【文章內(nèi)容簡介】 宜人類住區(qū)的最高獎章，最終的獲獎者將是最適宜人類居住的社區(qū)榜樣和標準制定者?！皣H花園社區(qū)獎”該獎項是聯(lián)合國環(huán)境規(guī)劃署認可，由國際公園協(xié)會（IFPRA）主辦，中國地博會組委會承辦的“綠色奧斯卡”大獎。五、 服務人群定位寂寞的人有福了，在這里他們可以聽到久違的鄉(xiāng)音；孤獨的人有福了，在這里他們會有很多同齡的伙伴；忙碌的人有福了，在這里他們的父母可以安渡晚年；寄情于山海的人有福了，在這里他們可以在山海間打開他們塵封的記憶；來自他鄉(xiāng)的人有福了，在這里他們不再是過客；配合孝賢苑開發(fā)規(guī)劃的整體設計，成為一個復合型都市國際養(yǎng)老生態(tài)社區(qū)。面向東北亞、面向亞太、面向世界的退休人士提供社會集中養(yǎng)老的區(qū)域。進而帶動周邊綜合旅游資源的進一步及深層次開發(fā)，帶動周邊城市和全球的旅游休閑客戶的入住。孝賢苑生態(tài)人居的提出，是基于人類生態(tài)文明的覺醒和對城市國際化內(nèi)涵的深刻解讀和實踐。開發(fā)孝賢苑更多是從城市整體考慮，透過對于城市布局的把握，來確立其在城市運營系統(tǒng)中的角色與份量。孝賢苑在城市相應的發(fā)展階段出現(xiàn)，必然考慮與城市發(fā)展戰(zhàn)略同步成長，因此在規(guī)劃中不但注重生態(tài)人居環(huán)境的營造，更主動與城市緊密相關，獲取可持續(xù)發(fā)展的源源動力。第二部分：功能構(gòu)建一、總體開發(fā)思路以老年大學樹立形象，以商業(yè)開發(fā)經(jīng)營積累資金，以山海休閑度假區(qū)聚集人氣，全面打造老年社區(qū)、老年醫(yī)療護理、老年配套設施、老年產(chǎn)業(yè)開發(fā)相互結(jié)合，并形成良好經(jīng)濟循環(huán)的全新養(yǎng)老社區(qū)。創(chuàng)立中國最具規(guī)模的老年大學吸引社會資金參與老年大學的建設，擴大老年大學在社會化方面的擴展。超越現(xiàn)有老年大學和老年學校的辦學條件，改革可實施性的老年辦學政策，將在孝賢苑出現(xiàn)社會化方面質(zhì)量更高、規(guī)模更大、更加規(guī)范化的老年大學。充分利用廣播、電視、計算機等現(xiàn)代化傳媒技術，發(fā)展遠程教學，網(wǎng)上教學，建立城鄉(xiāng)老年教育網(wǎng)絡。逐步將老年大學建成多體制、多層次、多學科、社會化的社會主義老年學府，使其建設有序地發(fā)展，以適應老年人的多種需求。實現(xiàn)四個改變，創(chuàng)造全新的投資盈利模式改變以往養(yǎng)老社區(qū)單純由國家投資的模式，吸引社會資金進入該領域；改變事業(yè)養(yǎng)老為產(chǎn)業(yè)養(yǎng)老；改變單一老年住宅開發(fā)為住宅開發(fā)、商業(yè)經(jīng)營、產(chǎn)業(yè)開發(fā)為一體的復合開發(fā)模式；改變養(yǎng)老社區(qū)入不敷出的狀況，由商業(yè)、產(chǎn)業(yè)經(jīng)營的利潤貼補，保證社區(qū)持續(xù)開發(fā)。打造最具特色的山海休閑度假區(qū)體現(xiàn)包括山、河、林、海的海濱風情為生態(tài)基調(diào)，融入國際健康養(yǎng)老功能，成就東方詩意居所。以體驗型休閑為生活基調(diào)，聚集現(xiàn)代旅游度假產(chǎn)業(yè)，打造活力家庭港灣。以和諧、開放、兼容為文化基調(diào)，開發(fā)親老、尊老、愛老活動，提升城市文化品位。二、功能結(jié)構(gòu)分析老年大學　 1）發(fā)展狀況 第三年齡就是指6085歲能夠在戶外活動的老人，以第三年齡教育為主的老年教育在改革開放后迅速發(fā)展。1983年，中國第一所老年大學山東省紅十字會老年大學成立；1984年，我國第一所民辦老年大學廣東嶺海老年大學成立；2000年，在我國第一所民辦社區(qū)老年大學煙臺怡海老年大學成立。中國老年教育堅持社會主義辦學方向，堅持面向社會、面向基層、面向?qū)嶋H的辦學指導思想，貫穿了學、樂、為相結(jié)合和實用、靈活、情感的教學內(nèi)容和教學形式。中國老年大學協(xié)會統(tǒng)計表明，我國老年教育的辦學形式多樣，%，公辦民助47%，民辦21%，民辦公助11%。授課以日間班、假日班、函授班、電視教學、網(wǎng)絡學校等多種形式。老年人自愿入學、自愿選學、自愿續(xù)學，上海市老年人的入學率已達97%。設置課程以衛(wèi)生保健、文化藝術、政策法規(guī)、時事報告、技能技術為主。學習分基礎班、提高班、研究班三個層次，每個層次學習12年。此外還開設各種短訓培訓班，教師一般為具有高職的專家學者，其中95%為兼職教師，%、%，%。辦學產(chǎn)生了良好的社會效益。2）存在問題老年教育屬非學歷育范疇，是于終生教育的重要部分。我國的老年教育是國際上第三年齡教育發(fā)展速度最快的國家之一。在巨大的成就之中，也存在著一些尚需改進的問題：其一，我國的老年教育政策停留在老年人有受教育的權利、國家發(fā)展老年教育、鼓勵社會辦好各類老年學校、各省、自治區(qū)、直轄市、有條件的市、縣和大型企業(yè)單位應有老年大學或老年學校；鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、街應有老年學校等宏觀指導政策層面上，諸如可操作性的《老年教育條例》尚未出臺。其二老年教育的管理機構(gòu)有中組部、老干部局、老齡委、教育部、文化部等部門，各部門各管一方，造成管理分割如多頭管理，相對就削弱了老年教育的政府和全社會的共同負責。其三，對老年教育，國家沒有明文的政策傾斜，物價局和教育部門以社會力量辦學來規(guī)范管理民辦的老年學校，往往造成學費訂的標準偏低，而營業(yè)稅偏高，影響老年教育社會化發(fā)展。其四，國務院學位辦尚未審批老年教育學位，這就造成了老年大學師資、教材、教學方法研究難以與社會接軌的瓶頸。其五，我國老年大學和人口增長不成比例。 老年醫(yī)療護理中心為了給老人們提供較多的社區(qū)服務，項目設置了較大比例的公建，包括健身中心、醫(yī)療中心、購物中心、文化教育中心、國際交流中心以及家政服務中心，公建的總建筑規(guī)模達到了7萬平方米。醫(yī)療：老人對住區(qū)醫(yī)療配置設施要求較高，除依靠臨近區(qū)域的大型醫(yī)療機構(gòu)外，希望有定期健康檢測、便利的取藥服務設施、緊急醫(yī)療急救和快速反應設施等。除了這些硬件上的服務設施，孝賢苑還為入住的老年人提供一些免費的醫(yī)療、交通等方面的服務。例如，開發(fā)商與山東醫(yī)科大學聯(lián)合創(chuàng)辦孝賢苑醫(yī)院，每年對老人進行一次免費體檢，并為其建立健康檔案；和煙臺999緊急救護中心合作建立999煙臺孝賢苑急救站，對老年人在社區(qū)內(nèi)的緊急救助；與山東知名醫(yī)院合辦的300－500床位的醫(yī)院特設了老年病科以及老年病專家門診。依靠先進完善的醫(yī)療服務機構(gòu)和專家提供“持續(xù)性照顧計劃”，為每位居民建立健康跟蹤檔案，并聘有專業(yè)護理顧問和物理療養(yǎng)師，尊重長者的自主選擇，給予有尊嚴的服務及生活安全的保障。我們提出“不靠醫(yī)院靠社區(qū)”的觀念是因為，社區(qū)活動豐富了精神情境之后，對身體健康往往會有意外奇效。另外，“自助”往往比“他助”更有效。交通：在社區(qū)內(nèi)設置可以免費乘坐的電瓶車，老年人行動速度較慢，在交通方面，對輔助設施動力的需求較強烈，電梯、小區(qū)電瓶車等能夠滿足他們的即時、快速需求；另有四趟往返城區(qū)與市區(qū)的免費巴士等等。飲食：孝賢苑食堂將聘請營養(yǎng)師配制食譜，提供適合老年人食用且營養(yǎng)均衡的菜肴。如果老年人不愿自己做飯，小區(qū)內(nèi)有專門的餐飲和送飯服務；零售：設專供老年人需要的便利店，提供日常用品等。針對老年人特有的需求，建立完善的配套設施，為老年人提供安全保障、醫(yī)療護理服務、以及豐富的文化娛樂活動，建設特色社區(qū)文化，讓老年人真正“老有所養(yǎng)，老有所醫(yī)，老有所教，老有所學，老有所為，老有所樂”。社區(qū)活動中心對老年人來說，健康具有頭等重要性，孝賢苑擁有充足、便利的體育鍛煉場所和安全的健身設施。老年文化中心、老年休閑娛樂中心與老年運動中心為老年朋友提供了相互交流、娛樂以及運動的場所。老年文化中心的課程包括茶藝課、書法課、美術課、音樂課等文化課程；擁有小型舞臺的戲曲中心會有評書、京戲、越劇等演出活動；老年運動中心有門球、羽毛球、乒乓球、臺球等運動場地，這些都將豐富老年朋友的娛樂項目，為老年朋友的生活增光添彩。中心湖泊還設有垂釣臺、百鳥園、養(yǎng)生步道以及活動廣場。三、整體結(jié)構(gòu)功能布局海邊沙灘休閑區(qū)地 塊 分 區(qū) 圖住 宅 區(qū)公 建 區(qū)山 體水 體 總占地面積約133萬㎡建筑容積率約1建筑面積約133萬㎡覆蓋率﹤30％綠化率﹥60％ 居住區(qū)重點發(fā)展老年社區(qū)的建設，形成四大居住板塊公建區(qū)重點發(fā)展老年大學、商業(yè)、酒店、康體中心、文娛中心五大板塊休閑度假區(qū)重點發(fā)展三大核心功能引擎項目，形成三大特色旅游度假板塊，創(chuàng)建國際濱海度假示范區(qū)住宅區(qū)：老年社區(qū)，建筑類型包括多層公寓、花園洋房等。公建區(qū)：包括1萬平方米老年大學，讓老年人老有所教，老有所學；1萬平米的社區(qū)中心，是居民交流學習、購物娛樂的高尚領地；9000平米的康體中心集健身、醫(yī)療、保健為一體；8000平米的酒店、7000平米的短期度假公寓為度假療養(yǎng)的人們專備休閑度假區(qū)：海岸度假：包括陽光浴灘、海島氧吧、漁人碼頭、海釣岸釣河濱休閑區(qū)：水岸風情美食街，水岸酒吧街山體生態(tài)公園：慢跑徑、登山等四、項目發(fā)展計劃與安排分期開發(fā)基本數(shù)據(jù)： 項目用地面積建筑體量（㎡）開發(fā)時間一期450畝30萬兩年二期400畝兩年三期500畝兩年四期650畝三年沙灘休閑區(qū)海岸線1500米同四期開發(fā) 三期開發(fā)區(qū)濱海休閑區(qū)一期開發(fā)區(qū)二期開發(fā)區(qū)四期開發(fā)區(qū) 分期開發(fā)重點一期開發(fā)重點：老年大學+高檔養(yǎng)老社區(qū)在濱海大道邊建設一所中國最具規(guī)模的國際老年文化交流中心，成為社區(qū)的形象和標志，更成為中國養(yǎng)老創(chuàng)新模式的象征和圖騰。沿著魚鳥河和牟山之間的地塊開發(fā)老年社區(qū)，依山傍水，風景優(yōu)美，上風上水，打造中國首屈一指的半山海景養(yǎng)老住宅區(qū)的品牌。二期開發(fā)重點：公建配套+大規(guī)模養(yǎng)老社區(qū)社區(qū)中心，部分商業(yè)、老年康體中心、老年文化中心、老年休閑娛樂中心與老年運動中心，為入住老人提供完善的醫(yī)療、保養(yǎng)服務。大規(guī)模開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)，吸引全國、東北亞的老人來居住，創(chuàng)造全新的國際養(yǎng)老服務模式。三期開發(fā)重點：商業(yè)+大規(guī)模養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)商業(yè)設施，吸引外來資金的投資，聘請獨立商業(yè)機構(gòu)經(jīng)營，為老年社區(qū)的持續(xù)開發(fā)提供資金保證。將養(yǎng)老社區(qū)的開發(fā)繼續(xù)深入，鑄造養(yǎng)老社區(qū)品牌。四期開發(fā)重點：休閑度假區(qū)+大規(guī)模養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)休閑度假區(qū)和休閑產(chǎn)業(yè)，為入住老人、度假旅游者、來往人群提供休閑娛樂服務。完成整個養(yǎng)老社區(qū)的開發(fā)，成就長青基業(yè)。打造集居住休閑、醫(yī)療保健、學習娛樂、交友聯(lián)誼、旅游觀光、自娛勞作為一體的綜合性多功能大型社區(qū)。第三部分：可持續(xù)發(fā)展模式的確立一、開發(fā)理念發(fā)展理念：本著保持生態(tài)平衡、集約化城鎮(zhèn)發(fā)展，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的理念，以動態(tài)發(fā)展的分析思路和方案，在本項目提供差異化養(yǎng)老度假居住產(chǎn)品——區(qū)域營造模式——提升區(qū)域功能能級三者之間，探尋一種和諧、共生、互長的可持續(xù)發(fā)展解決之道。動態(tài)平衡發(fā)展模式開發(fā)模式維度區(qū)域發(fā)展維度產(chǎn)品開發(fā)維度 區(qū)域營造 主題開發(fā) 養(yǎng)老引領 休閑引領的的度假居住區(qū) 綜合功能區(qū) 養(yǎng)老物業(yè)為主 及輔助配套設施 旅游項目設施 近期目標及經(jīng)營性公建產(chǎn)品 中長期目標二、運作模式和策略運作模式核心：公益性事業(yè)，市場化運作養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)自身特點決定了其對公益事業(yè)的部分涵蓋，公益性事業(yè)就是著眼服務于全社會的基礎性和戰(zhàn)略性的工作 ，對社會的貢獻和對市民的關懷是不可估量的。但是必須需要走市場化運作的模式，改變以往公益性事業(yè)完全依靠政府投入資金不足的狀況，通過市場化運作使目前老年公寓的品質(zhì)與功能有較大提高，普及更加廣泛。 l項目運作模式： 政府、企業(yè)、家庭、市民多方互動 政府企業(yè)社會個人主題社區(qū)l政府政策支持和企業(yè)投資結(jié)合l社會化養(yǎng)老和家庭養(yǎng)老結(jié)合l企業(yè)社會責任和企業(yè)經(jīng)營結(jié)合總綱：政府引導，市場運作，綜合開發(fā)，項目支持政府出臺優(yōu)惠政策，在土地出讓、開發(fā)貸款、稅收等方面給予優(yōu)惠；如建造養(yǎng)老住宅可免土地增值稅、營業(yè)稅和企業(yè)所得稅等 ；在土地出讓上享受地價優(yōu)惠，屬于公益性事業(yè)；企業(yè)進行市場化運作，綜合開發(fā)老年公寓、住宅、商業(yè)、旅游休閑產(chǎn)業(yè)等，由項目開發(fā)利潤給予企業(yè)持續(xù)開發(fā)的資金保證，同時企業(yè)出于奉獻精神，回報社會，將資金投入老年社區(qū)開發(fā)，養(yǎng)老設施的建設、養(yǎng)老服務業(yè)的發(fā)展，促進社會養(yǎng)老事業(yè)的繁榮發(fā)展；社會在就業(yè)、養(yǎng)老、旅游業(yè)開發(fā)、招商引資等方面獲得利益；擴大就業(yè)人數(shù)，增加稅收，促進旅游業(yè)、家政服務、心理咨詢、康復服務、緊急救援等行業(yè)的發(fā)展；促進老年用品市場開發(fā)，引導企業(yè)開發(fā)、生產(chǎn)老年人特殊用品，促進老年用品市場發(fā)展；同時，世界各地的退休人員帶來人才、資金、技術、經(jīng)驗等豐富的發(fā)展資源。運營策略與實施安排1）分期開發(fā)原則與策略撇脂、積累、共生，互長最大化利用現(xiàn)有成熟資源，創(chuàng)造區(qū)域價值分期注入功能元素和產(chǎn)業(yè)元素，累積區(qū)域價值根據(jù)元素成長規(guī)律，相互調(diào)配，形成集聚效應彈性開發(fā)、峰值預留l開發(fā)過程中適當留白，預留功能轉(zhuǎn)變的彈性l對城市主干道、特殊資源等不成熟區(qū)域，進行儲備優(yōu)化，以待實現(xiàn)收益最大化復合、多樣性的產(chǎn)品組合l各期產(chǎn)品豐富