【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 有一定幅度增長(zhǎng)，但總體市場(chǎng)經(jīng)營情況較差；③租金年年上漲、市場(chǎng)推廣、市場(chǎng)人氣不足仍是導(dǎo)致商戶不滿的直接原因；④部分客戶仍覺的該市場(chǎng)地理位置良好，市場(chǎng)道路寬大；①以定向招租該市場(chǎng)客戶為由，以保證前4年年租金無上浮的情況；②加大對(duì)該類商戶的產(chǎn)品宣傳，借鑒超市集中發(fā)布促銷原則，擴(kuò)大商戶產(chǎn)品的宣傳力度；③以方便海霸王商家的生活工作兩邊跑的局面，可開通新世貿(mào)—海霸王的項(xiàng)目直達(dá)公交；①政策策略：適用于中小客戶策略②定價(jià)策略：適用于中小客戶策略土特產(chǎn)客戶整體策略，產(chǎn)品技術(shù)含量低附加值小。產(chǎn)品主要利潤(rùn)掌握在中間商手中，消費(fèi)者和生產(chǎn)廠獲取的利益很小。，競(jìng)爭(zhēng)者多，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，價(jià)格成為銷售量高低的決定因素。價(jià)格低利潤(rùn)少企業(yè)發(fā)展緩慢，品牌效應(yīng)很難達(dá)成。，產(chǎn)品銷售波動(dòng)巨大，往往是某一品牌今年宣傳大、渠道開展的多、價(jià)格讓利空間大那么當(dāng)年的銷售量就大，第二年如果維持銷量必然要增加渠道及推廣費(fèi)用，在增加費(fèi)用的情況下利潤(rùn)減少，在不增加費(fèi)用的情況下銷量減少。，消費(fèi)者品牌忠誠度低。品牌多，企業(yè)對(duì)品牌推廣力度不夠，導(dǎo)致消費(fèi)者只認(rèn)產(chǎn)地不看重品牌。，品牌推廣力度低。，經(jīng)營模式單一，營銷手段匱乏。，銷售主動(dòng)性低。，銷售渠道窄。（生產(chǎn)企業(yè)→經(jīng)銷商→地區(qū)分銷商→消費(fèi)者）**銷售辦事處。（倉庫）。，整體出租。，零批兼顧。A類（+20%）B類（基礎(chǔ)租金）C類（10%）178。=B類租金A類租金價(jià)18元X（100%+20%）=178。B類租金價(jià)18元X（100%）=18元/ m178。C類租金價(jià)18元X（100%10%）=178。178。=B類租金A類租金價(jià)16元X（100%+20%）=178。B類租金價(jià)16元X（100%）=16元/ m178。C類租金價(jià)16元X（100%10%）=178。，交四年租金贈(zèng)送三樓同等面積商鋪使用權(quán)三年。？贈(zèng)送，但必須使用（辦公或倉儲(chǔ)不限）。若不使用超3個(gè)月公司將收回三樓使用權(quán)。，是否可減少二樓商鋪的租金價(jià)格作為補(bǔ)償？不可以減少二樓租金作為補(bǔ)償，三樓商鋪不使用公司將無償收回。？?jī)H有三樓商鋪的使用權(quán)沒有出租權(quán)，另行出租需要經(jīng)過公司審核、批準(zhǔn)，在收取50%的管理費(fèi)后方可另行出租。五塊石商家策略**市海椒市場(chǎng)距離五塊石客運(yùn)站不足百米，由于成立時(shí)間早、運(yùn)營周期長(zhǎng)，現(xiàn)已成為**市著名的海椒專業(yè)市場(chǎng)。，位于五塊石客運(yùn)站的海椒市場(chǎng)越來越受到交通與客流的困擾，五塊石客運(yùn)站本是人流密集區(qū)域，加上毗鄰**火車北站更使區(qū)域內(nèi)交通擁擠人流不暢，而海椒市場(chǎng)的唯一性也導(dǎo)致其每天的人流、車流不斷，對(duì)本已人滿為患的成華區(qū)來講已不堪重負(fù)。，臟亂差，競(jìng)爭(zhēng)無序、管理松散成為老海椒市場(chǎng)的顯著特征，這種局面所產(chǎn)生的結(jié)果就是利潤(rùn)降低，市場(chǎng)管理方、經(jīng)營商戶、政府稅收的增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于國民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，僅以每年1%的速度緩慢增長(zhǎng)。**消費(fèi)者對(duì)海椒產(chǎn)品的剛需才發(fā)展至今，交通高峰期嚴(yán)禁貨車行駛只能早出晚歸的作息時(shí)間讓海椒市場(chǎng)的商戶們身心俱疲，大量海椒半成品露天堆放散發(fā)的刺激性氣味也嚴(yán)重影響著商戶們的健康。，作為**市民最愛的海椒更是首當(dāng)其沖，經(jīng)營戶的增多，經(jīng)營面積和配套設(shè)施的局限影響海椒市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展，而解決的辦法只有一個(gè)，那就是五塊石海椒市場(chǎng)整體搬遷。，加上每個(gè)商戶在這塊區(qū)域已經(jīng)營多年，形成固定的作息時(shí)間，要讓其改變經(jīng)營習(xí)慣搬遷到陌生區(qū)域，會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重的不適感。，導(dǎo)致其在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)減少消費(fèi)頻次，這就更加重了海椒商戶們的搬遷顧慮。，也是“食品城”招商工作的關(guān)鍵點(diǎn)，整體招商而非“分而治之”是保證海椒市場(chǎng)專業(yè)特點(diǎn)和規(guī)模優(yōu)勢(shì)的最佳策略，是保證招商工作成功的最佳途徑。，側(cè)重全局。，公平競(jìng)爭(zhēng)。、面積，將攤位分成A、B、C三等。A類（1+20%）B類（1+10%）C類（基礎(chǔ)租金）**食品市場(chǎng)租金表（元/㎡月）項(xiàng)目最低租金最高租金平均租金華豐405045西南 305040五塊石2025海霸王2538平均租金（100%+20%）=36元/平米（100%）=30元/平米（100%10%）=27元/平米，交兩年抵四年租金政策。+管理費(fèi)5元/平米=15元/米。2000元/年租金10元/平米，簽約僅交5000元攤位保證金。，交兩年租金抵五年租金政策。 m178。庫房一年期使用權(quán)?！笆称烦呛＝肥袌?chǎng)”占地200畝，完全能滿足市場(chǎng)內(nèi)商戶的經(jīng)營需求，攤位的租金也低于市場(chǎng)平均價(jià)，充分體現(xiàn)了“**?新世貿(mào)食品城”管理的人性化和發(fā)展的前瞻性。為避免在招商過程中與同類食品城發(fā)生局部競(jìng)爭(zhēng)，增加招商難度、延緩招商進(jìn)程，我們需預(yù)先制定多種招商策略以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。 1+1招商模式租賃一年期攤位（30m178。以上）商戶+5000元即可享受面積50 m178。的多功能庫房一年使用權(quán)。 1+3招商模式租賃二年期攤位（50m178。以上）商戶+10000元可享受100 m178。庫房一年使用權(quán)+單獨(dú)車位+食品城一期三樓（30m178。）辦公室使用權(quán)一年。 VIP招商模式精選五塊石海椒市場(chǎng)10名最具影響力商戶，免費(fèi)提供50 m178。攤位一個(gè)、免費(fèi)使用50 m178。庫房一個(gè)、免費(fèi)使用食品城一期三樓（30m178。）辦公室一年。一年后享受交一年租金抵兩年政策，攤位保證金5000元。（實(shí)際是交一年租金享受3年優(yōu)惠。） 招商風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避策略，五塊石海椒市場(chǎng)遷往他處。**區(qū)政府給予更多支持。（面積不限），并提供10 m178。加工坊一間，20 m178。庫房一個(gè)，使用期一年。，每天30輛貨車專項(xiàng)服務(wù)海椒市場(chǎng)商戶。，副食深加工工廠。%，剩余50%攤位空置。，并提供相應(yīng)的配套設(shè)施（臨時(shí)上下水，排污管道）。，分為加工區(qū)與批發(fā)區(qū)。加工區(qū)為海椒產(chǎn)品初加工區(qū)。公關(guān)推廣策略：（外部政策）**市政府支持，**區(qū)政府財(cái)政優(yōu)惠。（基礎(chǔ)配套）“傳化”物流配套解決運(yùn)輸難問題，大型冷庫及多用途庫房提供貨物存儲(chǔ)。（內(nèi)部管理）制定標(biāo)準(zhǔn)化市場(chǎng)管理系統(tǒng)，建立電子商務(wù)交易平臺(tái)，規(guī)范經(jīng)營秩序，幫助商戶拓展全國海椒銷售市場(chǎng)，打造全國知名海椒市場(chǎng)品牌。**政府政策支持和完善的配套設(shè)施、健全的物流配送系統(tǒng)，構(gòu)成了**?新世貿(mào)食品城的宏觀優(yōu)勢(shì)。而完善的市場(chǎng)管理體系與電子商務(wù)平臺(tái)的建立則實(shí)現(xiàn)了傳統(tǒng)食品城與信息化的對(duì)接，使入駐**?新世貿(mào)食品城的商戶們能切身感受到平臺(tái)升級(jí)帶來的改變，而這種改變不單純是硬件設(shè)施和基礎(chǔ)服務(wù)的提升，卻是一種理念的升華帶來的生活、工作方式的跨越。外部?jī)?yōu)勢(shì)應(yīng)用策略把握政策方向?yàn)槲宜?，跟進(jìn)政府北改和舊城區(qū)改造相關(guān)政務(wù)，及時(shí)而客觀地闡述**?新世貿(mào)食品城的區(qū)位優(yōu)勢(shì)及產(chǎn)業(yè)園特點(diǎn)，使北改項(xiàng)目越燒越旺，充分利用報(bào)紙、電視報(bào)道、廣播電臺(tái)、戶外路牌等媒體加以宣傳引導(dǎo)，邀請(qǐng)海椒市場(chǎng)商戶參加政府性北改項(xiàng)目說明會(huì)以逐漸減少經(jīng)營習(xí)慣給其帶來的搬遷壁壘。政府公關(guān)負(fù)責(zé)人1名持續(xù)與政府相關(guān)部門的溝通與協(xié)調(diào)，及時(shí)掌握北改政策走向。公關(guān)北改承接地選址，制定可控的招商預(yù)案。媒體公關(guān)負(fù)責(zé)人1名掌控相關(guān)政策信息發(fā)布時(shí)間，提前做好應(yīng)對(duì)預(yù)案。減少軟性新聞報(bào)道費(fèi)用支出。l 會(huì)議舉辦名稱時(shí)間頻次內(nèi)容目的項(xiàng)目推介會(huì)招商初期3介紹北改建立信任海椒市場(chǎng)茶話會(huì)招商中期3項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)簽約加盟海椒市場(chǎng)聯(lián)誼會(huì)招商攻堅(jiān)期2未來規(guī)劃實(shí)際入駐基礎(chǔ)配套設(shè)施應(yīng)用策略邀請(qǐng)海椒市場(chǎng)商戶到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)參觀、指導(dǎo)。邀請(qǐng)人員按認(rèn)知程度不同所占比例也有所差異，“食品城”項(xiàng)目認(rèn)可度高的占總參觀人數(shù)的60%，認(rèn)可度中的占30%，認(rèn)可度低的占20%。l 項(xiàng)目施工完成50%即可邀請(qǐng)客戶進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)參觀考察。l 每次參觀客戶5080人，大巴車23輛，接待工作人員20人（招商及后勤人員）。l 參觀流程：現(xiàn)場(chǎng)布置→考察主題→項(xiàng)目介紹→重點(diǎn)問題講解→互動(dòng)交流→午餐踐行。l 時(shí)間安排：每月12次（星期天），時(shí)間為上午9點(diǎn)30分11點(diǎn)30分。l 工作人員：項(xiàng)目主講人，企劃負(fù)責(zé)人，營銷總經(jīng)理，工程部負(fù)責(zé)人。l 現(xiàn)場(chǎng)道具：新舊市場(chǎng)經(jīng)營對(duì)比圖，項(xiàng)目介紹及規(guī)劃圖，招商政策表，ppt說明，背景音樂（招商主題宣傳配音）。l 禮品促銷：發(fā)放印有**?新世貿(mào)食品城LOGO的紀(jì)念品及宣傳手冊(cè)、DM單。l 工作總結(jié)：客戶績(jī)效比（客戶認(rèn)可度前后對(duì)比），客戶滿意度調(diào)查，（問題匯總）制定解決方案。l 費(fèi)用預(yù)算：35萬元標(biāo)準(zhǔn)。內(nèi)部管理應(yīng)用策略通過對(duì)外廣告宣傳展示管理力，通過發(fā)布團(tuán)隊(duì)成員履歷展現(xiàn)專業(yè)性，通過展示會(huì)員商家和二級(jí)市場(chǎng)合作商家展示公司執(zhí)行力。l 每?jī)芍荛_展一次內(nèi)部管理培訓(xùn)，每月底一次商業(yè)管理拓展培訓(xùn)。l 為會(huì)員商家統(tǒng)一更換印有**LOGO的牌匾（或懸掛**會(huì)員招牌），視覺統(tǒng)一。l 接待中心設(shè)立合作商家及會(huì)員商家資料及圖片展示墻，位置接待中心側(cè)門長(zhǎng)廊展示墻。（噴繪、KT板、寫真）。l 接待中心卡座區(qū)設(shè)立電子商務(wù)展示區(qū)，購買平板電腦，建立電子交易平臺(tái)展示交易系統(tǒng)，信息部專人負(fù)責(zé)管理及講解。平板電腦（筆記本）3臺(tái)，品牌（蘋果），配置（中端），印制電子商務(wù)使用手冊(cè)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、功能介紹、應(yīng)用指南等輔助資料。l 統(tǒng)一服裝，規(guī)范工作禮儀，建立監(jiān)督機(jī)制（接待中心正門設(shè)立監(jiān)控?cái)z像頭）。l 費(fèi)用預(yù)算：810萬元。相對(duì)其他專業(yè)市場(chǎng)，古柏市場(chǎng)算是比較有特點(diǎn)的產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)，其區(qū)域設(shè)置就突顯了雜亂無章，該市場(chǎng)由4期加安靖糧油市場(chǎng)共同組合而成，市場(chǎng)位于郫縣與金牛區(qū)的土地上，3期屬金牛區(qū)，4期屬郫縣，該市場(chǎng)客戶普遍實(shí)力很弱。①整個(gè)市場(chǎng)以3期為主要市場(chǎng)拉動(dòng)力，實(shí)力相對(duì)其他區(qū)域較雄厚；②以批零兼售方式進(jìn)行區(qū)域銷售輻射，多以周邊配送方式對(duì)應(yīng)中小商超；③市場(chǎng)周邊交通環(huán)境早已不能滿足市場(chǎng)對(duì)于交通的需求，交通堵塞相當(dāng)嚴(yán)重；④低質(zhì)低價(jià)的惡性經(jīng)營思路導(dǎo)致了古柏品牌價(jià)值很低，相互又影響到市場(chǎng)商家的經(jīng)營狀況；⑤市場(chǎng)中多數(shù)商家年交易額在100萬左右；①基于消費(fèi)市場(chǎng)對(duì)于該市場(chǎng)產(chǎn)品的不認(rèn)可，導(dǎo)致該市場(chǎng)客戶商家生意普遍差，這部分商家急需改變消費(fèi)市場(chǎng)對(duì)于自身經(jīng)營產(chǎn)品的信任問