淺議我國土地出讓金制度-文庫吧
2025-04-04 04:41 本頁面
【正文】 房源緊張房價(jià)暴漲），土地使用者一次性或分次支付的一定數(shù)額的貨幣款稱為土地出讓金。土地出讓的高低與土地的用途、位置和土地出讓年限緊密相關(guān)。土地出讓金一般一次性支付。但有的土地的出讓金金額巨大、辦理出讓手續(xù)所需的時(shí)間較長，所以也有多次支付的形式?？梢娺@種多次支付和現(xiàn)在時(shí)興的“年租制”還是有所不同的。3．土地出讓金的理論基礎(chǔ)土地使用權(quán)出讓金的理論基礎(chǔ)是地租理論。所謂地租，即土地使用者為使用土地而向所有者繳納的實(shí)物形態(tài)或貨幣形態(tài)的租金。馬克思指出不論地租有什么獨(dú)特的形式，它的一切類型有一個(gè)共同點(diǎn)：“地租的占有是土地所有權(quán)借以實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)形式?！逼鋵?shí)質(zhì)是土地所有者憑借土地所有權(quán)獲取的土地收益。換句話說，地租的本質(zhì)是土地產(chǎn)權(quán)人憑借土地權(quán)利分享的一份生產(chǎn)成果，地租是對(duì)當(dāng)年利潤的扣除。從質(zhì)的方面看，地租收益與土地的利用方式無關(guān)，地租是一種普遍的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，只要存在不同的利益團(tuán)體或個(gè)體，只要發(fā)生產(chǎn)權(quán)流通，就存在地租。從量的方面看，地租的量卻與土地利用方式直接相關(guān)，并直接影響土地用途的置換，從而影響社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。二、我國土地出讓金制度的形成與發(fā)展學(xué)術(shù)界對(duì)土地出讓金制度的研究是隨著我國土地使用制度的改革和出讓金的出現(xiàn)和發(fā)展而展開的，準(zhǔn)確說來，是開始于上世紀(jì)90年代初期，至今只有不到20年的時(shí)間。20世紀(jì)末土地出讓金制度在實(shí)踐中快速發(fā)展的10年里，僅在對(duì)土地使用制度、土地市場等有關(guān)的研究著作中有所涉及，專門對(duì)土地出讓金制度進(jìn)行研究的著作和文章不多；進(jìn)入21世紀(jì)，隨著土地出讓金制度在實(shí)踐中不斷暴露出嚴(yán)重問題，出讓金逐漸進(jìn)入公眾視野和學(xué)者研究的范圍，出現(xiàn)了一些研究成果。對(duì)土地出讓金制度的研究大致可以總結(jié)如下：國內(nèi)對(duì)出讓金的研究最早出現(xiàn)在20世紀(jì)80年代末期，在之前的一段時(shí)間里，學(xué)術(shù)界開展過關(guān)于“土地是否有價(jià)”、“收取地租是否意味著剝削”等社會(huì)主義條件下的地租地價(jià)問題的大討論，并最終統(tǒng)一了觀點(diǎn)，即“土地有價(jià)”。隨后有關(guān)土地制度和土地市場的結(jié)構(gòu)、模式以及地價(jià)等問題的研究成果出現(xiàn)，認(rèn)為我國應(yīng)存在土地市場，需要改革單一的政府劃撥土地使用制度；對(duì)馬克思主義地租理論進(jìn)行更深入的研究，探討其在中國的表現(xiàn)形式與量化問題，對(duì)土地租、稅、費(fèi)、金的屬性進(jìn)行科學(xué)界定和劃分，明確出讓金的地租性質(zhì)，對(duì)現(xiàn)實(shí)中混亂的租稅費(fèi)改革提出明租、正稅、少費(fèi)和調(diào)整稅收結(jié)構(gòu)、組建土地基金等。從研究出讓金的性質(zhì)入手，相當(dāng)多的研究已觸及土地出讓金制度，成為土地出讓金制度研究的起點(diǎn)。對(duì)土地出讓金制度的研究是在土地制度改革進(jìn)程中展開的。一方面肯定了土地出讓金制度的相關(guān)改革，認(rèn)為土地出讓金制度在堅(jiān)持土地國有制的前提下，消除了傳統(tǒng)城市土地使用制度的種種弊端，是與社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)的、有利于促進(jìn)土地資源合理配置的、有利于發(fā)展新的生產(chǎn)力的好制度，充分體現(xiàn)出社會(huì)主義城市土地國有制的優(yōu)越性。探討了市場機(jī)制作用下土地資源合理配置的理論問題，土地儲(chǔ)備制度改革已得到認(rèn)同，認(rèn)為土地儲(chǔ)備制度能提高土地的市場化程度。另一方面又指出了存在的問題，即形成了我國土地使用制度的雙軌制（也可稱二元化制度），即行政劃撥與有償出讓并存，只有通過出讓方式獲得的土地才能進(jìn)入市場上交易，二元化土地使用制度對(duì)土地供應(yīng)與征用、用途管制、建設(shè)用地總量控制、土地交易等都具有深遠(yuǎn)的影響，使我國的土地市場情況復(fù)雜，弊端很多?，F(xiàn)行的征地制度在立法、程序、監(jiān)督等方面本身都存在很多缺陷，征地范圍過寬，補(bǔ)償不合理，忽視農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)和農(nóng)民利益，存在著產(chǎn)權(quán)界定的缺損和市場機(jī)制缺位問題，導(dǎo)致在現(xiàn)有土地出讓金制度的安排下，既鼓勵(lì)了政府經(jīng)營土地的牟利沖動(dòng)，又極大地?fù)p害了農(nóng)民的利益。要從法律角度、政府行為和制度完善等方面對(duì)征地制度進(jìn)行改革，保護(hù)農(nóng)民權(quán)益。此外，土地補(bǔ)償除一般應(yīng)包括的青苗費(fèi)、地上附著物費(fèi)等外，還應(yīng)體現(xiàn)土地的資源環(huán)境總價(jià)值，補(bǔ)償?shù)膬?nèi)涵既要包含農(nóng)地的直接使用價(jià)值，還要包含其非使用價(jià)值等。土地出讓金制度受政府影響強(qiáng)烈，地方政府在推動(dòng)城鎮(zhèn)化、工業(yè)化過程中將包括出讓金在內(nèi)的收益作為增加收入的重要手段，而其之所以能夠通過擴(kuò)張城鎮(zhèn)化利用土地來增加收入，是因?yàn)楝F(xiàn)行的土地一級(jí)市場壟斷的制度為其提供了制度保障。政府主導(dǎo)的土地儲(chǔ)備制度尚不完善，在土地收購、儲(chǔ)備、整理、供應(yīng)等各個(gè)環(huán)節(jié)都有待改進(jìn)，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)問題的重要根源也是土地出讓金制度的不完善，其弊端造成了房地產(chǎn)熱出現(xiàn)。在出讓方式的研究上，否定了
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