量金額1教育設(shè)施費(fèi)15元/平方米2300006902基礎(chǔ)設(shè)施配套（6）。 本項(xiàng)目的開發(fā)間接費(fèi)用按項(xiàng)目的25項(xiàng)和3%估算，（7）表86 其他費(fèi)用估算表單位：萬(wàn)元其他費(fèi)用估算序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額（萬(wàn)元）1預(yù)算定額管理費(fèi)建安工程費(fèi)5‰ 2竣工檔案保證金3報(bào)建手續(xù)費(fèi)4工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi)6其他合計(jì)（8）本項(xiàng)目不可預(yù)見費(fèi)用按項(xiàng)目的17項(xiàng)和的2％估算，（9）管理費(fèi)用估算為2330萬(wàn)元本項(xiàng)目管理費(fèi)用按110元/平方米計(jì)價(jià)，估算金額為2530萬(wàn)元。（10）銷售費(fèi)用估算為3364萬(wàn)元%估算，估算金額為3364萬(wàn)元（11）本項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用按現(xiàn)行商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)貸款利率（r=%）估算，詳見表87：長(zhǎng)期借款利息償還表表87 長(zhǎng)期借款利息償還表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)201320142015201620171年初借款本金累計(jì)150001500000002本年借款0003本年應(yīng)付利息004本年還本付息00還本1500000．00150000付息00 ，其中項(xiàng)目資本金30000萬(wàn)元，第一年（2013年）投入39312萬(wàn)元，第二年（2014年）投入5000萬(wàn)元，第三年（2015年）投入15000萬(wàn)元；項(xiàng)目長(zhǎng)期借款15000萬(wàn)元，第一年（2013年）借款15000萬(wàn)元，第二年年底還清。項(xiàng)目預(yù)算收入萬(wàn)元。具體資金籌措和使用計(jì)劃詳見表88投資計(jì)劃與資金籌措表。表88 投資計(jì)劃與資金籌措表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)201320142015201620171開發(fā)項(xiàng)目總投資39312非財(cái)務(wù)費(fèi)用39312財(cái)務(wù)費(fèi)用0002資金籌措180253400005688資本金30000243125688預(yù)售收入1345650開發(fā)項(xiàng)目長(zhǎng)期借款1500015000 項(xiàng)目用款計(jì)劃表表89項(xiàng)目用款計(jì)劃表單位：萬(wàn)元項(xiàng)目20132014201520162017合計(jì)土地取得費(fèi)3931239312前期工程費(fèi)建安工程費(fèi)1334013340667033350基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)243824154853公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)345345690銷售費(fèi)用3364管理費(fèi)用2530開發(fā)間接費(fèi)其他費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用各年合計(jì)39312第九章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)選?。?）住宅單價(jià)：5900元/㎡。以上價(jià)格為綜合單價(jià)，實(shí)際操作時(shí)可根據(jù)具體房屋的布局、位置、院落大小、付款方式和附帶條件等在小范圍內(nèi)變動(dòng)調(diào)整。（2）本項(xiàng)目的計(jì)算期為4年，即20132016年。（3）考慮到房地產(chǎn)投資領(lǐng)域利潤(rùn)率較高，本項(xiàng)目取行業(yè)基準(zhǔn)收益率為15%。（4）有關(guān)稅費(fèi)率，營(yíng)業(yè)稅稅率5%，城市維護(hù)建設(shè)稅稅率7%，教育費(fèi)附加費(fèi)費(fèi)率3%，企業(yè)所得稅稅率25%，%，房產(chǎn)稅稅率按租金12%，盈余公積金按10%提取，公益金按5%提取，不可預(yù)見費(fèi)按2%提取。 收入估算項(xiàng)目總收入為134565萬(wàn)元 ，其中售房收入為109858萬(wàn)元。銷售進(jìn)度及收入詳見表91。 編制收入估算表表91 銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表 單位：萬(wàn)元表810項(xiàng)目收入表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)20132014201520162