有關產(chǎn)品企劃方案(編輯修改稿)
2025-05-23 06:58 本頁面
【文章內容簡介】 大家閨秀，但小了一樣可以是小家碧玉，大了反而往往因為太自信或者成本太高做不精。但由于庭園在產(chǎn)品形象中占有相當大的比重，該點是一定要應對的。市場基本面分析 投機是此類個案高價銷售的主要通路。市場空缺、特殊銷售資源或重大市政利好等是地產(chǎn)物業(yè)“憑空升值”的絕佳渠道。然而靜安區(qū)高價盤的開發(fā)已漸成規(guī)模，發(fā)現(xiàn)一個為本案所獨有的重大機會，基本沒有可能。 外區(qū)域利好進一步蠶食靜安市場機會。同時世博會申請成功對浦東、濱江高檔住宅建設的拉動，以及徐家匯商圈的不斷上升也對靜安的高價市場環(huán)境形成一定的不利影響。 區(qū)域企劃力量平平，存在一定包裝空間。靜安新推個案企劃力量一般，這一方面說明了靜安區(qū)本身的地段優(yōu)勢，另一方面也說明了開發(fā)商對產(chǎn)品建設相對更加重視，更有信心。但無論如何，這樣的區(qū)域背景都為本案提供了很好的企劃包裝的機遇。應對方向分析KEY ONE: 整合優(yōu)勢 打造門檻 從獨特優(yōu)勢出發(fā)，一招制勝。有一種思路對本案最適宜。那就是樹立門檻，一招制勝。像所有商品一樣，如果某種特色或功能做到淋漓盡致，以至于其它產(chǎn)品無法替代，消費者對其價格便會相對不敏感，也就是說，便創(chuàng)造了更大的價值空間，并在激烈的競爭中靜享一片相對安逸的凈土。 審視靜安體育館，想到優(yōu)勢整合，揚長避短。一墻之隔的靜安體育館，雖然是本案獨有的優(yōu)勢，但卻并非想象中足夠有力。因為，體育館面向大眾開放，消費者品位、收入?yún)⒉畈积R，反而顯得雜亂，并不適合在高檔盤的銷售中作為宣傳核心。但它卻為本案提供了一個運動、動感的主題，將該主題加以發(fā)揮，并充分整合產(chǎn)品力的其它構成部分，勢必產(chǎn)生一定程度的門檻效應，為產(chǎn)品的高檔定位提供巨大的支撐。KEY TWO:國際概念 豪宅旗幟 國際概念仍然是品質和高檔的代言國際概念在中國地產(chǎn)市場可以說已接近泛濫，但國際化的全球經(jīng)濟前景，中國相對落后的經(jīng)濟和城市建設，建材質量，相關品牌，卻又使房地產(chǎn)高端產(chǎn)品不可不提國際概念，國際概念依舊是高價樓盤體現(xiàn)整體品質不可或缺的部分。 獨辟蹊徑 言簡意賅雖然國際概念接近泛濫，但倘若不走聲嘶力竭、虛幻一個國際概念的老路子，而是塑造一個扎扎實實做國際品質產(chǎn)品的形象，卻是迎合日趨成熟的消費者的一條蹊徑！實實在在的概念，扎扎實實的產(chǎn)品，言之有物卻又言簡意賅，可大大拉近銷售人員和客戶之間的距離，拉近關于消費者的夢想與現(xiàn)實的距離。KEY THREE:精益求精 激動受眾167。細節(jié)是精品的必需。167。細節(jié)是專業(yè)的體現(xiàn)。167。細節(jié)是認真的代言。167。細節(jié)是品質的保證。167。細節(jié)是概念的第一層檢驗。167。細節(jié)往往獲得超乎想象的回報。貳、核心產(chǎn)品力建設建議特色是產(chǎn)品的靈魂 產(chǎn)品是制勝的根本壹、五大身心動力系統(tǒng)貳、五大活力視覺系統(tǒng)叁、產(chǎn)品力均衡之國際概念肆、細節(jié)之精品概念216。 五大身心動力系統(tǒng)Ⅰ、靜安晶彩體育會館市政身心動力系統(tǒng)。靜安體育館可更名靜安晶彩運動會館，以充分展示其與本案的緊密關系，并拉近其與本案主精神的距離；同時，以相距不遠的靜安體育中心進一步支撐。Ⅱ、亞歷山大金卡聯(lián)盟國際身心動力系統(tǒng)。與亞洲最佳俱樂部亞歷山大俱樂部接洽，并達成某種終身制的金卡聯(lián)盟協(xié)議，為本案的客戶提供優(yōu)惠和健身咨詢。將市政身心動力系統(tǒng)的大眾運動升級為頂級俱樂部級。Ⅲ、私家高爾夫五星會館貴族身心動力系統(tǒng)。進一步將健康運動主題升級至貴族級。可考慮在會所內設置高爾夫推桿訓練場館，甚至高爾夫模擬訓練室，以滿足客戶經(jīng)常接觸高爾夫的心理需要，適應高爾夫日趨廣泛的趨勢。Ⅳ、家庭健身計劃全程服務自主身心動力系統(tǒng)。與健身器材大型銷售機構接洽，讓其派專人向本案住戶長期提供家庭健身計劃咨詢，并給予本案客戶添置其器材上的一定優(yōu)惠。適應本案客層普遍存在的健身需求，并以咨詢、優(yōu)惠體現(xiàn)其尊榮。Ⅴ、上海首創(chuàng)身心雙軌視覺身心動力系統(tǒng)。 邀請心理專家對社區(qū)景觀系統(tǒng)從推進人們身心健康的角度提供建議。一來，推廣包裝因此具備了一個獨特有力有話題的買點，二來，使整個運動健康主題可更加飽滿，以至其它個案一時無法跟進，形成門檻產(chǎn)品力。216。 庭園總體規(guī)劃思路庭園原本是本案的弱勢，但小庭園亦有小庭園的優(yōu)勢，便是可以做精，可以更藝術化，甚至可以做成件藝術品，成為上海一景，成為被傳送被議論的話題。而藝術是財富重要的體現(xiàn)方式，是貴族品位不可或卻的組成部分。這樣的庭園不但要有豐富的綠植，一定的花團，有所起伏，更應該有大量的塑鋼玻璃、不銹鋼管等后現(xiàn)代建材，而此類建材質感的充分表達需要水、光，以及現(xiàn)代的設計。這樣的產(chǎn)品在上海尚屬新產(chǎn)品，一方面大的社區(qū)統(tǒng)一設計費用會非常高，而且大社區(qū)容易做景無須走太多創(chuàng)意；另一方面，市場情況一直較好，小社區(qū)庭園無須大動干戈，僅憑找尋市場空隙或偏低于市場價入市便可解決，很少考慮附加值和較大的市場風險問題。而本案的立地條件以及開發(fā)商的定位決定了本案不適宜以上兩方面的情況。庭園具體建議：l 建材、主題：鋼管、不銹鋼、玻璃，其它景面建材。水道，水景。l 架空、高空發(fā)展：架空部分水景、水道設施，并打造10米以上高度社區(qū)水晶水藝文化構件。l 繽紛水晶水房：區(qū)隔單身公寓與住宅部分，自成一景，自然分割。l 西高東低：進一步區(qū)隔單身公寓與住宅，并通過起伏，豐富庭園。l 藝術品路線：將庭園全面藝術化，突出整體性，多意性，兼顧功能性、生活性。由
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