【文章內容簡介】 價格不太敏感，比較注重品牌消費和身份，地位的提升●消費較為理性，同時比較挑剔，注重項目的綜合素質的同時也注重教育，生活和交通等配套問題；●一般屬于二次置業(yè)，會選擇按揭或分期付款的方式為主●采用較強的攀比心理特征●不過分注重價格，但極注重品牌，注重身份的尊重感?！褚蛴谢引?shù)氖杖耄谙M行為中不太張揚，注重居住的私密性，有攀比心理但較隱性化?！褓徺I行為屬個人購買，二次置業(yè)的或三次置業(yè)的較多，主要是為改善居住環(huán)境享受更高品位生活，以及為子女，父母，度假之用等?！裨谫徺I方面特別注重人居環(huán)境和高尚居住氛圍，重點考慮生活配套，兒女教育問題和置業(yè)保值?！裨趨^(qū)域的選揮上傾向于離市中心鬧市區(qū)有一定的距離，但又不能太遠離繁華之地，周遍環(huán)境也是重點考慮的。關鍵詞：文化高 生活質量要求較高 攀比心理強（4）目標客戶群個性特征●基本表現(xiàn)：成功、成熟、自我（大氣）●性格特征：理性、溝通合作（嚴謹）●社會需求：尊重、地位、自我實現(xiàn)（追求高尚）●品牌需求：功能需要、社會識別需要、情感需要●社交特征：冷靜、嚴謹●欲望特征：追求欲、控制欲、挑戰(zhàn)性經過對市場和消費者分析后，認為本項目核心客戶群應是：離收入、有文化、有追求、有激情的中產階層，特別是金領人士。這部分客戶多數(shù)以智慧致富，對項目主題有較好的認同感，約占總客戶群的65%左右。4．產品定位 本項目建筑類型定為：高等級商住公寓；在建筑風格設計方霞溶入文化品質，凸現(xiàn)典雅、簡約和人性化，充分體現(xiàn)國際高尚社區(qū)的主題，同時注重自然、生態(tài)、環(huán)保和科技化的和諧。戶型方面提供靈活多樣的戶型選擇，如兩個單間可組合一個較大戶型等，注重靈活性、趣味性的特定戶型，以人為本突出身份及超時代感，并且在細節(jié)方面體現(xiàn)生活樂趣，以體現(xiàn)海濱住宅特色，例如大面積陽臺等，以適應不斷個性化需求。房子不僅具備實用功能，還應具有很強的審美功能?，F(xiàn)在人們對居家的觀念、思想已經有了很大的改變．現(xiàn)在的人們買了房子不像以前，只注重實用，而忽略了美觀。現(xiàn)代人更強調房子的舒適、美觀、實用。而我們設計的戶型，不僅給市場帶來當代流行的裝修時尚，也希望借此給購房者展現(xiàn)戶型設計的科學性。使用功能的多樣性，單戶面積的配置和戶型結構設計，即是為機構辦公的方便性、實用性目標，同時也充分考慮到體閑居家者，對度假的隨意性、舒適性、方便性以及綜合配套。在設計上充分利用當?shù)氐淖匀毁Y源，以自由開放的退臺式設計，將空中別墅、花園洋房和高級公寓等各種建筑形態(tài)錯落有致的進行合理布局，將園林、建筑、等要素巧妙布局，融匯國際時尚與本土風情，從而令西方建筑的現(xiàn)代氣派、形式感和中國人居的和諧、含蓄的內在美珠聯(lián)璧合，將超越精神在起點便完美體現(xiàn)。秉承對優(yōu)質生活的無限追求，通過洞察生活和對居住的人性化考慮，以空間創(chuàng)薪，令奢華震撼。 戶型設計參照空中別墅進行創(chuàng)意，由90m2 140m2的戶型組成，各類戶型平面設計舒適合理，南北對流，朝向、通風、采光較好，充分滿足高層次、高品位住戶的不同需求。戶型內部，活動區(qū)和休息區(qū)明確分開，動靜自然分離，按照活動軌跡安排，各功能區(qū)域聯(lián)系緊密且相對集中，主人的私密性得到有效保證，客廳、餐廳，還設置了供家人活動的“家庭廳”和獨立保姆房、客房、臥室、起居室、書房等私密空間；所有戶型一梯兩戶，電梯直接通達；為打破平層戶型的單調呆板，于是有了躍式設計，讓動靜分區(qū)更為明顯。層高的理想設置，空中花園的設計，實現(xiàn)了每戶對空間美感規(guī)劃的要求，偏執(zhí)屬于自己的風格。低層住戶擁有獨立的私家花園，體味“采菊東籬下，悠然見南山”的境畀，放飛心情，回歸本真；戶型面積：電梯公寓90 m2—140 m2（主力戶型：有創(chuàng)意性的三房二廳、二房二廳）；5．價格定位未來20年房價仍繼續(xù)上張 每年升10%合理 今年5月以來的房地產調控是否將終結房地產業(yè)的“黃金”時代，房價是否會如老百姓期望的那樣應聲下落……房地產今后的發(fā)展是怎么樣的？根據(jù)國家有關的信息分析，我們認為房地產調控政策已初步取得成效，未來20年左右，房地產業(yè)還將延續(xù)“黃金”時代，房價將平穩(wěn)上張；同時，未來的調控將越來越傾向于財稅和金融手段。在“2006國際城市化論壇”上，建設部到部長仇保興表示，據(jù)估算，到2010年，中國將有50%的人口居住在城鎮(zhèn)中，中國將正式邁入城鎮(zhèn)化國家，到2020年這一數(shù)字將增長到60%左右，快速增長過程還將持續(xù)30年左右。今后一二十年仍是房地產業(yè)發(fā)展的重要機遇期，工業(yè)化、城鎮(zhèn)化步伐的繼續(xù)推進，人民收入水平的進一步提高都將推動房地產業(yè)創(chuàng)的發(fā)展。截止2005年底，中國的城鎮(zhèn)人口為5億6千萬，城鎮(zhèn)化率為43%，%計算，每年將新增城鎮(zhèn)人口1000萬到1300萬。江西房地產業(yè)的發(fā)展空間也存在地區(qū)差異，東部發(fā)達地區(qū)的城鎮(zhèn)化程度已經比較高了，建設用地已非常有限，房地產發(fā)展空間可能在5年到10年左右；而中西部她區(qū)的發(fā)展空間更大。穩(wěn)中上漲是不少地產專家對未來房價走勢的共同判斷。調控政策已取得了初步成績，調控效果將在明年進一步顯現(xiàn)，預計房地產市場將繼續(xù)朝著調控的目標發(fā)展，中低價位、中小戶型商品房逐步增加，房地產的價格將呈現(xiàn)穩(wěn)中有升，漲幅放緩的態(tài)勢。通過整頓、規(guī)范和調控，房地產市場已呈現(xiàn)出積極變化的態(tài)勢：房地產開發(fā)投資平穩(wěn)增長，全國房價漲幅得到控制，但深圳、北京等城市的總體漲幅仍然偏高。我們認為，今后的國家調控方式將更多地用財稅、金融手段。 鑒于項目高品質、商素質的定位，又考慮到產品自身配置及品牌價值，本項目采用了在景德鎮(zhèn)市場優(yōu)越性的價格定位，即比同類樓盤價格高。具體定價為：公寓均價2600元/m2左右。6．項目促銷基于客戶要在國內，針對客戶分布區(qū)域的估計，適時做好以下方面的工作 1）參加政府、行業(yè)協(xié)會組織的房地產大陸推介活動。2）逆勢定價，高保值樓盤不打折。應對市場變化時，以其產品素質和品牌價值為支撐體系，在市場處于低彌階段時可考慮逆勢提價，給消費者一個足夠的信心。3）捆綁銷售：結合家裝、汽車、家用電器以及其他方式，擴大產品的伲銷面。可考慮與裝飾企業(yè)聯(lián)合推出品牌傳播活動以及各式各樣的配套服務體系；4）服務品牌：參考國際做法，一般高檔樓盤的住戶對物業(yè)管理的要求極高。在條件成熟下，可以考慮引進英式管家物業(yè)服務，并作為銷售的重點傳播核心；5）傳播核心：建立在高檔樓盤的基礎上，本項目的傳播核心建議為：度假、生態(tài)、英式服務、環(huán)保、絕版地塊、空間文化。特別是以人文本的空間體系設計的空間文化私秘性與開放性的共融，規(guī)劃生活流、居家物資流以及客流的相對和諧統(tǒng)一；6）銷售控制：對本項目的銷售進度給予控制。充分考慮樓座、各式房型、朝向、樓層以及配套的車位等，適度控制銷售進度；5．項目總體規(guī)劃方案5．1經濟技術指標與規(guī)劃基準條件根據(jù)上述房地產行業(yè)分析，根據(jù)瓷都名府的總體定位，本項目規(guī)劃方案的主要技術經濟指標如表2所示：表2： 中盛—瓷都名府技術經濟指標表序號項目單位數(shù)值備注1規(guī)劃總用地m256,2計入容積率建筑面積m2192,3其中住宅m2162,4商業(yè)m211,5酒店及會所m216,6社區(qū)m27物業(yè)管理m21,8建筑占地面積m217,9容積率真倍10建筑密度%11綠地率真%4212總戶數(shù)戶1,39413小區(qū)機動車停車位個453中盛—瓷都名府將建設成為低密度、大綠地的中高檔住宅小區(qū)。中盛—瓷都名府位于縣城紅塔路南側，整個用地是不可多得的居住小區(qū)，交通非常便捷。（1） 景德鎮(zhèn)市地處亞熱帶溫熱濕潤氣候，氣候溫和，四季分明，雨量充沛，光照充足。無霜期長，具有春秋短而夏長的氣候特征，全年日照時數(shù)2009. 8hr。(2)主導風向及臺風。年區(qū)域主導風向為偏北風，春夏之交梅雨綿綿，夏秋之季天氣啃熱，具有明顯的丘陵山區(qū)氣候特色。景德鎮(zhèn)市的地震烈波，根據(jù)有關地質與抗震設計標準，本項目的抗震設防烈度為六度設防。(1)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》(2)《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》(3)項目規(guī)劃用地紅線圖(4)中盛一瓷都名府小區(qū)規(guī)劃(5)其他相關法規(guī)(1)充分體現(xiàn)“居住式生活”的設計思想，從而創(chuàng)造出一個布局合理，用地經濟、設施完善、居住方便、環(huán)境優(yōu)美的新一代高尚社區(qū)；在機會成熟時引進環(huán)保的綠色能源太陽能，作為小區(qū)的環(huán)保亮點。(2)綠化與景觀工程的設計中要有超前意識，把生態(tài)、環(huán)保放在首位，景觀植物的配置、小品的設計要典雅別致。具有較強的移動景觀工程；(3)充分利用本地的資源，體現(xiàn)亞熱帶風光，浮梁地方特色。注重綠蔭與綠地的覆蓋：(4)在追求小區(qū)內部完美生活品質的同時，也將考慮到小區(qū)對城市空間環(huán)境及周邊居住生活所造成的影響。建筑風格上的統(tǒng)一從而體覡整體性的原則。本項目按照國際通行的地塊區(qū)域規(guī)劃生態(tài)原則，采取“動靜分離、功能配套、相互關聯(lián)、協(xié)調發(fā)展”的區(qū)域規(guī)劃原則。5. 保護生態(tài)環(huán)境和創(chuàng)造良好的生活環(huán)境已成為當今世界人類的共同目標，在當今社會不斷發(fā)展的過程中，越來越多的市民從單純追求一套舒適的住房，逐漸轉向對整體環(huán)境質量的更高要求，環(huán)境的整體性是居住小區(qū)規(guī)劃設計的“靈魂”。因此小區(qū)的設計要達到以下幾個主要的目的：(1)營造小區(qū)內部景觀環(huán)境，使建筑物的人造景觀與自然景觀充分相結合，形成一個流通的生態(tài)系統(tǒng)；(2)小區(qū)的設計強調以人為本的建筑思想，人車分流，創(chuàng)造小區(qū)生態(tài)步行系統(tǒng)；(3)沿街商鋪與住宅小區(qū)分開，功能分區(qū)明確，互不干擾。 (l)該項目用地呈不規(guī)則形狀，用地西面為白居易路，北面為紅塔路，小區(qū)由14棟1718層的高層住宅，西面臨街部分和東面部分為商業(yè)及其它附屬用房組成。 (2)總體布局上，采取建筑圍合院落的處理手法，在小區(qū)內部圍合出大面積的集中戶外空間，為小區(qū)內部環(huán)境景觀的塑造，休閑娛樂設施的設置提供了充足的空間，為良好社區(qū)氛圍的形成創(chuàng)造祭件，同時，也使小區(qū)業(yè)主可以獲得遠眺遠望、近觀園景的多層次視覺享受，提高了居住品質。 (3)小區(qū)主入口安排在小區(qū)西側中部，面向40米寬道路，使得小區(qū)坐北朝南，符合中國傳統(tǒng)的居住習慣，該入口為人行入口，是小區(qū)內部空間序列的起點。在東面為公共用房，入口通道上做景觀處理，設生態(tài)綠州、風雨廊等，與人口廣場一起共同形成具有標志性的，風格獨特的小區(qū)入口空間。 (4)采用“Y”字型戶型單體平面，以減少單體內不同套型間的相互干擾，在建筑布局上，減少相互間遮擋，避免平行對視的產生，使每一戶具有盡量大的景觀縱深，在景觀視野上具有均好性。 (5)項目用地所在區(qū)域為新建用地，附近尚無其他小區(qū)，由于缺乏必要的生活配套設施，生活氛圍不夠濃厚，考慮到小區(qū)周圍建成區(qū)分布狀況及人流走向，在小區(qū)西側沿市政道路安排商業(yè)服務、文教設施，在完善小區(qū)功能的同時，對周邊區(qū)域居住生活品質的提高起到促進作用。本項目的外圍道路為城市干道及支路，小區(qū)西面方向均設道口，北面為城市干道，內部的宅間路則各成系統(tǒng)，根據(jù)各自的建筑物的性質靈活布置，有機結合，從而達到“人車分流”的布局。(l)道路交通小區(qū)用地三面被市政路所環(huán)繞，其中西北面為城市干道，交通便捷。小區(qū)在交通組織上做到人車分流，小區(qū)主入口安排在小區(qū)西側中部，面向城市干道，此入門完全用于人行，并與小區(qū)步行系統(tǒng)相聯(lián)。小區(qū)內部除預留緊急情況下的車輛通道外．不安排任何機動車流，完全是步行者天堂。小區(qū)的機動車全部為利用地下停車場和地面部分空閑地停放機動車。隨著汽車擁有量的提高，停車難日益成為制約商業(yè)發(fā)展的瓶頸，本項目對配建商業(yè)設計了地下停車場，以解決停車難問題。中盛一瓷都名府項目可行性研究報告(2)豎向規(guī)劃 場地豎向設計。本項目豎向設計以排水暢通、及時并有利于景觀為原則，整個場地分為一級臺地，位于小區(qū)周邊直接與城市道路相接，小區(qū)內小高層、幼兒園及其它用房直接排入城市管網，排水分區(qū)的劃分，全部雨水匯入城市市政管網或小區(qū)內部水體。道路豎向設計。充分考慮與現(xiàn)狀道路的銜接，以雨水就近排放為原則，并同時考慮到道路的行車要求。 本項目在景觀設計上，采用既富現(xiàn)代感又有中國傳統(tǒng)園林意趣的設計手法，以具有獨特品味的空間構造，配以現(xiàn)代創(chuàng)新思想，全力打造富有亞熱帶城市活力的，景觀優(yōu)美，環(huán)境舒適的小區(qū)園林空間。 (1)小區(qū)南側的人行主入口是小區(qū)空間序列展開的起點，在景觀設計上采用序列漸進、先抑后揚的設計手法，通過入口兩側建筑及與入口對景設置的休息廊，在入口處圍合出相對獨盤的景觀廣場，形成小區(qū)的第一景觀層次，有效地加強了對周圍人群的吸引力，增強了小區(qū)入口的標志性及獨特性。進入小區(qū)后，以蜿蜒曲折的區(qū)內道路，環(huán)繞小區(qū)內院的風雨廊形成第二層次，通過水體、道路的引導作用，將小區(qū)內景觀逐級展現(xiàn)在行人眼前。 (2)小區(qū)內園通過道路及水體，自然劃分為動，靜兩大區(qū)域，結合會所在東南角安排了小區(qū)的動區(qū)，各項運動設施非常齊全，滿足了現(xiàn)代人追求健康生活的要求；在小區(qū)靜區(qū)里，有曲折的溪水，在高差起浮的地形中，在水體環(huán)繞下，形成多個各具風情的小島，結合觀景亭、休息廊、小木橋等休閑設施的設置，配以風情濃郁的亞熱帶園藝，帶給住戶美的享受，使住戶能夠充分體驗生活的樂趣。提高小區(qū)園林的利用效率，使小區(qū)園林不僅是供人觀賞，而是能夠使人融入其中，細細體味。同時，風雨廊的設置，增加了園林的層次感，豐寓了小區(qū)園林景觀。：(l)本項目用水量根據(jù)建筑物的性質及規(guī)模進行計算： 居住建筑總戶數(shù)為1,394戶，每戶按4人計，用水量標準取350L/人．d 商業(yè)營業(yè)面積為28，066. 29m’，用水量標準取8L/m2． 不可預見用水量取最高日用水量的10%計，則： 本項目最高日用水量約為1. 952m2/d。不可預見用水量約為195m2/d。 根據(jù)以上計算結果，最高日用水量約為，2,