淺談不動產(chǎn)善意取得制度范本(編輯修改稿)
2025-05-16 04:42 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 的公信力原則尚缺乏重視。所謂公信力，即法律對第三人依據(jù)不動產(chǎn)登記簿的記載所表述的不動產(chǎn)物權(quán)的內(nèi)容而取得的該項權(quán)利予以強制保護，使其免受任何人追奪的強制力。[12]依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第五十九條規(guī)定及建設(shè)部《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第三條和第四條的規(guī)定，我國不動產(chǎn)登記公信公示是法定制度。而且，《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第五條又規(guī)定：“房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的惟一合法憑證。依法登記的房屋權(quán)利受國家法律保護?！钡怯浌芾頇C關(guān)的登記是當事人進行不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押等行為的惟一合法憑證，不動產(chǎn)交易的安全性和可靠性是由國家信用作為保障的，即便房屋所有權(quán)的實際狀態(tài)與登記情況有所不同，也以登記的情況為準，當事人在對房屋進行所有權(quán)處置時只能依據(jù)房地產(chǎn)登記管理部門的登記來判斷房屋的權(quán)屬，行政機關(guān)作出登記的注銷、變更等等行為就會影響到信賴不動產(chǎn)登記的當事人的利益?！ 〔粍赢a(chǎn)登記簿是國家掌管的、以國家信譽支持的不動產(chǎn)物權(quán)的法律根據(jù)，因此，信賴不動產(chǎn)登記簿并以其為根據(jù)取得不動產(chǎn)物權(quán)的第三人所取得的物權(quán)，就應(yīng)當?shù)玫椒傻膹娏ΡＷo，使其不受任何人追奪。不動產(chǎn)登記簿是國家建立的物權(quán)法律根據(jù)，而以不動產(chǎn)登記簿為根據(jù)取得不動產(chǎn)物權(quán)的人當然是善意的，其所取得的權(quán)利當然是無瑕疵的權(quán)利。權(quán)利取得人信賴不動產(chǎn)登記簿并依據(jù)登記而取得的不動產(chǎn)物權(quán)，理應(yīng)有安全的保障。這樣，才可體現(xiàn)法律是以客觀公正為基本出發(fā)點以及經(jīng)濟秩序保護交易安全性的原則?！ ∽罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第六十一條規(guī)定：“抵押物登記記載的內(nèi)容與抵押合同約定的內(nèi)容不一致的，以登記記載的內(nèi)容為準?！薄段餀?quán)法(草案)》第十六條規(guī)定：“不動產(chǎn)登記簿記載的事項，是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)?！钡谑邨l規(guī)定：“不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項，應(yīng)當與不動產(chǎn)登記簿記載的事項一致。記載不一致的，以不動產(chǎn)登記簿為準?！鄙鲜鲆?guī)定確立了不動產(chǎn)物權(quán)登記的效力。為解決不動產(chǎn)登記有誤，導(dǎo)致登記于不動產(chǎn)登記簿的權(quán)利人與真實權(quán)利人不一致的問題，第四條規(guī)定：“ 物權(quán)應(yīng)當公示。記載于不動產(chǎn)登記簿的人是該不動產(chǎn)的權(quán)利人，動產(chǎn)的占有人是該動產(chǎn)的權(quán)利人，但有相反證據(jù)證明的除外?！钡诙臈l：“當事人提供虛假的權(quán)屬證書等證明材料申請登記，給他人造成損害的，應(yīng)當承擔賠償責任。構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。”第十九條第三款規(guī)定：“因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構(gòu)應(yīng)當承擔賠償責任。登記機構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯誤的責任人追償?！钡段餀?quán)法(草案)》仍未明確當發(fā)生糾紛時，若發(fā)現(xiàn)不動產(chǎn)登記簿的記載有誤，能否由行政主管機關(guān)撤銷該登記，即不動產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移是否適用善意取得制度，到底由誰向登記機構(gòu)主張賠償，是善意第三人還是原權(quán)利人?！ ∪缜鞍?，若市房管局基于必須尊重和保護實際權(quán)利人的理由撤銷房產(chǎn)登記，則銀行必須喪失所有權(quán)，此時，則由銀行作為受損害一方向某公司及市房管局索賠。若基于保護善意第三人的原則保護銀行既得的物權(quán)，市房管局不得撤銷該房產(chǎn)登記，則必然導(dǎo)致合作社作為真正權(quán)利人的利益得不到保護，由合作社作為受損害一方向某公司及市房管局索賠。由此可見，能否撤銷錯誤的不動產(chǎn)登記，相對出現(xiàn)的是兩種截然不同的解決途徑與結(jié)果。物權(quán)法草案并未規(guī)定“善意保護原則”。那就是說，善意、有償取得不動產(chǎn)的第三人將無法對抗不動產(chǎn)的真實權(quán)利人。梁慧星為課題組負責人的中國民法典立法研究課題組起草的《中國民法典草案建議稿》第239條規(guī)定：“不動產(chǎn)登記簿為根據(jù)取得的不動產(chǎn)物權(quán)，不受任何人追奪。但取得人于取得權(quán)利時知悉權(quán)利瑕疵或者登記有異議抗辯的除外?！?，以此
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