freepeople性欧美熟妇, 色戒完整版无删减158分钟hd, 无码精品国产vα在线观看DVD, 丰满少妇伦精品无码专区在线观看,艾栗栗与纹身男宾馆3p50分钟,国产AV片在线观看,黑人与美女高潮,18岁女RAPPERDISSSUBS,国产手机在机看影片

正文內(nèi)容

某商業(yè)公園整合行銷傳播企劃案(編輯修改稿)

2025-05-21 22:30 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 、稅收政策空前寬松。5① 房價中不合理的成份正在消除,房地產(chǎn)業(yè)交易成本逐漸下降。6① 經(jīng)過多年的行業(yè)競爭與發(fā)展,房地產(chǎn)業(yè)已由賣方市場變?yōu)橘I方市場。7① 以收入劃分的市場消費層次明晰化。8① 市政府將成都建成“三中心,兩樞紐”,使外地人到成都投資置業(yè)已成為熱點。9① “向東、向南”已成為成都發(fā)展的趨勢,南面已形成高尚住宅圈,前景看好。10① 府南河的改造帶動人們對居住環(huán)境、建筑、戶型的觀 念更新。 11① 市場對消費層次提出更高的要求。12① 房產(chǎn)市場營銷、競爭手段花樣百出。13① 成都市房地產(chǎn)規(guī)?;⒓s化開發(fā)趨勢已初見端倪。14① 房地產(chǎn)開發(fā)質(zhì)量管理走向規(guī)模化、法制化。15① 加入 WTO 后,將首先刺激對外銷房、辦公樓、賓館、商場、廠房等非住宅房的需求。其次,適合外商的高檔住宅需求,特別是租賃需求也會增加。16① 西部大開發(fā)的啟動,使成都市成為近年來投資的新熱點。13 / 105四、項目的 SWOT 分析 優(yōu)勢分析? 位于成都市第二中心的城南高尚社區(qū),區(qū)域消費層次和功能較高;? 項目本身所具備的綜合消費能力突出,規(guī)模宏大;? 如此大規(guī)模的消費場所在周邊區(qū)域、乃至全成都都尚屬空白,棕北好又多的火爆在某種程度上印證出該區(qū)域相關(guān)目標客戶市場遠未飽和;? 綜合消費場所齊備,完全可以滿足消費者的多方面需求;? 充足的停車位;? 鋪面面積選擇面較大,可以滿足不同層次的目標客戶市場的要求;? 投資職業(yè),升值前景巨大;? 開發(fā)商具有一定知名度,加強消費者信賴度;? 南門高尚社區(qū)的形象亦將對本項目的品牌形象建設(shè)增加附加值。劣勢分析14 / 105? 周邊區(qū)域知名餐飲娛樂場所及各種專賣店較多,且已經(jīng)擁有自己的一批固定的客源;? 交通網(wǎng)絡(luò)不夠完善,公交車線路較少,較難匯聚人氣;? 由于周邊許多樓盤正處于施工階段,現(xiàn)場氣氛略顯冷清;? 前期廣告投入缺乏整體統(tǒng)籌,造成消費者的接受倦怠,不利于后期廣告的推出;? 功能區(qū)劃分顯得有些一廂情愿,強制性的劃分將造成目標客戶的購買疑慮,增加銷售難度。機會點? 西部大開發(fā)給成都帶來前所未有的商業(yè)機會,隨著成都市作為西部中心城市地位的確定,加之其商業(yè)發(fā)達一向居于全國前列,國內(nèi)外知名品牌紛紛進駐蓉城,為項目奠定了堅實的客戶基礎(chǔ);? 家樂福已經(jīng)有較大的進駐可能,項目核心店確定局勢已漸趨明朗;? 政府的有力支持;? 專業(yè)的廣告策劃和物業(yè)顧問與發(fā)展商緊密配合,為項目的成功開發(fā)提供了有效保障;? 細分市場,準確的市場定位和目標消費群,科學(xué)的價格策略,專業(yè)的物業(yè)管理。15 / 105威脅點:? 目前成都市鋪面炒作集中于市中心及一些已形成良好口碑的市場,客源競爭激烈;? 成都市鋪面總量反映為庫存較大,市場日趨飽和;? “普爾斯 馬特” 的進駐 、玉林小區(qū)即將 興建的同類項目對本項目構(gòu)成潛在威脅;五、目標市場定位目標市場定位分析我們的資源:“某某” 步行商 業(yè)街首、二 層鋪面。目前“某某”正處于施工 階段,其商 業(yè)氣氛還未形成氣候,因而暫時不可與春煦路、鹽市口等黃金口岸相比較。后者所具備的商機人所共知,就其地段而言,大量經(jīng)營者都會將其作為首選之地。而“某某”的商業(yè)氣氛和機會 則正在逐漸形成當中, 經(jīng)營者一般只會選擇已形成口碑的、風險性極低的口岸和市場,而不會對一片正在開發(fā)中的市場加以青睞。具眼光的投資者則會通過自身經(jīng)驗來判斷“某某” 是否擁有良好發(fā)展前景,是否會形成鼎盛人氣,是否16 / 105擁有明顯優(yōu)勢等條件,以決定是否出手。他們能夠接受預(yù)測前景,有承擔風險心理素質(zhì)。綜上所述,選擇“ 某某”的經(jīng)營者比例將很小,我們應(yīng)將主要注意力集中在爭取投資者上面,一切宣傳也將圍繞他們進行。項目目標客戶類型? 理智型: 社會的發(fā)展、經(jīng)濟實力的提高、市場的競爭,無不加劇消費者心態(tài)的成熟;加之房產(chǎn)投資數(shù)額非小,投資者必會多方考證再行出手。 本項目的目標客戶將以理智務(wù)實型的占絕大多數(shù)。? 沖動型: 有些目標客戶屬于初始投資,由于本金到手較易,造成消費較為沖動。這類消費者數(shù)量較少,但不能忽略。項目目標客戶細分17 / 105? 按投資行為可分為:A① 炒住房、鋪面B① 炒股票、證券C① 炒黃金、外幣D、 以前沒有投資行為,現(xiàn)在正準備投資的? 按投資等次可分為:A① 專業(yè)房產(chǎn)炒家B① 周轉(zhuǎn)資金較充足,但不知如何使用的投資者C、 周轉(zhuǎn)資金不多,希望通過自身眼光和知識來賺錢的投資者項目目標客戶分析——群體個性 (含專業(yè)炒股者、專業(yè)炒幣者)18 / 105這部分客戶群已經(jīng)過前期資本積累,屬于“先富起來” 的一批人,大多文化程度不高,但投資經(jīng)驗豐富,投資心態(tài)成熟,理智務(wù)實, ,相信實實在在的、邏輯性強的投資分析,同時由于市場因素等問題,需轉(zhuǎn)向投資以獲取更大的經(jīng)營利潤空間,但不知如何使用的投資者這部分客戶群具有充裕的資金實力,希望通過保障性較大的投資,獲得穩(wěn)定的升值與回報但欠缺投資經(jīng)驗,相信專家和朋友的建議,容易受外在因素影響,投資較為沖動。 ,希望通過自身眼光和知識來賺錢的投資者這部分客戶群知識結(jié)構(gòu)和綜合素質(zhì)較高,意識觀念略為新潮和現(xiàn)實,對新生事物能給予較高關(guān)注度,相信自己的眼光和判斷,會結(jié)合政策等因素對投資目標作詳細的考察,出手謹慎。項目目標客戶特征? 投資需求(關(guān)注點)19 / 105a. 區(qū)位地段b. 人氣c. 項目本身的特點、優(yōu)勢d. 發(fā)展前景? 購買力a. 理智型的投資者一旦考察顯示有利,即會果斷出手或者選擇與自身資金實力相匹配的面積進行投資。 b. 沖動型的投資者資金無虞,易猶豫,但受煽動后將會比較沖動。? 信息來源受成都市報業(yè)大市氣氛影響,其主要信息來源為:20 / 105目標客戶鎖定:專業(yè)房產(chǎn)炒家(含專業(yè)炒股者、專業(yè)炒幣者):周轉(zhuǎn)資金較充足,但不知如何使用的投資者:周轉(zhuǎn)資金不多,希望通過自身眼光和知識來賺錢的投資者六、項目定位隨著國民經(jīng)濟的增長,成都市的人民消費能力逐步提高,整體消費能力已經(jīng)逐步接近較發(fā)達城市的消費水平,而且某些方面的消費能力已經(jīng)達到甚至超過了目前國內(nèi)大型城市的消費水平。近幾年,在百貨業(yè)方面,除了早期本土百貨經(jīng)營者, (如人民商場、太平洋百貨、王府井百貨等),中、日合資的百貨亦逐步進軍成都市場(如隨著伊藤洋華堂)。至于國際知名的好又多、家樂福、萬客隆、普爾斯馬特,更是雄心萬丈地已經(jīng)在此建立自己的江山。而國外已經(jīng)經(jīng)營多年的大型購物中心(shopping center,或稱 shopping MALL),21 / 105也在成都有眼光的投資經(jīng)營者的積極策劃下,進入密鑼緊鼓的籌備階段。雖然在 99 年,成都的會展中心已經(jīng)“包裝”了一個自稱是“第一個成都造的本土摩(MALL)”,但是從其實際功能配套乃至其規(guī)模都尚未真正達到摩的標準。如今,成都的消費者內(nèi)心更加迫切呼喚一個真真正正的 MALL 的出現(xiàn)。定位的意義開發(fā)項目前期論證,既是開發(fā)商價值取向的問題,也是目標確定的問題。定位是開發(fā)項目是否成功的關(guān)鍵,確認賣點是前期證的根本任務(wù)。定位的目的更好地實現(xiàn)項目開發(fā)的效益目標;及時適應(yīng)多變的市場要求;確保企業(yè)在市場競爭中的安全性;樹立項目的品牌形象;在激烈的市場競爭和多變的市場環(huán)境下,保障項目銷售的快速進行。市場調(diào)查分析22 / 105(1) 、地區(qū)經(jīng)濟潛力分析市場調(diào)查工作首要就是了解擬設(shè)購物中心的地區(qū)是否有足夠的市場市場潛力來支持新的商業(yè)開發(fā)項目?;旧线@可從該地區(qū)的就業(yè)市場、公共配套設(shè)施、人口統(tǒng)計、收入及消費水平、交通狀況及商業(yè)發(fā)展趨勢得知。? 就業(yè)市場一個區(qū)域的就業(yè)市場經(jīng)常被視作該地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展指標,就業(yè)市場的成長即代表著產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展,結(jié)果帶來更多的就業(yè)人口與消費能力。有一點要注意的是,就業(yè)機會是否由少數(shù)幾家大型產(chǎn)業(yè)造成?畢竟我們希望地區(qū)的繁榮是各行各業(yè)的貢獻,同在此良性循環(huán)下,地區(qū)才會有更大的發(fā)展空間。對于郊區(qū)購物中心而言,此點甚為重要。除此,也要留心本地區(qū)是否有重大的發(fā)展計劃,因這一點將吸引新的產(chǎn)業(yè)進駐。反觀某某商業(yè)公園,其所在的成都市一直都是西南地區(qū)經(jīng)濟、政治、文化中心,加上目前西部大開發(fā)的啟動,更促使這個多元化的城市加速成為新的投資消費熱點城市。另外,隨著成都市規(guī)劃向東向南發(fā)展的新措施,使本項目更具發(fā)展前景。? 公共配套設(shè)施地區(qū)的繁榮也常賴于公共配套設(shè)施的發(fā)展,尤其是交通建設(shè)及與居住有關(guān)的建設(shè)。因為交通建設(shè)有23 / 105助于其他地域的消費者前來,而與居住有關(guān)的建設(shè)將促成居民的增加。目前某某商業(yè)公園的發(fā)展,已經(jīng)具有了較為充裕的居民資源,但是其不良的交通網(wǎng)絡(luò)卻是現(xiàn)在項目的最大隱憂。因此我們建議開發(fā)商在這一問題上應(yīng)該引起高度的重視,并爭取采取措施引入或新開辟更多的交通線路,以完善項目的不足之處。? 人口統(tǒng)計地區(qū)人口的多與少,直接影響購物中心規(guī)模的大小。因此,充分掌握商圈人口的數(shù)量,對于決定項目規(guī)模而言,是一件很重要的事情。調(diào)查人口數(shù)量時,也必須盡量了解人口密度與年齡層分布,人口密度高,當然有利于購物中心的經(jīng)營,而年齡層 次的比例高時,意味著該地區(qū)的成長率高,只是必須注意是否有著人口外流的現(xiàn)象。據(jù)目前我們所掌握的資料顯示,由于西部大開發(fā)的啟動,成都市的流動人口數(shù)量正在迅速的膨脹;而某某商業(yè)公園所在的南面,其常住人口數(shù)量也隨著該區(qū)住宅新區(qū)的不斷落成完工和投入使用而迅速增加。從目前調(diào)查的人口資料反映,僅某某商業(yè)公園附近的住宅小區(qū)居住人口數(shù)量就已經(jīng)達到 40 余萬,且以事業(yè)有成人士或高消費新貴為主??偠灾?,這一區(qū)已經(jīng)基本上聚集了大部分成都的“ 有 錢人”。從本地區(qū)的人口調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,某某商業(yè)公園已經(jīng)具備了足夠的消費人口及后備消費力量。24 / 105? 收入及消費水平收入及消費水平與人口兩者都是消費購買力的構(gòu)成因素,而消費購買力的高低,直接影響著商業(yè)的生存。為求精確掌握地區(qū)消費水平,除了可以查閱政府每年公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)外,還可以采用抽樣調(diào)查的方法。目前,據(jù)調(diào)查資料顯示某某商業(yè)公園所在行政區(qū)人平均年收入達 75000 元,家庭平均收入為 160000元。且該區(qū)居民的年消費性支出占收入的比例為 %。具體比例可參見下圖:? 商業(yè)發(fā)展趨勢大 世 界 商 業(yè) 公 園 所 在 區(qū) 域 消 費 性 支 出 構(gòu) 成生 活 用 品及 其 他38%衣 著12%食 品50%食 品 衣 著 生 活 用 品 及 其 他25 / 105關(guān)系地區(qū)經(jīng)濟潛力的最后一項調(diào)查工作是掌握該地區(qū)商業(yè)發(fā)展的趨勢。這項調(diào)查可以讓我們知道那些商業(yè)品種的發(fā)展呈現(xiàn)上升趨勢,而這又與該地區(qū)人口、收入及消費水平又和關(guān)聯(lián)。基本上我們可以將整個地區(qū)的消費支出統(tǒng)計數(shù)據(jù)與該地區(qū)主要的大型購物中心的營業(yè)情況作比較,得到該地區(qū)大型商業(yè)項目在消費中所占的比例,分析近幾年比例的變化,就知道商業(yè)發(fā)展的趨勢。不難發(fā)現(xiàn),某某商業(yè)公園所在的南部,居住人口的不斷膨脹,而大型商業(yè)僅僅依靠棕北的好又多是絕對不夠的, 這一點可以通過成都市中心家樂福的開業(yè)而造成八寶街好又多的衰退,但棕北好又多卻能保持火爆的銷售業(yè)績可以看出。詳細的市場調(diào)查應(yīng)該在日后的工作中不斷補充完善。(2)商圈分析從地區(qū)經(jīng)濟潛力分析中,我們基本確認了本地區(qū)是容許象某某商業(yè)公園這樣的大型購物中心開發(fā)的可能,并且已經(jīng)了解了到底應(yīng)該配備什么樣的店鋪作為該項目的核心店。緊接著,我們必須進一步地從商圈的分析工作來確認這些初步的設(shè)想。事實上,市場調(diào)查工作的分析最重要的就是商圈的分析。26 / 105? 商圈內(nèi)購買力的分析前面已經(jīng)談到,由于本項目所在商圈的主要居民都屬于成都市較富裕的消費階層,因此在本項目所在地建立大型購物中心應(yīng)該是具有強勁的購買力支持的。? 市場競爭分析分析市場競爭對手的重點有:經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營策略、營業(yè)額等數(shù)據(jù)。目前項目所存在的競爭對手其實并不多,更可以說只要項目開發(fā)成功,某某商業(yè)公園在短期內(nèi)應(yīng)該不會存在什么同類別的競爭對手。但是正因為這樣,我們發(fā)現(xiàn)了項目的賣點正是其獨有的經(jīng)營規(guī)模和新穎的經(jīng)營策略,至于棕北及玉林小區(qū)內(nèi)的商業(yè)消費營業(yè)額更為項目將來發(fā)展提供了足夠的信心支持。項目定位 立足城南,輻射成都市的集各種購物、娛樂、休閑于一體的超大型消費場所。(1)針對目標客戶市場的定位——商業(yè)投資功能。27 / 105 鋪面的熱炒需要口岸、人氣、項目特色等等因素作為支撐,這些條件對于本項目而言都已具備,前景可以預(yù)見。(2)針對消費者及競爭對手的定位——具唯一性的綜合消費功能。 本項目集各種購物、娛樂、休閑功能為一體,綜合消費能力極強,其“ 摩”的內(nèi)容已經(jīng) 充實,且作為填補同類市場空白的項目,其項目功能的唯一性突出。(2) 針對區(qū)域的定位——補充和集中式的消費功能。 本項目的出現(xiàn),補充了區(qū)域消費空間,改變了城南的消費結(jié)構(gòu)和消費方式,一種全新的消費模式——一次性集中消費行為將因此產(chǎn)生。 七、開發(fā)構(gòu)想 “一站式消費”是現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展的必然趨勢28 / 105所謂主題商場,就是指根據(jù)人們的消費主題而劃定的比較集中的商場經(jīng)營范圍,從而使人們在這里可以實現(xiàn)“一站式消 費”(One Stop Shopping)。譬如,你想為未成年的子女買個禮品,那你不必 費時間去一家家百貨店找,只需要去一趟“ 玩具反斗城 ”就能如愿以償,因 為在“玩具反斗城” ,一切與少年兒童有關(guān)的消費品應(yīng)有盡有,為你提供了最充分的選擇余地。主題商場最初的表現(xiàn)形式是“專業(yè)市場” ,但國內(nèi)的商業(yè)發(fā)展到今天,再做“ 專業(yè)市場”已經(jīng)遠遠不夠了。隨
點擊復(fù)制文檔內(nèi)容
教學(xué)教案相關(guān)推薦
文庫吧 www.dybbs8.com
備案圖片鄂ICP備17016276號-1