【文章內(nèi)容簡介】 有一定幅度增長，但總體市場經(jīng)營情況較差；③租金年年上漲、市場推廣、市場人氣不足仍是導(dǎo)致商戶不滿的直接原因；④部分客戶仍覺的該市場地理位置良好，市場道路寬大；①以定向招租該市場客戶為由，以保證前4年年租金無上浮的情況；②加大對該類商戶的產(chǎn)品宣傳，借鑒超市集中發(fā)布促銷原則，擴大商戶產(chǎn)品的宣傳力度；③以方便海霸王商家的生活工作兩邊跑的局面，可開通新世貿(mào)—海霸王的項目直達公交；①政策策略：適用于中小客戶策略②定價策略：適用于中小客戶策略土特產(chǎn)客戶整體策略，產(chǎn)品技術(shù)含量低附加值小。產(chǎn)品主要利潤掌握在中間商手中，消費者和生產(chǎn)廠獲取的利益很小。，競爭者多，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重，價格成為銷售量高低的決定因素。價格低利潤少企業(yè)發(fā)展緩慢，品牌效應(yīng)很難達成。，產(chǎn)品銷售波動巨大，往往是某一品牌今年宣傳大、渠道開展的多、價格讓利空間大那么當年的銷售量就大，第二年如果維持銷量必然要增加渠道及推廣費用，在增加費用的情況下利潤減少，在不增加費用的情況下銷量減少。，消費者品牌忠誠度低。品牌多，企業(yè)對品牌推廣力度不夠，導(dǎo)致消費者只認產(chǎn)地不看重品牌。，品牌推廣力度低。，經(jīng)營模式單一，營銷手段匱乏。，銷售主動性低。，銷售渠道窄。（生產(chǎn)企業(yè)→經(jīng)銷商→地區(qū)分銷商→消費者）**銷售辦事處。（倉庫）。，整體出租。，零批兼顧。A類（+20%）B類（基礎(chǔ)租金）C類（10%）178。=B類租金A類租金價18元X（100%+20%）=178。B類租金價18元X（100%）=18元/ m178。C類租金價18元X（100%10%）=178。178。=B類租金A類租金價16元X（100%+20%）=178。B類租金價16元X（100%）=16元/ m178。C類租金價16元X（100%10%）=178。，交四年租金贈送三樓同等面積商鋪使用權(quán)三年。？贈送，但必須使用（辦公或倉儲不限）。若不使用超3個月公司將收回三樓使用權(quán)。，是否可減少二樓商鋪的租金價格作為補償？不可以減少二樓租金作為補償，三樓商鋪不使用公司將無償收回。？僅有三樓商鋪的使用權(quán)沒有出租權(quán)，另行出租需要經(jīng)過公司審核、批準，在收取50%的管理費后方可另行出租。五塊石商家策略**市海椒市場距離五塊石客運站不足百米，由于成立時間早、運營周期長，現(xiàn)已成為**市著名的海椒專業(yè)市場。，位于五塊石客運站的海椒市場越來越受到交通與客流的困擾，五塊石客運站本是人流密集區(qū)域，加上毗鄰**火車北站更使區(qū)域內(nèi)交通擁擠人流不暢，而海椒市場的唯一性也導(dǎo)致其每天的人流、車流不斷，對本已人滿為患的成華區(qū)來講已不堪重負。，臟亂差，競爭無序、管理松散成為老海椒市場的顯著特征，這種局面所產(chǎn)生的結(jié)果就是利潤降低，市場管理方、經(jīng)營商戶、政府稅收的增速遠遠小于國民經(jīng)濟增長速度，僅以每年1%的速度緩慢增長。**消費者對海椒產(chǎn)品的剛需才發(fā)展至今，交通高峰期嚴禁貨車行駛只能早出晚歸的作息時間讓海椒市場的商戶們身心俱疲，大量海椒半成品露天堆放散發(fā)的刺激性氣味也嚴重影響著商戶們的健康。，作為**市民最愛的海椒更是首當其沖，經(jīng)營戶的增多，經(jīng)營面積和配套設(shè)施的局限影響海椒市場的進一步發(fā)展，而解決的辦法只有一個，那就是五塊石海椒市場整體搬遷。，加上每個商戶在這塊區(qū)域已經(jīng)營多年，形成固定的作息時間，要讓其改變經(jīng)營習(xí)慣搬遷到陌生區(qū)域，會產(chǎn)生嚴重的不適感。，導(dǎo)致其在相當長的時間內(nèi)減少消費頻次，這就更加重了海椒商戶們的搬遷顧慮。，也是“食品城”招商工作的關(guān)鍵點，整體招商而非“分而治之”是保證海椒市場專業(yè)特點和規(guī)模優(yōu)勢的最佳策略，是保證招商工作成功的最佳途徑。，側(cè)重全局。，公平競爭。、面積，將攤位分成A、B、C三等。A類（1+20%）B類（1+10%）C類（基礎(chǔ)租金）**食品市場租金表（元/㎡月）項目最低租金最高租金平均租金華豐405045西南 305040五塊石2025海霸王2538平均租金（100%+20%）=36元/平米（100%）=30元/平米（100%10%）=27元/平米，交兩年抵四年租金政策。+管理費5元/平米=15元/米。2000元/年租金10元/平米，簽約僅交5000元攤位保證金。，交兩年租金抵五年租金政策。 m178。庫房一年期使用權(quán)。“食品城海椒市場”占地200畝，完全能滿足市場內(nèi)商戶的經(jīng)營需求，攤位的租金也低于市場平均價，充分體現(xiàn)了“**?新世貿(mào)食品城”管理的人性化和發(fā)展的前瞻性。為避免在招商過程中與同類食品城發(fā)生局部競爭，增加招商難度、延緩招商進程，我們需預(yù)先制定多種招商策略以應(yīng)對市場變化。 1+1招商模式租賃一年期攤位（30m178。以上）商戶+5000元即可享受面積50 m178。的多功能庫房一年使用權(quán)。 1+3招商模式租賃二年期攤位（50m178。以上）商戶+10000元可享受100 m178。庫房一年使用權(quán)+單獨車位+食品城一期三樓（30m178。）辦公室使用權(quán)一年。 VIP招商模式精選五塊石海椒市場10名最具影響力商戶，免費提供50 m178。攤位一個、免費使用50 m178。庫房一個、免費使用食品城一期三樓（30m178。）辦公室一年。一年后享受交一年租金抵兩年政策，攤位保證金5000元。（實際是交一年租金享受3年優(yōu)惠。） 招商風(fēng)險規(guī)避策略，五塊石海椒市場遷往他處。**區(qū)政府給予更多支持。（面積不限），并提供10 m178。加工坊一間，20 m178。庫房一個，使用期一年。，每天30輛貨車專項服務(wù)海椒市場商戶。，副食深加工工廠。%，剩余50%攤位空置。，并提供相應(yīng)的配套設(shè)施（臨時上下水，排污管道）。，分為加工區(qū)與批發(fā)區(qū)。加工區(qū)為海椒產(chǎn)品初加工區(qū)。公關(guān)推廣策略：（外部政策）**市政府支持，**區(qū)政府財政優(yōu)惠。（基礎(chǔ)配套）“傳化”物流配套解決運輸難問題，大型冷庫及多用途庫房提供貨物存儲。（內(nèi)部管理）制定標準化市場管理系統(tǒng)，建立電子商務(wù)交易平臺，規(guī)范經(jīng)營秩序，幫助商戶拓展全國海椒銷售市場，打造全國知名海椒市場品牌。**政府政策支持和完善的配套設(shè)施、健全的物流配送系統(tǒng)，構(gòu)成了**?新世貿(mào)食品城的宏觀優(yōu)勢。而完善的市場管理體系與電子商務(wù)平臺的建立則實現(xiàn)了傳統(tǒng)食品城與信息化的對接，使入駐**?新世貿(mào)食品城的商戶們能切身感受到平臺升級帶來的改變，而這種改變不單純是硬件設(shè)施和基礎(chǔ)服務(wù)的提升，卻是一種理念的升華帶來的生活、工作方式的跨越。外部優(yōu)勢應(yīng)用策略把握政策方向為我所用，跟進政府北改和舊城區(qū)改造相關(guān)政務(wù)，及時而客觀地闡述**?新世貿(mào)食品城的區(qū)位優(yōu)勢及產(chǎn)業(yè)園特點，使北改項目越燒越旺，充分利用報紙、電視報道、廣播電臺、戶外路牌等媒體加以宣傳引導(dǎo)，邀請海椒市場商戶參加政府性北改項目說明會以逐漸減少經(jīng)營習(xí)慣給其帶來的搬遷壁壘。政府公關(guān)負責(zé)人1名持續(xù)與政府相關(guān)部門的溝通與協(xié)調(diào)，及時掌握北改政策走向。公關(guān)北改承接地選址，制定可控的招商預(yù)案。媒體公關(guān)負責(zé)人1名掌控相關(guān)政策信息發(fā)布時間，提前做好應(yīng)對預(yù)案。減少軟性新聞報道費用支出。l 會議舉辦名稱時間頻次內(nèi)容目的項目推介會招商初期3介紹北改建立信任海椒市場茶話會招商中期3項目優(yōu)勢簽約加盟海椒市場聯(lián)誼會招商攻堅期2未來規(guī)劃實際入駐基礎(chǔ)配套設(shè)施應(yīng)用策略邀請海椒市場商戶到項目現(xiàn)場參觀、指導(dǎo)。邀請人員按認知程度不同所占比例也有所差異，“食品城”項目認可度高的占總參觀人數(shù)的60%，認可度中的占30%，認可度低的占20%。l 項目施工完成50%即可邀請客戶進行現(xiàn)場參觀考察。l 每次參觀客戶5080人，大巴車23輛，接待工作人員20人（招商及后勤人員）。l 參觀流程：現(xiàn)場布置→考察主題→項目介紹→重點問題講解→互動交流→午餐踐行。l 時間安排：每月12次（星期天），時間為上午9點30分11點30分。l 工作人員：項目主講人，企劃負責(zé)人，營銷總經(jīng)理，工程部負責(zé)人。l 現(xiàn)場道具：新舊市場經(jīng)營對比圖，項目介紹及規(guī)劃圖，招商政策表，ppt說明，背景音樂（招商主題宣傳配音）。l 禮品促銷：發(fā)放印有**?新世貿(mào)食品城LOGO的紀念品及宣傳手冊、DM單。l 工作總結(jié)：客戶績效比（客戶認可度前后對比），客戶滿意度調(diào)查，（問題匯總）制定解決方案。l 費用預(yù)算：35萬元標準。內(nèi)部管理應(yīng)用策略通過對外廣告宣傳展示管理力，通過發(fā)布團隊成員履歷展現(xiàn)專業(yè)性，通過展示會員商家和二級市場合作商家展示公司執(zhí)行力。l 每兩周開展一次內(nèi)部管理培訓(xùn)，每月底一次商業(yè)管理拓展培訓(xùn)。l 為會員商家統(tǒng)一更換印有**LOGO的牌匾（或懸掛**會員招牌），視覺統(tǒng)一。l 接待中心設(shè)立合作商家及會員商家資料及圖片展示墻，位置接待中心側(cè)門長廊展示墻。（噴繪、KT板、寫真）。l 接待中心卡座區(qū)設(shè)立電子商務(wù)展示區(qū)，購買平板電腦，建立電子交易平臺展示交易系統(tǒng)，信息部專人負責(zé)管理及講解。平板電腦（筆記本）3臺，品牌（蘋果），配置（中端），印制電子商務(wù)使用手冊、收費標準、功能介紹、應(yīng)用指南等輔助資料。l 統(tǒng)一服裝，規(guī)范工作禮儀，建立監(jiān)督機制（接待中心正門設(shè)立監(jiān)控攝像頭）。l 費用預(yù)算：810萬元。相對其他專業(yè)市場，古柏市場算是比較有特點的產(chǎn)業(yè)市場，其區(qū)域設(shè)置就突顯了雜亂無章，該市場由4期加安靖糧油市場共同組合而成，市場位于郫縣與金牛區(qū)的土地上，3期屬金牛區(qū)，4期屬郫縣，該市場客戶普遍實力很弱。①整個市場以3期為主要市場拉動力，實力相對其他區(qū)域較雄厚；②以批零兼售方式進行區(qū)域銷售輻射，多以周邊配送方式對應(yīng)中小商超；③市場周邊交通環(huán)境早已不能滿足市場對于交通的需求，交通堵塞相當嚴重；④低質(zhì)低價的惡性經(jīng)營思路導(dǎo)致了古柏品牌價值很低，相互又影響到市場商家的經(jīng)營狀況；⑤市場中多數(shù)商家年交易額在100萬左右；①基于消費市場對于該市場產(chǎn)品的不認可，導(dǎo)致該市場客戶商家生意普遍差，這部分商家急需改變消費市場對于自身經(jīng)營產(chǎn)品的信任問