【文章內(nèi)容簡介】 泡池4 ? 會客及休閑區(qū)域；5 ? 安靜的私人空間；6 ? 高/低工作書桌，和會議區(qū)，配備電源插口/接口?？紤]到其他標配設(shè)施，我們建議待建酒店的客房和浴室基本設(shè)施如下：客房主要設(shè)施1 ? 整體風(fēng)格協(xié)調(diào)的室內(nèi)布局和設(shè)計；2 ? 無遮擋的大玻璃窗；3 ? 高質(zhì)量的床和床上標準五件套（符合國際高星級私人極品度假酒店標準）；4 ? 照明良好5 ? 兩步電話（安裝在書桌和床頭），兩條電話線，其中一部電話能外接普通話機；6 ? 配有閱讀燈的沙發(fā)和休息區(qū)；7 ? 寬頻大銀幕電視或等離子電視，播放信息頻道、衛(wèi)星頻道和市內(nèi)電影；8 ? 獨立控制的冷熱空調(diào)；9 ? 高品質(zhì)的床單和大號枕頭；10 ? 高品質(zhì)的窗簾和遮光簾；11 ? 大衣櫥和抽屜柜；12 ? 裝備齊全的小型吧臺；13 ? 高速有線和無線互聯(lián)網(wǎng)接口?？头科渌涮自O(shè)施和服務(wù)如下為待建酒店客房其他配套設(shè)施和服務(wù)表3‐3客房推薦設(shè)施和服務(wù)獨立溫控空調(diào)行政書桌（配電話）高速上網(wǎng)液晶電視（衛(wèi)星頻道）室內(nèi)茶壺/電熱咖啡壺室內(nèi)保險箱語音信箱迷你酒吧熨斗和熨衣板吹風(fēng)機歡迎水果并且每日補充每日報紙。客房浴室1 四件固定裝置，包括獨立的淋浴、浴缸、座便器和盥洗盆；2 ? 設(shè)有入戶溫泉泡池3 ? 浴室里安裝花灑淋浴器；4 ? 一部電話分機；5 ? 高質(zhì)量的毛巾和浴袍。我們建議酒店浴室寬敞，配備獨立淋浴和浴缸，這是國際酒店的標準配置。增加浴室面積的一個原因是目前酒店浴室趨向于類似水療的設(shè)施，如渦流浴盆和花灑淋浴。浴室正更多地在結(jié)構(gòu)上和視覺上融入客房的整體設(shè)計之中，玻璃隔墻或滑門在保持私密性的同時可以獲得更多的自然采光。這種設(shè)計可以使客房在視覺上顯得更加寬敞。為減少潛在的管理混亂并考慮目前的技術(shù)趨勢，我們建議傳真設(shè)備和電腦僅根據(jù)客人的事先要求提供而無需長期配置在客房中。餐飲部分建議待建酒店提供符合酒店形象的高品質(zhì)、多選擇、有特色的餐飲選擇。我們注意到酒店餐廳或酒吧的成功不僅僅依靠于食物的質(zhì)量，更重要的是餐廳的功能設(shè)計以及相關(guān)的主題元素。大多數(shù)情況下，設(shè)計獨特的餐廳本身就是一種時尚坐標，不僅吸引眾多游客和本地顧客而獲利頗豐，而且自身也可作為賣點來吸引那些喜好體驗當(dāng)?shù)孛朗车臐撛诰频觐櫩?，尤其是那些高收入群體。同時，這也將會產(chǎn)生更大的市場影響?？紤]到待建酒店的地理位置和國際豪華超五星級頂級度假酒店市場定位，我們建議酒店提供6個高品質(zhì)餐飲設(shè)施，其中包括一個全日制西餐廳、一個以粵菜和海鮮為特色的全包房中餐廳、一個咖啡廳、一個酒吧、一個雪茄吧以及一個大堂吧。餐飲設(shè)施的多樣性與酒店的高端定位相符。待建酒店的餐飲設(shè)施詳如前表所示。我們特別推薦：餐飲設(shè)施座位數(shù)設(shè)施建議1 全日制餐廳100 提供早餐、午餐和晚餐，以及任何時候都可盡情享用的精致小吃或套餐。 建議全日制餐廳的設(shè)計是獨一無二且極具特色的，并且能營造出寧靜、舒適以及奢侈豪華的用餐氛圍。 餐廳同時還提供自助餐和按菜單點菜的項目。高品質(zhì)的國際和當(dāng)?shù)孛朗硨⒃谝欢ǔ潭壬衔淮_定的潛在需求； 2 中餐廳200 為符合待建酒店頂級豪華的定位，突出其餐飲設(shè)施的高檔、奢侈感，建議待建酒店12 個提供不同規(guī)格的全包房中餐廳，其中包括1 個最多可容納20 人的大包房、7 個可容納1012 人的中包房以及4 個可容納46 人的小包房。中餐廳在午餐和晚餐時間開放。中餐廳的整體設(shè)計應(yīng)與酒店的風(fēng)格，形象，設(shè)計以及文化相符。在包房設(shè)計方面，建議不同包房擁有不同設(shè)計主題，并且融合中國傳統(tǒng)及現(xiàn)代元素，建議每個包房的餐具器皿具有特色，且與包房的裝修風(fēng)格相配。建議聘請專業(yè)的設(shè)計師對酒店餐廳進行設(shè)計； 建議中餐廳提供較高品質(zhì)的粵菜，并且以海鮮為主?；洸擞绊懮钸h，在國外具有一定的知名度，這主要是由于港、澳以及世界各地的中菜館以粵菜為主?；洸诉x料廣泛、菜肴口味尚清淡，味別豐富，講究清而不淡，嫩而不生，油而不膩，還兼容了許多西菜做法，講究菜的氣勢、檔次，因此，粵菜通常被認為為高檔的菜系，并且容易被外國訪客所接受?？紤]到以上幾點以及現(xiàn)有競爭酒店中餐廳的菜式，建議酒店同時還提供具有特色創(chuàng)新的粵菜，聘請廣東當(dāng)?shù)卮髲N烹飪。 我們建議酒店的菜品根據(jù)四個季節(jié)，推出不同的時令創(chuàng)新菜肴，不斷更新菜譜，從而保持客人對酒店菜品的新鮮感；創(chuàng)建一個具有極具吸引力的餐飲概念對吸引不確定潛在需求顧客至關(guān)重要；3. 日式餐廳50 考慮到X酒店主要外國住客中，日本住客占較大比例，因此建議為迎合外籍和本地商界人士口味設(shè)立一個高檔精致的日式餐廳。日本餐廳建議按照日本傳統(tǒng)餐廳設(shè)計，擁有完整的鐵板燒區(qū)、壽司吧和主要用餐區(qū)，以迎合廣大日本外籍人士的需求。我們預(yù)測該餐廳將成為待建酒店的特色餐廳。 高質(zhì)量的服務(wù)水平、頂級廚師和服務(wù)人員。 待建酒店的這家特色餐廳將成為酒店的“名片”，使當(dāng)?shù)卣w開發(fā)項目成為X地圖上不可或缺的一部分。 3 大堂吧20 提供雞尾酒（全天候）和下午茶服務(wù)，晚上營造酒吧氛圍，配以現(xiàn)場演奏的音樂； 4. 雪茄吧30 雪茄吧設(shè)在酒店的隱秘處，設(shè)計風(fēng)格力求高檔溫馨，給人以高檔會所的感覺；雪茄吧將為客人提供各類高檔雪茄，并且還提供各類高檔洋酒； 4 酒吧50 設(shè)計風(fēng)格力求現(xiàn)代，除了多種飲料可供選擇，酒吧也提供便餐服務(wù)（全天候），建議配備高空室外酒吧。 5 咖啡廳30 室內(nèi)咖啡吧使客人在放松的同時，能夠欣賞到X城市以及X港美景。 會議設(shè)施考慮到以下兩點：1 ? 待建酒店國際豪華五星級酒店的定位；2 ? 隨著國內(nèi)高端會議市場的不斷完善和成熟，獎勵會議市場的發(fā)展壯大，預(yù)計待建酒店的會議細分市場，尤其是高端的獎勵旅游會議，發(fā)展?jié)摿^大。因此，我們建議待建酒店不必配備過大的會議設(shè)施面積。建議酒店配備共計1,035 平方米的會議室凈面積（含會前準備區(qū)面積），其中包括300 平方米的宴會廳，1 個會議室以及3個董事會議室。我們認為這一面積符合待建酒店的定位及100 間客房的規(guī)模，并且能夠幫助酒店在會議細分市場上獲得應(yīng)有的份額。通常情況下，酒店總收入的30–45%來自餐飲收入，其中又有15%來自宴會和會議收入。獨特而功能完善的會議設(shè)施在吸引重點企業(yè)客戶方面是非常重要的因素。擁有寬敞宴會廳及會前準備區(qū)將擴大酒店以及酒店客房的市場影響力，幫助酒店樹立更高端的定位，從而抓住競爭市場高端會議的需求。擁有室外會議場所是待建酒店一個獨特的區(qū)別于其他酒店的賣點，同時這也將擴大酒店的市場影響力，并使酒店更具吸引力。因此，建議酒店另外配備一個在高層的室外會議場所（該面積不計入酒店的建筑面積），這將滿足需要舉辦室外宴會、婚宴以及產(chǎn)品發(fā)布會等室外會議的需求，并且“高空”室外會議場所將使待建酒店在會議細分市場上更具吸引力和競爭力。我們認為待建酒店應(yīng)配備獨特，靈活以及極具功能、寬敞的會議空間，設(shè)計時尚、國際化并兼顧當(dāng)?shù)匦蕾p品味，同時配備世界水準的會議設(shè)備、先進的技術(shù)，如無線上網(wǎng)等高科技的會議設(shè)備。此外，我們建議的待建酒店會議和宴會設(shè)施，如下：1 ? 通過分隔宴會廳，使會議室的結(jié)構(gòu)更具靈活性；我們建議酒店配備高聳天花板、可同時容納120名賓客的劇院式無柱宴會廳來舉辦國際宴會，相當(dāng)于300平方米。宴會廳可分割為兩個獨立的會議廳，同時舉辦兩場宴會；2 ? 為迎合各種規(guī)模會議活動的需要，建議另設(shè)1個大會議室，最多可容納80人（劇院式座位），面積為160平方米。會議廳可以分割為兩間獨立的會議室，最大限度和靈活地利用會議空間；? 考慮到待建酒店高端豪華定位，建議配備3個20‐40平方米的小型董事會議室。董事會議室要注重私密性，以小型高端會議為主。? 這些設(shè)施作為待建酒店的重要組成部分不應(yīng)對酒店的整體氛圍和住客產(chǎn)生消極影響。注意事項如下：3 ? 會議設(shè)施應(yīng)該位于酒店的單獨區(qū)域，與客房和其他公共設(shè)施分開。應(yīng)設(shè)專門的宴會餐飲服務(wù)通道，宴會廚房應(yīng)與會議室或宴會廳安排在同一樓層；4 ? 會前準備區(qū)、會議室、休息區(qū)和后臺輔助區(qū)域應(yīng)盡可能設(shè)置在同層樓，以方便與會者來回走動。會議室樓層應(yīng)提供食物餐柜，方便與會者直接選取宴會茶點；5 ? 除宴會廳外，所有功能會議室應(yīng)裝有窗戶和擋光窗簾，便于采光和控制音響效果；6 ? 所有房間應(yīng)該有多個獨立的溫度和照明控制； 使用高質(zhì)量的隔音墻，以便會議更好地進行；7 ? 應(yīng)配備足夠大的會前準備區(qū)和后臺輔助區(qū)，以方便安排與會者。會議室和公共工作區(qū)附近應(yīng)提供咖啡/茶和點心的休息區(qū)，以方便與會者分組聚集討論；8 ? 提供電話會議和可視會議。大多數(shù)會議室應(yīng)該提供置于天花板的投影儀和雙屏幕。家具、地板和家具設(shè)計應(yīng)考慮到輔助設(shè)備的分布，例如網(wǎng)線和數(shù)據(jù)端口的布局位置。其他公共（娛樂）區(qū)域為強化待建酒店整體國際豪華超五星級頂級溫泉度假酒店定位，建議其他公共（娛樂）區(qū)域按其國際豪華超五星級溫泉度假酒店的標準配備、設(shè)計及裝修。推薦如下：商務(wù)中心：為商務(wù)住客提供翻譯、傳真、秘書服務(wù)、電腦和上網(wǎng)等服務(wù)，并且裝修品質(zhì)高檔典雅。禮品零售店：建議待建酒店配備一個禮品零售商店，設(shè)于酒店大堂邊上，該商店將由管理公司自行管理或?qū)ν庹凶?。室?nèi)游泳池：與健身房位于同一區(qū)域，設(shè)計獨特時尚，建議在泳池邊配備小型精致的獨立水吧。健身房：設(shè)計合理、照明良好、設(shè)施齊全、配有最新健身設(shè)施和重量訓(xùn)練區(qū)以及配備一個可進行健美操或瑜伽鍛煉的多功能室。國際標準的高端水療設(shè)施：中國消費者購買力的增加和日益增長，他傾向于消費高檔、奢侈產(chǎn)品。這一變化在旅游和零售等領(lǐng)域已經(jīng)較為明顯。隨著境外游的興起，中國消費者越來越接受世界各地的現(xiàn)代水療（spa）理念。建議待建酒店配備的水療和健身區(qū)域的總面積約為4,000平方米，其中包括20個理療室，平均每個理療室面積約為120平米。建議由國際上專業(yè)著名的Spa運營商管理。此外，每家理療房配備以下設(shè)施：1 ? 桑拿房和不同水溫的按摩池；2 ? 獨立的淋浴間；3 ? 獨立衛(wèi)生設(shè)備；4 ? 按摩床。我們建議待建水療設(shè)施包含泰式、瑞典或香薰按摩等流行療法，以及更為本地人所接受的中國傳統(tǒng)療法。為吸引更多客戶，我們建議提供一些與中醫(yī)相結(jié)合的創(chuàng)新療法，例如，提供著名傳統(tǒng)中醫(yī)師的咨詢服務(wù)、中國藥療和針灸、反射按摩等其他傳統(tǒng)療法。此外，我們建議該健身俱樂部及水療設(shè)施，應(yīng)分設(shè)男女分區(qū)（淋浴、更衣室和桑拿房）和男女公用區(qū)域（水療治療室、休息室和健身中心）。酒店后臺區(qū)域待建酒店將配備符合其酒店規(guī)模的充足的后臺區(qū)域，從而來支持其日常高效的運營，如：洗衣房、早餐準備區(qū)以及行政辦公區(qū)域等。假設(shè)酒店后臺區(qū)域建設(shè)符合其酒店品牌標準。此外，我們假設(shè)待建酒店建設(shè)將不會對周邊環(huán)境造成破壞和污染。酒店內(nèi)部設(shè)計注意事項考慮到待建酒店位置以及綜合開發(fā)項目的發(fā)展?jié)摿?，建議待建酒店將上述因素考慮在內(nèi)，定位為位于國際頂級豪華五星級酒店，并且通過建立高品質(zhì)的酒店產(chǎn)品以及提供一流的酒店服務(wù)，來迎合國內(nèi)外商務(wù)會議及休閑旅客的需求。以上設(shè)施應(yīng)由經(jīng)驗豐富的酒店設(shè)計者進行設(shè)計，并且由酒店管理公司進行管理。以下為有關(guān)酒店整體設(shè)計方面的建議，應(yīng)引起酒店開發(fā)方面的足夠重視：酒店流動線設(shè)計1 ? 應(yīng)特別關(guān)注車輛出入和住客上下車區(qū)域的設(shè)計，我們建議應(yīng)設(shè)計一個高效的車輛入口及上下客區(qū)，以避免發(fā)生擁堵。為此，應(yīng)在大堂出入口附近建有專門的出租車?？亢团R時停車區(qū)，以避免大堂入口區(qū)域的混亂和擁擠；2 ? 特別注意一些功能區(qū)的入口設(shè)置，如貨物裝卸區(qū)、垃圾堆放及過秤區(qū)以及清洗區(qū)應(yīng)注意安保問題。設(shè)計時應(yīng)將貨物被盜和貨物損壞的可能性降至最低；3 ? 特別關(guān)注酒店后臺貨物和垃圾的運輸問題，盡可能使貨物、垃圾運送以及相關(guān)工作人員不進入酒店公共區(qū)域；3 ? 酒店除了正常的客人進出口外，還應(yīng)該設(shè)計分別供會議客人和員工單獨的進出口。3 后臺輔助設(shè)施面積的設(shè)計4 ? 多數(shù)酒店都會出現(xiàn)食物、飲料、床單、清潔用品、零配件、家具以及會議活動設(shè)備等貯存空間不足的問題。因此，我們建議在設(shè)計階段考慮成本和建筑使用面積利用率的同時，可以預(yù)留充足的儲藏空間；4 ? 同樣，我們建議酒店在大門處開辟一個較大的行李存放區(qū)，以避免行李暫時放置于大堂時造成行李堆積影響大堂的視覺效果，造成通行不便等問題，這一現(xiàn)象在很多酒店十分常見；4 ? 其他設(shè)計面積不足的酒店區(qū)域通常包括：員工更衣室、員工餐廳、客房服務(wù)準備區(qū)和設(shè)備維護區(qū)。我們認為，若此類區(qū)域能根據(jù)我們的建議進行精心設(shè)計，將會極大提高酒店的運營效率和利潤。4 酒店燈光設(shè)計4 ? 很多酒店會出現(xiàn)公共區(qū)域、客房及浴室采光不足的問題。為避免該情況的發(fā)生，我們建議聘請專業(yè)燈光師進行燈光設(shè)計。4 其它關(guān)于設(shè)計的問題5 ? 除了上述設(shè)施，待建酒店應(yīng)配備消防裝置、煙霧檢測報警器(吸煙客房內(nèi)音響報警)、疏散語音廣播系統(tǒng)、玻璃破碎警報器和消防水龍。6 ? 墻面、地毯、家具應(yīng)該選擇明亮、但不易暴露污漬和煙頭燒灼跡印的顏色。7 ? 此外，殘疾人專用設(shè)施在酒店設(shè)計時（通常通過改造一間酒店客房的內(nèi)部設(shè)施來完成）也應(yīng)考慮在內(nèi)。我們強烈建議由擁有豐富酒店設(shè)計經(jīng)驗的設(shè)計師來擔(dān)當(dāng)此項目的設(shè)計工作，以避免國內(nèi)酒店常出現(xiàn)的問題。雖然，從短期來看設(shè)計等費用較為昂貴，但從長遠來看，功能齊全且效率較高的設(shè)計將大大提高待建酒店的盈利能力。 4. 市場區(qū)域分析市場區(qū)域概況232。 市場區(qū)域分析旨在通過對相關(guān)經(jīng)濟、人口和旅游數(shù)據(jù)的分析，以確定目標市場區(qū)域?qū)硎欠駮尸F(xiàn)需求增長、穩(wěn)定或者衰退的情況。除了預(yù)測經(jīng)濟發(fā)展方向，還需量化增長率。這些變化趨勢相互關(guān)聯(lián)，反映了需求的變化情況，從而可預(yù)測各個細分市場上短期內(nèi)訪客數(shù)量的增長或下降。232。 X是遼寧省第二大城市，東北地區(qū)經(jīng)濟發(fā)達城市。作為東北、華北、華東以及世界各地的海上門戶，是重要的港口、貿(mào)易、工業(yè)、旅游城市。中央在做出振興東北老工業(yè)基地的戰(zhàn)略決策時，把X定位于東北亞國際航運中心，石化產(chǎn)業(yè)基地、電子信息產(chǎn)業(yè)和軟件基地、先進裝備制造業(yè)基地、造船基地。