【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 氣氛更添一層。懷德路商圈作為丹陽(yáng)市的餐飲娛樂(lè)中心，周邊的餐飲業(yè)幾乎均為中低檔，只有在未來(lái)發(fā)展中逐步調(diào)整餐飲檔次的比例，才能提升整個(gè)商圈的實(shí)力。蘭陵路商圈集中了如丹陽(yáng)電腦城、蘭陵蘇寧電器、佰易數(shù)碼店、九州服裝城等大型主題專業(yè)市場(chǎng)，但區(qū)域消費(fèi)能力和消費(fèi)檔次都偏低；而天寧區(qū)的又一商圈——關(guān)河?xùn)|路商圈主要由大潤(rùn)發(fā)超市、宏圖三胞、火車站廣場(chǎng)和大洋百貨構(gòu)成，火車站地區(qū)巨大的人流和客流量帶動(dòng)了該區(qū)域的商業(yè)發(fā)展。未來(lái)的兩站規(guī)劃則講其升級(jí)為副市級(jí)商圈。城東全力構(gòu)建大型物流交易中心相對(duì)于以傳統(tǒng)商業(yè)為主的城中商圈，城東區(qū)域的青洋路、東方西路一帶集聚了萬(wàn)都義烏小商品城、萬(wàn)都金屬城、美吉特科技五金城等一批大規(guī)模的專業(yè)市場(chǎng)，依托青洋路物流走廊的規(guī)劃建設(shè)，構(gòu)建成丹陽(yáng)城東板塊的物流中心。城西各類專業(yè)市場(chǎng)蓄勢(shì)待發(fā)相對(duì)于其它區(qū)域漸漸興起的商業(yè)氛圍，雖有大型的凌家塘蔬果批發(fā)市場(chǎng)，但整體商業(yè)還尚處于開(kāi)發(fā)和起步階段，除了09年即將入駐的寶龍城市廣場(chǎng)，未來(lái)幾年內(nèi)新陽(yáng)光國(guó)際食品城、美吉特家居建材廣場(chǎng)、中天鳳凰機(jī)電城等各類大型專業(yè)市場(chǎng)也將逐步啟動(dòng)、成市。城北兩大商業(yè)地產(chǎn)形式并蒂開(kāi)花近幾年，隨著市政府的北移，新北區(qū)在幾大片區(qū)的重要性與日俱增，目前已成為丹陽(yáng)市重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域。隨著交通路線的逐步完善，BRT1號(hào)線的投入運(yùn)營(yíng)，市政建設(shè)力度的加大，提升了新北區(qū)域的附加值，區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也迅速成長(zhǎng)起來(lái)，商業(yè)價(jià)值與日俱增。另一方面，由于城北特殊的工業(yè)環(huán)境，新北正依托動(dòng)漫創(chuàng)業(yè)園、中國(guó)江蘇國(guó)際塑化城、龍城鋼材市場(chǎng)、江蘇長(zhǎng)江塑料化工交易市場(chǎng)等專業(yè)市場(chǎng)構(gòu)建工業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)和大型的物流園區(qū)。城南商業(yè)地產(chǎn)的融入水平逐漸提升城南板塊在五大片區(qū)內(nèi)有著重要的商業(yè)地位，自撤市為區(qū)以來(lái)，城市建設(shè)呈現(xiàn)出快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，通網(wǎng)絡(luò)、配套設(shè)施逐步完善，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅速加快，其商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展勢(shì)頭絲毫不亞于丹陽(yáng)市中心，僅階段來(lái)看，就有新天地不夜城、新城上街、茂業(yè)泰富城等商業(yè)項(xiàng)目扎堆，還有大批住宅小區(qū)的商業(yè)項(xiàng)目林立而起，百花齊放，有些項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入銷售階段，發(fā)展前景一片大好。第二部分 項(xiàng)目專項(xiàng)知識(shí)一．位置及交通1. 本項(xiàng)目具體地理位置在哪里？答：項(xiàng)目位于東南經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，毗鄰青洋中路，中吳大道與東南大道的交匯處。2. 本項(xiàng)目東南西北面各與什么相鄰？答：項(xiàng)目東面是經(jīng)營(yíng)了16年的東南陶瓷城；西面是雕莊小學(xué)和青洋路高架；南面是雕莊鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府和文化公園；北面是萬(wàn)都金屬城、朝陽(yáng)花園。3. 本項(xiàng)目周邊交通情況？中吳大道、青洋高架什么時(shí)候通車？通車之后是否增加公交班次？答：項(xiàng)目南側(cè)的中吳大道是丹陽(yáng)城市主干道之一，第一景觀大道，橫貫城市東西方向，西接鐘樓經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，東聯(lián)天寧經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，穿越中心城區(qū)南部區(qū)域。，建造后74米寬、雙向10車道的平面快速路，首次采用“主路”和“輔路”的斷面形式，這種比較先進(jìn)的道路斷面形式，只有少數(shù)南方城市運(yùn)用過(guò)，如深圳的深南大道，可以在平面交通的基礎(chǔ)上更好地實(shí)現(xiàn)暢、快、通、達(dá)的交通目的。所謂主輔路，即道路中央為雙向六車道的主路，主要服務(wù)于長(zhǎng)距離的區(qū)域間穿越交通，體現(xiàn)暢、快的交通功能；主路兩側(cè)為單身雙車道的機(jī)動(dòng)車道和非機(jī)動(dòng)車道，主要承擔(dān)道路兩側(cè)小區(qū)和單位的集散交通，體現(xiàn)通、達(dá)的交通功能；主路和輔路之間采用綠化帶進(jìn)行物理分隔，“右進(jìn)右出”的主輔路轉(zhuǎn)換區(qū)域?qū)嚎s綠化帶增設(shè)加減速車道，在主路行駛的車輛就減少出入交通的干擾，計(jì)劃6月底通車。丹陽(yáng)高架由由長(zhǎng)虹路、龍江路、龍城大道、青洋路為樞紐要道，在主城區(qū)與高速公路之間構(gòu)建“兩縱兩橫”高架道路主骨架系統(tǒng)，高架道路一期貫通龍江路、龍城大道西段、長(zhǎng)虹路西段，相繼穿越武進(jìn)區(qū)、鐘樓區(qū)和新北區(qū)。高架二期正處于緊張施工中，全線標(biāo)準(zhǔn)段以及高架下并行道路為雙向六車道。北部為龍城大道高架、東部為青洋路高架、南部為長(zhǎng)虹路高架，與高架一期圍合成環(huán)。在本項(xiàng)目西面設(shè)置大型立交樞紐，建成后丹陽(yáng)高架路將形成環(huán)通，充分發(fā)揮高架系統(tǒng)整體功能，從根本上解決核心區(qū)交通問(wèn)題。同時(shí)，對(duì)帶動(dòng)城市東半部的天寧、戚墅堰區(qū)以及武進(jìn)、新北東部的協(xié)調(diào)發(fā)展具有重大的戰(zhàn)略意義。高架二期將于9月份全線貫通。4. 本項(xiàng)目對(duì)外交通條件如何？（1）從丹陽(yáng)各區(qū)（火車站、長(zhǎng)途汽車站、機(jī)場(chǎng)、南大街等）如何到達(dá)本項(xiàng)目工地？車程約多長(zhǎng)時(shí)間？答：從火車站、汽車站到本項(xiàng)目車程約15分鐘左右，從南大街約20分鐘，可乘車617路到本項(xiàng)目下即可。 距丹陽(yáng)機(jī)場(chǎng)15公里，距上海虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)180公里，距上海浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)200公里，距南京祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)120公里。（2）從江蘇省內(nèi)各城市（無(wú)錫、南京、蘇州、常熟等）如何到達(dá)本項(xiàng)目工地？車程約多長(zhǎng)時(shí)間？答：從無(wú)錫到本項(xiàng)目約半個(gè)小時(shí)車程，從蘇州到本項(xiàng)目約1個(gè)小時(shí)車程，南京到本項(xiàng)目約1個(gè)小時(shí)車程。因?yàn)楸卷?xiàng)目交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)， 312國(guó)道、滬寧高速、沿江高速等出口離本項(xiàng)目約2公里左右。（3）從上海如何到達(dá)本項(xiàng)目工地？車程約多長(zhǎng)時(shí)間？答：從上海到本項(xiàng)目約2個(gè)小時(shí)車程，京滬高鐵和滬寧城際鐵路開(kāi)通后到上海約30分鐘車程。二．項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷及經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)1．發(fā)展商是誰(shuí)？實(shí)力與品牌如何？ 答：發(fā)展商是：萬(wàn)都國(guó)際集團(tuán)；目前已在經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目就有：萬(wàn)都裝飾城、東南陶瓷城、萬(wàn)都國(guó)際金屬城、萬(wàn)都義烏小商品市場(chǎng)、揚(yáng)州萬(wàn)都機(jī)電城、揚(yáng)州萬(wàn)都裝飾城，發(fā)展商不但擁有非常豐富的專業(yè)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)也歷經(jīng)16年的潛力經(jīng)營(yíng)，培養(yǎng)了一大批的經(jīng)營(yíng)管理人才。萬(wàn)都國(guó)際在市場(chǎng)上也是有口皆碑的。2．發(fā)展商開(kāi)發(fā)過(guò)哪些著名項(xiàng)目？ 答：發(fā)展商開(kāi)發(fā)過(guò)：萬(wàn)都義烏小商品市場(chǎng)、萬(wàn)都金屬城、萬(wàn)都裝飾城、東南陶瓷城、揚(yáng)州萬(wàn)都五金機(jī)電城、揚(yáng)州萬(wàn)都裝飾城。共6個(gè)項(xiàng)目。3．商業(yè)設(shè)計(jì)單位是誰(shuí)？實(shí)力如何？有哪些代表業(yè)績(jī)？4．景觀設(shè)計(jì)單位為哪家？5．承建商是誰(shuí)？實(shí)力如何？有哪些代表業(yè)績(jī)？6．物業(yè)管理公司是哪家？有哪些代表業(yè)績(jī)？ 答：萬(wàn)都國(guó)際陶瓷裝飾城的物業(yè)管理與經(jīng)營(yíng)管理屬同一家，同屬萬(wàn)都國(guó)際經(jīng)營(yíng)管理公司管理，萬(wàn)都經(jīng)營(yíng)管理公司屬萬(wàn)都集團(tuán)下屬子公司，現(xiàn)經(jīng)營(yíng)管理的項(xiàng)目有萬(wàn)都國(guó)際的六個(gè)項(xiàng)目。7．代理商是誰(shuí)？實(shí)力如何？有哪些代表業(yè)績(jī)？8．商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司是誰(shuí)？實(shí)力如何？有哪些代表業(yè)績(jī)？ 答：同第6題10．項(xiàng)目網(wǎng)址？ 答：集團(tuán)公司網(wǎng)站正在籌備中，暫時(shí)還沒(méi)有網(wǎng)址。11．項(xiàng)目目前在哪些區(qū)域設(shè)置了營(yíng)銷中心？具體地址、電話？ 答：萬(wàn)都國(guó)際陶瓷裝飾城的銷售中心設(shè)在東南陶瓷城內(nèi)，三．項(xiàng)目定位及業(yè)態(tài)組合1. 本項(xiàng)目總體定位是什么？項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品？答：本項(xiàng)目總體的是定位是東南陶瓷城的改造升級(jí)項(xiàng)目，建成后將會(huì)成為華東地區(qū)集“批發(fā)零售、品牌直銷、廠家代理、物流配送”一站式國(guó)際家居裝飾建材集散中心。項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品是陶瓷、磁磚類產(chǎn)品。2. 項(xiàng)目核心定位語(yǔ)是哪句話？有什么樣的含義？答：項(xiàng)目的核心定位語(yǔ)是集“批發(fā)零售、品牌直銷、廠家代理、物流配送”“一站式”國(guó)際家居裝飾建材集散中心。項(xiàng)目在原來(lái)東南陶瓷城和萬(wàn)都裝飾材料城的基礎(chǔ)上重新規(guī)劃改造升級(jí)，使項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)規(guī)模升級(jí)，配套升級(jí)、交通升級(jí)、運(yùn)營(yíng)升級(jí)、品牌升級(jí)、業(yè)態(tài)升級(jí)；這樣超前的規(guī)劃與軟硬件的設(shè)施將形成丹陽(yáng)市規(guī)模最大、業(yè)態(tài)最全、品牌最多、配套最優(yōu)的一站式家居裝飾材料市場(chǎng)的集散中心，將大大的提升了項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。3. 項(xiàng)目終端消費(fèi)者（采購(gòu)商）是哪些？答：項(xiàng)目將來(lái)的終端消費(fèi)者有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位、家裝個(gè)體；4. 項(xiàng)目商鋪銷售的主力客戶群是哪些？答：項(xiàng)目商鋪銷售的主力客戶群是：萬(wàn)都現(xiàn)有的經(jīng)營(yíng)戶，非現(xiàn)有的經(jīng)營(yíng)戶打算過(guò)來(lái)經(jīng)營(yíng)的客戶，非市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)戶做純投資客戶。5. 業(yè)態(tài)組合如何設(shè)置？區(qū)別其它同類市場(chǎng)的差別在哪里？答：一期：陶瓷、衛(wèi)浴、地板、櫥柜、木業(yè)制品1樓：瓷磚2樓：瓷磚3樓：以為木業(yè)為主，包含櫥柜、地板、木門、吊頂、樓梯、扶手等4樓：衛(wèi)浴潔具二期的業(yè)態(tài)：家居裝飾材料、部分陶瓷三期的業(yè)態(tài)：家具、五金、油漆、水暖石材、粗放型的木業(yè)板材。6. 業(yè)態(tài)會(huì)不會(huì)調(diào)整？調(diào)整的依據(jù)是什么？答：一期的業(yè)態(tài)已確定，暫時(shí)不會(huì)調(diào)整；如調(diào)整也是根據(jù)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)基本原則，前提是將市場(chǎng)做旺、做久。7. 本項(xiàng)目定位依據(jù)有哪些？答：本項(xiàng)目定位的依據(jù)是基于東南陶瓷城現(xiàn)在的市場(chǎng)聲望和市場(chǎng)份額。目前東南陶瓷城的陶瓷基本處于丹陽(yáng)市場(chǎng)壟斷地位。又進(jìn)一步加強(qiáng)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力和購(gòu)物環(huán)境，改造升級(jí)項(xiàng)目是處于這個(gè)基礎(chǔ)之上建造和定位的。8. 為什么要如此分區(qū)、分層？答：9. 項(xiàng)目的輻射力如何？答：項(xiàng)目目前輻射整個(gè)常武片區(qū)，項(xiàng)目建成后將會(huì)是本地區(qū)規(guī)模最大、品牌最全、配套最優(yōu)的集批發(fā)零售、品牌直銷、廠家代理、物流配送“一站式”國(guó)際家居建材集散中心。建成后將會(huì)輻射整個(gè)華東片區(qū)。10. 丹陽(yáng)的建材裝飾消費(fèi)力如何？本項(xiàng)目占多少市場(chǎng)份額？答：隨著丹陽(yáng)城市GDP逐年增長(zhǎng)，城市建設(shè)日新月異，城東板塊至2012年即有702萬(wàn)平方米將竣工，城西、城南、城北、市區(qū)和其他至2012將會(huì)有4574萬(wàn)平方米建筑面積會(huì)竣工，按120平方/套的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，共439667套，按每套10萬(wàn)的家裝標(biāo)準(zhǔn)。如按市場(chǎng)占有份額80%計(jì)算。11. 本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及優(yōu)劣對(duì)比？答：詳見(jiàn)前面市場(chǎng)調(diào)查報(bào)