淺議我國土地出讓金制度-資料下載頁
2025-04-19 04:41本頁面
【正文】 收入，其次才是對房地產(chǎn)市場進行調(diào)節(jié)；而土地出讓金則相反，它首先是對土地這種稀缺的經(jīng)濟資源進行有效配置的工具，附屬職能才是為政府籌集財政收入。如果將土地出讓金并入物業(yè)稅征收，將意味著土地市場會重新回歸到行政劃撥的老路上去，是對土地有償出讓制度改革的一種否定和倒退，而且容易滋生腐敗和尋租行為，將不利于土地資源的有效配置。第三，將土地出讓金并入物業(yè)稅征收面臨實踐難題。由于脫離土地出讓市場，物業(yè)稅只能通過評估來確定每年的稅基，這就對我國土地價值評估提出了較高的要求。同時，從征管制度來看，目前我國土地出讓金已經(jīng)形成了土地管理部門代為收取、財政部門開設財政專戶進行核算的一套規(guī)范化、制度化的征收監(jiān)管機制。而且由于土地出讓金的支付是用地者取得土地使用權(quán)的先決條件，拒付土地出讓金的現(xiàn)象幾乎不可能發(fā)生。但是在目前普遍存在購房人拖欠稅費、征管困難的情況下，未來在房產(chǎn)保有階段征收物業(yè)稅的成本也將會很高，這些都使將土地出讓金并入物業(yè)稅征收的可行性受到質(zhì)疑。綜上所述，將土地出讓金并入物業(yè)稅征收不可行的主要原因在于，物業(yè)稅和土地出讓金性質(zhì)截然不同，土地出讓金作為配置土地資源的重要調(diào)控手段幾乎不可替代。而征收物業(yè)稅是我國稅制改革的大勢所趨，西方國家以房地產(chǎn)為主要課稅對象的財產(chǎn)稅的普遍存在充分證明了這一點。隨著我國財產(chǎn)登記制度和財產(chǎn)評估制度的不斷完善，物業(yè)稅將最終成為我國地方政府的主體稅種。五、對我國土地出讓金制度改革的個人建議在我國較為可行的辦法，即在保持現(xiàn)有土地出讓金的基礎上，將由于土地增值所形成的那部分級差地租并入物業(yè)稅征收，通過市場手段和稅收政策的協(xié)調(diào)，來實現(xiàn)對土地使用的有效調(diào)控。1．土地出讓金與物業(yè)稅之間有“交集”其實，物業(yè)稅和土地出讓金之間并不是完全水火不相容的，二者之間存在“交集”部分。課征物業(yè)稅依據(jù)的“受益說”認為，政府利用從房屋所有人那里征收的稅收，來改善房屋周邊的道路等基礎設施，促進了房屋的升值，這樣物業(yè)稅的稅基——房屋價值也就有了增加，政府因此獲取的稅收收入也出現(xiàn)了上升。政府和納稅人之間依靠物業(yè)稅實現(xiàn)了良性循環(huán)。而土地出讓金中的部分級差地租所指的也正是由于政府對基礎設施的投資而導致的房地產(chǎn)價值的增值。這就使得在保持現(xiàn)有土地出讓制度的前提下，將部分“土地出讓金”并入物業(yè)稅、或者說賦予物業(yè)稅一定的土地出讓金功能具備了理論依據(jù)。我國當前實行的一次性收取全部土地出讓金的做法，只獲得了政府依靠作為土地所有權(quán)壟斷者的絕對地租和部分級差地租，而沒有得到由于政府對土地進行連續(xù)投資所形成的那部分級差地租，造成了政府財政收入的流失。因此，土地批租制這種通過市場配置土地資源的方式也是有其局限性的，即在對土地進行批租的時候，是很難將土地在未來40年、乃至70年的全部預期增值考慮進來的。土地的巨大增值空間助長了土地投機活動，刺激了一些人大量囤積土地，購地后不開發(fā)或少開發(fā)，只是待機轉(zhuǎn)讓，以便從中漁利。解決這一問題的可行辦法則是，將部分土地出讓金并入物業(yè)稅征收，填補對閑置土地的調(diào)節(jié)真空。2．通過市場和稅收相結(jié)合，實現(xiàn)對土地市場的有效調(diào)控由于我國土地實行公有制，政府同時也代表土地所有者的權(quán)益，可在保持現(xiàn)有土地出讓金制度、堅持通過市場機制對土地資源進行配置的同時，將部分土地出讓金——即由于政府投資部分所形成的級差地租——并入物業(yè)稅征收。這樣一方面可以保證政府在土地增值的情況下相應獲得財政收入，同時也是因為盡管我國土地實行公有制，但房屋和土地的價值是很難截然分開的，而且隨著時間的推移，房屋的價值由于折舊是在不斷貶值的，房屋價格的攀升依賴的是其所附屬的土地價值的上升。此外，由稅務部門征收含有“土地出讓金”性質(zhì)的物業(yè)稅，還可以節(jié)約征管成本，實現(xiàn)規(guī)范化管理，避免土地行政部門每年收取土地租金時缺乏執(zhí)法手段和措施、缺少強制手段、難以得到法院和有關(guān)部門支持的尷尬，符合公共財政的整體改革方向。參考文獻：［1］道格拉斯C諾斯．經(jīng)濟史中的結(jié)構(gòu)與變遷．上海三聯(lián)書店、上海人民出版社，1994．［2］畢寶德等．土地經(jīng)濟學．中國人民大學出版社，1996：331－336．［3］岑艷，崔娟．新房地產(chǎn)稅制設計面臨的土地出讓金征收問題．商場現(xiàn)代化，2005（12）（下）．［作者簡介］葉曉東（1979－），男，吉林柳河人，中共廣東省委黨校經(jīng)濟學教研部。摘自《經(jīng)濟論壇》044總
公司管理相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1