【文章內(nèi)容簡介】 實際成本確定銷售或租賃價格。 2013年3月15印發(fā)《關(guān)于確認(rèn)保障性住房實施住宅產(chǎn)業(yè)化增量成本的通知》（京建發(fā)[2013]138號）明確了產(chǎn)業(yè)化增量成本參考值： ㎡（包括預(yù)制外墻） ㎡（包括預(yù)制外墻） ㎡（不包括預(yù)制外墻） 2014年8月15日印發(fā)《關(guān)于在本市保障性住房中實施綠色建筑行動的若干指導(dǎo)意見》（京建發(fā)[2014]315號）：要求規(guī)劃部門在項目供地規(guī)劃條件中明確實施綠色建筑行動和產(chǎn)業(yè)化的意見，國土部門依此辦理土地出讓或劃撥供地手續(xù)。棚戶區(qū)改造安置房新建項目除執(zhí)行《導(dǎo)則》外，要大力推廣應(yīng)用預(yù)制疊合樓板、預(yù)制樓梯、陽臺板、空調(diào)板等預(yù)制構(gòu)配件。 2014年10月28日印發(fā)《關(guān)于開展保障性住房設(shè)計方案審查的通知》（京建發(fā)[2014]405號）要求保障性住房項目建設(shè)單位與市住房保障管理部門簽訂建設(shè)協(xié)議，嚴(yán)格執(zhí)行協(xié)議中關(guān)于設(shè)計方案審查的相關(guān)規(guī)定。方案完成設(shè)計后，應(yīng)及時向市住房保障管理部門申請召開專家審查會，會后根據(jù)評審意見進行修改，并將修改后的方案報市住房保障管理部門備案。2 設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化套型標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計包括套型多樣化設(shè)計、套型可改性設(shè)計、設(shè)備管線集約化設(shè)計三個方面。樓棟標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計考慮不同的家庭結(jié)構(gòu)和家庭成員，通過提高內(nèi)部空間的靈活性與可變性，方便用戶自行改造，滿足不同用戶對于空間的多樣化需求。光源里項目從方案設(shè)計階段就考慮了住宅產(chǎn)業(yè)化的要求，全面實現(xiàn)設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化，從戶型種類上和戶型內(nèi)部的廚房，衛(wèi)生間的尺寸上進行統(tǒng)一，在滿足回遷戶型多戶型面積的基礎(chǔ)上盡量的進行標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計，光源里棚改項目總設(shè)計戶數(shù)3450戶，23棟住宅樓，目前設(shè)計為5大類基本戶型單元，戶型單元如下:由以上的戶型根據(jù)不同需求演變出9種基本單元戶型，用于滿足回遷區(qū)域的要求，回購區(qū)域的戶型適當(dāng)加入一些變化。3 結(jié)構(gòu)體系選用光源里棚戶區(qū)改造項目采用了現(xiàn)澆框架剪力墻體系，可以實現(xiàn)大空間的需求，最大程度的滿足戶型的靈活可變性。戶內(nèi)無承重墻，加大了戶內(nèi)的靈活性。戶與戶之間可合可分，增加了可變性。立面設(shè)計體現(xiàn)工業(yè)化裝配式建筑特點。立面設(shè)計為簡約風(fēng)格，更多的運用統(tǒng)一的外墻構(gòu)件，采用瓷磚反打工藝，形成了耐久、安全、精致的外墻排磚效果，結(jié)構(gòu)、功能和形式高度統(tǒng)一，無裝飾性構(gòu)架。外立面及維護結(jié)構(gòu)裝配技術(shù)主要包括耐久性外飾材料和耐久性裝飾構(gòu)件的運用。外圍護結(jié)構(gòu)要考慮耐久性，這將靠應(yīng)用新技術(shù)新產(chǎn)品來實現(xiàn)。光源里項目一方面會應(yīng)用保溫裝飾一體板來提高外飾面的耐久性和解決外保溫脫落的問題，另一方面會結(jié)合住宅產(chǎn)業(yè)化運用外墻掛板和內(nèi)保溫的結(jié)合來提升耐久性。4 內(nèi)裝產(chǎn)業(yè)化技術(shù)管線與主體結(jié)構(gòu)分離的方法，在方便管線更換的同時，不破壞主體結(jié)構(gòu)。在光源里棚改項目中管線將通過吊頂，輕鋼龍骨隔墻，局部雙層墻等位置走線，管線將不再埋入主體結(jié)構(gòu)中，為將來檢修和將來的改造帶來方便，同時也提升了主體耐久性。輕鋼龍骨吊頂技術(shù)工業(yè)化住宅的吊頂系統(tǒng)與我國傳統(tǒng)的吊頂相比，更偏重于其功能性，是為了滿足管線與建筑主體分離的需要，吊頂內(nèi)部空間可以布置給水管、電線管、通風(fēng)管道等。由于注重吊頂?shù)墓δ苄院鸵资┕?，因此造型多以平面為主，美觀主要通過吊頂收邊條來實現(xiàn)。為了適應(yīng)住宅層高的限制，各廠家均開發(fā)出了占用空間小的吊頂系統(tǒng)。輕鋼龍骨隔墻技術(shù)輕鋼龍骨隔墻體系是國目前實現(xiàn)管線分離體系的最佳選擇。這一隔墻體系節(jié)約空間，自重輕（抗震性能好），布置靈活，便于裝修布局的設(shè)計，質(zhì)量易于控制，精準(zhǔn)度高，安裝干法施工，施工速度快，便于維修、可變性強，可循環(huán)利用；最為關(guān)鍵的是，輕鋼龍骨之間的空隙正好適合于管線和配套開關(guān)、插座的放置。局部雙層墻面技術(shù) 同層排水技術(shù)排水支管不穿越本層樓板到下層空間、與衛(wèi)生器具同層敷設(shè)并接入排水立管的排水系統(tǒng)。器具排水管和排水支管在地面上沿墻體敷設(shè)或敷設(shè)在本層結(jié)構(gòu)樓板和最終裝飾地面之間，同層排水是建筑排水系統(tǒng)的一部分。煙氣直排技術(shù)現(xiàn)有的廚衛(wèi)通風(fēng)系統(tǒng)有個難以解決的問題，就是豎向風(fēng)道的串煙串味問題，豎向風(fēng)道雖然從通風(fēng)原理上有防倒流功能，但實際使用中還是有大量串煙或者倒流現(xiàn)象困擾著無數(shù)家庭。煙氣直排系統(tǒng)是把安裝在吸油煙機上的排煙管穿過墻洞或窗洞，將廚房油煙直接排至室外的一種廚房排煙形式。對于集合住宅來說，采用煙氣直排系統(tǒng)管道相對較短，不但通風(fēng)效果好，而且管道沿程阻力小，排風(fēng)機功率要求低，有利于節(jié)省運行能耗。吊頂內(nèi)通風(fēng)管道通過集成化設(shè)計和施工，可很好的排布和隱藏起來，同時省去了排風(fēng)豎井的占用面積，房間使用更加高效。內(nèi)裝部品都是工廠生產(chǎn)，現(xiàn)場組裝的產(chǎn)品，包括：整體衛(wèi)浴、整體廚房、分集水器、收納體系等。整體衛(wèi)浴整體衛(wèi)浴是以防水底盤、墻板、頂蓋構(gòu)成整體框架，配上各種功能潔具形成的獨立衛(wèi)生單元，具有洗浴、洗漱、如廁三項基本功能或其功能之間的任意組合。整體浴室是獨立結(jié)構(gòu)，不與建筑的墻、地、頂面固定連接，適用于磚混結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)、磚木等結(jié)構(gòu)建筑。整體廚房整體廚房是將廚房部品(設(shè)備、電器等)按人們所期望的功能以櫥柜為載體，將燃氣具、電器、用品、柜內(nèi)配件依據(jù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，科學(xué)合理的集成一體，形成空間布局最優(yōu)、勞動強度最小并逐步實現(xiàn)操作智能化和娛樂化的集成化廚房。它是以住宅部品集成化的思想與技術(shù)為原則來指導(dǎo)住宅廚房設(shè)計、生產(chǎn)與安裝配套，使住宅部品從簡單的分項組合上升到模塊化集成，最終實現(xiàn)住宅廚房的商品化供應(yīng)和專業(yè)化組裝服務(wù)。整體收納分集水器排水分水集成接頭外部設(shè)有螺紋，內(nèi)部設(shè)有密封圈，快速連接頭的內(nèi)連接端穿過密封圈，旋緊小螺紋蓋固定連接接頭。 地曖分集水器最大的難點是防漏技術(shù)，因此接頭技術(shù)直接影響分水器的密閉性。洗衣機托盤 五、住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展方向研究如何推進產(chǎn)業(yè)化的思路推行工程總承包（EPC）的模式只有一個乙方在國外，開發(fā)商只需要面對一個總承包公司，這個公司承擔(dān)了工程設(shè)計、采購、施工以及裝修的全過程，開發(fā)商只需做好投資和策劃。而在國內(nèi)，開發(fā)商往往需要面對無數(shù)個乙方。從設(shè)計到最后的管理，每個環(huán)節(jié)都要單獨對接好幾家公司，如此一來，資源整合的難度大大增加。這正是施工總包模式與否的鮮明對比。EPC模式可以有效降低開發(fā)商的管理和溝通成本，打通產(chǎn)業(yè)鏈的壁壘，解決設(shè)計生產(chǎn)制作施工一體化的問題，促使建造發(fā)揮最大效益，這與建筑產(chǎn)業(yè)的要求與目的不謀而合。這樣的總包公司不是誰想做就能做，對于企業(yè)的整體建造能力都提出了較高的要求。但這是現(xiàn)階段建筑產(chǎn)業(yè)化推進過程中必須要解決的問題之一。以日本為例：并不是有多少工廠和產(chǎn)業(yè)工人就說明你有核心競爭力，關(guān)鍵是要形成了自己的技術(shù)體系，對整個生產(chǎn)過程擁有把控能力，最終要像向工程管理公司轉(zhuǎn)型，具備和專業(yè)化市場對接的能力。在這里必須要強調(diào)管理的創(chuàng)新性，這是比技術(shù)更難更重要的問題，直接決定了建造活動能否發(fā)揮最大的效益。為何如此強調(diào)管理的創(chuàng)新性？“要想整合優(yōu)化產(chǎn)業(yè)鏈的資源，得明確整個建造環(huán)節(jié)中哪個起核心作用，產(chǎn)業(yè)鏈中誰是主體，誰要服從誰，這個關(guān)系必須要理順，否則的話就是各自為政、一盤散沙?！倍鉀Q這個問題的一個有效方法就是推行工程總承包（EPC）的模式。住宅產(chǎn)業(yè)化的主要結(jié)構(gòu)形式及各自的優(yōu)缺點：常見結(jié)構(gòu)形式 1鋼結(jié)構(gòu)住宅： 2 PC結(jié)構(gòu)住宅 3 框架剪力墻結(jié)構(gòu)鋼結(jié)構(gòu)PC形式框架形式優(yōu)點1 自重輕，抗震性能好；適用于20層以下的建筑缺點根據(jù)北京市的產(chǎn)業(yè)化相關(guān)政策，并結(jié)合光源里項目建筑的高度（高度在60米以下）和布局，我部在中國建筑標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計研究院和北京建宜投資公司的大力配合下對光源里項目結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)化施工的結(jié)構(gòu)形式進行了相關(guān)的研究，并對產(chǎn)業(yè)化住宅項目的施工現(xiàn)場、部品部件供應(yīng)商進行調(diào)研，從中選取三種典型的產(chǎn)業(yè)化結(jié)構(gòu)體系方案進行比較分析，這三種結(jié)構(gòu)體系分別為：框架—剪力墻結(jié)構(gòu)（AAC外墻板）、預(yù)制裝配式剪力墻結(jié)構(gòu)、鋼框架—支撐結(jié)構(gòu)。下面分別對這三種結(jié)構(gòu)形式的特點及優(yōu)缺點進行闡述：框架—剪力墻結(jié)構(gòu)（AAC外墻板） 框架—剪力墻結(jié)構(gòu)也稱框剪結(jié)構(gòu)，這種結(jié)構(gòu)是在框架結(jié)構(gòu)中布置一定數(shù)量的剪力墻，構(gòu)成靈活自由的使用空間，滿足不同建筑功能的要求，同時又有足夠的剪力墻，有相當(dāng)大的側(cè)向剛度（剪力墻的側(cè)向剛度大就是指在水平荷載（風(fēng)荷載和水平地震力）的作用下抵抗變形能力強）。 根據(jù)北京市政策，需滿足住宅產(chǎn)業(yè)化的要求。水平構(gòu)件采用疊合樓板、預(yù)制陽臺、預(yù)制空調(diào)板、預(yù)制樓梯，豎向構(gòu)件主要采用現(xiàn)澆的框架柱和剪力墻，內(nèi)隔墻采用輕鋼龍骨隔墻或AAC內(nèi)墻板，外圍護墻體采用AAC外墻板。此結(jié)構(gòu)體系中水平構(gòu)件和AAC外墻板都屬于工廠里生產(chǎn)的預(yù)制構(gòu)配件，裝配率非常高。跟現(xiàn)澆鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)體系相比，成本增量適中，易控制成本。優(yōu)點： ，便于建筑空間靈活布局和分隔調(diào)整?？紤]到本項目為棚戶區(qū)改造安置房，戶主可能同時擁有幾套房，內(nèi)隔墻采用輕鋼龍骨隔墻或AAC內(nèi)墻板更容易家庭后期裝修改造。同時配合建筑的內(nèi)裝工業(yè)化，更能有效地利用空間。 ，結(jié)構(gòu)自重輕。外圍護墻體采用AAC外墻板，是一種蒸壓輕質(zhì)加氣混凝土板，容重輕，干密度Y0=600~700Kg/㎡。在下部樓層，剪力墻的位移較小，它拉著框架按彎曲型曲線變形，剪力墻承受大部分水平力，上部樓層則相反，剪力墻位移越來越大，有外側(cè)的趨勢，而框架則有內(nèi)收的趨勢，框架拉剪力墻按剪切型曲線變形，框架除了負擔(dān)外荷載產(chǎn)生的水平力外，還額外負擔(dān)了把剪力墻拉回來的附加水平力，剪力墻不但不承受荷載產(chǎn)生的水平力，還因為給框架一個附加水平力而承受負剪力，所以，上部樓層即使外荷載產(chǎn)生的樓層剪力很小，框架中也出現(xiàn)相當(dāng)大的剪力。 ，施工難度小，技術(shù)成熟。AAC外墻板可在工廠里批量生產(chǎn)，生產(chǎn)工業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化，在現(xiàn)場僅需鋸、切、刨、鉆等趕作業(yè)，施工速度快，吊裝輕便，現(xiàn)場安裝產(chǎn)業(yè)化。因為采用干法施工，所以板面不存在空鼓裂紋現(xiàn)象。 ，所以現(xiàn)場不需要抹灰，降低造價20~25元/平方米，可以直接刮膩子噴涂料。構(gòu)件工廠生產(chǎn)減少了建筑材料損耗；現(xiàn)場濕作業(yè)顯著減少，降低了建筑垃圾的產(chǎn)生；模板支設(shè)面積減少；降低了木材使用量；鋼筋和混凝土現(xiàn)場工程量減少，降低了現(xiàn)場的水電用量，也減少了施工噪音、煙塵等污染物的排放，節(jié)能減排效益顯著。，可以減少外墻保溫用量，只在外露梁柱處做保溫層。缺點： ，如在日本，住宅多為框架體系，而不是剪力墻結(jié)構(gòu)體系。在框架體系中，作為外圍護結(jié)構(gòu)的AAC外墻板應(yīng)用較多。在國內(nèi)，由于住宅多為剪力墻結(jié)構(gòu)體系，所以應(yīng)用較少，多用于工廠、辦公樓等工建中。所以國內(nèi)住宅項目案例較少。案例：綠城 –春江明月項目、融創(chuàng)—河濱之城北京—香頌溪岸預(yù)制裝配式剪力墻結(jié)構(gòu) 全部或部分剪力墻采用預(yù)制墻板構(gòu)建成的裝配整體式混凝土結(jié)構(gòu)。簡稱裝配整體式剪力墻結(jié)構(gòu)。 裝配式住宅預(yù)制結(jié)構(gòu)的豎向構(gòu)件由預(yù)制鋼筋混凝土墻板(簡稱預(yù)制墻板)和現(xiàn)澆剪力墻通過現(xiàn)澆節(jié)點組合而成，其中預(yù)制墻板作為結(jié)構(gòu)豎向承重和水平抗側(cè)力體系的組成部分之一，通過在樓層處貫通布置的水平現(xiàn)澆帶，將上下層相鄰預(yù)制墻板連接成為整體；通過在預(yù)制墻板兩