淺議我國(guó)土地出讓金制度-資料下載頁(yè)
2025-04-19 04:41本頁(yè)面
【正文】 收入，其次才是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)節(jié)；而土地出讓金則相反，它首先是對(duì)土地這種稀缺的經(jīng)濟(jì)資源進(jìn)行有效配置的工具，附屬職能才是為政府籌集財(cái)政收入。如果將土地出讓金并入物業(yè)稅征收，將意味著土地市場(chǎng)會(huì)重新回歸到行政劃撥的老路上去，是對(duì)土地有償出讓制度改革的一種否定和倒退，而且容易滋生腐敗和尋租行為，將不利于土地資源的有效配置。第三，將土地出讓金并入物業(yè)稅征收面臨實(shí)踐難題。由于脫離土地出讓市場(chǎng)，物業(yè)稅只能通過(guò)評(píng)估來(lái)確定每年的稅基，這就對(duì)我國(guó)土地價(jià)值評(píng)估提出了較高的要求。同時(shí)，從征管制度來(lái)看，目前我國(guó)土地出讓金已經(jīng)形成了土地管理部門代為收取、財(cái)政部門開設(shè)財(cái)政專戶進(jìn)行核算的一套規(guī)范化、制度化的征收監(jiān)管機(jī)制。而且由于土地出讓金的支付是用地者取得土地使用權(quán)的先決條件，拒付土地出讓金的現(xiàn)象幾乎不可能發(fā)生。但是在目前普遍存在購(gòu)房人拖欠稅費(fèi)、征管困難的情況下，未來(lái)在房產(chǎn)保有階段征收物業(yè)稅的成本也將會(huì)很高，這些都使將土地出讓金并入物業(yè)稅征收的可行性受到質(zhì)疑。綜上所述，將土地出讓金并入物業(yè)稅征收不可行的主要原因在于，物業(yè)稅和土地出讓金性質(zhì)截然不同，土地出讓金作為配置土地資源的重要調(diào)控手段幾乎不可替代。而征收物業(yè)稅是我國(guó)稅制改革的大勢(shì)所趨，西方國(guó)家以房地產(chǎn)為主要課稅對(duì)象的財(cái)產(chǎn)稅的普遍存在充分證明了這一點(diǎn)。隨著我國(guó)財(cái)產(chǎn)登記制度和財(cái)產(chǎn)評(píng)估制度的不斷完善，物業(yè)稅將最終成為我國(guó)地方政府的主體稅種。五、對(duì)我國(guó)土地出讓金制度改革的個(gè)人建議在我國(guó)較為可行的辦法，即在保持現(xiàn)有土地出讓金的基礎(chǔ)上，將由于土地增值所形成的那部分級(jí)差地租并入物業(yè)稅征收，通過(guò)市場(chǎng)手段和稅收政策的協(xié)調(diào)，來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)土地使用的有效調(diào)控。1．土地出讓金與物業(yè)稅之間有“交集”其實(shí)，物業(yè)稅和土地出讓金之間并不是完全水火不相容的，二者之間存在“交集”部分。課征物業(yè)稅依據(jù)的“受益說(shuō)”認(rèn)為，政府利用從房屋所有人那里征收的稅收，來(lái)改善房屋周邊的道路等基礎(chǔ)設(shè)施，促進(jìn)了房屋的升值，這樣物業(yè)稅的稅基——房屋價(jià)值也就有了增加，政府因此獲取的稅收收入也出現(xiàn)了上升。政府和納稅人之間依靠物業(yè)稅實(shí)現(xiàn)了良性循環(huán)。而土地出讓金中的部分級(jí)差地租所指的也正是由于政府對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施的投資而導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值的增值。這就使得在保持現(xiàn)有土地出讓制度的前提下，將部分“土地出讓金”并入物業(yè)稅、或者說(shuō)賦予物業(yè)稅一定的土地出讓金功能具備了理論依據(jù)。我國(guó)當(dāng)前實(shí)行的一次性收取全部土地出讓金的做法，只獲得了政府依靠作為土地所有權(quán)壟斷者的絕對(duì)地租和部分級(jí)差地租，而沒有得到由于政府對(duì)土地進(jìn)行連續(xù)投資所形成的那部分級(jí)差地租，造成了政府財(cái)政收入的流失。因此，土地批租制這種通過(guò)市場(chǎng)配置土地資源的方式也是有其局限性的，即在對(duì)土地進(jìn)行批租的時(shí)候，是很難將土地在未來(lái)40年、乃至70年的全部預(yù)期增值考慮進(jìn)來(lái)的。土地的巨大增值空間助長(zhǎng)了土地投機(jī)活動(dòng)，刺激了一些人大量囤積土地，購(gòu)地后不開發(fā)或少開發(fā)，只是待機(jī)轉(zhuǎn)讓，以便從中漁利。解決這一問題的可行辦法則是，將部分土地出讓金并入物業(yè)稅征收，填補(bǔ)對(duì)閑置土地的調(diào)節(jié)真空。2．通過(guò)市場(chǎng)和稅收相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)對(duì)土地市場(chǎng)的有效調(diào)控由于我國(guó)土地實(shí)行公有制，政府同時(shí)也代表土地所有者的權(quán)益，可在保持現(xiàn)有土地出讓金制度、堅(jiān)持通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制對(duì)土地資源進(jìn)行配置的同時(shí)，將部分土地出讓金——即由于政府投資部分所形成的級(jí)差地租——并入物業(yè)稅征收。這樣一方面可以保證政府在土地增值的情況下相應(yīng)獲得財(cái)政收入，同時(shí)也是因?yàn)楸M管我國(guó)土地實(shí)行公有制，但房屋和土地的價(jià)值是很難截然分開的，而且隨著時(shí)間的推移，房屋的價(jià)值由于折舊是在不斷貶值的，房屋價(jià)格的攀升依賴的是其所附屬的土地價(jià)值的上升。此外，由稅務(wù)部門征收含有“土地出讓金”性質(zhì)的物業(yè)稅，還可以節(jié)約征管成本，實(shí)現(xiàn)規(guī)范化管理，避免土地行政部門每年收取土地租金時(shí)缺乏執(zhí)法手段和措施、缺少?gòu)?qiáng)制手段、難以得到法院和有關(guān)部門支持的尷尬，符合公共財(cái)政的整體改革方向。參考文獻(xiàn)：［1］道格拉斯C諾斯．經(jīng)濟(jì)史中的結(jié)構(gòu)與變遷．上海三聯(lián)書店、上海人民出版社，1994．［2］畢寶德等．土地經(jīng)濟(jì)學(xué)．中國(guó)人民大學(xué)出版社，1996：331－336．［3］岑艷，崔娟．新房地產(chǎn)稅制設(shè)計(jì)面臨的土地出讓金征收問題．商場(chǎng)現(xiàn)代化，2005（12）（下）．［作者簡(jiǎn)介］葉曉東（1979－），男，吉林柳河人，中共廣東省委黨校經(jīng)濟(jì)學(xué)教研部。摘自《經(jīng)濟(jì)論壇》044總
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