【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 15801195240016比例%%%%0%%區(qū)域目前在推戶型面積情況房型面積范圍（㎡）福臨門名郡富貴世家假日摩洛哥藍(lán)色港灣嘉城花園龍灣一品五街國際瑞景春天朝庭頤和園一房3550－——★——————50以上－－—★—————兩房7090－－—★———★—★90100－－—★★★—★—100110★－————★———110120－－————★——★120130－－———————★三房100110－－————————110120－－———★——★—120130★★——★—★—★—130140★—★——★★★—★140160－—★———★———四房150以下★★——————★★150160－－———————★160180－—————————180以上－—————★———區(qū)域典型樓盤戶型創(chuàng)新情況項(xiàng)目名稱平層復(fù)式凸窗轉(zhuǎn)角窗入戶花園露臺(tái)多陽臺(tái)空中花園挑高陽臺(tái)福臨門名郡★★★－★★★★－富貴世家★－－－－★★－－假日摩洛哥★－－★★－★－－藍(lán)色港灣★－－－－－－－－嘉城花園★－★—－－－－－龍灣一品★－★－★－★★－五街國際★－★★★－★★－瑞景春天★－★－－－★－－朝庭★－★－－－★★－頤和園★－★－－－★★－由上表“★”可以看出，體育新城板塊產(chǎn)品基本都采取了平層、凸窗、多陽臺(tái)設(shè)計(jì)，入戶花園等已逐漸成為產(chǎn)品基本組合。各戶型功能面積區(qū)間二房單位項(xiàng)目面積(㎡)客廳主臥(㎡)次臥(㎡)餐廳(㎡)廚房(㎡)主衛(wèi)(㎡)次衛(wèi)(㎡)陽臺(tái)1(㎡)陽臺(tái)2(㎡)面積(㎡)開間(m)進(jìn)深(m)藍(lán)色港灣70——福臨門名郡—五街國際2045——頤和園86——嘉城花園——平均面積——三房單位項(xiàng)目面積(㎡)客廳主臥(㎡)次臥1(㎡)次臥2(㎡)餐廳(㎡)廚房(㎡)主衛(wèi)(㎡)次衛(wèi)(㎡)陽臺(tái)1(㎡)陽臺(tái)2(㎡)面積(㎡)開間(m)進(jìn)深(m)福臨門名郡5富貴世家龍灣一品119五街國際朝庭99平均面積四房單位：項(xiàng)目面積(㎡)客廳主臥(㎡)次臥1(㎡)次臥2(㎡)次臥3(㎡)餐廳(㎡)廚房(㎡)主衛(wèi)(㎡)次衛(wèi)(㎡)陽臺(tái)1(㎡)陽臺(tái)2(㎡)面積(㎡)開間(m)進(jìn)深(m)福臨門名郡147五街國際朝庭平均面積區(qū)域各項(xiàng)目園林特點(diǎn)分析（1）園林主題特點(diǎn)項(xiàng)目名稱園林主題福臨門名郡歐式風(fēng)情園林富貴世家意大利新古典園林假日摩洛哥意大利風(fēng)情園林藍(lán)色港灣亞馬遜熱帶雨林園林嘉城花園中央綠化園林龍灣一品歐式風(fēng)情園林五街國際東南亞園林瑞景春天歐式風(fēng)情園林朝庭法式風(fēng)情園林頤和園中式皇家園林由上表可以看出，金洲經(jīng)開區(qū)板塊園林風(fēng)格各異，歐式風(fēng)格成為主流，其中有三個(gè)樓盤采用純歐式園林。（2）園林設(shè)計(jì)特點(diǎn)項(xiàng)目名稱水系水景特色樹種老年人活動(dòng)設(shè)施兒童活動(dòng)設(shè)施網(wǎng)球場(chǎng)羽毛球場(chǎng)高爾夫球場(chǎng)游泳池休閑設(shè)施社區(qū)標(biāo)志福臨門名郡★★★★★★★★富貴世家★★★★★假日摩洛哥★★★★★★藍(lán)色港灣★★★★★嘉城花園★★★★龍灣一品★★★★★★五街國際★★★★★瑞景春天★★★★★★朝庭★★★★★★★★頤和園★★★★從表上來看，金洲經(jīng)開區(qū)板塊各項(xiàng)目比較注重園林設(shè)計(jì)各元素，在其設(shè)計(jì)運(yùn)用上，盡其所長，已成為各項(xiàng)目提升產(chǎn)品品質(zhì)的重要手段。（3）配套特點(diǎn)項(xiàng)目名稱會(huì)所商業(yè)街休閑廣場(chǎng)體育場(chǎng)館保齡球館酒店網(wǎng)球場(chǎng)羽毛球場(chǎng)高爾夫球場(chǎng)知名學(xué)校文化長廊游泳池圖書館福臨門名郡★★★★★富貴世家★★★★★假日摩洛哥★★★★★藍(lán)色港灣★★★★★嘉城花園★★★★龍灣一品★★★★★五街國際★★★★★瑞景春天★★★★朝庭★★★★★頤和園★★★★★★各住宅項(xiàng)目的內(nèi)部配套設(shè)施主要包含有主題會(huì)所、休閑廣場(chǎng)、商業(yè)街等，根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模的不同，部分較大規(guī)模的項(xiàng)目同時(shí)還具備了羽毛球場(chǎng)、游泳池等配套設(shè)施，不僅較好的提升了業(yè)主居住品質(zhì)，更提升了項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)，對(duì)項(xiàng)目銷售起到了一定的促進(jìn)作用。（4）附加值特點(diǎn)項(xiàng)目名稱會(huì)所超值配套贈(zèng)送面積超值物業(yè)住戶巴士名校配套福臨門名郡★★富貴世家★★假日摩洛哥★★★藍(lán)色港灣★★嘉城花園★★★龍灣一品五街國際★★★瑞景春天★朝庭★★頤和園★★★★結(jié)論：u 從產(chǎn)品數(shù)據(jù)分析來看，本片區(qū)物業(yè)類型多樣以小高層、高層為主，其次是普通多層\多層洋房、高層住宅，區(qū)域戶型配比上主要以二房、三房為主，其次是四房、二房，小戶型的一房也在本區(qū)域內(nèi)開始出現(xiàn)。u 在戶型面積上，二房、三房、四房等主力戶型的面積相對(duì)其他區(qū)域偏小，說明本區(qū)域的樓盤主要以多功能N+1戶型為主導(dǎo)，打造舒適利用率高的二房三房經(jīng)典戶型。u 區(qū)域市場(chǎng)上的樓盤在園林設(shè)計(jì)上風(fēng)格較多，異域、中式各種風(fēng)格都有，區(qū)域樓盤重視園林景觀定位與細(xì)節(jié)打造。u 區(qū)域樓盤在配套打造上主要運(yùn)用會(huì)所、商業(yè)街、休閑廣場(chǎng)，但是體育配套上做得不夠。（四）區(qū)域客戶市場(chǎng)分析五街國際客戶構(gòu)成分析從上圖可以看出，五街國際成交客戶構(gòu)成中，公務(wù)員客戶占到了很大的比例，約23％，其次是個(gè)體商戶，約21％。結(jié)論：u 金洲經(jīng)開區(qū)的客戶主要以附近的教師、酒店的高管、縣政府的公務(wù)員，周邊個(gè)體商戶為主；u 五街國際的客戶購房主要是改善性住房，一則看五街國際的自然生態(tài)環(huán)境、良好的項(xiàng)目設(shè)施配套，再則看中五街國際地段區(qū)域的升值潛力；u 五街國際對(duì)客戶的吸附作用比較明顯，一是因?yàn)樵摪鍓K發(fā)展前景較好，二是因?yàn)榘鍓K內(nèi)品牌發(fā)展商較多，產(chǎn)品品質(zhì)較高，吸引力較強(qiáng)；（五）區(qū)域價(jià)格市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)預(yù)測(cè)從2009年下半年開始金洲經(jīng)開區(qū)板塊的樓盤均價(jià)進(jìn)入了快速增長的時(shí)期，2011年上半年到2012年上半年價(jià)格便有微小回落。結(jié)論：◆ 區(qū)域各價(jià)格區(qū)間樓盤的消化情況比較均衡，特別是中、低檔價(jià)位樓盤的消化情況最好?！?金洲經(jīng)開區(qū)板塊整體價(jià)格不斷攀升，特別是2009年上半年開始到11年上半年的漲幅最快，受國家政策影響，11年上半年至現(xiàn)在，價(jià)格雖有所回落，但不會(huì)影響今后整個(gè)金洲經(jīng)開去板塊的快速增長?！?本項(xiàng)目的價(jià)格定位應(yīng)該主要參考本片區(qū)的中高檔價(jià)位樓盤項(xiàng)目、項(xiàng)目周邊樓盤，并考慮隨時(shí)間變化價(jià)格增長因素。項(xiàng)目開發(fā)SWOT分析（1）優(yōu)勢(shì)分析：A、區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯項(xiàng)目處于目前寧鄉(xiāng)最具發(fā)展前景的經(jīng)開區(qū)，“城市向北”早已在消費(fèi)者心目中根深蒂固，對(duì)消費(fèi)者具有很強(qiáng)的吸引力。B、地塊自身特征優(yōu)勢(shì)C、區(qū)域發(fā)展前景優(yōu)勢(shì)行政中心北移和經(jīng)開區(qū)招商引資的規(guī)劃建設(shè)，再加上水晶酈城商圈的逐步成熟，將提升區(qū)域整體形象和區(qū)域價(jià)值及品位，對(duì)消費(fèi)者的吸引力也將大大增強(qiáng)，而對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展則是一個(gè)有力的促進(jìn)。（2）劣勢(shì)分析：A、項(xiàng)目交通不便周邊公共交通相對(duì)落后，不能較好的滿足人們出行要求。隨著區(qū)域發(fā)展的加快和成熟，交通方面的問題有望得到解決。B、周邊配套設(shè)施不夠完善項(xiàng)目所在區(qū)域由于目前還處于發(fā)展階段，目前項(xiàng)目周邊配套較為欠缺，隨著項(xiàng)目周邊的各項(xiàng)配套將不斷完善和成熟，將可以滿足業(yè)主今后的日常生活需求。短期內(nèi)，本案可以通過內(nèi)部商業(yè)的配置來解決業(yè)主的部分生活需求。（3）機(jī)會(huì)點(diǎn)分析：A、區(qū)域規(guī)劃前景帶動(dòng)區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展行政中心北移和經(jīng)開區(qū)招商引資的規(guī)劃建設(shè)，將提升區(qū)域整體形象和區(qū)域價(jià)值及品位，對(duì)消費(fèi)者的吸引力也將大大增強(qiáng)，而對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展則是一個(gè)有力的促進(jìn)。B、板塊效應(yīng)的帶動(dòng)經(jīng)開區(qū)板塊作為在寧鄉(xiāng)縣最具發(fā)展?jié)摿吞?hào)召力的板塊將帶動(dòng)板塊房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)高速前進(jìn)，對(duì)消費(fèi)者的吸引力無庸質(zhì)疑。C、區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展趨旺區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)目銷售價(jià)格及銷售情況均呈現(xiàn)出較好的態(tài)勢(shì)，有利于區(qū)域房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。（4）威脅點(diǎn)分析：項(xiàng)目的威脅點(diǎn)主要來自于國家政策的不確定性因素。為了使房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范合理運(yùn)行，國家近年來不斷推出重磅政策來引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，如前幾年的“國八條”、“新國八條”、“國六條”等等，在目前政策效果不理想的情況下政府將出臺(tái)什么樣的政策來引導(dǎo)或抑制房地產(chǎn)行業(yè)將是本案也是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的威脅所在。第三章 項(xiàng)目建設(shè)條件該項(xiàng)目位于寧鄉(xiāng)大道和金州大道交匯處，扼守寧鄉(xiāng)東、北門戶，同時(shí)也是連接益陽至長沙的金州西線必經(jīng)之道，地理位置十分重要。距離長沙僅40分鐘車程，距離寧鄉(xiāng)老城區(qū)僅15分鐘車程，項(xiàng)目位置十分便利。一、基礎(chǔ)理論建設(shè)的自然條件寧鄉(xiāng)屬亞熱帶季風(fēng)性濕潤氣候。氣候特征是：氣候溫和，降水充沛，雨熱同期，四季分明。寧鄉(xiāng)夏冬季長，春秋季短。春溫變化大，夏初雨水多，伏秋高溫久，冬季嚴(yán)寒少。氣溫216。 ℃216。 極端最高氣溫：216。 極端最低氣溫：雨量216。 年平均降雨量：1368㎜216。 年最大降雨量：㎜216。 年最小降雨量：㎜濕度216。 年相對(duì)濕度熱月 %、216。 年相對(duì)濕度冷月 % 216。 季候風(fēng)216。 夏季東南風(fēng)， 米/秒、216。 冬季西北風(fēng)， 米/秒216。 雪216。 年最大積雪深度：20㎝216。 年最大凍土深度：5㎝日照216。 二、項(xiàng)目建設(shè)的用地條件項(xiàng)目地塊概況印象江南項(xiàng)目位于寧鄉(xiāng)國家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)，北臨三環(huán)路，臨路長度約400米；南臨金州大道，臨路長度約295米；西臨寧鄉(xiāng)大道，臨路長度約350米；東臨