【文章內(nèi)容簡介】 ....................................................................................................................72租賃收入估算 ....................................................................................................................72銷售成本費(fèi)用估算 ............................................................................................................72所得稅的估算 ....................................................................................................................72三、財(cái)務(wù)評價(jià)報(bào)表 ......................................................................................................................73四、盈利能力分析 ......................................................................................................................73財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 ................................................................................................................73財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 ........................................................................................................................73投資回收期 ........................................................................................................................73投資回報(bào)率 ........................................................................................................................74五、償債能力分析 ......................................................................................................................74六、不確定性分析 ......................................................................................................................74七、財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)論 ......................................................................................................................74第十二部分 社會(huì)影響評價(jià) .................................75一、社會(huì)影響分析 ......................................................................................................................75二、互適性分析 ..........................................................................................................................76三、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析 ......................................................................................................................77第十三部分 風(fēng)險(xiǎn)分析 .....................................79一、風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)劃分 ......................................................................................................................79二、風(fēng)險(xiǎn)因素的識(shí)別和評估 ......................................................................................................79三、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避對策分析 ..............................................................................................................81政策風(fēng)險(xiǎn)對策 ....................................................................................................................81市場風(fēng)險(xiǎn)對策 ....................................................................................................................81工程風(fēng)險(xiǎn)對策 ....................................................................................................................81資金來源風(fēng)險(xiǎn)對策 ............................................................................................................82社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)對策 ....................................................................................................................82第十四部分 研究結(jié)論和建議 ...............................83一、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)與經(jīng)濟(jì)效果結(jié)論 ..........................................................................................83二、該項(xiàng)目具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益 ..........................................................................84三、項(xiàng)目實(shí)施建議 ......................................................................................................................84附圖、附表 ...............................................87 第一部分 總 論一、項(xiàng)目背景項(xiàng)目名稱項(xiàng)目暫定名稱：當(dāng)代光谷智慧城沿街高層項(xiàng)目。項(xiàng)目區(qū)位當(dāng)代光谷智慧城沿街高層項(xiàng)目位于“XX?中國光谷”中央商務(wù)區(qū)內(nèi)，系當(dāng)代光谷智慧城三期。東隔保利花園為關(guān)山大道，西至 717 研究所，南臨雄楚大道（民院路與關(guān)山一路中段） ，北接當(dāng)代光谷智慧城一期、二期及即將建設(shè)的光谷步行街。其地理位置優(yōu)越，登高遠(yuǎn)眺，北是美麗的東湖、磨山，南為煙波浩淼的南湖，東為廣闊無邊的森林公園。該項(xiàng)目處于成熟的市區(qū)地段，公用設(shè)施配套齊全，外路客運(yùn)、市內(nèi)公共交通系統(tǒng)便捷，水、電、氣、暖供應(yīng)及電信、排污等基礎(chǔ)設(shè)施完善。 項(xiàng)目現(xiàn)狀當(dāng)代光谷智慧城沿街高層項(xiàng)目屬于當(dāng)代光谷智慧城整體規(guī)劃中的組成項(xiàng)目，是 XX 當(dāng)代物業(yè)發(fā)展公司精心開發(fā)建成已入住的當(dāng)代光谷智慧城社區(qū)的一部分，現(xiàn)狀為臨時(shí)綠地。 經(jīng)開發(fā)區(qū)主管部門同意，由 XX 當(dāng)代物業(yè)發(fā)展公司將該項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營收益權(quán)有償轉(zhuǎn)讓給湖北 XX 置業(yè)有限公司從事開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營，并簽訂了相關(guān)書面協(xié)議。同時(shí)，經(jīng)開發(fā)區(qū)主管部門同意，對于在這塊臨街土地上建設(shè) 11 層、11 層、15 層三棟小高層（含底商）的住宅的原規(guī)劃進(jìn)行修改，修改后規(guī)劃為建設(shè) 17層、17 層、 25 層三棟高層（含底商）的住宅。本項(xiàng)目地塊（東湖開發(fā)區(qū)雄楚大街 1019 號(hào)） 由于項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營收益權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓非項(xiàng)目的整體轉(zhuǎn)讓，因此本項(xiàng)目建設(shè)的各項(xiàng)手續(xù)皆以當(dāng)代光谷智慧城的名義辦理，本項(xiàng)目是在當(dāng)代光谷智慧城的名下進(jìn)行開發(fā)和經(jīng)營。承辦單位概況湖北 XX 置業(yè)有限公司已取得項(xiàng)目地塊的開發(fā)經(jīng)營收益權(quán)。XX 長線通信技術(shù)有限公司（長江通信集團(tuán)全資子公司）擬通過收購湖北 XX 置業(yè)有限公司股權(quán)合作開發(fā)的方式對本項(xiàng)目進(jìn)行投資開發(fā)。項(xiàng)目的實(shí)際承辦單位應(yīng)是收購股權(quán)事宜完成后組建的新的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。已具備的主要開發(fā)建設(shè)條件（1）已簽訂本項(xiàng)目地塊開發(fā)經(jīng)營收益權(quán)轉(zhuǎn)讓書面協(xié)議。（2）已開始進(jìn)行項(xiàng)目前期的論證分析及立項(xiàng)工作。并已經(jīng)完成項(xiàng)目的正式規(guī)劃和規(guī)劃報(bào)批及公示工作。（3）本項(xiàng)目的主要開發(fā)手續(xù)均在當(dāng)代光谷智慧城名下已經(jīng)取得。（4）項(xiàng)目已取得當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)領(lǐng)導(dǎo)和部門的肯定。（5）本項(xiàng)目為當(dāng)代光谷智慧城小區(qū)組成部分，小區(qū)業(yè)主已入住，為近成熟社區(qū)，項(xiàng)目品質(zhì)和市場認(rèn)同度均較高。（6）項(xiàng)目市場調(diào)查和營銷籌劃工作已經(jīng)在進(jìn)行并已取得階段性成果。二、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制依據(jù)? 國家建設(shè)部及湖北省、XX 市及東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)頒布的相關(guān)法律、法規(guī)與政策； ? XX 市及東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十五”計(jì)劃和遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要；? XX 市及東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū) 2022022022022 、2022年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)；? XX 市及東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)城市和開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃大綱（2022年2020 年）；? XX 市規(guī)劃局東湖開發(fā)區(qū)分局規(guī)劃方案；? 國家計(jì)委、建設(shè)部《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》(第二版)(1993 年)；? 建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》(建標(biāo)[2022]205 號(hào))；? 國家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)《投資項(xiàng)目可行性研究指南》(計(jì)辦投資[2022]15 號(hào)) ；? 《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》；? 《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》；? XX 市及項(xiàng)目所在光谷片區(qū)及項(xiàng)目周邊地區(qū)市場調(diào)研和現(xiàn)場勘察資料。三、項(xiàng)目主要結(jié)論項(xiàng)目名稱建議延續(xù)當(dāng)代光谷智慧城的品牌效應(yīng)和市場認(rèn)知，項(xiàng)目建議為： 《當(dāng)代光谷智慧城三期》項(xiàng)目目標(biāo)顧客群定位本項(xiàng)目的目標(biāo)顧客群為項(xiàng)目供需圈區(qū)域范圍內(nèi)核動(dòng)力研究所、華中科技大學(xué)、中國地質(zhì)大學(xué)、長江職業(yè)學(xué)校、民族大學(xué)、電大、職大等研究人員和教師、學(xué)校行政人員；開發(fā)區(qū)各類公司員工；物業(yè)周邊居民。項(xiàng)目產(chǎn)品定位中檔精品住宅當(dāng)代光谷智慧城項(xiàng)目的品牌延續(xù)對現(xiàn)有物業(yè)的互補(bǔ)性、差異性、引導(dǎo)性（戶型、降噪、保溫、防塵、外立面）4. 項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)方案項(xiàng)目共三棟高層建筑，總建筑面積為 33000 平方米，其中住宅 29000 萬平方米，商業(yè) 4000 平方米，總戶數(shù)為 246 戶，容積率為 。本項(xiàng)目力求營造一處集商業(yè)和居住于一體的多功能高層住宅區(qū)。項(xiàng)目擬規(guī)劃開發(fā) 17 層板式兩棟，25 層蝶型一棟共三棟高層住宅。商業(yè)部分為高層之間連通一體的兩層裙樓。結(jié)合高層深基礎(chǔ)開挖和人防建設(shè)需要，做一層地下室，平時(shí)可作為停車位使用和設(shè)施設(shè)備用房。項(xiàng)目計(jì)劃按照總體規(guī)劃和布局一體化實(shí)施，總建設(shè)期為 2 年。其中前期 準(zhǔn)備為 6 個(gè)月，主體工程自開工建設(shè)至竣工交付使用為 1 年零 2 個(gè)月，開工半年后可開始商品房正式預(yù)售，現(xiàn)房銷售期為 4 個(gè)月。具體項(xiàng)目總體控制性規(guī)劃指標(biāo)見下表（表 11）表 11 項(xiàng)目總體規(guī)劃指標(biāo)項(xiàng) 目 數(shù) 量 單 位用地面積 12 畝建筑占地面積 2760 平方米總建筑面積（不含地下室） 33000 平方米其中 住宅： 29000 商業(yè)： 4000平方米地下室建筑面積 5580 平方米總戶數(shù) 246 戶地下停車位 102（地上 7） 個(gè)人防建面 2760 平方米容積率 建筑覆蓋率 %綠地率 %項(xiàng)目價(jià)格定位住宅部分全程均價(jià) 3100 元