有關產(chǎn)品企劃方案(已修改)
2025-05-08 06:58 本頁面
【正文】 產(chǎn)品篇壹、產(chǎn)品立地條件分析一、項目位置本案位于靜安區(qū)境內(nèi)的北部偏東位置，具體四至為：基地西面東安公寓；；東為20米寬的西康路；與南京路相連，北側(cè)為40米寬的昌平路，是該區(qū)域的主要商業(yè)街。正德地塊呈不規(guī)則的扇形。與昌平路隔街相望的是已建成目前尚未入住的靜安鼎鑫佳園，西康路另一側(cè)的分別是早期商住物業(yè)華通大廈和已開始施工建設的商住樓東海園二期。二、區(qū)域商業(yè)、生活機能狀況基地周邊生活設施比較完善，有較多的便利店和超市，例如聯(lián)華、可的、快客等便利店星羅棋布，為位于本地區(qū)居住的住戶提供了一個良好的購物環(huán)境?；卣龑γ嬗兄袊y行的儲蓄網(wǎng)點，區(qū)域周邊道路上有各式小吃飲食店、金魚島魚翅館、上海石庫門等中型酒店應該說，此區(qū)域內(nèi)生活便利設施都較為完善。三、區(qū)域交通狀況 項目周邊公共交通優(yōu)勢尤為突出，就周邊500米范圍內(nèi)就設有十幾條公交線路，如13202148等，分別通往全市其他區(qū)域。但周邊道路情況不容樂觀，圍繞項目周邊的多條道路均只有20米左右的寬度，在上下班的高峰期，人流、自行車等極易引發(fā)道路的堵塞。而除了完善的地面交通網(wǎng)絡外，現(xiàn)代化的地下交通也將成為今后業(yè)主出行的主要依托?！?公里。距離基地500米的西側(cè)的常德路上規(guī)劃的M7線昌平路站，將于2006年建成通車，為小區(qū)業(yè)主的出行更是提供了有力的保障。四、區(qū)域醫(yī)療、教育狀況而就醫(yī)療保健方面，靜安中心醫(yī)院、兒童醫(yī)院、地段醫(yī)院等醫(yī)療保障體系讓小區(qū)居民擁有良好的就醫(yī)環(huán)境。就教育學校方面，緊鄰項目的有東安公寓內(nèi)的大松幼兒園，其余中、小學校雖有一定的距離，但設施還是較為齊全。 五、區(qū)域休閑娛樂狀況基地附近文化設施也較為完善，靜安科技館、靜安區(qū)工人俱樂部等，都為該地區(qū)增添了不少的文化、休閑設施。而另外距離不遠處的“靜安體育館”和“靜安體育中心”都為居民提供了一個休閑運動的良好場所。貳、項目SWOT分析S優(yōu)勢點分析：l 所屬區(qū)域，歷史人文底蘊悠久，是典型的中心城區(qū)l 出行路況良好，動線清晰、流暢為今后私車業(yè)主的外出打下了最重要的基石。l 具有現(xiàn)代化交通網(wǎng)絡的支持，為項目今后業(yè)主出行提供了良好的交通條件。M7線通車后將是交通條件如虎添翼。l 區(qū)域內(nèi)大型住宅社區(qū)的陸續(xù)建成入住，為區(qū)域營造了成熟的居住氛圍。l 靜安寺商圈是上海聞名的商業(yè)總心，為業(yè)主的休閑購物提供了有力的保障。l 各類教育學校林立，充分保障了了業(yè)主子女的就學問題。l 市紅十字會兒童醫(yī)院、區(qū)中心醫(yī)院、靜安區(qū)眼病防治中心等眾多的醫(yī)療，保健場所l 靜安科技館、靜安區(qū)工人俱樂部、靜安體育中心等場所更為本地區(qū)增添了不少娛樂、休閑、健身設施。W劣勢點分析：l 本案在開發(fā)中曾出現(xiàn)8年的停滯,土地使用年限隨之縮短,將給銷售帶來較大的抗性.l 單身公寓產(chǎn)品與住宅產(chǎn)品有一定區(qū)別，導致客源層較雜,對物業(yè)的整體形象略有影響.l 棟距較小，建筑物高度較高，中心庭院面積小，視覺壓力大。 l 本案高總價定位會篩掉眾多區(qū)域內(nèi)購房者，使客源層面相對狹窄。l 本案位置鄰近道路是該區(qū)域內(nèi)較為繁忙的交通干道，估計今后隨之產(chǎn)生的噪音和尾氣污染問題會對住家產(chǎn)生一定影響。O機會點分析：l 世博會的申辦成功，整體提升上海房市穩(wěn)定發(fā)展，樓市前景看好。l 靜安區(qū)域房市都正式處在上升期，供求關系維持較為平衡。l 靜安區(qū)大規(guī)模的舊區(qū)改造，大量的拆遷戶持幣待購。l 項目南面“體育中心的規(guī)劃”增加了產(chǎn)品的附加值，成為項目未來去化的極其重要的賣點之一。T威脅點分析：l 靜安區(qū)近期推案量加大，且總體規(guī)劃品質(zhì)均高，促使本案競爭壓力加大。l 位于新閘路、西康路附近的“靜安楓景”，這一樓盤會在相當一段時期內(nèi)將與本案爭奪市場份額。l 周邊未拆除的棚戶建筑無形中將會降低本案周邊的整體環(huán)境。l 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品類型相似，都為高品質(zhì)高總價物業(yè)。l 區(qū)域各物業(yè)目標市場大致相同l 區(qū)域內(nèi)單身公寓產(chǎn)品案量過大，競爭壓力大。l 高品質(zhì)購房者選擇有較大不確定性。 全市的高檔次物業(yè)都是項目的競爭對手。叁、項目產(chǎn)品定位建議本案的地理位置在上海屬于頂尖地段，但是將近6的容積率，和1萬多平方米的占地面積，決定了本案在社區(qū)景觀方面很難有大手筆，宜走精品景觀路線。本案平均土地成本，對本項目的成本影響極大，也意味著目標客戶必定是高收入的精英一族。本案可以作成全裝修的產(chǎn)品推出，一來提升產(chǎn)品的品質(zhì)，二來可以可和周圍的產(chǎn)品形成明顯的區(qū)隔。擁有在競爭中脫穎而出的“實力”。將產(chǎn)品塑造成為具品質(zhì)、品味和投資價值的靜安新社區(qū)。一、房型面積定位原則l 一房方便、舒適小戶型的全裝修套房是針對目前市場上越來越多的SOHO一族以及外企白領人士單身居住的需要而設計的。從目前市場對這類小面積低總價的裝修套房的供需狀況來看，雖前期存在著明顯需大于求的狀況，一批全裝修公寓的出現(xiàn)，引起了市場上轟動的搶購效應，銷售幾近一空。但隨著近期推案的不斷增多，市場以足見趨于理性，良好的產(chǎn)品規(guī)劃先進的營銷手段才是致勝的關鍵。從其客層來看，即可居住，又可作為投資的一房，客源主要是區(qū)域內(nèi)及周邊區(qū)域的年輕白領、企業(yè)主管人士、大量看好市場前景的投資人士。其潛在客源廣泛。項目一房在房型設計上，要更多的考慮客源層的需求——方便、舒適性，住宅要成為住戶的生活空間，而不僅是睡覺場所，因此建議一房面積可以設計偏大，在50平方米左右較為適合。l 二房精簡、實用通過對本案周邊近年來新建的同類型產(chǎn)品的市場研究發(fā)現(xiàn)，前期項目周邊的高檔住宅的產(chǎn)
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