【文章內容簡介】 實際成本確定銷售或租賃價格。 2013年3月15印發(fā)《關于確認保障性住房實施住宅產業(yè)化增量成本的通知》（京建發(fā)[2013]138號）明確了產業(yè)化增量成本參考值： ㎡（包括預制外墻） ㎡（包括預制外墻） ㎡（不包括預制外墻） 2014年8月15日印發(fā)《關于在本市保障性住房中實施綠色建筑行動的若干指導意見》（京建發(fā)[2014]315號）：要求規(guī)劃部門在項目供地規(guī)劃條件中明確實施綠色建筑行動和產業(yè)化的意見，國土部門依此辦理土地出讓或劃撥供地手續(xù)。棚戶區(qū)改造安置房新建項目除執(zhí)行《導則》外，要大力推廣應用預制疊合樓板、預制樓梯、陽臺板、空調板等預制構配件。 2014年10月28日印發(fā)《關于開展保障性住房設計方案審查的通知》（京建發(fā)[2014]405號）要求保障性住房項目建設單位與市住房保障管理部門簽訂建設協(xié)議，嚴格執(zhí)行協(xié)議中關于設計方案審查的相關規(guī)定。方案完成設計后，應及時向市住房保障管理部門申請召開專家審查會，會后根據評審意見進行修改，并將修改后的方案報市住房保障管理部門備案。2 設計標準化套型標準化設計包括套型多樣化設計、套型可改性設計、設備管線集約化設計三個方面。樓棟標準化設計考慮不同的家庭結構和家庭成員，通過提高內部空間的靈活性與可變性，方便用戶自行改造，滿足不同用戶對于空間的多樣化需求。光源里項目從方案設計階段就考慮了住宅產業(yè)化的要求，全面實現(xiàn)設計標準化，從戶型種類上和戶型內部的廚房，衛(wèi)生間的尺寸上進行統(tǒng)一，在滿足回遷戶型多戶型面積的基礎上盡量的進行標準化設計，光源里棚改項目總設計戶數(shù)3450戶，23棟住宅樓，目前設計為5大類基本戶型單元，戶型單元如下:由以上的戶型根據不同需求演變出9種基本單元戶型，用于滿足回遷區(qū)域的要求，回購區(qū)域的戶型適當加入一些變化。3 結構體系選用光源里棚戶區(qū)改造項目采用了現(xiàn)澆框架剪力墻體系，可以實現(xiàn)大空間的需求，最大程度的滿足戶型的靈活可變性。戶內無承重墻，加大了戶內的靈活性。戶與戶之間可合可分，增加了可變性。立面設計體現(xiàn)工業(yè)化裝配式建筑特點。立面設計為簡約風格，更多的運用統(tǒng)一的外墻構件，采用瓷磚反打工藝，形成了耐久、安全、精致的外墻排磚效果，結構、功能和形式高度統(tǒng)一，無裝飾性構架。外立面及維護結構裝配技術主要包括耐久性外飾材料和耐久性裝飾構件的運用。外圍護結構要考慮耐久性，這將靠應用新技術新產品來實現(xiàn)。光源里項目一方面會應用保溫裝飾一體板來提高外飾面的耐久性和解決外保溫脫落的問題，另一方面會結合住宅產業(yè)化運用外墻掛板和內保溫的結合來提升耐久性。4 內裝產業(yè)化技術管線與主體結構分離的方法，在方便管線更換的同時，不破壞主體結構。在光源里棚改項目中管線將通過吊頂，輕鋼龍骨隔墻，局部雙層墻等位置走線，管線將不再埋入主體結構中，為將來檢修和將來的改造帶來方便，同時也提升了主體耐久性。輕鋼龍骨吊頂技術工業(yè)化住宅的吊頂系統(tǒng)與我國傳統(tǒng)的吊頂相比，更偏重于其功能性，是為了滿足管線與建筑主體分離的需要，吊頂內部空間可以布置給水管、電線管、通風管道等。由于注重吊頂?shù)墓δ苄院鸵资┕?，因此造型多以平面為主，美觀主要通過吊頂收邊條來實現(xiàn)。為了適應住宅層高的限制，各廠家均開發(fā)出了占用空間小的吊頂系統(tǒng)。輕鋼龍骨隔墻技術輕鋼龍骨隔墻體系是國目前實現(xiàn)管線分離體系的最佳選擇。這一隔墻體系節(jié)約空間，自重輕（抗震性能好），布置靈活，便于裝修布局的設計，質量易于控制，精準度高，安裝干法施工，施工速度快，便于維修、可變性強，可循環(huán)利用；最為關鍵的是，輕鋼龍骨之間的空隙正好適合于管線和配套開關、插座的放置。局部雙層墻面技術 同層排水技術排水支管不穿越本層樓板到下層空間、與衛(wèi)生器具同層敷設并接入排水立管的排水系統(tǒng)。器具排水管和排水支管在地面上沿墻體敷設或敷設在本層結構樓板和最終裝飾地面之間，同層排水是建筑排水系統(tǒng)的一部分。煙氣直排技術現(xiàn)有的廚衛(wèi)通風系統(tǒng)有個難以解決的問題，就是豎向風道的串煙串味問題，豎向風道雖然從通風原理上有防倒流功能，但實際使用中還是有大量串煙或者倒流現(xiàn)象困擾著無數(shù)家庭。煙氣直排系統(tǒng)是把安裝在吸油煙機上的排煙管穿過墻洞或窗洞，將廚房油煙直接排至室外的一種廚房排煙形式。對于集合住宅來說，采用煙氣直排系統(tǒng)管道相對較短，不但通風效果好，而且管道沿程阻力小，排風機功率要求低，有利于節(jié)省運行能耗。吊頂內通風管道通過集成化設計和施工，可很好的排布和隱藏起來，同時省去了排風豎井的占用面積，房間使用更加高效。內裝部品都是工廠生產，現(xiàn)場組裝的產品，包括：整體衛(wèi)浴、整體廚房、分集水器、收納體系等。整體衛(wèi)浴整體衛(wèi)浴是以防水底盤、墻板、頂蓋構成整體框架，配上各種功能潔具形成的獨立衛(wèi)生單元，具有洗浴、洗漱、如廁三項基本功能或其功能之間的任意組合。整體浴室是獨立結構，不與建筑的墻、地、頂面固定連接，適用于磚混結構、鋼筋混凝土結構、鋼結構、磚木等結構建筑。整體廚房整體廚房是將廚房部品(設備、電器等)按人們所期望的功能以櫥柜為載體，將燃氣具、電器、用品、柜內配件依據相關標準，科學合理的集成一體，形成空間布局最優(yōu)、勞動強度最小并逐步實現(xiàn)操作智能化和娛樂化的集成化廚房。它是以住宅部品集成化的思想與技術為原則來指導住宅廚房設計、生產與安裝配套，使住宅部品從簡單的分項組合上升到模塊化集成，最終實現(xiàn)住宅廚房的商品化供應和專業(yè)化組裝服務。整體收納分集水器排水分水集成接頭外部設有螺紋，內部設有密封圈，快速連接頭的內連接端穿過密封圈，旋緊小螺紋蓋固定連接接頭。 地曖分集水器最大的難點是防漏技術，因此接頭技術直接影響分水器的密閉性。洗衣機托盤 五、住宅產業(yè)化發(fā)展方向研究如何推進產業(yè)化的思路推行工程總承包（EPC）的模式只有一個乙方在國外，開發(fā)商只需要面對一個總承包公司，這個公司承擔了工程設計、采購、施工以及裝修的全過程，開發(fā)商只需做好投資和策劃。而在國內，開發(fā)商往往需要面對無數(shù)個乙方。從設計到最后的管理，每個環(huán)節(jié)都要單獨對接好幾家公司，如此一來，資源整合的難度大大增加。這正是施工總包模式與否的鮮明對比。EPC模式可以有效降低開發(fā)商的管理和溝通成本，打通產業(yè)鏈的壁壘，解決設計生產制作施工一體化的問題，促使建造發(fā)揮最大效益，這與建筑產業(yè)的要求與目的不謀而合。這樣的總包公司不是誰想做就能做，對于企業(yè)的整體建造能力都提出了較高的要求。但這是現(xiàn)階段建筑產業(yè)化推進過程中必須要解決的問題之一。以日本為例：并不是有多少工廠和產業(yè)工人就說明你有核心競爭力，關鍵是要形成了自己的技術體系，對整個生產過程擁有把控能力，最終要像向工程管理公司轉型，具備和專業(yè)化市場對接的能力。在這里必須要強調管理的創(chuàng)新性，這是比技術更難更重要的問題，直接決定了建造活動能否發(fā)揮最大的效益。為何如此強調管理的創(chuàng)新性？“要想整合優(yōu)化產業(yè)鏈的資源，得明確整個建造環(huán)節(jié)中哪個起核心作用，產業(yè)鏈中誰是主體，誰要服從誰，這個關系必須要理順，否則的話就是各自為政、一盤散沙?！倍鉀Q這個問題的一個有效方法就是推行工程總承包（EPC）的模式。住宅產業(yè)化的主要結構形式及各自的優(yōu)缺點：常見結構形式 1鋼結構住宅： 2 PC結構住宅 3 框架剪力墻結構鋼結構PC形式框架形式優(yōu)點1 自重輕，抗震性能好；適用于20層以下的建筑缺點根據北京市的產業(yè)化相關政策，并結合光源里項目建筑的高度（高度在60米以下）和布局，我部在中國建筑標準設計研究院和北京建宜投資公司的大力配合下對光源里項目結構產業(yè)化施工的結構形式進行了相關的研究，并對產業(yè)化住宅項目的施工現(xiàn)場、部品部件供應商進行調研，從中選取三種典型的產業(yè)化結構體系方案進行比較分析，這三種結構體系分別為：框架—剪力墻結構（AAC外墻板）、預制裝配式剪力墻結構、鋼框架—支撐結構。下面分別對這三種結構形式的特點及優(yōu)缺點進行闡述：框架—剪力墻結構（AAC外墻板） 框架—剪力墻結構也稱框剪結構，這種結構是在框架結構中布置一定數(shù)量的剪力墻，構成靈活自由的使用空間，滿足不同建筑功能的要求，同時又有足夠的剪力墻，有相當大的側向剛度（剪力墻的側向剛度大就是指在水平荷載（風荷載和水平地震力）的作用下抵抗變形能力強）。 根據北京市政策，需滿足住宅產業(yè)化的要求。水平構件采用疊合樓板、預制陽臺、預制空調板、預制樓梯，豎向構件主要采用現(xiàn)澆的框架柱和剪力墻，內隔墻采用輕鋼龍骨隔墻或AAC內墻板，外圍護墻體采用AAC外墻板。此結構體系中水平構件和AAC外墻板都屬于工廠里生產的預制構配件，裝配率非常高。跟現(xiàn)澆鋼筋混凝土剪力墻結構體系相比，成本增量適中，易控制成本。優(yōu)點： ，便于建筑空間靈活布局和分隔調整?？紤]到本項目為棚戶區(qū)改造安置房，戶主可能同時擁有幾套房，內隔墻采用輕鋼龍骨隔墻或AAC內墻板更容易家庭后期裝修改造。同時配合建筑的內裝工業(yè)化，更能有效地利用空間。 ，結構自重輕。外圍護墻體采用AAC外墻板，是一種蒸壓輕質加氣混凝土板，容重輕，干密度Y0=600~700Kg/㎡。在下部樓層，剪力墻的位移較小，它拉著框架按彎曲型曲線變形，剪力墻承受大部分水平力，上部樓層則相反，剪力墻位移越來越大，有外側的趨勢，而框架則有內收的趨勢，框架拉剪力墻按剪切型曲線變形，框架除了負擔外荷載產生的水平力外，還額外負擔了把剪力墻拉回來的附加水平力，剪力墻不但不承受荷載產生的水平力，還因為給框架一個附加水平力而承受負剪力，所以，上部樓層即使外荷載產生的樓層剪力很小，框架中也出現(xiàn)相當大的剪力。 ，施工難度小，技術成熟。AAC外墻板可在工廠里批量生產，生產工業(yè)化、標準化，在現(xiàn)場僅需鋸、切、刨、鉆等趕作業(yè)，施工速度快，吊裝輕便，現(xiàn)場安裝產業(yè)化。因為采用干法施工，所以板面不存在空鼓裂紋現(xiàn)象。 ，所以現(xiàn)場不需要抹灰，降低造價20~25元/平方米，可以直接刮膩子噴涂料。構件工廠生產減少了建筑材料損耗；現(xiàn)場濕作業(yè)顯著減少，降低了建筑垃圾的產生；模板支設面積減少；降低了木材使用量；鋼筋和混凝土現(xiàn)場工程量減少，降低了現(xiàn)場的水電用量，也減少了施工噪音、煙塵等污染物的排放，節(jié)能減排效益顯著。，可以減少外墻保溫用量，只在外露梁柱處做保溫層。缺點： ，如在日本，住宅多為框架體系，而不是剪力墻結構體系。在框架體系中，作為外圍護結構的AAC外墻板應用較多。在國內，由于住宅多為剪力墻結構體系，所以應用較少，多用于工廠、辦公樓等工建中。所以國內住宅項目案例較少。案例：綠城 –春江明月項目、融創(chuàng)—河濱之城北京—香頌溪岸預制裝配式剪力墻結構 全部或部分剪力墻采用預制墻板構建成的裝配整體式混凝土結構。簡稱裝配整體式剪力墻結構。 裝配式住宅預制結構的豎向構件由預制鋼筋混凝土墻板(簡稱預制墻板)和現(xiàn)澆剪力墻通過現(xiàn)澆節(jié)點組合而成，其中預制墻板作為結構豎向承重和水平抗側力體系的組成部分之一，通過在樓層處貫通布置的水平現(xiàn)澆帶，將上下層相鄰預制墻板連接成為整體；通過在預制墻板兩