淺議我國土地出讓金制度(編輯修改稿)
2025-05-16 04:41 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 在市場經(jīng)濟下對經(jīng)營性用地使用劃撥制度的合理性，認為市場化程度較高的“招拍掛”是土地出讓金制度發(fā)展的方向，但在協(xié)議方式出讓土地的存廢問題上有爭議。有學者認為協(xié)議出讓獲取的出讓金低，這不是協(xié)議出讓方式本身的問題，而是出讓方和受讓方不規(guī)范運作或是信息不完全等原因造成的。對招拍掛存在爭議，有學者認為拍賣容易造成地價非理性上漲，使房價虛高，相反觀點認為地價房價上漲是土地價值的顯化，是房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系決定的。在出讓金的管理和收益分配方面的研究上，從數(shù)據(jù)的對比和經(jīng)濟模型中分析，大致估算某一階段出讓金的規(guī)模，從制度缺陷上找出出讓金的流失途徑。在出讓金使用的管理上，因相關(guān)管理制度太粗糙，導致出讓金收支混亂，在改革方向上，目前存在加強現(xiàn)有收支管理說、建立出讓土地基金說等，觀點不一，莫衷一是。也有學者通過全面考察出讓金管理的歷史、現(xiàn)狀及國外經(jīng)驗，提出了中央財政加強對包括出讓金在內(nèi)的土地收益監(jiān)督管理的必要性、可行性、具體措施和政策建議。隨著土地出讓金制度在實踐中不斷暴露出嚴重問題，完善或是拋棄土地出讓金制度的討論越來越熱烈。前者的代表性觀點，如周天勇提出將劃撥土地與出讓土地并軌，黃小虎提出在保留現(xiàn)有制度的同時，重點推行年租制。后者的代表性觀點有三類，分別為：以周小川為代表的以物業(yè)稅替代土地出讓金制度法，建設(shè)部在一份調(diào)研報告中提出的土地年租制替代法，及以蔡金水等人認為解決土地出讓金制度的弊端最徹底的改革辦法是費改稅，將出讓金改為年稅制。三、近年來我國土地出讓金制度的現(xiàn)狀近些年我國土地制度和土地財政制度的變革帶來了巨大的成績，聚集了10000多億元的巨額可支配財力，激發(fā)出潛在的活力，把全國的土地資源盤活了。但是與此同時，土地出讓金制度帶來的一些弊端也相當顯現(xiàn)突出。弊端之一：各級地方政府在財政收入方面沒有自主權(quán)的財政壓力下，土地出讓金可使地方政府將后50～70年的土地收益一次性收取，必然造成地方政府運用各種手段擴大出售土地換取收入的短期行為。為了擴大土地批租量，獲得短期高額收益，往往突擊加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，越權(quán)減免稅收，以吸引外商或民間投資。這種行為，既有悖于“代際公平性”即代際之間利益關(guān)系公平性，又有損于土地資源使用的有效性。在代際公平問題上，絕對傾向于任何一個特定時代都是不可取的。也就是說，我們既要防止過高的積累率影響當前消費，從而影響人們的勞動積極性，又要堅持可持續(xù)發(fā)展，不能損害子孫后代的利益。擁有13億人口的中國，土地資源這個不可再生的資源，更稀缺珍貴，其使用的有效性更關(guān)鍵。弊端之二：土地出讓金的利益分配機制不合理。土地出讓金是若干年土地使用期的地租之和，本屆政府獲得的土地出讓金，實際上是一次性預(yù)收并一次性預(yù)支了未來若干年限的土地收益總和。從現(xiàn)屆和后屆的地方政府看，則是現(xiàn)屆政府提前支取了下一屆政府的收入，是一種對土地收益的“透支”，這對于后屆政府顯然是不公平的。在目前的土地出讓金制度下，現(xiàn)屆政府將土地出賣，賣地收益都由本屆政府支配，這樣就使得后屆政府無法實現(xiàn)收益共享，令地方政府在任期內(nèi)熱衷于批地賣地。這種土地收益行為短期化，往往也導致了土地濫用。再者，有時下一任政府，還需要負擔土地賣出之后的開發(fā)配套投入，乃至提供一些征地的補償費等等。更重要的弊端是由于各地的土地儲備是有限的，隨著土地所有權(quán)的不斷出讓，各級地方政府在這方面獲得的財政收入也將有朝一日而銳減，長此以往，將會出現(xiàn)沒有土地可供出讓的尷尬局面。弊端之三：征地與賣地之間的巨額利益誘使土地“尋租”。不少地方政府，以經(jīng)營城市或經(jīng)營土地等名義，炒作土地。國家的供地政策改了，即實行土地有償使用，政府通過出讓公有土地收取土地出讓金，但征地政策卻沒有改變。當前，農(nóng)用地轉(zhuǎn)為非農(nóng)用地必須經(jīng)過國家征用，在征用過程中，行政權(quán)力對土地資源配置起著絕對控制和支配作用，這就使得地方當權(quán)者有了濫用權(quán)力的機會。突出表現(xiàn)在，一方面用計劃經(jīng)濟的辦法低價拿地，另一方面用市場經(jīng)濟辦法高價供地，低進高出，炒作土地，客觀上形成了多占多得的機制。行政價格與實際市場價格的巨額差價，既是驅(qū)動不少地方政府大量批地賣地的動力，也是當?shù)亍皩ぷ狻毙袨楫a(chǎn)生的溫床。由于權(quán)力的監(jiān)督機制缺失，勢必導致權(quán)力和利益在幅度上、范圍上的隨意性和濫用，導致腐敗的產(chǎn)生。改革二十多年來，中國經(jīng)濟發(fā)展中出現(xiàn)的一次次圈地熱、開發(fā)區(qū)熱等等，究其深層原因，無不都是不少地方政府把土地當成生
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