【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 步區(qū)的主導(dǎo)因素之一。在魯能園區(qū)目前配套尚未完善、消費(fèi)群體對(duì)起步區(qū)的認(rèn)知程度的限制，起步區(qū)的一期銷售價(jià)格難以達(dá)到配套相對(duì)成熟的五黃大社區(qū)的平均銷售價(jià)格，但是任何一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商都不愿意以低于成本價(jià)格銷售自己的物業(yè)，否則帶來資金周轉(zhuǎn)和信心危機(jī)，矛盾的解決辦法是盡量降低成本，這也成為選擇起步區(qū)的重要條件，對(duì)于存在高壓線走廊、企業(yè)搬遷等地塊，應(yīng)盡量避開。很明顯，開發(fā)商在高壓線走廊、企業(yè)搬遷等方面的投入產(chǎn)生的利息將超過對(duì)復(fù)雜地形的技術(shù)處理支出。帶動(dòng)魯能園區(qū)整個(gè)片區(qū)土地增值開發(fā)商的不同企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，對(duì)選擇起步區(qū)及起步區(qū)的物業(yè)類型將產(chǎn)生截然不同的結(jié)論。如果開發(fā)商的興趣點(diǎn)是土地銷售的利潤(rùn)，起步區(qū)的選擇只是一個(gè)形象的展示和對(duì)政府的承諾；如果開發(fā)商的立足點(diǎn)是塑造企業(yè)的品牌，著眼于長(zhǎng)期的開發(fā)利潤(rùn)，起步區(qū)的選擇將是一個(gè)統(tǒng)籌分析的過程。在我們看來，這是開發(fā)商首先應(yīng)該明確的問題，而我們所作的工作是圍繞開發(fā)商的可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略思路來解決問題。我們注意到，魯能公司目前擁有105公頃土地，是不可能全部自建開發(fā)的，其關(guān)鍵是要使土地運(yùn)作與自建開發(fā)的整體利潤(rùn)最大化，因此選擇起步區(qū)應(yīng)強(qiáng)調(diào)利潤(rùn)最大化這一基本前提，起步區(qū)的選擇能否帶動(dòng)魯能園區(qū)整個(gè)片區(qū)增值是起步區(qū)選擇的主導(dǎo)因素。綜上所述，起步區(qū)的選擇應(yīng)充分考慮溉瀾溪水系、地形地勢(shì)地貌、交通組織、開發(fā)成本、片區(qū)土地增值以及龍頭寺公園等因素。三、起步區(qū)的規(guī)模定義從整體意義上考慮，起步區(qū)應(yīng)是居住區(qū)或小區(qū)級(jí)規(guī)模。市場(chǎng)調(diào)研的結(jié)論表明，在周邊缺乏配套的情況下，本身的規(guī)模要超過五黃大社區(qū)平均規(guī)模，在本項(xiàng)目中，占地約20公頃，針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)，我們建議采取二級(jí)結(jié)構(gòu)。300畝左右的用地規(guī)模比較適中。偏小難以形成配套環(huán)境，偏大則開發(fā)周期過長(zhǎng)。四、起步區(qū)選址在我們可資利用的資料里，我們認(rèn)為概念性規(guī)劃設(shè)計(jì)與現(xiàn)實(shí)開發(fā)的可行性有諸多違背之處，但是其交通流線組織顯然比控制性規(guī)劃要更為合理，因此我們認(rèn)為采用概念性規(guī)劃設(shè)計(jì)的交通組織體系更尊重地形，可操作性也更強(qiáng)一些，為便于選擇起步區(qū)，我們按組團(tuán)關(guān)系和功能分區(qū)以及目前的土地利用現(xiàn)狀，將其分為一至十四個(gè)地塊，對(duì)這些地塊進(jìn)行分析。首先從55公頃、50公頃兩大區(qū)域進(jìn)行比較分析55公頃地塊，未來整體發(fā)展前景好，地塊規(guī)整易塑造精品，有很好的規(guī)劃潛力，且面對(duì)龍頭寺公園，坐擁溉瀾溪水系，對(duì)買方擁有難以抵御的誘惑力，地勢(shì)由北至南逐漸升高，非常利于分檔次有步驟的分期開發(fā)。應(yīng)加以充分利用，形成高品位、整體性強(qiáng)的中高檔居住區(qū)。55公頃北部的制約因素也很多：一是新溉路的干擾大。二是開發(fā)前期環(huán)境整治成本高。三是無法作出適宜定位，若定位在最高檔社區(qū)，在周邊沒有成熟配套與旺盛人氣的前提下，不僅前期投入成本相當(dāng)高昂，而且市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)巨大；若是僅定位在一般中高檔，則會(huì)造成已有資源的巨大浪費(fèi)，使這一黃金地段的巨大潛在利潤(rùn)白白流失。從50公頃總體分析，大多數(shù)區(qū)域的交通、景觀效果及視野等均缺乏賣點(diǎn)，即使某處做出了部分精品，也可能因后續(xù)地段缺乏潛力而難以為繼，或付出高昂代價(jià)加以整治。50公頃的未來價(jià)值主要體現(xiàn)在商業(yè)方面，當(dāng)55公頃的成熟社區(qū)支持與完善的交通設(shè)施及配套服務(wù)體系形成后，50公頃中的大型商業(yè)設(shè)施及少量高檔社區(qū)方可成型，因此從整體發(fā)展利益上考慮，50公頃也不宜做起步區(qū)選擇。公建設(shè)施宜設(shè)置于景觀稍次的50公頃范圍內(nèi)?？匾?guī)中有一條貫通園區(qū)的干道穿過八號(hào)地塊，此道路的建設(shè)權(quán)屬尚未確定，若在此區(qū)域啟動(dòng)自建項(xiàng)目，容易與將來修建市政道路發(fā)生沖突，并且很可能造成重復(fù)建設(shè)浪費(fèi)。一、二、三號(hào)地塊50公頃上部的狹長(zhǎng)地塊（一、二、三地塊）從規(guī)劃角度講有較大劣勢(shì)，難以形成整體性強(qiáng)的中高檔社區(qū)，如果利用規(guī)劃技巧強(qiáng)行解決，仍然無法避免由于服務(wù)半徑限制而導(dǎo)致的中心配套設(shè)施利用率低、不利于節(jié)約市政工程管線及公交費(fèi)用等問題。四、五號(hào)地塊四、五號(hào)地塊的優(yōu)點(diǎn)是容易組織交通，但是由于其沿五童路的進(jìn)深較大，內(nèi)部存在不可調(diào)整的32米寬規(guī)劃道路，靠近龍頭寺火車站，對(duì)物業(yè)的類型提出了要求，因此，在片區(qū)開發(fā)到一定程度后作為招商用地。七號(hào)地塊前已論述，七號(hào)地塊作為起步區(qū)的優(yōu)點(diǎn)是自然景觀比較豐富，有溉瀾溪水域，適合開發(fā)高檔物業(yè)。但是，溉瀾溪水域要為整個(gè)園區(qū)所共享，是魯能園區(qū)最主要的賣點(diǎn)之一，作為起步區(qū)將導(dǎo)致融整個(gè)園區(qū)可持續(xù)發(fā)展受到限制；另外，其地形變化較大，開發(fā)成本較高，在配套不齊全的情況下物業(yè)品質(zhì)與期望售價(jià)不成正比，開發(fā)商將損失潛在利潤(rùn)；最后，新溉路對(duì)其影響也較大，新溉路的建成將提升沿線土地的價(jià)值，保留新溉路沿線土地對(duì)魯能園區(qū)整體開發(fā)利潤(rùn)的最大化是有利的。但是，起步區(qū)應(yīng)充分利用該區(qū)域內(nèi)的水系做為宣傳賣點(diǎn)和炒作題材，如改善水系的水質(zhì)、建立休閑俱樂部等。六、十號(hào)地塊十號(hào)地塊的優(yōu)點(diǎn)在于未來規(guī)劃中的龍頭寺景觀大道、新溉路、五人路等構(gòu)成了完善的交通體系，地勢(shì)比較平坦，前期開發(fā)成本投入較少；六號(hào)地塊可享有部分水體景觀。但是，從五童路的輻射范圍來看，該區(qū)域近期內(nèi)難以解決交通問題，不適于作為起步區(qū)開發(fā)，比較適合在魯能園區(qū)對(duì)外交通適當(dāng)改善的情況下做招商處理。八號(hào)地塊八號(hào)地塊地勢(shì)平坦，位勢(shì)較高，園區(qū)制高點(diǎn)即處于八號(hào)地塊內(nèi)，視野開闊。其前期整治成本較低，交通比較容易組織，也可利用水體作為炒作概念。但是，八號(hào)地塊東側(cè)有高壓線走廊穿過，近期拆遷的難度大；同時(shí)八號(hào)地塊處于新溉路和五童路交匯處，新溉路的開通將帶來很大的升值空間。道路兩旁土地的商業(yè)價(jià)值高，作為商業(yè)預(yù)留用地價(jià)值更大。九號(hào)地塊位于九號(hào)地塊的塔山明膠廠搬遷成本高，但如不搬遷又將嚴(yán)重影響小區(qū)的布局和品質(zhì)。因此不應(yīng)作為近期開發(fā)區(qū)域。根據(jù)控規(guī)和設(shè)計(jì)條件的要求，魯能園區(qū)的公建實(shí)行總量控制，在55公項(xiàng)項(xiàng)目主要用于住宅項(xiàng)目開發(fā)的情況下，適當(dāng)留足空間，使魯能園區(qū)的規(guī)劃更具彈性。因此，建議將四、五、八、九號(hào)地塊作為調(diào)整總量指標(biāo)用地。 十一、十二號(hào)地塊位于55公頃東南部，五童路西側(cè)約500米內(nèi)，新堰水庫(kù)南岸至園區(qū)南界。在控規(guī)中，大致為12112131地塊，占地面積約為300畝。十一、十二號(hào)地塊東側(cè)與南端較平緩地塊分別為溉瀾溪水域與豐茂農(nóng)田；西北坡地坡度較大，但朝向視野俱佳，應(yīng)注重建筑設(shè)計(jì)的增值作用，借助現(xiàn)代技術(shù)充分利用自然條件。其劣勢(shì)在于地質(zhì)承載力可能較弱，架空高壓線對(duì)鄰近樓宇有影響，五童路高架橋底的景觀效果差等。十三、十四號(hào)地塊五童路的開通將為十三、十四號(hào)地塊的交通創(chuàng)造出很好的條件，同時(shí)區(qū)內(nèi)已有水體等資源可供利用，地勢(shì)較為平坦，但是由于其東側(cè)的工業(yè)污染較為嚴(yán)重，不利于小區(qū)品質(zhì)的塑造；同時(shí)也存在化工廠拆遷問題，拆遷成本較高。為了提高其利用的價(jià)值，建議作為花木基地，營(yíng)造開發(fā)氛圍，作為輔助用地以改觀化工廠帶來的污染。初步結(jié)論：1. 將十一、十二號(hào)地塊和八號(hào)地塊作為起步區(qū)候選地塊，后文將做比較分析和優(yōu)選；2. 緊臨起步區(qū)的十號(hào)、六號(hào)地塊為一組團(tuán)，四號(hào)、五號(hào)地塊作為一個(gè)組團(tuán)，建議這兩個(gè)組團(tuán)為近期招商項(xiàng)目用地區(qū)；3. 七號(hào)地塊因水景體系而成為炒作題材，為園區(qū)所共享，應(yīng)控制該組團(tuán)的開發(fā)時(shí)機(jī)，建議該組團(tuán)作為中期招商或自建項(xiàng)目用地區(qū)；4. 起步區(qū)東側(cè)的十三、十四地塊同時(shí)開發(fā)建設(shè)，營(yíng)造項(xiàng)目開發(fā)氣氛，并隔離五童路東側(cè)的破落工廠，臨時(shí)建設(shè)成花木集散市場(chǎng)，建議作為預(yù)留用地區(qū)，起步區(qū)開發(fā)基本完成后轉(zhuǎn)入遠(yuǎn)期自建開發(fā)用地；5. 五童路東側(cè)一號(hào)、二號(hào)、三號(hào)及九號(hào)地塊目前尚未具備開發(fā)條件，建議作為遠(yuǎn)期招商用地。優(yōu)選方案我們將對(duì)八號(hào)地塊和十一、十二號(hào)地塊進(jìn)行詳細(xì)分析比較，并優(yōu)選出最佳方案（下頁(yè)附有地塊對(duì)照分析圖表）。 標(biāo) 號(hào)指 標(biāo)八號(hào)地塊十一、十二號(hào)地塊位置、地形及朝向位于園區(qū)中心位置，新溉路與五童路交匯處，與新堰水庫(kù)跨路相望；地勢(shì)較高，坡頂?shù)匦纹教?；主要朝向?yàn)槟舷?、東南向位于園區(qū)南大門，前靠龍頭寺公園，背倚新堰水庫(kù)；地形由東南至西北逐漸上升，主要朝向?yàn)闁|南向、南向視野視域占據(jù)園區(qū)最高點(diǎn)，視野開闊；但前方多為廠房及破舊建筑物，視覺效果很差，感覺上與都市沒有銜接視野隨地形上升逐漸開闊；前方對(duì)景為五黃路的幾大主要樓盤，都市氣氛濃郁交通組織由于新溉路近期內(nèi)無法形成，交通優(yōu)勢(shì)尚不明顯，主要依靠五童路及其支路依靠五童路及其支路，新溉路未通車前，需考慮增設(shè)臨時(shí)車行路線配套設(shè)施地塊內(nèi)部均無任何配套設(shè)施用地性質(zhì)北向臨街用地宜考慮商業(yè)，東南向坡地為居住用地，道路交叉口處及西側(cè)用地為人流集散廣場(chǎng)與步行商業(yè)區(qū)難以形成濃厚的商業(yè)氣氛，更適合做住宅。東南較平緩，宜做多層及小高層，坡地為高密度山地住宅，坡頂為集中綠化帶檔次定位位置優(yōu)越，地段商業(yè)價(jià)值高，升值潛力大，無論商業(yè)或住宅均應(yīng)定位于為高檔，配套周全，一次到位，獨(dú)立性強(qiáng)地段商業(yè)價(jià)值較低，升值潛力不大，注重多期開發(fā)的整體性，配套應(yīng)逐步完善，首期定位為中低檔，后期逐漸提升輻射范圍強(qiáng)調(diào)自身價(jià)值，輻射范圍廣，其定位對(duì)周邊起主導(dǎo)作用，一旦成功，周邊土地快速升值強(qiáng)調(diào)整體性，輻射范圍較小，注重以文化概念提升品牌形象，周邊土地逐步升值成本、利潤(rùn)及風(fēng)險(xiǎn)土地平整等費(fèi)用低，修建難度小，但周邊涉及范圍大，生態(tài)毀壞嚴(yán)重，環(huán)境整治費(fèi)用高，加上定位高檔，成本投入巨大；預(yù)期利潤(rùn)豐厚，潛力挖掘充分；風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)大，若不成功，將難以為繼，可能導(dǎo)致整體局面的被動(dòng)生態(tài)保持好，周邊影響小，定位中低檔，整體投入相對(duì)較??；概念炒作容易得到共鳴，有較大彈性利潤(rùn)空間；風(fēng)險(xiǎn)小，有較大的調(diào)整余地，可以承受不利結(jié)果，利用后期開發(fā)加以改觀開發(fā)時(shí)機(jī)隨時(shí)間推移有巨大升值空間，不宜近期開發(fā)適宜近期開發(fā)，可促進(jìn)后續(xù)地塊升值通過對(duì)上表的綜合分析，有以下要點(diǎn)需要闡明：1. 從總體來看，八號(hào)地塊是有很高價(jià)值的，但我們更看中其未來的升值潛力，而非其作為起步區(qū)時(shí)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值。2. 檔次定位是一個(gè)基礎(chǔ)性的假設(shè)條件，是推導(dǎo)成本、利潤(rùn)、風(fēng)險(xiǎn)及開發(fā)時(shí)機(jī)的重要依據(jù)。事實(shí)上，八號(hào)地塊也可定位在中低檔，降低風(fēng)險(xiǎn)，減少配套，作為首期啟動(dòng)。但我們很快會(huì)發(fā)現(xiàn)：這樣帶來的利潤(rùn)可能還不如將這塊土地閑置一兩年后升值所帶來的潛在利潤(rùn)。 而十一、十二號(hào)地塊卻相反，其升值潛力顯然不如八號(hào)地塊，不會(huì)成為招商熱點(diǎn)，但自然地理?xiàng)l件優(yōu)越，景觀視線好，加上傳統(tǒng)文化和山地景觀等概念的炒作，其潛力在另一個(gè)方面卻得到了充分挖掘，可謂“地盡其用”。3. 對(duì)水體的利用是整個(gè)園區(qū)共同的話題，其重點(diǎn)地段是新堰水庫(kù)及湖濱休閑綠化帶。但兩地塊對(duì)水體的能動(dòng)作用卻不盡相同。八號(hào)地塊由于被五童路阻隔，對(duì)水庫(kù)只能 “借勢(shì)”，卻無法直接“造勢(shì)”；水庫(kù)整治也只能單獨(dú)進(jìn)行，與八號(hào)地塊在空間上缺乏必然聯(lián)系。十一、十二號(hào)地塊與水庫(kù)的空間聯(lián)系緊密，可作為直接的賣點(diǎn)，規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)統(tǒng)一布局，并隨著起步區(qū)建設(shè)逐步北移，必然帶動(dòng)湖區(qū)的逐步成熟。綜上所述，我們認(rèn)為，十一、十二號(hào)地塊更適宜作為起步區(qū)，建議將八號(hào)地塊作為近期招商用地或中遠(yuǎn)期自建項(xiàng)目用地。五、起步區(qū)選址交通組織規(guī)劃任何選址建議均非完美方案，都只能是相對(duì)較優(yōu)，十一、十二號(hào)地塊主要是解決交通流線組織問題。1．控規(guī)交通流線組織方式江北機(jī)場(chǎng)方向：機(jī)場(chǎng)高速（210國(guó)道）五童路五童路70